《《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》（44頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、12021-7-29 22021-7-29 帶著以下問題學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)n業(yè)主未入住是否要交物業(yè)費n一層住戶是否要交電梯費n租房使用人是不是業(yè)主n住改商是否允許n改動附屬設(shè)施要怎么辦理n選舉業(yè)主委員會需要注意哪些事項n閣樓搭建陽臺 私挖地窖的現(xiàn)象是否允許n地上停車場收入歸屬n地下停車場產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，銷售的優(yōu)先權(quán) 32021-7-29 42021-7-29 2021-7-29 5 物 業(yè) 管 理 條 例 的 修 改 1. 增 加 了 “ 街 道 辦 事 處 、 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 人 民 政 府 ” 的 指導(dǎo) 與 監(jiān) 督2. 業(yè) 主 大 會 職 責 修 改 成 “ 下 列 事 項 由 業(yè) 主 共 同決

2、定 ”3. 投 票 權(quán) 方 式 與 物 權(quán) 法 一 致4. 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 修 改 為 “ 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) ”5. 業(yè) 主 公 約 修 改 為 “ 管 理 規(guī) 約 ” ， 業(yè) 主 臨 時 公約 為 “ 臨 時 管 理 規(guī) 約 ”6. 業(yè) 主 委 員 會 由 業(yè) 主 大 會 執(zhí) 行 機 構(gòu) 修 改 為 “ 業(yè)主 委 員 會 執(zhí) 行 業(yè) 主 大 會 的 決 定 事 項 ” 2021-7-29 6 建 筑 物 區(qū) 分 所 有 權(quán) 與 物 業(yè) 管 理 建 筑 物 區(qū) 分 所 有 權(quán) 構(gòu) 筑 物 業(yè) 管 理 理 論 體 系 和 法 律 制度n 所 有 權(quán) 問 題 ： 1. 公 共 、 公

3、 用 與 共 用 、 共 有2. 建 筑 區(qū) 劃 與 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域3. 所 有 權(quán) 的 初 始 獲 得 、 創(chuàng) 設(shè) 獲 得 與 繼 受 獲 得4. 小 區(qū) 內(nèi) 住 宅 、 商 業(yè) 用 房 等 專 有 部 分 的 所 有 權(quán)5. 會 所 、 車 庫 、 綠 地 、 道 路 以 及 物 業(yè) 管 理 用 房 的 歸屬6. 小 區(qū) 的 樓 頂 廣 告 、 無 線 發(fā) 射 出 租 的 共 有 收 益 歸 屬7. 相 鄰 關(guān) 系 的 處 理 原 則 72021-7-29 n新提出了“建筑區(qū)劃”（物業(yè)管理條例中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線”四至。規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利n道

4、路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。n建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。n建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 n占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 2021-7-29 8 物 權(quán) 法 與 物 業(yè) 管 理 條 例 1. 業(yè) 主 對 建 筑 物 管 理 方 式 的 自 主 選 擇2. 由 業(yè) 主 共 同 決 定 的 事 項 及 其 程 序3.

5、業(yè) 主 大 會 投 票 權(quán)4. 業(yè) 主 大 會 、 業(yè) 主 委 員 會 的 法 律 地 位 與 訴 訟 地位5. 物 業(yè) 管 理 與 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 供 熱 等 關(guān) 系n 物 業(yè) 管 理 維 修 基 金 與 專 項 維 修 資 金 1. 物 業(yè) 管 理 日 常 維 修 與 中 修 、 大 修 、 更 新 改 造2. 專 項 維 修 資 金 的 籌 集 、 使 用 n 包 干 制 與 酬 金 制 92021-7-29 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 中 華 人 民 共 和 國 物 權(quán) 法 第 六 章n 專 有 部 分 享 有 所 有 權(quán)。俗 稱 “ 專 有 權(quán) 、 私 有 權(quán) ”n

6、專 有 部 分 以 外 的 共 有 部分 享 有 共 有 權(quán)。因 這 種共 有 為 “ 按 份 共 有 ” 故亦 稱 “ 共 用 部 分 的 持 份權(quán) ”n 專 有 部 分 以 外 的 共 有 部分 享 有 共 同 管 理 的 權(quán) 利。也 稱 “ 業(yè) 主 組 織 的 成 員權(quán) ” 102021-7-29 物權(quán)法與原物業(yè)管理條例的區(qū)別n業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：n原條例的2/3投票權(quán)n物權(quán)法的雙2/3 112021-7-29 物權(quán)法與原物業(yè)管理條例的區(qū)別n業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：n原條例的“雙過半”n物權(quán)法的“新雙過半” 122021-7-2

7、9 業(yè) 主 與 非 業(yè) 主 使 用 人 身 份 界 定業(yè) 主 中 華 人 民 共 和 國 物 權(quán) 法 規(guī) 定 的 建 筑 物區(qū) 分 所 有 權(quán) 人 物 業(yè) 管 理 條 例 規(guī) 定 的 房 屋 所 有 權(quán) 人非 業(yè) 主 使 用 人物 業(yè) 使 用 人 、 住 戶 、 租 戶 等不 動 產(chǎn) 所 有 權(quán)按 國 際 慣 例 以 產(chǎn) 權(quán) 證 書 確 認沒 有 辦 理 產(chǎn) 權(quán) 證 書簽 訂 了 售 房 合 同 發(fā) 展 商 將客 觀 上 已 經(jīng) 交 付 了 房 屋 業(yè) 主業(yè) 主 非 業(yè) 主 的 界 定 嚴 格 以 產(chǎn) 權(quán) 證 書 （ 或 售 房 合 同 ）和 中 華 人 民 共 和 國 婚 姻 法 界 定 1

8、32021-7-29 辦理了產(chǎn)權(quán)登記 業(yè) 主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押不得對抗第三人 142021-7-29 業(yè)主總?cè)藬?shù)I. 產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn) 夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實際交付者 2021-7-29 15 管 理 人 業(yè) 主 業(yè) 主 大 會 業(yè) 主 委 員 會 政 府 主 管 部 門 及 相 關(guān) 部門管 理 服 務(wù) 人 物 業(yè) 管 理 公 司管 理

9、 服 務(wù) 人 ， 是 指 業(yè) 主 大 會 決 議 、 決 定或 管 理 負 責 人 或 業(yè) 主 委 員 會 雇 傭 或 聘任 選 聘 而 執(zhí) 行 建 筑 物 管 理 維 護 事 務(wù) 者 162021-7-29 不 動 產(chǎn) 所 有 權(quán) 的 構(gòu) 成不 動 產(chǎn) 所 有 權(quán)土 地所 有 權(quán) 建 筑 物區(qū) 分 所 有 權(quán) 居 住 權(quán) 相 鄰 權(quán) 172021-7-29 建 筑 物 區(qū) 分 所 有 權(quán) 的 構(gòu) 成建 筑 物 區(qū) 分 所 有 權(quán)專 有 部 分所 有 權(quán) 共 用 部 分持 分 權(quán) 業(yè) 主 大 會組 織 的 成 員 權(quán) 182021-7-29 192021-7-29 2021-7-29 20 共

10、 用 部 分 是 建 筑 物 區(qū) 分所 有 權(quán) 的 核 心 重 要 問 題 212021-7-29 專 有 部 分 專 項 服 務(wù) 、 特 約 服 務(wù) 共 用 部 分 常 規(guī) 服 務(wù)專 有 部 分 業(yè) 主 自 己 負 責 共 用 部 分 物 業(yè) 管 理 公 司 、 業(yè) 主 大 會 及 業(yè) 主委 員 會 分 別 負 責專 有 部 分 業(yè) 主 自 己 承 擔 共 用 部 分 物 業(yè) 管 理 費 、 專 項 維 修 資 金 、 業(yè)主 大 會 及 業(yè) 主 委 員 會 決 議 的 分 攤 2021-7-29 22 專 有 部 分 范 圍 ： 以 建 筑 物 天 花 、 地 板 、 墻 體 所 圍成 的

11、立 體 空 間墻體 地板天花墻體中心線 2021-7-29 23 專 有 部 分 之 最 后 粉 刷 層 說專 有 部 分 范 圍 ： 以 建 筑 物 天 花 、 地 板 、 墻 體 的 最 后 粉 刷 層 所 圍成 的 立 體 空 間最 后 粉 刷 層 也 稱 為 抹 灰 層各 種 管 線 的 共 用 部 分 與 專 有 部 分 劃 分 專 有 部 分 是 指 在 建 筑 物 中 依 法 取 得 的 獨 立 使 用 并具 有 排 他 性 獨 立 空 間 或 區(qū) 域 ， 包 括 為 這 些 空 間 和區(qū) 域 專 用 的 計 量 設(shè) 施 和 管 線 接 駁 終 端 以 內(nèi) 的 相 關(guān)設(shè) 備 設(shè)

12、施 共 用 部 分 是 指 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 以 內(nèi) ， 專 有 部 分 及 市政 設(shè) 施 以 外 的 ， 屬 于 全 體 業(yè) 主 或 兩 個 及 以 上 業(yè) 主共 同 所 有 、 共 同 使 用 的 場 所 、 空 間 、 設(shè) 備 、 設(shè) 施 2021-7-29 24 架 空 層 、 停 車 場 、 會 所 、 綠 地 所 有 權(quán)屋頂外墻 地下室外墻停車位DEFCBA樓梯 2021-7-29 25 專 有 部 分 所 有 權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán) 利 義 務(wù) 法 律 責 任占 有收 益使 用裝 修 、 改 良 、 修 繕 排 他 性相 鄰 權(quán) 按 本 來 用 途 、 目 的 使 用 專 有

13、部 分維 護 建 筑 物 安 全 、 外 觀 美 觀獨 自 承 擔 專 有 部 分 的 責 任 與 費 用不 得 隨 意 變 更 通 過 專 有 部 分的 各 種 共 用 管 線尊 重 維 護 環(huán) 境 衛(wèi) 生 、 安 寧 、當 地 善 良 風(fēng) 俗相 互 容 忍 停 止 侵 害消 除 危 險排 除 妨 礙剝 奪 區(qū) 分 所 有 權(quán)賠 償 損 失處 分 2021-7-29 26 共 用 部 分 持 分 權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán) 利 義 務(wù) 法 律 責 任持 分 占 有收 益使 用裝 修 、 改 良 、 修 繕 排 他 性相 鄰 權(quán) 按 規(guī) 劃 設(shè) 計 功 能 使 用 共 用 部 分維 護 和 保 存 共

14、 用 部 分按 持 分 比 例 承 擔 共 用 部 分 的 責 任 與 費 用按 時 交 納 物 業(yè) 管 理 費 、 專 項 維 修 資 金、 業(yè) 主 大 會 決 議 的 分 攤 費 用不 得 單 獨 處 分 共 用 部 分 停 止 侵 害消 除 危 險排 除 妨 礙剝 奪 區(qū) 分 所 有 權(quán)賠 償 損 失清 償 拖 欠 費 用 2021-7-29 27 業(yè) 主 大 會 組 織 （ 因 共 同 關(guān) 系 形 成 ） 的 成 員權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán) 利 義 務(wù)參 與 管 理 權(quán) 選 聘 權(quán)選 舉 權(quán)監(jiān) 督 權(quán)請 求 權(quán) 服 從 、 執(zhí) 行 業(yè) 主 大 會 的 決 議 、 決 定遵 守 業(yè) 主

15、公 約 、 業(yè) 主 大 會 議 事 規(guī) 則遵 守 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 合 同接 受 、 服 從 業(yè) 主 大 會 及 業(yè) 主 委 員 會 、物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 所 提 供 的 管 理 服 務(wù) 按 時 交 納 物 業(yè) 管 理 費 、 專 項 維 修 資 金業(yè) 主 大 會 決 議 的 分 攤 費 用共 同 承 擔 業(yè) 主 大 會 、 業(yè) 主 委 員 會 的 民 事 責 任參加業(yè)主大會通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過業(yè)主大會制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員通過招標投標等方式簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動責任主體之間相互

16、監(jiān)督請求分配共有收益請求正當管理共同事務(wù)請求召開業(yè)主大會會議請求追究侵權(quán)或違約責任遵 守 物 業(yè) 管 理 制 度 、 規(guī) 定 282021-7-29 司法解釋n建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛n最高人民法院n關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件n（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）n物業(yè)服務(wù)糾紛n最高人民法院n關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件 n（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過） 292021-7-29 n經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定

17、以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 302021-7-29 n建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：n（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； n（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用n（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 n規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。n本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 312021-7-29 n除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)

18、當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：n（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； n（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。n建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 322021-7-29 n銀川市物業(yè)管理條例n第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

19、(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備；(三)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲；(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等；(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；(九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；(十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。 332021-7

20、-29 n業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。 342021-7-29 業(yè)主的行為侵害了相鄰業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司是否有權(quán)利用法律途徑制止 352021-7-29 n司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。 362021-7-29 承租人或借用人和業(yè)主的不同 372021-7-29 n建筑

21、物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。n專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。 382021-7-29 相鄰關(guān)系的原則n業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： n（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用n

22、（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； n（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修 n（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 392021-7-29 業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同的制定為由拒絕履行前期物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù) 402021-7-29 n建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 412021-7-29 小區(qū)多名業(yè)主拖欠物業(yè)費，是否可以解聘物業(yè)公司 422021-7-29 n業(yè)主大會按照物

23、權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 n物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。 432021-7-29 案例n原告王某訴稱，2007年8月16日，西城區(qū)萬通新世界廣場業(yè)委會以書面征求意見的方式召開了業(yè)主大會，委托物業(yè)公司操作整個業(yè)主大會書面意見征集和統(tǒng)計票權(quán)等主要環(huán)節(jié)，經(jīng)過一個月的時間，業(yè)委會作出了業(yè)主大會決議。這次決議內(nèi)容涉及了物業(yè)公司的利益，比如是否簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同及物業(yè)費標準。原告認為，業(yè)委會讓物業(yè)公司參與其中，使此次決議結(jié)果顯失公正、存有虛假。王女士請求法院確認大會投票無效，并撤銷此次決議。n 作為被告的萬通新世界廣場業(yè)委會辯稱，業(yè)主大會的召開以及所作決議都是針對全體業(yè)主的，并非只針對原告，而且決議內(nèi)容也關(guān)乎全體業(yè)主的共同利益，是否行使撤銷權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。原告作為單個業(yè)主，無權(quán)單獨提起訴訟。此外，該委員會委托物業(yè)公司配合完成具體操作工作并不違法，物業(yè)公司也不存在虛構(gòu)投票權(quán)數(shù)的事實。 442021-7-29