《物業(yè)管理合同與制度》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理合同與制度（20頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),第六章 物業(yè)管理合同與制度,第一節(jié) 物業(yè)管理合同,一物業(yè)管理合同的涵義,物業(yè)管理合同屬類:合同分類中提供勞務(wù)類合同該類合同的共同特點(diǎn)是：1.合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果；2.合同約定的勞務(wù)通過提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來；,再細(xì)分：部分物業(yè)管理合同屬于提供勞務(wù)合同中的委托合同。,委托合同,是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議（法人之間，公民與法人之間）,物業(yè)管理合同有兩種情況：1.新建物業(yè)出售單位與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理合同；2.

2、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。,二物業(yè)管理合同的特征,1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)（受托、服務(wù)性）,2物業(yè)管理合同是有償?shù)模ㄓ袃斝裕?業(yè)主不但要支付必要費(fèi)用，還應(yīng)支付酬金,。,3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。（以互信為前提）,4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的（適法性）,應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與 一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸。,5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。諾成性合同：協(xié)議一經(jīng)達(dá)成即告生效（對(duì)應(yīng)的是實(shí)踐性合同）雙務(wù)合同：合同雙方都負(fù)有義務(wù),也是書面合同、明示（對(duì)默示）合同、標(biāo)的不可轉(zhuǎn)讓合同,6.合同解

3、除的程序性,三、物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容,1委托方和受托方的名稱、住所、法人代表、聯(lián)系電話；,2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；,3物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；,4雙方的權(quán)利與義務(wù)；,5物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；,6物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目及收取標(biāo)準(zhǔn)與辦法；,7物業(yè)管理服務(wù)的期限；,8違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；,9合同終止和解除的約定；（包括物業(yè)資料的移交方式）,10.當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：,（1）物業(yè)共用部位的使用、維修、養(yǎng)護(hù)管理；,（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新；,（3）公共設(shè)施、附屬配套建筑物和設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與管理；,（4）綠化、保潔服

4、務(wù)；,（5）安全防范服務(wù)；,（6）物業(yè)維修更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；,（7）物業(yè)檔案資料管理。還可以約定：,（1）業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修更新；,（2）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。,四物業(yè)管理合同示范文本,見課本,P106-112,第二節(jié) 業(yè)主公約,業(yè)主公約：,業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主以及物業(yè)管理者權(quán)力義務(wù)的行為守則。,是業(yè)主共同訂立、共同遵守的有關(guān)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議。（體現(xiàn)了自治管理的精神）。反映約定人共同意志和利益，具有道德和法律的約束力。,訂立業(yè)主公約的目的,：保障業(yè)主使用的合法權(quán)益,維護(hù)公共

5、環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,訂立業(yè)主公約的因由,：區(qū)分所有物業(yè)（有共用部分、共同利益、成員關(guān)系）保障區(qū)分所有權(quán)人利益的需要。,一、業(yè)主公約的法律依據(jù)與特點(diǎn),（一）依據(jù),1民法通則83條,2建設(shè)部1989第5號(hào)令城市異產(chǎn)毗連房屋暫,行規(guī)定第6條的規(guī)定,3物業(yè)管理?xiàng)l例,三者的共同精神：,合理使用共同部分,承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),協(xié)調(diào)處理好相鄰關(guān)系,（二）業(yè)主公約的特點(diǎn),1公約主體是全體業(yè)主。,2公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他對(duì)物業(yè)及其環(huán)境施加影響的行為（基于物權(quán)派生的客觀行為）。即哪些可做、該怎樣做、哪些不可做。,3公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)力、義務(wù)的規(guī)定（法律規(guī)定與社會(huì)公

6、德兩方面）,4經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效（公約生效的方式），對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均有約束力。,5公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。,二、業(yè)主公約訂立的原則,1合法性原則,2整體性原則,3民主性原則,4優(yōu)序良俗原則,三、業(yè)主公約的內(nèi)容,一般應(yīng)包括：,1物業(yè)的狀況描述,2公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況,3業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式,4業(yè)主對(duì)物業(yè)及公共場(chǎng)所、共用設(shè)施的權(quán)益,5業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利,6業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán),7物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)及管理費(fèi)用、物業(yè)維修基金以及業(yè)主大會(huì)決議規(guī)定的分?jǐn)傎M(fèi)用等的繳交,8業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則

7、,9建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利與義務(wù),10違反業(yè)主公約的責(zé)任,11.其他有關(guān)事項(xiàng),四、業(yè)主公約示范文本,P115,第三節(jié) 物業(yè)管理制度,物業(yè)管理制度,是要求有關(guān)人員共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準(zhǔn)則。,一、管理制度制定的原則,1適法原則服從國家、地方有關(guān)法律、法律、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等行為人、行為內(nèi)容、行為形式均需合法制度內(nèi)容合法，制定程序、監(jiān)督執(zhí)行程序也需合法,2市場(chǎng)原則 責(zé)、權(quán)、利一致，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律 各取所需，等價(jià)交換，平等自愿。,3科學(xué)原則即應(yīng)當(dāng)：從實(shí)際出發(fā)，易于操作；定位準(zhǔn)確、要求清晰、便于理解與掌握 既要有定性標(biāo)準(zhǔn)，也要有定量標(biāo)準(zhǔn)。,二、物業(yè)管理制度的分類,物業(yè)管理制度大體上可劃

8、分成兩大類：,1.物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度,即指物業(yè)管理公司為提高管 理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)，制定的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。,目的：明確各部門、各崗位責(zé)任 約束企業(yè)員工的行為 協(xié)調(diào)銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系 保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和循環(huán) 以此為基礎(chǔ)，落實(shí)物業(yè)管理公司服務(wù)責(zé)任，保證物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。,2.其他管理制度,是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方行為，協(xié)調(diào)相關(guān)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。,三、物業(yè)管理制度示例,物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各當(dāng)事人行為的制度。物業(yè)管理制度分類示意圖。,