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1、 無錫房地產市場分析報告 第一部分 城市投資環(huán)境分析 一、城市概況 1．魚米之鄉(xiāng)，吳文化發(fā)源之地 無錫市位于江蘇省東南部，北緯317′至322′，東經11933′至12038′，長江三角洲江湖間走廊部分。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫市屬北亞熱帶濕潤區(qū)，受季風環(huán)流影響，形成的氣候特點是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū)復雜地形等的影響，局部地區(qū)小氣候條件多種多樣，具有南北農業(yè)皆宜的特點，作物種類繁多。無錫水美土肥，物產豐富，是全國著名的魚米之鄉(xiāng)。 無錫

2、歷史悠久，是一座具有三千多年歷史的古城，公元前十一世紀末，周太王的長子泰伯從陜西來到江南，定居梅里（現(xiàn)錫山市梅村鎮(zhèn)），號稱勾吳。他帶領當地居民興修水利，農耕蠶桑，促進了中原文化與江南文化的融合，開創(chuàng)了吳文化。公元前202年正式建縣，因境內錫山錫、鉛源枯竭而取名“無錫”。歷史上，由于帝王君侯之變遷，時稱無錫縣，時稱有錫縣，自公元497年， 無錫縣名稱沿襲不變。1949年設無錫市。 2．分七區(qū)，轄兩市 無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1659平方公里，其中建成區(qū)面積188.14平方公里)。無錫市下轄江陰、宜興二個市(縣)和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和

3、新區(qū)七個區(qū)。 3．人口密集，外來人口眾多 2005年末全市戶籍人口為447.19萬人，其中市區(qū)223.57萬人，江陰市117.77萬人，宜興市105.85萬人。全市遷入人口7.24萬人，其中外省遷入1.86萬人，占遷入人口的25.69%，遷出人口3.21萬人，其中遷往省外0.75萬人，占遷出人口的23.36%。人口密度935人／平方公里（市區(qū)2182人／平方公里）。 行政區(qū) 土地面積（平方公里） 人口數（人） 人口密度（人/平方公里） 全市 4,787.61 4,448,648 934 市區(qū) 1,622.64 2,215,828 1,378

4、崇安區(qū) 17.59 184,723 10,510 南長區(qū) 22.43 315,141 14,141 北塘區(qū) 31.02 251,529 8,091 錫山區(qū) 454.36 432,133 957 惠山區(qū) 327.12 377,716 1,164 濱湖區(qū) 631.50 463,815 746 新區(qū) 138.63 190,771 1,416 江陰市 987.53 1,172,376 1,193 宜興市 2,177.43 1,060,444 486 來源：無錫統(tǒng)計年鑒 總體而言，無錫人口增長緩慢，從2000到2004，全市人口總

5、計增長2.89％。其中，市區(qū)人口在2001年有較大增長，這是由于2001年將錫山區(qū)劃入市區(qū)范圍所致。2001年至2004年的4年內，無錫市區(qū)人口增長達到4.9%，增速遠高于整個大無錫平均增幅，顯示出無錫市區(qū)較強的人口匯聚能力?？傮w上無錫的人口密度較低，崇安、南長和北塘三個市區(qū)人口高度集中，其中以南長區(qū)人口密度最高，最具有居住傳統(tǒng)氛圍，而崇安區(qū)商業(yè)集中，相對居住人口較小。如果與上海進行類比，南長區(qū)的人口密度已接近上海市普陀區(qū)。 二、城市經濟 1．實力雄厚，江蘇三甲 從無錫GDP增長來看階段性十分明顯，1996－2000五年間，GDP增幅呈下降趨勢，至1999－2000年度，增幅只有5.

6、4%；而到了2001-2005“十五”期間，無錫GDP經濟總量呈爆發(fā)性增長，年增長率均實現(xiàn)兩位數，期間年均增幅為14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP達到2,805億元人民幣。 2. 建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 建筑業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展。2005年全社會建筑業(yè)完成增加值122.10億元，較上年增長17.9%。實現(xiàn)利潤5.13億元，稅金總額4.85億元。施工房屋建筑面積2454.49萬平方米，房屋竣工面積1277.06萬平方米。 3. 固定資產投資增速放緩，投資結構優(yōu)化 2005年全社會固定資產投資完成1114.13億元，較上年增長24.7%。其中，規(guī)模以上固定資產投資1072

7、.75億元，較上年增長23%。在規(guī)模以上固定資產投資中，基本建設投資625.16億元，較上年增長27.5%，更新改造投資252.01億元，略有增長，房地產開發(fā)投資195.58億元，較上年增長48.4%。分經濟類型看，國有投資192.21億元，較上年下降4.9%；三資投資236.58億元，較上年增長24.5%；其他類型投資643.95億元，較上年增長34.1%。全年基礎設施建設投資253.85億元，較上年增長12.2%。50萬元以上投資（不含房地產）項目投產3036個，項目建成投產率為71%；新增固定資產761.95億元，固定資產交付使用率為69.4%。2006年前11個月無錫市完成全社會固定資

8、產投資1295.39億元，同比增長7.8％。 4. 居民可支配收入逐年增長 2004年，無錫人的人均可支配收入達到13,588元，在江蘇全省僅次于蘇州，位列第二，高于同省的南京、常州等經濟發(fā)達城市。從每年增長來看，2005年無錫的人均可支配收入有較快增長，較上一年度增長17.79%，幾乎達到與GDP增長同步的水平。2006年1－11月無錫市城市居民人均可支配收入達到16630元，超過去年全年水平，同比增長13.4％。 來源：無錫統(tǒng)計年鑒 5. 對外貿易增勢強勁 2005年，進口、出口總額雙雙突破百億美元，實現(xiàn)了歷史性突破。2004年外貿進出口總額218.46億美元，較上年增長

9、51.9%。其中，進口總額108.23億美元，較上年增長53.4%；出口總額110.22億美元，較上年增長50.5%。全年新批外資項目897個，協(xié)議注冊外資65.14億美元，較上年增長30.1%，到位注冊外資32.58億美元，較上年增長20.6%，到位注冊外資中有驗資報告的金額為20.96億美元。新批超千萬美元項目388個，協(xié)議注冊外資57.14億美元，占全市比重的87.7%。服務業(yè)利用外資快速發(fā)展，協(xié)議注冊外資10.49億美元，較上年增長30.5%，占全市的比重達到16.1%。 6. 無錫、上海、杭州、深圳四城市經濟狀況比較，明顯落后于滬、深，接近杭州 從四個城市10年GDP的總量來看，

10、10年前，無錫僅略低于杭州和深圳，而1998年后，城市之間逐漸拉開差距。無錫的GDP增量明顯落后于這兩個城市，發(fā)展顯得較為滯后。直到2003年后，無錫的GDP總量又開始回升追趕逐漸接近杭州的水平。 從增幅來看，深圳近十年內一直保持10－20％之間的高位平穩(wěn)增長（2004年深圳異常增長是因為統(tǒng)計數據調整了700億），顯示出強勁穩(wěn)定的增長勢頭，是四個城市中發(fā)展最好的。 而上海長時間來經濟總量發(fā)展速度一直較為平穩(wěn)，2002年前一直保持每年10%的增速，而2002年后出現(xiàn)加速增長，這一趨勢一直保持至今。 而無錫在2001年之前一直保持10％或以下的增長速度，2002年開始，其增速甚至已經超過杭州

11、與上海，2004年增長超20％，2005年略有所放緩，顯示出后發(fā)有力的發(fā)展勢頭。 來源：各地統(tǒng)計年鑒及公報 無錫在近兩年內房地產投資呈爆發(fā)性增長，然而目前其房地產投資占固定資產比例在四個城市中依然是最低的，僅占17%，而最高的上海和深圳的該指標分別占35.2%和35.6%。 這是由于，從城市性質來說，上海和深圳是都會型的城市，第三產業(yè)比例較高，因此，房地產開發(fā)必然占固定資產投資較大比例；而無錫是“功能型”的城市，其經濟發(fā)展以外商投資的現(xiàn)代化工業(yè)為特色，因此，工業(yè)投資在城市經濟中起到較為重要的作用，而房地產應當起到輔助的作用。 來源：各地統(tǒng)計年鑒及公報 三、城市規(guī)劃

12、1. 總體規(guī)劃：多中心、開放式，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸 規(guī)劃構建“多中心、開放式”的市城空間發(fā)展格局，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸。以三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網絡，最終形成網絡型城鎮(zhèn)體系。 無錫市域，規(guī)劃形成一個特大城市、兩個大中城市、十二個新市鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構。一級中心城市——特大城市，無錫市主城區(qū)；二級中心城市——大中城市，江陰市區(qū)和宜興市區(qū)；三級城鎮(zhèn)——十二個新市鎮(zhèn)，洛社、玉祁－前州、胡埭－陽山、安鎮(zhèn)－羊尖、東港－錫北、鵝湖、長涇、青陽、張渚、徐舍、官林、和橋。 2. 分區(qū)規(guī)劃 （1）南長次分區(qū)：現(xiàn)代商務辦公和居住

13、功能為主的現(xiàn)代化城區(qū) 位于無錫市中心區(qū)東南部，東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。南長次分區(qū)是以現(xiàn)代商務辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。規(guī)劃以商貿服務業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)為支柱，通過提升產業(yè)結構、整合空間結構、改善人居環(huán)境，把南長建設成為具有文化特色的集現(xiàn)代商務辦公和居住為一體的特色城區(qū)。 規(guī)劃結合南長區(qū)自身南北向布局的形態(tài)特征，構建雙十字”型的空間發(fā)展主軸，形成“一心、一城、兩帶、三軸、六社區(qū)”的空間格局，以新城建設帶動老城的更新發(fā)展，滿足城市動態(tài)發(fā)展的要求。 （2）崇安次分區(qū)：城市公共活動中心區(qū)、文化藝術集中區(qū)、商貿居住綜合區(qū) 位于無錫市區(qū)中部，規(guī)劃總用地面積18.55Km2，

14、規(guī)劃人口24萬。崇安區(qū)是無錫市的商貿、金融、政治、文化中心和歷代縣、市政府的所在地。 功能定位：繁榮舒適的城市公共活動中心；歷史悠久的文化藝術集中區(qū)；功能完善的商貿居住綜合區(qū)。 用地功能結構：“一內一外，以點帶面”——以鐵路為界，形成一內一外兩大片區(qū)，以核心區(qū)這個點，帶動整個崇安區(qū)面上的發(fā)展?！叭齾^(qū)四片，扇形展開”——是指火車站商貿區(qū)，北部物流園區(qū)和東部錫滬路商貿區(qū)三個產業(yè)片區(qū)和以江海路、錫滬路為界形成的四片居住片。它們由中心區(qū)向外以扇形的結構展開，形成一個多圈多層多塊，與十字商業(yè)街區(qū)相結合的功能結構。 （3）北塘次分區(qū)：發(fā)展居住為主，形成水岸文化服務綜合區(qū) 位于無錫市的中部偏西，

15、規(guī)劃總用地面積為31.40平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為40.2萬人。其功能定位是以發(fā)展居住為主，同時開發(fā)惠山運河文化旅游和商貿物流業(yè)、服務業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個水岸文化居住服務綜合區(qū)。其規(guī)劃結構為“兩帶三尖、兩心兩區(qū)、三片兩園”，打造出山水北塘、活力北塘、和諧北塘。兩帶三尖：“兩帶”指錫山、惠山沿山風光帶和京杭大運河風光帶，“三尖”分別是南尖、北尖、雙河尖。兩心兩區(qū)：“兩心”是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風貌區(qū)。 一城四片：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個居住片和兩個產業(yè)片。 （4）濱湖綜合發(fā)展區(qū)：行政文化、商務服務

16、、科教研發(fā)、旅游度假、設計創(chuàng)意中心 濱湖綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃成為無錫的行政文化中心、無錫的商務服務中心、無錫的科教研發(fā)中心、無錫的旅游度假中心、先進的設計創(chuàng)意中心等“五中心”。將濱湖綜合發(fā)展區(qū)建成國內外著名的風景旅游區(qū)、高效的高新技術產業(yè)區(qū)、繁榮的商貿服務區(qū)、現(xiàn)代化的都市生態(tài)農業(yè)區(qū)、體現(xiàn)現(xiàn)代城市風貌的無錫新城區(qū)等“五大區(qū)”。 （5）新區(qū)：創(chuàng)新型國際化科技新城 規(guī)劃范圍——北起太湖大道，南至望虞河，西至京杭大運河、古運河，東至鴻山鎮(zhèn)行政范圍，總用地面積198.3平方公里。 規(guī)劃定位：以產業(yè)特點鮮明、區(qū)域功能完善、人文環(huán)境優(yōu)越、經濟

17、社會和諧為主要特點的長三角示范、國內領先、國際一流的創(chuàng)新型國際化科技新城。 發(fā)展目標——國際先進制造業(yè)集聚區(qū)，國家科技創(chuàng)新先導區(qū)，蘇南國際物流集散區(qū)，和諧宜人新無錫樣板區(qū)。 總體結構——“一帶、兩區(qū)、三軸、四個組合”。一帶”：生態(tài)農業(yè)和歷史保護走廊；“兩個集中產業(yè)區(qū)”：高新產業(yè)A區(qū)和高新產業(yè)拓展區(qū)（高新產業(yè)B區(qū)和高新產業(yè)C區(qū)）；“三軸”：中心跨越發(fā)展軸(長江路)，區(qū)域聯(lián)動發(fā)展軸(新華路)，人文生態(tài)發(fā)展軸(伯瀆港)；“四個組合”：高新A區(qū)和長江社區(qū)、商業(yè)文化區(qū)，高新B區(qū)和梅村社區(qū)、鴻梅社區(qū)，高新C區(qū)和鴻山社區(qū)，空港產業(yè)區(qū)和碩放社區(qū)。人口規(guī)?！谥?010年60萬人口；遠期至2020年

18、80萬人口；此次規(guī)劃人口按80萬控制。 （6）錫山區(qū)綜合發(fā)展區(qū)：制造業(yè)未來發(fā)展重要區(qū)域 位于無錫市東部，產業(yè)特色鮮明，區(qū)位優(yōu)勢明顯，擁有良好的工業(yè)基礎和工業(yè)發(fā)展用地，是無錫市“產業(yè)(制造業(yè))東擴”的重要區(qū)域。錫山區(qū)綜合發(fā)展區(qū)將圍繞建設“區(qū)域性生產生活資料集散中心、無錫國際先進制造業(yè)基地高新產業(yè)集群區(qū)、高度開放的國內外資本集聚區(qū)、具有較佳人居環(huán)境的現(xiàn)代化新城區(qū)、無錫都市型生態(tài)農業(yè)特色區(qū)”的總體目標，走出一條率先建設社會主義新農村的路子。 （7）惠山綜合發(fā)展區(qū)：制造業(yè)發(fā)展后備地、市區(qū)人口居住疏散地及都市農業(yè)觀光區(qū) 惠山綜合發(fā)展區(qū)是承擔主城區(qū)制造業(yè)轉移的重要區(qū)域以及無錫大力發(fā)展制造業(yè)的

19、后方基地；是大型的交通樞紐和商貿、物流的集散地；是為市中心區(qū)人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生態(tài)農業(yè)觀光區(qū)。該區(qū)域的遠景城鎮(zhèn)空間形態(tài)為“1城1片區(qū)3新市鎮(zhèn)+16個村莊集群”的二級結構體系。 3. 城市布局：靚山、親水、揚名、筑城 無錫立足于建設湖濱城市、山水城市，盡快拉開城市框架，擴大建成區(qū)面積，發(fā)展新城區(qū)，有計劃、有步驟地改造老城區(qū)，推動城市建設南進北伸，構筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開敞型、組團式城市布局結構。 無錫新三年城市建設目標要求： 第一，城市建設始終堅持以人為本，堅持山水特色，堅持吳文化特點，堅持服務業(yè)興城，促進人與城市、人與自然的和諧共

20、處，促進城市的繁榮和發(fā)展，促進人民生活水平和質量的提高，促進經濟社會的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展。 第二，新三年城市建設要緊緊圍繞“靚山、親水、揚名、筑城"的總體要求，精心組織實施好中心城區(qū)的九大工程： 一是水：重點加快太湖和城區(qū)河道治理，使太湖更加清澈，內河形成景觀； 二是房：重點加快拆遷安置房和老新村整治，使安置房惠居民，老新村換新顏； 三是路：重點加快內環(huán)和對外快速道路建設，使內環(huán)快速路繞城區(qū)，對外快速道路連八方； 四是山：重點加快惠山、青龍山和山軍嶂山綜合整治，使惠山、山軍嶂山更秀美，青龍山大變樣； 五是灣：重點加快十八灣和金城灣景觀改

21、造，使十八灣更靚麗，金城灣展新姿； 六是城：重點加快太湖廣場地區(qū)和蠡湖新城建設，使太湖廣場建成市民活動中心，蠡湖新城建成旅游度假中心； 七是文：重點加快惠山古鎮(zhèn)和清名橋歷史文化街區(qū)保護性修復，使惠山古鎮(zhèn)街區(qū)恢復歷史風貌，清名橋街區(qū)成為古運河旅游精品； 八是科教：重點加快太湖新城科教園和藕塘職教園建設，使科教園基本建成，職教園形成規(guī)模； 九是港：重點加快無錫機場和無錫港口擴建工程建設，使無錫機場開辟國際航線，無錫港口成為內河國際集裝箱樞紐港。 第三，大力弘揚城市建設精神，建精品力作、創(chuàng)優(yōu)質工程，使每一項城市建設工程，都能夠經得起歷史的檢驗。堅持依

22、法拆遷、有情操作，全面推行拆遷工作屬地黨委政府負責制和土地“凈地”出讓。加快拆遷安置房建設，最大程度地縮短拆遷過渡期，努力做到安置房先行，安置房候住戶。同時，城市建設三年大跨越要與工業(yè)布局和職業(yè)教育布局三年大調整相互聯(lián)動、相輔相成，使城市建設與布局調整相得益彰、互為促進。 4. 商業(yè)網點規(guī)劃指南（2003年-2010年） 無錫市“商業(yè)網點規(guī)劃指南（2003年-2010年）”的未來商業(yè)規(guī)劃，無錫到2010年將主要建設下列各個級別的商業(yè)設施。其中將包括： （1）市級商業(yè)中心 市中心商業(yè)區(qū)：以中山路為縱軸，人民路為橫軸，向兩邊擴張延伸，縱橫若干條特色街；以三陽廣場為中心，在南禪寺、東大街、崇

23、安寺、火車站和勝利門形成五個商業(yè)聚集區(qū)。 濱湖新城副中心商業(yè)區(qū)：結合未來城市主導發(fā)展方向，建設集教育、科研、旅游、體育、商務服務為一體的濱湖新城副中心商業(yè)區(qū)，為新城區(qū)居民以及外來消費者提供商業(yè)服務，服務人口約30萬人左右。在該區(qū)域按照人字型結構組團，體現(xiàn)以人為本的原則，突出兩個中心點：高教園區(qū)商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)商業(yè)服務中心。 （2）片區(qū)商業(yè)中心 ①蠡溪片區(qū)商業(yè)中心：以河埒口為中心的商業(yè)區(qū)域，以天潤發(fā)為重心，整合現(xiàn)有商業(yè)網點資源，建設多層次、適應多元消費的各種商業(yè)網點，體現(xiàn)整齊有序的風貌。 ②山北片區(qū)商業(yè)中心：以盛岸路與石門路交叉區(qū)域為中心，整合山北、錢橋、藕塘三鎮(zhèn)，形成相互呼應的區(qū)域商

24、業(yè)組團。 ③新區(qū)片區(qū)商業(yè)中心：以長江北路為軸線，向兩邊延伸。形成一個具有國際水準的現(xiàn)代化組團商貿服務區(qū)。使該區(qū)成為集居住、商務辦公、商貿物流、研發(fā)培訓等功能為一體的展示我市商業(yè)現(xiàn)代化和電子商務的先導區(qū)和示范區(qū)。 ④東亭片區(qū)商業(yè)中心：以東亭中心區(qū)為核心，麥德龍、歐倍德、紅星美凱龍為依托，以錫滬路和友誼路構成的十字路線為軸線，向東延伸至查橋，域內配合工業(yè)經濟發(fā)展的需要，著重完善配套服務，發(fā)展生產資料、生活資料市場交易中心。 ⑤錫北片區(qū)商業(yè)中心：以堰橋為中心，以吳文化公園為依托，配合國家級堰橋科技工業(yè)園的發(fā)展，形成集購物、住宿、餐飲、娛樂等為一體的新型的具有濃厚文化氛圍的商貿服務區(qū)。 ⑥馬山

25、、靈山旅游度假區(qū)商業(yè)中心：與馬山、靈山旅游度假區(qū)的建設相適應，大力發(fā)展旅游商品、體育用品的專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、休閑文化設施，開發(fā)休閑度假旅游項目，使之成為集旅游、休閑、娛樂、度假于一體的新型商業(yè)中心。 ⑦太湖廣場片區(qū)商業(yè)中心：利用太湖廣場風景迤儷的特點，以家樂福和在建的國際貿易中心等大型商業(yè)設施為依托，著重發(fā)展便利店、餐飲店及相關文化休閑設施，突出觀光、休閑、購物、會展等主要功能，并以之帶動周邊地區(qū)，逐步貫通至朝陽廣場的商貿圈。 圖：市級及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃位置 來源：世邦魏理仕 （3）社區(qū)商業(yè)中心 規(guī)劃期間要重點建設稻香、曹張、沁陽、蘆莊、榮巷、上馬墩、劉潭、五河、馬圩等社區(qū)

26、商業(yè)中心，以及洛社、胡埭、錢橋、玉祁、港下、藕塘、安鎮(zhèn)、蕩口、華莊、太湖鎮(zhèn)等市郊城鎮(zhèn)商業(yè)和中心鎮(zhèn)商業(yè)網絡。商業(yè)網點建設應以1-2家中型超市為主，配以新型農貿市場，若干便利店、餐飲店、洗滌洗浴、美容美發(fā)，銀行、郵電通信、維修、書報亭等生活服務設施。 四、小結 在全國范圍內講，無錫總人口占全國0.3%，土地面積占全國0.05%，卻創(chuàng)造了全國1.4%的GDP，在全國城市內名列第九位，多項經濟指標僅位列于蘇州之后，在江蘇省排名第二。無錫是中國重要經濟中心城市、區(qū)域性交通樞紐和著名的旅游勝地，江蘇省重點發(fā)展的特大型城市。 主要指標（2005） 數值 增長率 地區(qū)生產總值 280

27、5億元 15.1% 全市完成財政收入 421.8億元 19% （同口徑） 一般預算收入 181.7億元 24.2%（同口徑） 規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 1353.1億元 22% 社會消費品零售總額 824.11億元 16.3% 進出口總額 291.9億美元 33.6% 全社會固定資產投資 1335.1億元 19.8% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005元 17.8% 農民人均純收入 8004元 12.5% 年末人均本、外幣儲蓄 存款余額 32000元 18.5% 來源：江蘇統(tǒng)計年鑒 第二部分 房地產市場分析 一、房地產開發(fā)投資現(xiàn)狀：

28、開發(fā)投資增幅較大，供求不同步 2005年，無錫市市區(qū)房地產開發(fā)投資全年完成165.28億元，同比增長15.35%。2006年1-7月，無錫市房地產投資開發(fā)額133.85億元，房地產開發(fā)投資增速為13.9%，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重16.23%。江陰、宜興房地產開發(fā)投資分別完成23.68億元、13.15億元，房地產施工面積分別為307.34萬平米、185.04平米，房地產新開工面積分別為117.18萬平米、74.13萬平米，房地產竣工面積分別為27.04萬平米、22.28萬平米。 從房地產開發(fā)宏觀數據來看，隨著投資的巨額增加，商品房施工面積、竣工面積在2003年都有70%以上

29、的增長，而相比之下，商品房銷售卻一直呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢。從2001年到2005年，無錫商品房施工面積增長3.56倍，竣工面積增加2.3倍，而商品房銷售面積僅僅增加1.97倍。2004年的無錫銷售量增幅為歷年最大，但增幅也僅僅只有34.6%，總體而言無法跟上投資和開工增長的速度。因此，可以判斷整個無錫市場仍然處于供過于求的發(fā)展趨勢中。 項目 2001 2002 2003 2004 2005 2006/1-7 商品房施工面積（萬平方米） 521 748 1,282 1,548 1,853 1705.1 增幅 － 43.6% 71.4% 20.7% 19.7%

30、 24.1% 商品房竣工面積（萬平米） 248 291 508 483 570 176.92 增幅 - 17.3% 74.7% -4.9% 17.8% -3.1% 商品房銷售面積（萬平方米） 202 235 305 410 399 270.16 增幅 － 16.6% 29.4% 34.6% 2.8% -18.2% 商品房銷售額（億元） － － 67.52 103.92 129.03 112.72 來源：無錫統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計公報 二、一級市場分析 1．土地成交情況

31、 2．土地掛牌情況 3．小結 土地逐年放量，推進城市“南拓北展” 2004年無錫市共出讓土地12411畝，出讓總金額達112.28億元。2005年無錫市區(qū)共出讓經營性土地 643.21萬平米，出讓總金額116.39億元，同比上漲16.42%。2006年1-9月，無錫市市區(qū)共出讓經營性用地383.39萬平米，江陰出讓土地129.16萬平米，宜興出讓土地75.57萬平米，全年土地出讓總金額162.58億元，加快推進了無錫城市建設“南拓北展”戰(zhàn)略的實施。由于土地市場存在信息不完善和競爭不完全，因此為政府適當干預土地市場提供了空間。從未來發(fā)展看，現(xiàn)階段土地政策的調整必然對全市土

32、地市場的發(fā)展產生影響。 從土地供應的區(qū)位來看，政府十分重視對西南片區(qū)特別是臨東西蠡湖地帶的環(huán)境整治和基礎設施建設。為此，外地開發(fā)商都十分看好城市濱湖片區(qū)住宅、商業(yè)的開發(fā)。由于無錫作為二線城市，自住比例高，城市發(fā)展?jié)摿Υ螅恋爻杀镜?，受到外地開發(fā)商青睞；而同時，缺少足夠的投資需求和城市規(guī)模限制，巨量土地入市帶來的供應量面臨著消化的問題。 三、二級市場分析 （一）無錫市商品住宅市場總體處于供大于求的市場狀況，供求比起伏不定 05年3季度，商品住宅供求比達到最高，為2.16。在隨后的幾個季度，供求比有所下降，06年2季度出現(xiàn)了供不應求的狀況。由于商品住宅市場成交火爆，開發(fā)商繼續(xù)放量

33、，在第三季度又出現(xiàn)了供大于求的狀況，供求比為1.32。 圖1：04年1季度－06年3季度無錫市商品住宅供求比走勢圖 （二） 成交情況分析 1. 成交量分析 05年6月－06年9月，無錫市商品房成交量起伏不定。06年1－9月樓市總體情況呈現(xiàn)先抑后仰之勢，市場成交量在05年12月份的高峰后，形成了一條“V”字運行曲線，市場成交逐步回暖。商品房成交面積275.01萬平方米，同比上漲了2.34％。 圖2：05年6月－06年9月商品房成交量走勢圖 2. 商品住宅戶均成交面積分析 03年1月－06年3月，無錫市區(qū)商品住宅戶均成交面積在121－130平方米左右波動，說明

34、120－130平方米左右的戶型面積深受無錫市民的歡迎。 圖3：無錫市區(qū)商品住宅戶均成交面積變化圖 3. 商品住宅戶均成交金額分析 03年1月－06年3月，無錫市區(qū)商品住宅戶均成交金額范圍大約在29.42－59.82萬元。近兩年戶均成交金額為51.24－59.82萬元。其中06年3月戶均成交金額達到了近兩年的最高點，說明無錫市民的購房能力越來越強，中高檔住宅將逐漸主導市場。 圖4：無錫市區(qū)商品住宅戶均成交金額變化圖 （三）全市市場價格分析 1. 住宅均值穩(wěn)步增長，增長幅度得到有效控制 03年3季度－06年3季度，無錫市住宅市場交易價格一直保持穩(wěn)步的上升趨勢。05年第

35、一季度，由于國家對房地產市場的宏觀調控，住宅市場交易價格增長幅度得到有效控制。06年第三季度，無錫市住宅均值達到4167元/平方米，環(huán)比增長了0.53％。 圖5：03年3季度－06年3季度無錫市住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） 2. 中心區(qū)辦公物業(yè)交易價格穩(wěn)步增長 04年第一季度－06年第二季度，無錫市中心區(qū)辦公物業(yè)一直保持穩(wěn)定的增長趨勢。06年第二季度成交均價達到了8202元/平方米，環(huán)比增長了4.52％，同比增長了11.64％。 圖6：04年1季度－06年2季度無錫市中心區(qū)辦公物業(yè)均值走勢圖（單位：元/平方米） 3. 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)交易價格總體穩(wěn)步

36、增長，增長幅度得到有效控制 04年1季度－06年3季度，無錫市中心區(qū)商業(yè)物業(yè)總體上保持穩(wěn)定的增長趨勢。 05年2季度增長幅度最大，環(huán)比增長了4.53％。05年2季度－06年3季度增長幅度得到有效控制，06年3季度與06年2季度相比還下降了1元/平方米。 圖7：04年1季度－06年3季度無錫市中心區(qū)商業(yè)物業(yè)均值走勢圖（單位：元/平方米） （四）各區(qū)域住宅市場交易價格分析 1. 區(qū)域劃分 根據無錫目前城市建設的狀況與特點將無錫市區(qū)分為中心、副中心、東、南、西、北六個區(qū)域，具體分區(qū)界限如下: 中心區(qū)：解放環(huán)路以內； 副中心區(qū):在由京杭運河、太湖大道、滬寧鐵路、錫澄路、通惠路

37、所構成的環(huán)形以內，解放環(huán)路以外的區(qū)域； 東區(qū):以滬寧鐵路、通江大道(原名錫北路)為界； 南區(qū):以滬寧鐵路、太湖大道為界； 西區(qū):以太湖大道、京杭運河、錫山、惠山為界； 北 區(qū):以通江大道(原名錫北路)、滬寧鐵路、錫澄路、通惠路、京杭運河及錫山、惠山為界。 圖8：無錫市區(qū)域劃分示意圖 2. 中心區(qū)住宅市場交易價格位列各區(qū)之首，始終保持增長趨勢，增長幅度得到有效控制 由于其優(yōu)越的地理位置和完善的配套，中心區(qū)住宅市場價格一直位居各區(qū)域成交價格之首。 05年1季度－06年3季度，無錫市中心區(qū)住宅市場交易價格持續(xù)增長。05年1季度－3季度，增長幅度較大，從05年3季度－06年

38、3季度，交易價格增長幅度得到有效控制。其中06年3季度交易均價為6309元/平方米，環(huán)比增長了0.65％，同比增長了1.53％。 圖9：05年1季度－06年3季度無錫市中心區(qū)住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） 3. 副中心區(qū)住宅市場價格成交價格位列第二，繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長趨勢，增長幅度得到有效控制 05年1季度－06年3季度，無錫市副中心區(qū)住宅市場價格持續(xù)增長。05年2季度漲幅最高，環(huán)比增長了6.45％。06年1季度以后，市場價格增長幅度得到有效控制。06年3季度市場均價達到6218元/平方米，環(huán)比增長了0.83％。 圖10：05年1季度－06年3季度無錫市

39、副中心區(qū)住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） 4. 東區(qū)住宅市場成交均價在各區(qū)域中相對較低，但漲幅較大 05年1季度－06年3季度，無錫市東區(qū)住宅市場一直保持著較高的增長率。其中05年3季度漲幅最高，環(huán)比增長了5.32％。06年3季度，成交均價為3724元/平方米，環(huán)比增長了1.44％，同比增長了8.76％。 圖11：05年1季度－06年3季度無錫市東區(qū)住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） 5. 南區(qū)住宅市場成交價格總體呈上升趨勢，中間略有波動，06年以后增幅得到有效控制 05年期間，南區(qū)住宅成交價格增長幅度較大。進入06年，住宅成交均價曾有一段下滑，但到了第二季度友呈現(xiàn)了上

40、升趨勢。到06年第三季度，成交均價為4694元/平方米，環(huán)比增長了0.73％，同比增長了1.80％。 圖12：05年1季度－06年3季度無錫市南區(qū)住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） 6. 西區(qū)住宅西區(qū)住宅市場發(fā)展平穩(wěn)，住宅市場成交價格穩(wěn)步上漲，但增長幅度有所減緩 05年2季度市場價格突破了5000元/平方米，漲幅最大，環(huán)比增長了3.26％。06年3季度，成交均價為5191元/平方米，環(huán)比增長了0.37％，同比增長了1.86％。 圖13：05年1季度－06年3季度無錫市西區(qū)住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） 7. 北區(qū)住宅市場一直是幾個區(qū)域中成

41、交價格最低的區(qū)域。成交均價起伏比較大，呈現(xiàn)了先漲后跌的態(tài)勢 06年1季度成交均價為3628元/平方米，為近兩年來最高，環(huán)比增長了3.75％，此后兩個季度一直處于下滑態(tài)勢。06年3季度，成交均價為3501元/平方米，環(huán)比下降了2.23％，同比增長了1.21％。 圖14：05年1季度－06年3季度無錫市西區(qū)住宅均值走勢圖（單位：元/平方米） （五）無錫市重點樓盤介紹 （各區(qū)域內已開盤銷售、體量較大、知名度較高、預定數量較多的項目） 銀仁御墅花園 King紫金門 仁和英倫皇家花園 中大頤和灣 樓盤 地址 崇安區(qū)

42、學前東路南側 崇安區(qū)錫滬路364號 北塘區(qū)盛岸西路288號 北塘區(qū)北大街28號 開發(fā)商 無錫銀仁房屋開發(fā) 江蘇金洋房地產 無錫仁和房地產 無錫中大荷花里房地產 總建（M2） 57萬 32萬 25萬 24萬 容積率 0.93 2.10 1.49 2.31 開盤日期 2006-3-19 2006-11-25 2006-5-13 2004-11-1 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層 小高層、高層 多層、小高層、高層 小高層，高層 總戶數 3000 1655 1918 880 主力面積（M2） 95－185 104－183 80－1

43、40 94－167 均價（元/平米） 5800 5600 3800 5700 城市經典彩虹灣 陽光城市花園 萬科魅力之城 圣芭芭拉 樓盤 地址 南長區(qū)金城路與蘇錫路交叉口東南角 南長區(qū)建筑路、紅星路口 蠡湖大道與周新西路交匯處 梅梁路南側，管委會正對面 開發(fā)商 無錫奕淳房地產 無錫陽光置業(yè) 無錫萬科房地產 香港風水隆國際置業(yè) 總建（M2） 13萬 24.6萬 134.7萬 32萬 容積率 1.30 1.80 1.40 0.9 開盤日期 2006-5-28 2006

44、-10-18 2006-12-9 2006-11-25 建筑形態(tài) 小高層 小高層、高層 多層、小高層、高層 別墅, 公寓, 酒店 總戶數 936 2279 11000 1900 主力面積（M2） 135－180 51－103 97－195 57－143，293－361 均價（元/平米） 4700 5200 4900 5680 萬科東郡 新都會花園 華廈清水灣 金都花園 樓盤 地址 新區(qū)長江北路、前衛(wèi)路路口 新區(qū)行創(chuàng)四路與春暉路交界處 惠山區(qū)惠山新城欣惠路

45、惠山區(qū)西新路北端 開發(fā)商 無錫萬科房地產 無錫新世界房地產 江蘇華夏融創(chuàng)置地 無錫金都房地產 總建（M2） 21.5萬 13.2萬 13.7萬 42萬 容積率 2.50 2.60 1.50 1.80 開盤日期 2006-12-2 2005-3-18 2005-9-30 2004-9-19 建筑形態(tài) 情景花園洋房、高層 小高層、高層 多層、小高層、別墅 多層、小高層、高層 總戶數 一期238套 801 783 3000 主力面積（M2） — 144－214 138－237 — 均價（元/平米） 7700 4000 42

46、80 3300 冠達豪景苑 華夏豪門 湖璽莊園 太湖山莊 樓盤 地址 錫山區(qū)安鎮(zhèn)錦安路與中學路交叉口 錫山區(qū)錫滬路友誼路口 濱湖區(qū)山水東路88號 濱湖區(qū)金城西路蠡湖大橋旁 開發(fā)商 無錫冠達置業(yè) 無錫華夏房地產 無錫市山水房地產 永大集團 總建（M2） 7.7萬 18萬 7.7萬 — 容積率 1.80 2.80 0.2 0.4 開盤日期 2005-9-21 2006-9-1 2005-07-09 2005-5-21 建筑形態(tài) 多層、小高層 高層 純別墅

47、 別墅 總戶數 550 1000 82 75 主力面積（M2） 139－147 89－152 — 193－297 均價（元/平米） 2848 4380 一房一價，12000－27000 16000 小結： 無錫房地產市場總體穩(wěn)步發(fā)展，供略大于求。06年3季度供求比為1.32。 商品住宅成交均價總體保持上升的勢頭，個別區(qū)域環(huán)比有所下降。06年3季度，全市住宅成交均價為4167元/平方米，環(huán)比增長了0.53％。只有北區(qū)住宅市場成交均價近兩個季度持續(xù)下滑，環(huán)比下降了2.23％。 四、三級市場分析 （一）無錫市

48、三級市場成交價格情況 表1：05年1季度－06年3季度各區(qū)域三級市場成交價格表（單位：元/平方米） 二手房 05年1季度 05年2季度 05年3季度 05年4季度 06年1季度 06年2季度 06年3季度 全市 3554 3730 3752 3801 3793 3818 3834 中心區(qū) 4960 5497 5576 5474 5309 5351 5373 副中心區(qū) 4187 4565 4373 4403 4418 4473 4442 東區(qū) 3285 3576 3526 3566 3590 3577 3630

49、南區(qū) 3281 3645 3766 3784 3721 3750 3812 西區(qū) 3496 3666 3670 3763 3707 3725 3793 北區(qū) 2987 3133 3077 3181 3235 3194 3309 （二）三級市場成交均價走勢分析 圖15：無錫市二手房實際成交價格回歸趨勢圖 小結： 近兩年無錫市三級市場得到穩(wěn)步發(fā)展，成交均價總體有所上升，但漲幅瀆大。其中06年3季度，全市二手房成交均價為3834元/平方米。中心區(qū)成交均價依然居各區(qū)域之首，06年3季度為5373元。 預計無錫市二手房市場成交量會略有

50、增加并保持平衡，交易價格將會繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 第三部分 市場走勢分析 一、未來市場供求預測 “十一五”期間建設各類住房32.49萬套，總建設面積3100萬方米 《無錫市住房建設規(guī)劃》指出，未來５年內，無錫將建設住宅3100萬平方米，實現(xiàn)城鎮(zhèn)戶籍人口人均住宅建筑面積35平方米，基本解決最低收入家庭的住房問題，基本完成低洼危舊房改造。據統(tǒng)計，至2005年底，無錫市區(qū)總人口達到306萬，其中戶籍人口225.98萬，城鎮(zhèn)戶籍人口169.58萬。全市住房總建筑面積5456.6萬平方米，人均住宅建筑面積27.94平方米。依據規(guī)劃，到2010年，市區(qū)總人口將達到360萬人，其中，城鎮(zhèn)戶籍人口2

51、07.5萬人，流動人口110萬人。按照城鎮(zhèn)戶籍人口人均住宅面積35平方米、暫住人口人均10平方米的要求，無錫市的住房缺口為2900.6萬平方米。結合城市基礎設施建設拆遷需要，所以“十一五”期間共需建設各類住房32.49萬套，總建設面積3100萬平方米。 根據《無錫市“十一五”城鄉(xiāng)建設規(guī)劃》的相關要求，規(guī)劃期內，住房建設年度目標為： 2007年，商品住房建設4.01萬套，建設面積425萬平方米，建設經濟適用住房0.76萬套，建筑面積65萬平方米。建設拆遷安置住房2.82萬套，建筑面積240萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設總建筑面積的71.52%； 2008年，商品住房建

52、設3.48萬套，建設面積365萬平方米，建設經濟適用住房0.47萬套，建筑面積40萬平方米。建設拆遷安置住房2.82萬套，建筑面積240萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設總建筑面積的71.32%； 2009年，商品住房建設2.93萬套，建設面積310萬平方米，建設經濟適用住房0.41萬套，建筑面積35萬平方米。建設拆遷安置住房2.47萬套，建筑面積210萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設總建筑面積的71.17%； 2010年，商品住房建設2.38萬套，建設面積250萬平方米，建設經濟適用住房0.29萬套，建筑面積25萬平方米。建設拆遷安置

53、住房2.00萬套，建筑面積170萬平方米，其中90平方米以下套型總建筑面積占開發(fā)建設總建筑面積的70.79%。 二、價格走勢預測 無錫商品住宅市場成交價格繼續(xù)保持平穩(wěn) 1．隨著國家宏觀調控的深入，消費者對房產政策的透徹理解、購房能力的不斷提高，進一步釋放了住宅市場的需求量，從而推動了商品住宅市場的穩(wěn)定發(fā)展。 2．05年1月－06年9月，無錫市共出讓經營性用地1026.6萬平方米，其中住宅用地594.89萬平方米；按容積率估算，可建房屋約1826.5萬平方米，其中可建住宅面積約1217.37萬平方米。在未來的一段時間，無錫市場將會繼續(xù)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。 3．隨著國內外大型開發(fā)企業(yè)不斷進入無錫市場，未來房地產市場將會越來越激烈，成交價格不會有太大上升空間。 綜上所述，在未來一段時間內，無錫商品住宅市場成交價格波動不大，將繼續(xù)保持平穩(wěn)。 第四部分 市場主體分析 一、開發(fā)公司介紹 二、代理公司介紹 35