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1、 物業(yè)管理委托合同書 第一章 總則 第一條 合同雙方 委托方（以下簡稱甲方）：葵花嘉財恒潤商業(yè)投資集團 受托方（以下簡稱乙方）：葵花商業(yè)投資控股有限公司 根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲乙雙方就甲方開發(fā)的商業(yè)項目的物業(yè)管理委托事宜，特訂立本合同。 第二條 雙方的合作均以合作備忘錄的形式載明所委托運營管理的商業(yè)物業(yè)基本情況（物業(yè)類型、座落位置、四至、占地面積、建筑面積）、委托事宜、工作內(nèi)容、經(jīng)濟指標、工作進度、標準描述以及其它合作事宜，合作備忘錄一經(jīng)雙方確定后即作為本合同的附件，與本合同具有同等效力，但如因?qū)嶋H操作和市場變化時需要對原合作備忘錄進行修改

2、或調(diào)整時，雙方均應予認同。 第三條 乙方提供服務的受益人為委托物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，委托物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。 第四條 按照“葵花商業(yè)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，雙方的合作包括但不局限于：市場調(diào)研、選址立項、規(guī)劃設計、招商租賃、營銷策劃、銷售代理、客戶服務、進場管理、物業(yè)服務等等。 第五條 本合同書中使用的全部標題僅為行文方便，不應被用作解釋本合同書下雙方的權利和義務。 第二章 物業(yè)委托管理事項 第六條 結合項目地塊實際情況進行項目市場調(diào)研及分析，提供項目客戶定位、產(chǎn)品定位（提供項目概念性規(guī)劃），提供項目運營模式、銷售通路、開發(fā)建議及項目經(jīng)濟評價，為甲方

3、開發(fā)項目提供決策依據(jù)。 第七條 以客戶（商家）的需求特征為出發(fā)點，充分考慮商圈特征、產(chǎn)品定位、商戶定位、價格定位要素，確定并執(zhí)行項目招商和銷售策略和計劃。 第八條 以追求經(jīng)營利益最大化為目標，設定商業(yè)運營和管理模式，規(guī)范管理過程，提高管理效率和水平，實現(xiàn)良性經(jīng)營。 第九條 物業(yè)建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。 第十條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、高壓水泵、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、智能化設備、供電供水設備。 第十一條 市政公用設施和附屬建筑、構筑物的維修、養(yǎng)護

4、和管理，包括道路、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。 第十二條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。 第十三條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)性廣告、文化體育娛樂場所。 第十四條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。 第十五條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十六條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。 第十七條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、業(yè)主資料、用戶檔案與竣工驗收資料。 第十八條 組織開展商業(yè)促銷與文化娛樂活動。 第十九條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用 1、物業(yè)管理服務費； 2、停車管

5、理費； 3、房屋裝修垃圾清理費。 第二十條 業(yè)主和物業(yè)使用人商鋪自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。 第二十一條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止直至向法院起訴等措施。 第二十二條 代收代付有關費用按政府有關部門規(guī)定執(zhí)行。 第二十三條 其它委托事項。 第三章 委托管理期限 第二十四條 委托管理期限為﹍﹍﹍年。即：自﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日8:00時起至﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日7：59時止。 第四章 雙方權利義務 第二十五條 甲方權利與義務 1、向乙方提供每個項目的開發(fā)建設法

6、定文件，提供項目規(guī)劃設計的圖紙、資料，以及項目運作的整體計劃和方案等；在項目發(fā)售前向乙方提供公開銷售所需的預售許可證及各項文件資料，以確保項目策劃工作和銷售工作的順利展開；甲方承諾提供給乙方的資料完全真實，并承擔上述資料的合法性所產(chǎn)生的對項目客戶的一切責任。 2、乙方制定的項目營銷、銷售、招商與營運方案以及所有與購房者簽訂的協(xié)議（單據(jù)）、《商品房買賣合同》、《物業(yè)管理合同》、《商業(yè)經(jīng)營管理公約》均須交由甲方最終審核簽字蓋章后，方可生效執(zhí)行；甲方有權更改項目的單位面積、銷售價格及付款方式，有權最終決定是否與購鋪者簽訂協(xié)議或《商品房買賣合同》，但需事先向乙方說明原由并征詢乙方意見。 3、因項目

7、營銷或招商方案的執(zhí)行，需要在項目營銷或招商的各階段與廣告公司、制作公司、裝修公司及各媒體等簽訂合約，由甲方負責簽訂并承擔相關費用。 4、甲方有權對乙方的合作承諾及服務進行檢查考核（可以委托第三方進行檢查），定期進行客戶滿意度調(diào)查和回訪，并將考核結果及客戶反饋意見以書面形式告知乙方，針對乙方不符合約定的服務提出改進意見或要求乙方做到切實的整改。 5、若因項目之缺點或缺陷或甲方之原因?qū)е乱曳脚c第三人發(fā)生爭議或引起訴訟或提起仲裁，則甲方保證積極解決上述爭議訴訟或仲裁，并承擔因此發(fā)生的費用。 6、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度，甲方有權對乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況進行檢查監(jiān)督； 7、審定乙

8、方提出的物業(yè)運營服務的年度計劃、財務預算及決算； 8、委托乙方管理的商鋪、房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理： 負責返修； 委托乙方返修，支付全部費用。 9、甲方應以備忘錄的形式將原甲方所使用的辦公、生活用品及位于屋面及入口處的辦公場所移交給乙方使用，乙方對上述用品及辦公場所的完好性負責。 10、甲方委托乙方按國家規(guī)定標準，向購鋪者收取維修基金（詳見另行制定的遼陽時尚天地購物廣場共用部位、設施設備維修基金管理辦法）；該筆款項無條件接受甲方的監(jiān)督。 11、甲方委托乙方對進入甲方投資項目的停車場的車輛進行收費管理，收費標準按政府有關部門制定的標準

9、執(zhí)行，所收取的費用歸乙方所有。 12、甲方提供投資項目的露天廣場、中庭和其它可供使用的房屋及必備的有關設備供乙方經(jīng)營使用，做為乙方向各類商家開展有償服務項目之一，其收入歸乙方所有，相關費用由乙方承擔。 13、甲方在投資開發(fā)項目內(nèi)無償提供﹍﹍﹍平方米的物業(yè)用房供乙方人員辦公與休息場所，乙方只能安排保安人員、工程維修維護人員的休息用房，其他人員（值班人員除外）不得在此物業(yè)用房內(nèi)起居或開辦食堂; 14、甲方應負責將物業(yè)管理所需的全部圖紙、檔案、資料，于合同生效之日向乙方移交，10日內(nèi)移交完畢。 第二十六條 乙方權利與義務 1、乙方具體工作內(nèi)容涵蓋項目的營銷策劃、營銷管理、所有廣告創(chuàng)意及設計

10、、銷售代理、招商運營、與購房者簽訂《商品房買賣合同》等售前服務工作（凡項目在購房者未簽訂《商品房買賣合同》之前及甲方收到首付款前的工作均為售前服務）；乙方銷售人員應詳細記錄廣告效果及銷售情況，定期向甲方提交銷售進度報告及客戶資料、客戶問題等，以便雙方根據(jù)銷售實際情況及時調(diào)整銷售策略。 2、乙方保證在銷售代理或招商推廣時遵守國家有關法律、法令、法規(guī)和規(guī)定（包括知識產(chǎn)權在內(nèi)），并承擔乙方所有人員的工資、福利、保險、工傷、傭金、交通費、住宿費、相應的辦公費等費用。 3、乙方應根據(jù)項目的實際情況，以雙方商定的工作目標為導向，制訂銷售、招商、運營、推廣方案，合理安排銷售與招商工作，保證商業(yè)管理團隊的

11、穩(wěn)定性，并按時派譴高層人員參加相關的聯(lián)席會議，從商業(yè)運營的角度為甲方提供意見和建議。 4、提供專業(yè)策劃意見和廣告設計方案，協(xié)助甲方監(jiān)督有關銷售材料（工具）的設計與制作工作，并負責有效使用和實施。 5、乙方必須嚴格執(zhí)行經(jīng)甲方批準的項目銷控方案和銷售價格，不得以任何形式、任何名義改變銷控方案，或向購鋪者收取任何費用；非甲方的授權不得擅自給客戶任何形式的折扣，否則，乙方給客戶的任何形式的折扣金額從甲方應付給乙方的費用中扣除。 6、乙方不得向客戶（商家）作出未經(jīng)甲方書面同意的承諾，如因乙方（含乙方人員）的原因而引起的法律訴訟或索賠要求，乙方須負全責。如對甲方的信譽、形象等造成負面影響，甲方有權要

12、求索賠。 7、乙方發(fā)生任何變動(包括推廣方案、銷售計劃、企業(yè)經(jīng)營等改變或出現(xiàn)任何足以影響正常銷售的情況)，必須提前五天書面通知甲方，否則乙方應當承擔相應的責任。 8、根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂商業(yè)物業(yè)管理制度；并有權按本合同的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理； 9、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施； 10、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督； 11、對物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在物

13、業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商同意后報有關部門批準方可實施； 12、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料； 13、本合同終止后，乙方應按《國家商業(yè)物業(yè)管理移交辦法》有關規(guī)定進行財產(chǎn)移交； 第五章 物業(yè)管理服務質(zhì)量 第二十七條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。 1、房屋外觀：外觀完好、整潔； 2、設備運行：配電及供水設備、電梯、智能化系統(tǒng)等運行安全正常，保持良好狀態(tài)； 3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：完好率達98%，零修及時率98%，合格率100%； 4、公共環(huán)境：垃圾日產(chǎn)日清、整潔舒適； 5、綠化：種一片，活一片，完

14、好率98%； 6、交通秩序：無違章行駛、停放及物業(yè)管理責任而造成的車輛損壞或丟失； 7、保安：封閉管理24小時值班，無因物業(yè)管理責任而引發(fā)的重大治安案件； 8、急修：及時率98%，合格率100%；小 修：及時率98%，合格率100%； 9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：95%以上。 第六章 物業(yè)管理服務費用 第二十八條 物業(yè)管理服務費： 1、物業(yè)管理服務費（無論甲方支付或業(yè)主支付）自﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日起開始由乙方收取。 2、物業(yè)管理服務費的標準為：每日每平方米﹍﹍﹍元； 3、物業(yè)管理服務費的收取標準，按政府物價部門審核后的標準調(diào)整收取； 4、未售出的空置商鋪的物

15、業(yè)管理服務費收取標準為：每日每平方米﹍﹍﹍元； 5、鑒于甲方在商鋪銷售推廣時，減免了部分商鋪的物業(yè)管理服務費，該部分費用由甲方承擔，總額為﹍﹍﹍元人民幣，甲方應在本合同書簽訂之日三日內(nèi)支付乙方物業(yè)管理服務費（不含公共水電分攤費）。乙方在﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日至﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日期間不再向這些商鋪業(yè)主（或使用人）收取物業(yè)管理服務費。 6、業(yè)主和物業(yè)使用人未按規(guī)定時間交費，從逾期之日起每天按應交費額5‰的標準加收滯納金。 7、露天車位：汽車：5元/次，包月400元/輛； 8、車庫：汽車：5元/二小時/輛，包月300元/輛； 9、自行車臨時0.20元/輛，過夜2.00元/輛，包月50元

16、/輛； 10、電動自行車0.30元/輛，過夜5.00元/輛，包月100.00元/輛； 11、摩托車臨時0.50元/輛，過夜10.00元/輛，包月200元/輛； 本條第7款至11款有關車輛的收費標準如與政府有關部門批復的收費標準不同，則以政府有關部門批復為準。 第二十九條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的商鋪自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準須與委托人協(xié)商同意后執(zhí)行； 第三十條 其它： 1、對政府規(guī)定的電梯運行、消控系統(tǒng)等特種設備的維修費用由甲方承擔； 2、公用水電費（含電梯用電費）分攤按政府有關部門規(guī)定，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人

17、收取。 第三十一條 房屋的共用部位、共同設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用： 1、物業(yè)共用部位的小修、養(yǎng)護費用（100元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務費承擔；大中修費用（100元以上），由維修基金承擔；更新費用，由維修基金承擔； 2、物業(yè)共用設施、設備的小修、養(yǎng)護費用（100元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務費承擔；大中修費用（100元以上），由維修基金承擔；更新費用，由維修基金承擔； 3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用（100元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務費承擔；大中修費用（100元以上），由維修基金承擔；更新費用，由維修基金承擔； 4、公共綠地的養(yǎng)護費用（100元以內(nèi)），

18、由物業(yè)綜合管理服務費承擔；改造、更新費用（100元以上），由維修基金承擔； 5、附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護費用（100元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務費承擔；大中修費用（100元以上），由維修基金承擔；更新費用，由維修基金承擔。 第七章 違約責任 第三十二條 由于甲方工程原因，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止本合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。 第三十三條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。 第三

19、十四條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。 第三十五條 甲乙雙方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц订l﹍﹍元的違約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。 第八章 附則 第三十六條 自本合同生效之日起三日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完相應項目的物業(yè)交接驗收手續(xù)。 第三十七條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。 第三十八條 本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。 第三十九條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到

20、使用功能，造成重大事故的，由事故責任人承擔責任并由乙方負責作善后處理.產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。 第四十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。 第四十一條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院起訴。 第四十二條 本合同自簽字蓋章之日起生效。 第四十三條 雙方簽章: 甲方（簽章）：葵花嘉財恒潤商業(yè)投資集團 乙方（簽章）：葵花商業(yè)投資控股有限公司 代 表 人： 代 表 人： 簽訂日期：﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日 第 10 頁 共 10 頁