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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,*,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,*,*,人民幣利率的調整對房地產業(yè)的影響,小組成員：吉海波,張力寧,徐元超,李子杰,梁志濤,人民幣利率的調整對房地產業(yè)的影響,中國房地產業(yè)始于,19,世紀中期，自,19

2、92,年以來，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立和不斷完善，我國進一步深化了城鎮(zhèn)住房體制改革，極大地推動了房地產業(yè)的迅猛發(fā)展。但其發(fā)展所走的路是曲折中的前進之路。,房地產業(yè)是關系到國計民生的產業(yè)，在國民經濟中占有重要地位。所以其對國家政府宏觀調控的敏感性很大，其中利率是其最主要的方法之一。下面我們將通過在我國房地產發(fā)展歷程期間，觀看商業(yè)貸款利率的調整變化，探討其與房地產業(yè)的聯(lián)系，并進一步說明房地產業(yè)曲折之路是如何前進的。,本次探討的內容：,商業(yè)貸款利率變化情況,商業(yè)貸款利率變化情況,1996,年以來我國為何連續(xù)大幅度降息？其效應如何？,自,1996,年,4,月,1,日起停辦保值儲蓄以來，我國央

3、行已下調八次利率，以一年期存款利率為例，從過去的,10.98%,下降為,1.98%,；一至三年期貸款利率從過去的,13.14%,下調為,5.49%,。據(jù)不完全統(tǒng)計，經過七次降息累計減少了企業(yè)財務成本,2000,多億元，同時促進了資本市場的快速發(fā)展。,第五次降息：刺激住房消費,1998,年,7,月,1,日，金融機構存款利率平均下調,0.49%,，貸款利率平均下調,1.12%,，中長期存、貸款利率下調幅度均大于短期存、貸款利率下調幅度，同時降低了中央銀行準備金存款利率和再貸款利率。針對物價持續(xù)下跌、實際利率持續(xù)升高，有效擴大內需而做出的。尤其是中長期貸款利率的下調對于加快基礎設施建設、刺激居民住房

4、消費是個積極利好。據(jù)當時估算，企業(yè)從這次降息中可以減少,400,多億元的凈利息支出。這次降息為完成當年,8%,的宏觀經濟增長目標做出重大貢獻，與股市的相關性不是很大。,第六次降息：拉動內需,1998,年,12,月,7,日，金融機構存、貸款利率平均下調均為,0.5%,。,1998,年市場呈現(xiàn)疲軟，許多商品出現(xiàn)買方市場跡象。當年前十個月商品零售物價同比下降,2.5%,，因此，實際存款利率依然偏高，加上人民幣堅挺，國際投機資本存在非法套利空間，國內企業(yè)平均利潤率與貸款利率呈現(xiàn)了倒掛，減息順理成章。這次減息進一步拉動了內需，也為股市的發(fā)展準備了較充足、低廉的資金。,商業(yè)貸款利率變化情況,商業(yè)貸款利率變

5、化情況,自,2004,年到,2007,年，央行上調貸款利率。在此之前，經過連續(xù),8,次利率下調之后我國經濟在低利率環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展，然而也出現(xiàn)了經濟過熱和流動性過剩等新的問題。,在那期間，利率上調是否會對房地產產生影響，是否會對房價產生抑制作用，也引發(fā)了一場討論。但事實說明了房價并沒有受到明顯的抑制。,商業(yè)貸款利率變化情況,在,2008,年金融危機的大背景下，國內眾多的行業(yè)都收到了不同程度上的沖擊。整個國內的經濟環(huán)境都籠罩了一層灰霧，房地產行業(yè)同樣受到了嚴重的影響。,08,年降息至近十年來最低值，其目的是拉動內需、刺激消費。,期間，大型房地產企業(yè)敏感性相對較低，而中小型企業(yè)都面臨著破產、倒閉的危

6、機。,綜上，我們得知，由于房地產業(yè)對貨幣資金的敏感性，利率的變化對其影響是不可否認的。那么下面我們就來探討利率是如何影響房地產業(yè)的。,利率變化對房地產業(yè)的影響,有一些看法認為，房地產行業(yè)對于輕微的利率水平的調整缺乏敏感，實際上，這種判斷并沒有意識到當前中國房地產市場中買賣雙方資金來源的重要特征，以抵押貸款為主要融資來源的住房購買者和嚴重依賴銀行貸款的房地產開發(fā)公司，都使得利率政策的調整已經成為影響房地產市場最為關鍵性的市場因素之一。,做一個假設：,現(xiàn)今的利率是一個合理的利率，公司是正常的盈利。,現(xiàn)在，國家進行利率上調，加息。其利率上調會對房地產市場有會影響呢？,利率變化對房地產業(yè)的影響,利率對

7、房地產行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在：,1,）房地產商,2,）房地產投資者,3,）住房消費者,4,）土地市場,利率的上調，直接影響到企業(yè)資金使用成本的增加。,同時，加息使得人們對資金收益率有了較高,的,預期，增加了房地產企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機會成本；對于房地產企業(yè)的自有資金，其使用的機會成本亦會上升。,（,1,）資金成本的提升,1),利率上調對房地產商的影響：,（,2,）產品價格,下降,（這個有前提）,同成本推動型,的一般商品定價方式不同的是，當前的房地產產品定價主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，資金成本的增加并不能有效傳遞到價格的增加上。利率提升對需求的抑制

8、將直接打破當前供求格局，從而使得市場的價格重心下移。,1),利率上調對房地產商的影響：,（,3,）資金回籠周期變短,借貸資金使用成本增加,和,房屋售價下跌所引起的現(xiàn)金收入不足，都在客觀上刺激了房地產開發(fā)商的風險意識。滾動開發(fā)的操作模式和企業(yè)資金利用率最大化的經營原則，促使開發(fā)商需盡快回收現(xiàn)金，減少手中的庫存。,1),利率上調對房地產商的影響：,（,4,）自有資金利潤率的下降,產品價格的下跌，財務費用的高,漲,，成本的增加均使得開發(fā)商自有資金利潤率出現(xiàn)大幅下降，利率上調對企業(yè)的負面影響最終在自有資金利潤率的下降上得到了綜合反映。,1),利率上調對房地產商的影響：,收益下降成為必然,資金成本提高導

9、致投資收益率下降,。,租金收益和價差收益是房地產投資獲益的兩個主要渠道。價差收益在房價下跌的背景下受到侵蝕。要想提高投資收益率，租金收益率的上升是必需的途徑。,在,我們看來，目前租金上升是完全可能的,。,但是，租金的上漲未必能帶來租金收益率的上升。因為投資者在房地產上的投資資金需要支付成本，如果租金收入的提高不足以彌補資金成本的支出，那么房地產投資商的租金收益率同樣會下降。,2,）利率上調對房地產投資者的影響：,（,1,）加強消費者儲蓄傾向,利率的上升直接影響消費者的儲蓄傾向，改投資為儲蓄是公眾面對利率上調的普遍反應。儲蓄的增長必然導致住房支出的減少，從而減少了總量需求。,3,）利率上調對住宅

10、消費者的影響：,（,2,）預期效應明顯,加息后消費者對房價下跌的進一步預期是導致市場出現(xiàn)觀望、交易清淡等有價無市現(xiàn)象的主因。市場預期效應對市場價格影響的強大殺傷力在令人窒息的慘淡交易中顯露無遺，金融商品的屬性在價格預期中得到充分體現(xiàn)。,3,）利率上調對住宅消費者的影響：,（,3,）影響房貸成本,提前還貸,對于住房消費者來說，利率變化所帶來的最直接可見的后果就是每月還貸成本的增加。,3,）利率上調對住宅消費者的影響：,（,1,）土地市場化后的價格剛性,土地使用權,“,招拍掛,”,的措施出臺，加快了土地市場化的進程，同時資源稀缺性的特點在市場化的條件下必然表現(xiàn)出價格的剛性特征。,4,）利率上調對土

11、地市場影響：,（,2,）購地融資成本的提高,基于房地產開發(fā)企業(yè)高負債比例的特點，故其用于購買土地的資本，有很大比例均來自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。根據(jù)上面的分析，在央行加息和房貸首付比例提高的條件下，房地產開發(fā)企業(yè)購買土地的費用并不會減少，甚至于有增加，同時，這部分資金需要支付的利息和潛在的機會成本因利率升高而增加。,因此，整個來看，房地產開發(fā)企業(yè)的融資成本會有所增加。,4,）利率上調對土地市場影響：,加息,房地產市場,潛在,的,利率風險,一般認為，加息對資產價格泡沫有擠出效應。那么，加息到底是如何影響房地產市場的呢？我們不妨從微觀的層面，來看看加息對各類市場主體的不同影響。,房地產

12、市場的需要減少,房地產市場上的流動資金減少,1.,房地產商的回籠資金,2.,房地產商的貸款資金來源減少,已購房者：月供增加，資產可能縮水,假設業(yè)主以,8,成,30,年按揭貸款購入價值,100,萬元的房產,現(xiàn)行利率,：,5.04%,月供：,4314,15,元,假設,未來每過一年后執(zhí)行的利率分別上漲為,6,、,7,、,8,那么同比第一年的月供,110,91,、,122,54,、,134,38,如果業(yè)主在買房時就以月收入的,50,來支付月供，并且三年中收入沒有增長，則月供占收入的比重將上升到,67,，業(yè)主很可能面臨生活捉襟見肘的窘境,需求層面：,對于潛在的購房者：,支付能力下降,假設：,某家庭月收入

13、為,8630,元,，用,50%,的收入支付月供。,那么這家庭現(xiàn)行的購買力為,100,萬的住房。,再假設：,利率升高到,6,、,7,或,8,，,則該家庭的購房支付能力將分別下降到原來的,86,36,、,77,83,、,70,57,，換而言之，該家庭將買不起,100,萬的房子，而只能購買,70,86,萬的房子了,如果其他的因素不變，那么由于需求減少，房價也會跟著下降,對于投資、投機者：,融資成本提高,，獲得利益減少,相同條件下：,投資者：,利率上升，資金的投資回報率下降，,導致投資性需求減少，這也將在一定程度上引起房價回落,投機者：,利率上升，,同樣存在融資成本提高的問題,。,加上轉手的交易費用，

14、房價漲幅必須極高才能確保收回本金,。,持續(xù)加息對資產價格泡沫有擠出效應，投機者很可能改變房價走勢預期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產市場,資金層面：,開發(fā)商：,在,房地產開發(fā)階段,，,面對著房地產市場需求減少、大量投機資金的撤回的危機，同時房地產商在開發(fā)期間的投資成本的增加，基于各方面考慮，為了規(guī)避市場風險，開發(fā)商可能要收回自己在房地產市場上面的資金,銀行：銀行基于自身利率風險的考慮，譬如,“,現(xiàn)金流危機,”,的家庭暫時斷供,、房地產商現(xiàn)金短缺無法償還利息等原因，銀行為了避免出現(xiàn)不良貸款，減少在房地產市場資金的投入,總體來看，利率變動對房地產行業(yè)從土地市場、到項目開發(fā)過程、市場需求和資金

15、成本上的影響是全方位的，多層次的，成本的剛性和需求的抑制均侵蝕了開發(fā)企業(yè)的利潤。利率正如一把達摩克利劍高懸于行業(yè)發(fā)展的前端，成為左右市場前景的重要利器。,內容總結,人民幣利率的調整對房地產業(yè)的影響。人民幣利率的調整對房地產業(yè)的影響。在2008年金融危機的大背景下，國內眾多的行業(yè)都收到了不同程度上的沖擊。整個國內的經濟環(huán)境都籠罩了一層灰霧，房地產行業(yè)同樣受到了嚴重的影響?，F(xiàn)今的利率是一個合理的利率，公司是正常的盈利。同時，加息使得人們對資金收益率有了較高的預期，增加了房地產企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機會成本。同成本推動型的一般商品定價方式不同的是，當前的房地產產品定價主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，資金成本的增加并不能有效傳遞到價格的增加上。產品價格的下跌，財務費用的高漲，成本的增加均使得開發(fā)商自有資金利潤率出現(xiàn)大幅下降，利率上調對企業(yè)的負面影響最終在自有資金利潤率的下降上得到了綜合反映。因為投資者在房地產上的投資資金需要支付成本，如果租金收入的提高不足以彌補資金成本的支出，那么房地產投資商的租金收益率同樣會下降,