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1、 XXXXXX大酒店 項目可行性研究報告 本報告主要編制依據(jù) 一、《建設(shè)項目可行性研究編制辦法》 二、《貴州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展綱要》 三、《“九五”期間貴州統(tǒng)計年鑒》 四、《貴州旅游發(fā)展規(guī)劃》 五、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 六、《建設(shè)工程投資估算編制方法》 七、《貴州建設(shè)工程造價信息》 二零一三年六月 第一章：總 論 一．項目建設(shè)單位概況： ※ 項目建設(shè)單位一一銅仁公

2、司 ※ 單位地址：貴州XXX縣木黃鎮(zhèn) ※ 注冊資本：200萬 ※ 企業(yè)類型：民營企業(yè) ※ 項目負責人：楊秀春 二．項目簡介與評價： ——項目名稱：XXXXXX大酒店建設(shè)項目, ——XXXXXX大酒店建設(shè)項目坐落在貴州XXX縣貴州木黃鎮(zhèn)（西南地區(qū)最大的交通樞紐）側(cè)，由原“軍供大廈”項目改造升級而成。酒店總建筑面積7000平方米。酒店按準四星級標準配置，富有時代氣息，集商務(wù)會議、住宿、餐飲與娛樂為一體。建成后將成為貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈中規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全的酒店之一。 ——酒店樓層服務(wù)功能分布說明 1、 負1F設(shè)備機房、后勤用房、地下商場、KTV、車庫； 2、 一

3、層酒店大堂、商務(wù)中心、KTV慢搖吧、精品商場、軍人服務(wù)社等； 3、 二層大型茶餐廳、棋牌包房、多功能會議大廳、中小型會議室等； 4、 三層中餐廳、中餐包房、宴會廳； 5、 四層和五層桑拿休閑中心（含美容美發(fā)、健身室）； 6、 經(jīng)濟型客房； 7、 十四至十六層商務(wù)型客房； 8、 十六至十八層行政套房； 2、 建設(shè)地點介紹： ——本項目位于XXX縣貴州木黃鎮(zhèn)旁，周邊主要為商業(yè)商貿(mào)區(qū)與新式住宅區(qū)，環(huán)境質(zhì)量、交通條件，適于興辦中高檔酒店項目。 3、 建設(shè)目標： ——XXXXXX大酒店建設(shè)項目的目標是建成融匯山城風韻與時代精神的新型商務(wù)酒店、生態(tài)酒店和綠色酒店，成為貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈中

4、旅游服務(wù)功能的重要組成部分，酒店將引進國際管理模式與服務(wù)標準，為來黔的商旅客人提供更為優(yōu)質(zhì)與舒適的服務(wù)。 4、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 1 建設(shè)規(guī)模 1.1 建筑面積 平方米 7000㎡ 1.2 占地面積 畝 10 1.3 主要購置設(shè)備 臺/套 20 1.4 年用電量 萬度 500 變壓器6400KVA 1.5 日用水量 噸 400 管徑DN200 1.6 日污水處理能力 噸 400 1.7 項目定員 人 483 2 主要經(jīng)濟指標 2.1

5、 項目總投資 萬元 5000 2.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 3938.7 2.1.2 流動資金 萬元 400 2.2 總投資資金來源 萬元 / 2.2.1 自有資金 萬元 / 2.2.2 銀行貸款 萬元 / 2.3 運營收入 萬元 5209.2 正常年 2.4 總成本費用支出 萬元 4589.2 正常年 2.5 稅后利潤 萬元 620 營業(yè)稅后 2.6 投資回收率ROI % 14 2.7 投資回報期RRI 年 3.54 (不含建設(shè)期) 三、項目建設(shè)的必要性：

6、 1、 符合XXX縣—木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略目標： ——根據(jù)貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈的發(fā)展規(guī)劃，XXX縣將逐步建成以木黃鎮(zhèn)為核心，以山城文化、山城風情為特色，集商貿(mào)、觀光、購物、娛樂、旅游于一體的新型中心區(qū)，木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店的興建符合區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃目標，是完善區(qū)域服務(wù)設(shè)施的一個必要項目； 2、 符合貴州木黃鎮(zhèn)商旅接待能力發(fā)展的需要： ——貴州木黃鎮(zhèn)作為西南地區(qū)最大的交通樞紐工程正在日趨完善之中,目前周邊區(qū)域的酒店設(shè)施較少,無法滿足不斷增多的商旅客人的住宿與餐飲需求，因此木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店的興辦將有助于進一步增強貴州木黃鎮(zhèn)區(qū)域的商旅接待服務(wù)能力。 3、 符合周邊社區(qū)消費者消費水平提升與發(fā)展的需

7、要： ——隨著人們生活水平的提高，高檔次酒店的餐飲、娛樂休閑項目正在受到都市人的青睞，因之本項目符合XXX縣區(qū)域消費者不斷提升的消費需求。 4、 符合城市文化建設(shè)與傳播的需要： ——木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店將以宏揚貴州的美食，傳播貴州的好客文化為已任，為市民以及來黔的旅客提供一個欣賞貴州文化、享受貴州美食的好地方。 5、 是提高XXX縣區(qū)域旅游接待服務(wù)水平的需要： ——本項目將引國際先進的酒店管理模式與人才，致力創(chuàng)辦優(yōu)秀的綠色酒店，因此將有助于提升本區(qū)域的商旅接待服務(wù)水平； 6、 是配合區(qū)域發(fā)展，促進社會就業(yè)的需要： ——本項目有助于促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)項目土地和物業(yè)使用價值的最大提

8、升，并能接納社會就業(yè)500人左右。 第二章：市場分析與預測 一、項目背景： 1、 中國旅游市場發(fā)展迅速、前景廣闊： ——近年來我國旅游業(yè)呈現(xiàn)出入境游、國內(nèi)游、商務(wù)游全面增長的勢頭。據(jù)世界旅游組織預測：中國到2015年將成為世界第一旅游大國。與此同時，作為世界第一人口大國的國內(nèi)游市場亦不可小覷，國內(nèi)旅游出游人數(shù)平均每年以18.5%的增長速度發(fā)展，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的出游率不斷上升。旅游業(yè)的增長空間與發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2、 XXX經(jīng)濟增長勢頭正旺、前景看好： 1） XXX縣概況

9、： XXX土家族苗族自治縣地處貴州東北部、銅仁市西部，云貴高原向湘西丘陵和四川盆地過渡的大斜坡地帶?？h人民政府駐峨嶺鎮(zhèn)。 “八山一水一分田”，為典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣。位于縣境東部的國家級自然保護區(qū)——梵凈山，是世界人與生物圈網(wǎng)成員，是中國五大佛教名山之一，是唯一的彌勒佛道場，是地球北回歸線上唯一的綠洲。全縣總?cè)丝?2萬，土家族苗族占總?cè)丝诘陌俜种呤陨稀Ｍ良易遄苑Q“畢滋卡”，有“土家趕年”、“六月六”、“土家女兒會”等民族節(jié)慶，有土家擺手舞、土家金錢竿、土家紅棺葬等獨特的民俗活動。 XXX土家族苗族自治縣位于貴州省黔東北、銅仁市西部，云貴高原向湘西丘陵和四川盆地過渡的大斜坡

10、地帶?？h人民政府駐峨嶺鎮(zhèn)。地處武陵山脈主峰、佛教名山、國家級自然保護區(qū)----梵凈山西麓,全縣總面積1969平方公里，轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?3.2萬人。 2012年，XXX縣木黃鎮(zhèn)被省委、省政府列為全省30個小城鎮(zhèn)建設(shè)示范城鎮(zhèn)之一。該鎮(zhèn)以“千年古木黃、紅軍首會師”為城鎮(zhèn)建設(shè)定位，以發(fā)揮木黃歷史文化名鎮(zhèn)潛在優(yōu)勢，挖掘和開發(fā)魚泉河自然生態(tài)資源，努力構(gòu)建梵凈山佛教文化和梵凈山旅游資源平臺，以建設(shè)特色旅游精品小城鎮(zhèn)為抓手，結(jié)合304省道提級改造，印秀高速公路規(guī)劃，提出“一中心、兩軸、三線”總體規(guī)劃布局。以集鎮(zhèn)建設(shè)中心，重點建設(shè)河濱大道、會師廣場、農(nóng)貿(mào)市場、停車場、污水處理廠、集鎮(zhèn)人飲工程等基

11、礎(chǔ)設(shè)施；建設(shè)具有土家民族風情特色的生態(tài)移民小區(qū)；挖掘開發(fā)魚泉河自然生態(tài)資源及拆遷改造；全面實施集鎮(zhèn)舊城鎮(zhèn)立面改造、美化、亮化工程，同時做好3013年銅仁第二屆旅發(fā)大會木黃分會場的規(guī)劃和景點建設(shè)。按照“一年打基礎(chǔ)、兩年搞建設(shè)、三年見成效”的工作思路，努力將木黃建成集鎮(zhèn)面積3.5平方公里的土家特色精品旅游小城鎮(zhèn)。 2） 貴州旅游資源與旅游收入狀況： 梵凈山（Mount Fanjing），原名“三山谷”，位于XXX、松桃、江口的交界處，得名“梵天凈土[1] ”，國務(wù)院于1986年將其確定為國家級自然保護區(qū)[2] 。梵凈山乃“武陵正源，名山之宗”，曾榮膺2008年度和200

12、9年度的“中國十大避暑名山[3] ”，是全國著名的彌勒菩薩道場，是與山西五臺山、浙江普陀山、四川峨眉山、安徽九華山齊名的中國第五大佛教名山，在佛教史上具有重要的地位。[4] 梵凈山是聯(lián)合國人與自然保護圈成員單位之一。梵凈山不僅是中國著名的彌勒菩薩道場，同時也是世界重要保護區(qū)和聯(lián)合國教科文組織“人與生物圈”保護網(wǎng)成員之一，是中國少有的佛教道場和自然保護區(qū)兩者重合的名山，成為中國佛 教文化與生態(tài)和諧共存的重要典范之一。 3） 貴州會議經(jīng)濟全面啟動——商務(wù)會議消費大增： ——綜上所述，我們認為從大環(huán)境來講，作為旅游明星城市的貴州，具有獨特的少數(shù)民族文化與豐富的旅游資源，隨著旅游設(shè)施的不斷完善

13、與旅游資源的深入開發(fā)，必將成為國內(nèi)眾多旅游者青睞的目的地之一，而已經(jīng)踏上快車道的貴州經(jīng)濟建設(shè)亦必會為貴州帶來大量的商務(wù)、商貿(mào)客源。這些都必將成為貴州酒店業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的有力保證。 二、XXX縣區(qū)域市場條件分析： 1、 XXX縣區(qū)位條件分析： 2、 XXX縣區(qū)域客源市場分析： ——我們分析XXX縣木黃鎮(zhèn)區(qū)域未來的酒店客源主要由以下幾類客源構(gòu)成： ——地方政府機構(gòu)及XXX縣區(qū)域的各種企事業(yè)單位； ——外地來黔抵達木黃鎮(zhèn)的各種商旅客人； ——XXX縣區(qū)域各高尚住宅小區(qū)居民的消費； ——各種旅游及商務(wù)會議團隊客人。 3、 XXX縣區(qū)域酒店競爭市場調(diào)查： ——XXX縣區(qū)域

14、（15分鐘車程圈）與本項目有競爭關(guān)系的酒店如下： 4、 XXX縣區(qū)域旅游接待市場存在的主要問題： 1） 高檔次接待酒店數(shù)量偏少，尤其是以商務(wù)、會議與中高層旅游客為接待目標的高星商務(wù)酒店明顯不足。 2） 區(qū)域內(nèi)有一定知名度的四星級酒店價格偏高。 3） 以中低層賓客為對象的三星級酒店則管理水平與服務(wù)水平有待進一步提高，不能滿足日益提高的商旅客人及區(qū)域居民的消費需求。 三、對XXX縣區(qū)域酒店需求發(fā)展的預測： ——隨著XXX縣片區(qū)開發(fā)的進行，貴州木黃鎮(zhèn)客運開通、XXX縣公園動工等，其商圈必會日趨成熟，據(jù)預測：XXX縣梵凈山，匯合已形成的公路交通、城際快車以及即將開通的輕軌，將形成的

15、日均流動人群多達百萬，人氣、地段將合力引領(lǐng)XXX縣城市新商圈的迅速崛起。 1、 客房項目的需求預測： ——按貴州木黃鎮(zhèn)未來的商旅客日流量預測，貴州木黃鎮(zhèn)的客運量將占到70%以上，由北而來的客人均在此下車，屆時每日抵達的客人將達到 3 萬人次，以木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店緊臨木黃鎮(zhèn)的有利地理位置，可以優(yōu)先承按車站客源，因之有理由相信酒店客房將會獲得理想的開房率與收益。 2、 餐飲設(shè)施的需求預測： ——按貴州木黃鎮(zhèn)每日抵達的客人將到 3 萬人次，加上周邊社區(qū)50余萬的居民，以木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店的有利地理位置，餐飲項目的經(jīng)營前景有望看好。 3、 康樂項目的需求預測： ——作為酒店配套的桑拿休閑與娛樂項目

16、，除了可滿足酒店住客需求外，還可以滿足周邊企業(yè)機構(gòu)的商務(wù)應(yīng)酬與居民的娛樂消費需求，由于XXX縣區(qū)域大型康娛設(shè)施不多，因之可以相信康娛項目有良好的經(jīng)營前景。 四、市場分析結(jié)論與建議： ——根據(jù)貴州的工商貿(mào)經(jīng)濟與旅游發(fā)展的增長情況及龍頭木黃鎮(zhèn)站前經(jīng)濟圈的發(fā)展前景來看，在未來十年內(nèi)該區(qū)域?qū)χ懈邫n次酒店將會保持比較旺盛的需求。特別是貴州木黃鎮(zhèn)站前經(jīng)濟圈目前缺少價位適中的商務(wù)酒店項目與餐飲設(shè)施，因之存在著很大市場空間機會。有鑒于此，我們的結(jié)論是在XXX縣區(qū)域興辦高星級商務(wù)酒店項目當前機遇良好。只要酒店把握好項目定位與項目優(yōu)勢的開發(fā)，必能獲得理想的效益。

17、 第三章：項目基礎(chǔ)條件評價 一、環(huán)境與物業(yè)條件： ——本項目地處XXX縣貴州木黃鎮(zhèn)旁，是XXX縣木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈的核心位置，發(fā)景前景看好。 ——本項目改造物業(yè)原為軍供大廈賓館項目，其物業(yè)結(jié)構(gòu)原按酒店服務(wù)功能需要而建，土建及水電空調(diào)、消防及外墻等已基本完成，投資方只需作少量的功能布局優(yōu)化調(diào)整，并進行二次裝修亦可。 二、地理位置： ——酒店位置除了緊臨貴州木黃鎮(zhèn)、貴州汽車站外，周邊還規(guī)劃有18條公交線路和3條輕軌線，四通八達的城市快速干

18、道密布其間。從酒店至觀音橋商圈僅5分鐘車程/距解放碑約15分鐘車程 /至江北僅20分鐘車程。交通十分便利。 三、項目SWOT分析： 1、 優(yōu)勢： ——緊臨西南最大的貴州木黃鎮(zhèn)，可以直接承接大量的抵黔旅客； ——以木黃鎮(zhèn)為中心的站前經(jīng)濟圈，目前尚缺乏中高檔次酒店與餐飲、娛樂競爭項目，本項目開業(yè)后具有獨家經(jīng)營的優(yōu)越性； ——交通及停車條件良好：酒店四周道路環(huán)繞，交通便捷，且酒店還擁有良好的停車條件； 2、 劣勢： ——酒店原客房設(shè)計面積過小，檔次不高； ——貴州木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈作為新開發(fā)區(qū)域，周邊環(huán)境配套與商務(wù)設(shè)施的成熟尚有待時間完善。而由于目前站前環(huán)境未成熟，客人的居停生活有所不便，

19、因此抵黔的客人將會選擇周邊條件更完善地區(qū)的酒店入??； ——由于車站區(qū)域人流量大，人員復雜、環(huán)境衛(wèi)生、治安等條件會較差； 3、 機會： ——貴州木黃鎮(zhèn)的客運能力不斷提高，將帶來大量的商旅客人； ——木黃鎮(zhèn)商圈和經(jīng)濟圈的發(fā)展成熟將形成龐大消費市場； ——XXX縣區(qū)域居住小區(qū)的開發(fā)將匯聚更多的居民性消費； 4、 威脅： ——木黃鎮(zhèn)的商旅客人會面臨XXX縣區(qū)域及周邊其他星級酒店的積極競爭； ——XXX縣區(qū)域的企業(yè)機構(gòu)類消費將面臨周邊其他地區(qū)優(yōu)勢酒店的競爭； 四、項目評價結(jié)論與建議： ——目前主要面臨的問題是木黃鎮(zhèn)經(jīng)濟圈的發(fā)展成熟尚待時日，酒店開業(yè)后將歷經(jīng)一個客源稀缺的過渡時期，而

20、且考慮到車站區(qū)域的客流層次以中低收入為主，因之酒店的定位不適于過高，以準四的配置標準、簡潔時尚的風格，以面向中高層次客源及周邊的公司機構(gòu)客戶為目標市場的適中價位經(jīng)營為宜。 第四章：項目規(guī)劃方案 一、建設(shè)規(guī)模： ——項目總建筑面積：7000平方米，其中用于商業(yè)經(jīng)營面積為1943平方米（設(shè)一間超市和旅游精品商場），軍供自用B2區(qū)兩層面積1940平方米.酒店自用總面積為:29002平方米。 二、項目市場定位： ——本項目將按國家旅游局2013版的星評標準要求，

21、結(jié)合貴州木黃鎮(zhèn)及XXX縣區(qū)域的市場需求特點，將原軍供大廈改造升級為一座新概念的準四星檔次的現(xiàn)代商務(wù)主題型酒店。 ——酒店的目標市場鎖定來黔旅游、商務(wù)及會議類中高層次消費賓客以及XXX縣周邊區(qū)域的公司企業(yè)類商務(wù)消費和社區(qū)居民家庭消費市場?？腿祟悇e將包括中外客商、旅游者、企業(yè)、政府部門、社區(qū)富裕的居民等。 三、總體概念與設(shè)計原則： ——XXXXXX大酒店建設(shè)項目將以“時尚、商務(wù)”作為酒店的主題概念，時尚體現(xiàn)在酒店文化裝飾風格上（如氛圍色調(diào)明快、裝飾多采用玻材、家私較時尚化），商務(wù)文化則主要體現(xiàn)在酒店完善的“OFFICE”功能與“E”智能化功能設(shè)施上（如：商務(wù)中心除了傳統(tǒng)的功能外還設(shè)有貴州商業(yè)

22、資訊中心、股票、金融服務(wù)等；客房專設(shè)大量配有電腦辦公設(shè)備商務(wù)型客房；并有專為商務(wù)客人休逸而設(shè)的網(wǎng)絡(luò)咖啡廳等）； 四、項目主要服務(wù)功能與服務(wù)設(shè)施： ——XXXXXX大酒店建設(shè)項目項目將具備：住宿、商務(wù)、會議、餐飲、文化娛樂、休閑、康體、商品零售八大功能，為賓客提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)選擇。 01、大堂：綜合接待+休息區(qū)； 02、經(jīng)濟餐廳：酒店一層C1區(qū)設(shè)為面向重北車站旅客經(jīng)營的經(jīng)濟型快餐廳，經(jīng)濟餐廳與酒店實行分離經(jīng)營； 備選項目——網(wǎng)絡(luò)咖啡吧：酒店大堂左裙樓一層設(shè)為網(wǎng)絡(luò)咖啡吧，以咖啡飲品+網(wǎng)吧模式經(jīng)營，突破傳統(tǒng)大堂吧的單純休息功能，以滿足現(xiàn)代商旅客人的休逸加信息需求； 03、商務(wù)中心：設(shè)于

23、酒店大堂后，除提供打字、復印、票務(wù)、旅游咨詢等服務(wù)外，還可為旅客提供商業(yè)、金融及股票方面的服務(wù)； 04、多功能會議大廳：酒店設(shè)大型多功能會議廳一間（C2區(qū)二三層），并在二層A區(qū)、C1區(qū)改建中型會議室和小型會議室六間，供周邊企業(yè)機構(gòu)舉辦各型會議使用； 05、俱樂部（慢搖吧+KTV）：酒店右裙樓B2區(qū)一層設(shè)為俱樂部接待廳+慢搖酒吧，B2及B1區(qū)地下負一層全部改為KTV包房，以吸引酒店客人及XXX縣周邊居民的娛樂消費為主； 06、桑拿水療中心：設(shè)于酒店主樓四至五層，其中四層為三溫暖休息廳、沐足區(qū)，五層為貴賓按摩房； 07、大型港式茶餐廳：設(shè)于酒店主樓二樓B1 區(qū)，茶餐廳以經(jīng)營各類中西港式套餐

24、為主，在出品上有別于傳統(tǒng)的西餐廳，又高檔于普通快餐廳，適合于中高層次商旅及辦公人士的簡餐需要。B2區(qū)則改造為茶藝棋牌包房； 08、中餐食府（大廳+包房）：酒店主樓三層設(shè)為經(jīng)營川粵菜為主的中餐廳，其中：A區(qū)為廚房，左側(cè)C1區(qū)設(shè)為宴會廳，B1區(qū)零點餐廳，B2區(qū)全部改造為中餐貴賓雅間； 09、經(jīng)濟客房樓層：經(jīng)濟客房樓層設(shè)于酒店主樓六至十三層，保留原隔間規(guī)劃，因客房面積較小因此價格定位面向?qū)嵒菪偷纳搪每腿?，并作為承接會議和旅游的團隊用房； 10、商務(wù)客房樓層：商務(wù)樓層客房設(shè)于酒店主樓十四至十六層，對原規(guī)劃客房進行3并2改造，可得面積較大的寬間豪華客房，所有商務(wù)樓層客房均配置上網(wǎng)電腦，以滿足中

25、高層商務(wù)人士需要； 11、行政客房樓層：行政樓層設(shè)于酒店主樓十七樓和十八樓，對原規(guī)劃客房進行2并1的套間改造，以滿足高層次公商務(wù)人士及公司長住辦公用房需要，另十八層改造5開間豪華總統(tǒng)套房一套。 ——酒店樓層服務(wù)功能分布說明 樓 層 功能分配 使用面積 功能說明 位置 負一層 6897㎡ 地下停車場 1820㎡ / 車位合計48個 主樓設(shè)備房 895㎡ / A棟主樓負一層 B區(qū)酒店夜總會 1598㎡ 改造為夜總會包房可設(shè)包房35間 B棟裙樓負一層 C區(qū)地下商場 1310㎡ / C棟裙樓負一層 酒店辦公后勤區(qū) 670㎡ 酒店辦公室+

26、員工食堂+后勤用房 負一層A-C柱（7-8） 負一層A-B 柱（7-14） 地面 停車 893㎡ 停車位122個 酒店外圍停車場 一 層 酒店大堂 300㎡ 住宿及服務(wù)接待 一層B1區(qū) 車站快餐廳 337㎡ 面向車站旅客經(jīng)營 設(shè)120個餐位 A棟主樓一層 商務(wù)服務(wù)中心 66㎡ 商務(wù)與訂票服務(wù) 一層B1區(qū)后部 夜總會慢搖吧 609㎡ 設(shè)接待廳+慢搖吧 慢搖吧設(shè)200個位 一層B2區(qū) 精品商場 91㎡ / 一層C2區(qū) 軍人服務(wù)社 633㎡ / 二 層 3511㎡ 大型港式茶餐廳 736㎡ 以中西式套餐為主

27、設(shè)250個餐位 茶藝棋牌房 340㎡ 設(shè)茶藝及棋牌包房 12間 二層B2區(qū) 茶餐廳廚房 120㎡ 茶餐廳用廚房 多功能會議大廳 730㎡ / C2棟裙樓二—三層 中小會議室 812㎡ 隔中小型會議室5間 容納30—100人會議 二層A區(qū)+C2區(qū) 三 層 2754㎡ 中餐宴會廳 548㎡ 宴會大廳共設(shè)28桌 三層A區(qū) 中餐零點廳 536㎡ 設(shè)餐位200個 三層CI +A+ B1+B2 中餐雅座間 890㎡ 設(shè)雅間15間 四 層 895㎡ 桑拿休閑中心 895㎡ 凈桑休息區(qū)60人 足浴廳共容30人 四層A區(qū)

28、 五 層 895㎡ 桑拿休閑中心 895㎡ 設(shè)桑拿貴賓按摩房 16間 五層A區(qū) 六—十三層 經(jīng)濟客房 7160㎡ 保留原間隔客房 設(shè)144間 A區(qū)6-15F 十四—十六層 商務(wù)客房 2685㎡ 客房進行3并2改造 設(shè)36大開間2標準間 A區(qū)16-17F 十七—十八層 行政客房 1790㎡ 客房進行2并1改造 設(shè)1總套15雙套房 A區(qū)18F 第五章：項目建設(shè)方案

29、 一、改造建設(shè)內(nèi)容： ——項目建設(shè)按照四星級酒店的有關(guān)標準、規(guī)范，圍繞著接待服務(wù)系統(tǒng)、組織管理系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)、輔助服務(wù)系統(tǒng)四個子系統(tǒng)進行建設(shè)。 1、 主要設(shè)施改造裝修規(guī)模： 序號 工程名稱 改造說明 工程量㎡ 備注 1 土建隔墻改造 主要為營業(yè)區(qū)的間隔改造 10695㎡ 2 地板澆鑄 主樓二三層框架進行地板澆鑄 600㎡ 3 二次裝修 各營業(yè)部門裝修 21808㎡ 4 環(huán)境綠化 三樓樓頂綠化 十八樓頂花園 1568㎡ 2、 主要設(shè)備方案： ——綜合考慮項目的主要功能、以及接待服務(wù)工作的設(shè)計安排，參

30、照有關(guān)標準及其他四星級酒店的設(shè)備配備情況，定本項目所需設(shè)施設(shè)備如下： 序號 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量 備注 1 中央空調(diào)主機 套 2 / 2 鍋爐設(shè)備 臺 1 / 3 發(fā)電設(shè)備 臺 1 / 4 通訊與程控交換機 套 1 如使用電信虛擬網(wǎng)則無需 5 酒店經(jīng)營管理系統(tǒng) 套 1 酒店經(jīng)營管理軟件 6 中央監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng) 套 1 監(jiān)控中心+各營業(yè)處攝像頭 7 自動報警滅火系統(tǒng) 套 1 / 8 電子門鎖系統(tǒng) 付 200 酒店客房使用 9 電腦運行系統(tǒng) 套 1 包括酒店主機及運營管理電腦 10 廚房設(shè)備 套

31、 4 中餐/茶餐廳/快餐廳/食堂 11 洗衣房設(shè)備 套 1 如酒店洗滌外包則無需 12 燈光招牌系統(tǒng) 套 1 店外招牌及樓體燈光裝飾 13 電梯 臺 5 包括客用及服務(wù)梯 14 內(nèi)部電視系統(tǒng) 套 1 酒店自建頻道使用 15 弱電智能化系統(tǒng) 套 1 / 三、公用輔助工程： 1） 給排水——主要采用市政給水； 2） 供電——采用市電網(wǎng)雙回路供電,自備600 KW發(fā)電機,突發(fā)停電后可以保證照明、電梯、廚房設(shè)備的正常使用； 3） 通信工程——根據(jù)對客服務(wù)的需要，設(shè)置程控交換機房和一套廣播系統(tǒng)，以及內(nèi)部電視播放系統(tǒng)、計算機聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。 四

32、、節(jié)能、節(jié)水措施： 1、 能源消耗： ——現(xiàn)代酒店每年約支出總營業(yè)收入的12%--15%作為能源消耗，酒店的能源消耗主要有水、電、燃油、燃氣四類： 2、 節(jié)能措施： ——節(jié)能是酒店控制經(jīng)營成本的關(guān)鍵，木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考慮到環(huán)保與節(jié)能的問題，悉心導入節(jié)能設(shè)計，核算節(jié)能投入和能耗成本的比較值，做到一次性完成酒店設(shè)施的節(jié)能定位和設(shè)計。本項目的節(jié)能降耗設(shè)計，主要包括以下方面： ——在功能布局和房間布局上充分利用自然采光。 ——在人流進出頻繁的地方安裝專用設(shè)備，阻斷內(nèi)外氣流交換，減少室內(nèi)冷暖氣的消耗。 ——在建筑材料上使用保溫、隔聲、節(jié)能、防水等新型材料。 ——在照明方面，采

33、用節(jié)能電光源， ——供水系統(tǒng)在設(shè)計中選用節(jié)水用具和設(shè)備。 ——空調(diào)系統(tǒng)除選擇節(jié)能制冷機組和新型制冷劑外，還采用蓄冰制冷設(shè)備。 ——餐廳、宴會廳等營業(yè)場所的照明和空調(diào)通風系統(tǒng)可以根據(jù)營業(yè)時間的規(guī)律控制啟動和關(guān)閉時間。 五、項目實施進度： ——第一階段：完成所有的現(xiàn)場的勘測并繪制施工圖。 ——第二階段：安裝系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，裝修裝飾 ——第三階段：完成系統(tǒng)的調(diào)試和驗收工作。 進度計劃橫線圖 所有的現(xiàn)場勘測變繪施工圖 安裝系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，裝修裝飾

34、 調(diào)試驗收 2008 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 （月） 第六章：項目經(jīng)營管理方案 一、組織機構(gòu)： 1． 項目法人組建方案：略 2． 管理機構(gòu)組織

35、方案和體系圖： ——根據(jù)XXXXXX大酒店建設(shè)項目的項目規(guī)劃與接待要求，酒店將設(shè)立十一個職能部門，其中六個屬營業(yè)部門，五個后勤部門，所有職能部門均在酒店總經(jīng)辦及董事會的領(lǐng)導下協(xié)調(diào)工作： 二、人力資源配置： 序號 崗位 人數(shù) 備注 1 服務(wù)人員 309人 按酒店營規(guī)模與接待量需求計算。具體人員分配見各部門人員組織表 2 技術(shù)人員 107人 3 行政管理人員 34人 4 后勤服務(wù)人員 31人 5 合計 483人 總經(jīng)辦、人事部（19 人） 總經(jīng)理1人，總經(jīng)辦主任：1人，人事

36、經(jīng)理1人，文員1人，司機2人，后勤管理員1人，食堂領(lǐng)班1人，廚師2人，廚工3人； 后勤PA員6人 財務(wù)部（25 人） 經(jīng)理1人，會計2人，出納1人，查核2人，倉管2人，收銀主管1人，收銀員14人；采購2人 銷售部（9人） 經(jīng)理1人，銷售人員6人， 美工2人； 前廳部（23人） 經(jīng)理1人，大堂副理2人，接待領(lǐng)班2人，總機領(lǐng)班1人，禮賓領(lǐng)班1人，接待員7人，接線員3人，禮賓員5人，預訂員1人， 客房部（69人） 經(jīng)理1人，主管2人，領(lǐng)班6人，服務(wù)員40人；PA員20人； 娛樂部（56人） 經(jīng)理1人，樓面主管2人，酒吧主管1人，領(lǐng)班4人，服務(wù)員30

37、人， 酒吧員4人，DJ 2人，咨客6人，雜工6人 中餐廳（131人） 餐飲總監(jiān)1人，經(jīng)理1人，主管2人，部長4人，咨客6人，服務(wù)員：40人，洗碗工：6人，酒吧員6人，中餐總廚1人，大廚4人，砧板6人，水臺6人，頭鍋4人，二鍋4人 三鍋4人，四鍋4人，打荷8人，燒味大廚1人，上什6人，點心部大廚1人，熟籠4人，煎炸4人，點心部中案板4人，拌餡4人 茶餐廳（49人）——含棋牌室 經(jīng)理1人，樓面主管：2人，領(lǐng)班4人，咨客5人，服務(wù)員20人，酒吧員4人，西廚主廚1人，西廚廚師4人，西廚廚工4人，面包師1人，糕餅師1人，面點師2人。 快餐廳（24人） 主管：1人，領(lǐng)班2

38、人，服務(wù)員8人，酒吧員4人， 廚師2人，西廚廚工4人，雜工3人 電腦音響燈光部（4人） 經(jīng)理1人，硬件維護員1人，燈光1人，音響師1人； 工程部（17人） 經(jīng)理1人，主管1人，領(lǐng)班2人，值班工程師1人，運行、維修員12人； 桑拿部（28人） 經(jīng)理1人，主管2人，領(lǐng)班4人，服務(wù)員15人，保健醫(yī)生2，咨客4人 保安部（27人） 經(jīng)理1人，主管2人（教官、消防中心），領(lǐng)班4人，保安員20人 2． 職工工資及福利： 職務(wù)級別 工資水平 授薪人數(shù) 其他福利 備注 總 經(jīng) 理 18000元 1人 食宿及職務(wù)費用 常務(wù)副總 10000

39、元 / 食宿及職務(wù)費用 總 監(jiān) 8000元 1人 食宿及職務(wù)費用 含中餐行政總廚、 經(jīng) 理 5000元 12人 食宿及職務(wù)費用 含中西主廚 副 經(jīng) 理 3500元 4人 食宿及職務(wù)費用 含主辦主任、總出納、 主 管 2500元 107人 食宿及職務(wù)費用 含中西廚師、會計等職 副 主 管 2000元 22人 食宿及職務(wù)費用 含采購、網(wǎng)絡(luò)師、醫(yī)技師 領(lǐng) 班 1500元 36人 提供食宿 技工、司機 技 工 1200元 42人 提供食宿 含文員、咨客、普技、保安 員 工 1000元

40、 223人 提供食宿 試用期六個月過后員工 實 習 工 800元 35人 提供食宿 試用期前員工 工資總額 ￥76.7萬元 4． 員工來源及培訓： ——本項目主要管理團隊由董事會聘任的酒店總經(jīng)理負責組建。 ——普通員工通過社會招聘及聯(lián)系旅游及技學批量輸入。 二、經(jīng)營管理方案： 1、 酒店管理模式： ——酒店的管理分為五個層次：一是以董事局為代表的決策層；二是總經(jīng)理經(jīng)營管理層；三是以部門經(jīng)理為代表的中層貫徹執(zhí)行層；四是主管、領(lǐng)班為代表的督導層；五是以服務(wù)員及其他技術(shù)人員構(gòu)成的操作層。 ——酒店實行董事局領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制和部門經(jīng)理責任制，實行垂直領(lǐng)導、垂直管理。

41、 ——董事局負責制定酒店經(jīng)營方針，發(fā)展規(guī)劃，審批年度預算，定期檢查執(zhí)行過程等。 ——總經(jīng)理主要職責是在董事局領(lǐng)導下全權(quán)負責酒店經(jīng)營管理中的一切事務(wù)，執(zhí)行酒店董事局的各項決策和議項，對董事局負責。 ——部門總監(jiān)和經(jīng)理是酒店高層和中、基層管理之間，上通下達，全面貫徹總經(jīng)理的經(jīng)營意圖和管理思路，組織部門業(yè)務(wù)活動的中堅，實施部門業(yè)務(wù)經(jīng)營活動，完成預算目標。 ——部門經(jīng)理下設(shè)主管，主要負責營運具體事項，對服務(wù)人員的各項工作和服務(wù)質(zhì)量進行具體指導。 ——主管下設(shè)領(lǐng)班，這是酒店管理層中的基礎(chǔ)部份，執(zhí)行主管布置的工作任務(wù)和服務(wù)員一起按崗位服務(wù)程序、操作規(guī)程，為客人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 二、經(jīng)營理念與模式

42、： 1、 以創(chuàng)新設(shè)施和服務(wù)模式取勝： ——加強酒店硬件產(chǎn)品的新穎化、個性化、超前化設(shè)計，以創(chuàng)新的設(shè)施規(guī)劃領(lǐng)選同業(yè)，提高酒店核心競爭優(yōu)勢; 2、 以酒店的性價比優(yōu)勢取勝： ——針對車站旅客的特點以及酒店銷售區(qū)域內(nèi)四星級酒店價格較高的狀況，采取高調(diào)的定位（準四星）、實惠的價格（三星）策略競爭市場; 3、 以魅力新產(chǎn)品取勝： ——酒店各部門在營銷上、服務(wù)形式上將不斷開發(fā)出具有個性化、特色化\合適客人需求的新產(chǎn)品，以保持酒店的新穎感,保持酒店競爭力與吸引力； 4、 以關(guān)系營銷、客戶管理取勝： ——通過建立忠誠客戶群并堅持推行走訪回訪客戶，推行回饋型銷售與激勵銷售等措施,以真正禮誠的服務(wù)

43、來鞏固客源、贏取口碑、實現(xiàn)效益； 5、 以服務(wù)質(zhì)量取勝: ——我們將參照著名五星酒店的服務(wù)模式與質(zhì)量標準，致力打造最具特色的服務(wù)團隊，通過各部門專業(yè)的服務(wù)程序和熱情禮貌的待客，讓客人加深印象，倍感親切溫馨，從而樂于再次光臨; 6、 以出品質(zhì)量取勝: ——酒店餐廳每項出品必須一絲不茍、精益求精，特別是經(jīng)常性消費的中低菜價菜式更要粗料精制，經(jīng)精心泡制后變?yōu)榧央?。所有出品要求達到“人無我有，人有我好“，實現(xiàn)酒店餐飲以出品取勝的目標。 第七章：項目投資估算

44、 一、投資估算說明： 1、 投資估算依據(jù)： ——貴州工程調(diào)價有關(guān)文件《工程投資估算編制估算辦法》； ——酒店行業(yè)專用設(shè)備與投資有關(guān)標準； 2、 工程費用： ——根據(jù)工程建設(shè)方案，本項目土建改造約為10964㎡。土建改造工程主要是磚混墻體間隔，按每平方60元計算，裝修工程按800元㎡估算；地板澆濤按每平方米350元計算；環(huán)境綠化按每平方米200元計算; 3、 功能系統(tǒng)與營業(yè)設(shè)施設(shè)備費用 ——本項目需安裝酒店專用設(shè)備與系統(tǒng),按行業(yè)預價估算。 序號 設(shè)備系統(tǒng)名稱 數(shù)量 單價 金額(萬) 備注 01 燈光招牌系統(tǒng) 1 / 50萬元 02 廚房設(shè)備

45、 4 / 120萬元 03 洗衣房設(shè)備 1 / 50元 04 電腦主機及運行分機 60 3500元/臺 21萬元 05 電子門鎖系統(tǒng) 200 300/付 6萬元 06 中央監(jiān)控系統(tǒng) 1 / 30萬元 07 酒店經(jīng)營管理軟件 1 / 10萬元 08 通訊及程控交換機 1 / 25萬元 09 內(nèi)部電視VOD 1 / 30萬元 10 弱電智能化系統(tǒng) 1 / 50萬元 11 電梯 5 350000元/臺 175萬元 12 發(fā)電設(shè)備 2 100000元 200

46、萬元 13 合計 767萬元 ——本項目需購置各種酒店營業(yè)設(shè)備(家具\電器\用品及備用品)，估價按行業(yè)標準及酒店各功能項目規(guī)劃的數(shù)量計算。 序號 部門 間/位數(shù) 設(shè)施投資標準 金額(萬) 備注 01 經(jīng)濟客房 144 25000元/間 360萬元 02 商務(wù)客房(E客房) 36 35000元/間 126萬元 03 行政套房 15 50000元/間 75萬元 04 總統(tǒng)套房 1 200000元/間 20萬元 05 桑拿貴賓房 16 30000元/間 48萬元 06 凈桑 60 20

47、00元/位 12萬元 07 沐足按摩 30 2000元/位 6萬元 08 中餐雅間 15 30000元/間 45萬元 09 中餐零點廳 200 500元/位 10萬元 10 中餐宴會廳 280 500元/位 14萬元 11 多功能會議大廳 1 8000000元/間 80萬元 含燈光音響 12 中會議室 2(130平方) 150000元/間 30萬元 13 小會議室 5(80-100平方) 100000元/間 50萬元 14 茶藝棋牌房 12 25000元/間 30萬元 15

48、港式茶餐廳 250 500元/位 12.5萬元 16 慢搖吧 200 500元/位 10萬元 17 慢搖吧音響燈光 1 600000元/套 60萬元 18 夜總會包房 35 50000元/間 175萬元 含房內(nèi)燈光音響 19 商務(wù)中心 1 30000元/間 3萬元 含各種辦公設(shè)備 20 網(wǎng)球場(C2)區(qū)三樓頂 1 40000元/個 4萬元 含鋪地及設(shè)施 合計 1170.5萬元 二、項目投資總額： 項目投資總額估算表（保留至千位） 序號 工程或費用名稱 建筑工程 設(shè)備購置 其它費用

49、小計 固定資產(chǎn)投資 l 工程費用 1.1 主體土建改造-10695㎡ 64.2萬元 1.2 樓板澆鑄-600㎡ 21萬元 1.3 裝修工程-21808㎡ 1744.6萬元 1.4 綠化工程-1568㎡ 31.4萬元 2 第一部分費用合計 1861.2萬元 2 設(shè)施設(shè)備費用 2.1 功能設(shè)備系統(tǒng)購置及安裝 767萬元 2.2 營業(yè)設(shè)備(家具/電器/衛(wèi)浴等) 1170.5萬元 2.3 營業(yè)用品(布草/工衣

50、/易耗) 50萬元 2.4 交通工具(小車/客車/貨車) 45萬元 2.5 辦公設(shè)施設(shè)備與用品 30萬元 2.6 后勤設(shè)施設(shè)備與用品 15萬元 2 第二部分費用合計 2077.5萬元 3 2 其他費用 3.1 士地及物業(yè) / 3.2 勘察設(shè)計及前期工程咨詢費 20萬元 3.3 工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費 20萬元 3.4 部分地方期及開辦費 50 第三部分費用合計 90萬元 第一、二、三部分

51、費用合計 4028.7萬元 3 預備費用 3.1 流動預備費 200萬元 3.2 鋪底預備費 200萬元 建設(shè)期利息 / ★ 合計(1+2+3+4) 5000萬元 三、流動資金： ——本項目流動資金按酒店運轉(zhuǎn)需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為400萬元，其中：投入鋪底流動資金50％共200萬元。 四、投資總額： ——項目總投資包括固定資產(chǎn)投資總額與鋪底流動資金。總投資5000萬元，其中固定資產(chǎn)投資總額3938.7萬元 (不含土地使用權(quán)出讓費及物業(yè)建造成本)，開辦費

52、用90萬，流動資金400萬元(含鋪底備貨200萬元)。 五、資本金籌措： ——自有資金 萬元,中用于固定資產(chǎn)投資為 萬元，占項目總投資的 ％；用于鋪底流動資金 萬元, 占項目總投資的 ％；。 ——債務(wù)資金籌措：本項目需銀行貸款 萬元，其中用于固定資產(chǎn)投 萬元，占項目總投資的 ％；流動資金貸款 萬,占項目總投資的 ％. ——資金籌措表 資金籌項目 籌措金額 項目總投資（萬元） 5000萬元 甲方企業(yè)自籌 （萬元） 乙方企業(yè)自籌 （萬元） 銀行貸款 （萬元） 其 它

53、 第八章：項目財務(wù)評價 一、評價依據(jù)： ——本項目的財務(wù)評價主要以酒店營業(yè)收入預測值與經(jīng)營成本費用預測值進行比較，得出投資回報率及投資回收期兩個主要投資參考指標，其他經(jīng)濟評價暫略。 ——酒店各部門消費標準： 序號 部門 間/位數(shù) 消費標準 日消費次數(shù) 預測經(jīng)營率 1 經(jīng)濟客房 144 220元/天 1 開房率80% 2 商務(wù)客房(E客房) 36 280/天 1 開房率70% 3 行政套房 15 500元/天 1 開房率60% 4

54、總統(tǒng)套房 1 3000元/天 1 開房率20% 5 桑拿貴賓房 16 180元/雙鐘 3 開房率70% 6 凈桑 60 60元/人 3 上座率70% 7 沐足按摩 30 50元/人 3 上座率70% 8 中餐雅間 15 500元/間 2 開房率80% 9 中餐零點廳 200 30元/位 2 上座率60% 10 中餐宴會廳 280 50元/位 1 使用率50% 11 多功能會議大廳 1 5000元/天 2 使用率30% 12 中會議室 2(130平方) 3000元/天 2 使用率30% 13

55、 小會議室 5(80-100平方) 2000元/天 2 使用率30% 14 茶藝棋牌房 12 25元/鐘 8 開房率70% 15 港式茶餐廳 250 30元/位 2 上座率60% 16 快餐廳 120 10元/位 3 上座率70% 17 慢搖吧 150 50元/位 1 上座率70% 18 夜總會包房 35 1000元/間 1 開房率70% 19 商務(wù)中心 1000元/天 30 20 其他收入 100000元/月 二、財務(wù)評價： 1、 項目營運收入： ——本項目收入主要分兩部份：商業(yè)

56、面積的租賃收入與酒店的經(jīng)營收入。 1） 商業(yè)面積的租賃收入： ——略： 2） 酒店收入： ■ 客房部： —— 共有客房196間： —— 經(jīng)濟層標準房 144間220元80%開房率365天12月=770800元/月 —— 商務(wù)層 E 客房 36間280元70%開房率365天12月=214620元/月 —— 行政層套房 15間500元60%開房率365天12月=136875元/月 —— 總統(tǒng)套房 1套3000元20%開房率365天12月=18250元/月 —— 客房月營業(yè)收入預計：114萬元 ■ 桑拿休閑中心： —— 五樓貴賓房：16間180元/雙鐘70%開房率3次/日

57、365天12月=183960元/月 —— 四樓凈桑區(qū)：60位60元/票70%上座率3次/日365天12月=229950元/月 —— 四樓按足區(qū)：30間50元/雙鐘70%上座率3次/日365天12月=95812元/月 —— 桑拿月營業(yè)收入預計：51萬元 ■ 中餐廳： —— 設(shè)雅間15間、零點廳200位、宴會廳280位 —— 雅座間：15間500元/間平均消費80%開房率2餐365天12月=36.5萬元/月 —— 零點廳：200位30元/位平均消費60%上座率2餐365天12月=21.9萬元/月 —— 宴會廳：280位50元/位平均消費50%上座率2餐365天12月=42.6萬元

58、/月 —— 中餐廳月營業(yè)額預計：101萬元 ■ 會議室： —— 多功能大廳：1間5000元/天30%使用率365天12月=4.6萬元/月 —— 中會議室：2間3000元/天30%使用率365天12月=5.5萬元/月 —— 小會議室：5間2000元/天30%使用率365天12月=9.1萬元/月 —— 會議室月營業(yè)額預計：19.2萬元； ■ 茶餐廳： —— 棋牌間：12間25元/鐘70%開房率8個鐘/天365天12月=5.1萬元/月 —— 茶餐廳：250位30元/位平均消費60%上座率2餐365天12月=27.4萬元/月 —— 茶餐廳月營業(yè)額預計：32.5萬元 ■ 快餐

59、廳： —— 快餐廳：120位10元/位平均消費70%上座率3餐365天12月=7.6萬元/月 —— 快餐廳月營業(yè)額預計：7.6萬元 ■ 俱樂部： —— 慢搖吧200個位，KTV包房35間， —— KTV包房：35間1000元/平均消費70%開房率365天12月=74.5萬元/月 —— 慢搖吧：200位50元/平均消費70%上座率365天12月=21.3萬元/月 —— 俱樂部月營業(yè)收入預計：95.8萬元 ■ 商務(wù)中心： —— 商務(wù)中心月營業(yè)收入預計：3萬元 ■ 其他收入： —— 其他月營業(yè)外收入預計：10萬元 XXXXXX大酒店建設(shè)項目正常年營業(yè)收入預測總表 部門

60、 營業(yè)項目 月營業(yè)收入 年營業(yè)收入 客房部 196間客房 114萬元 1368萬元 桑拿部 水療廳+16間房 51萬元 612萬元 餐飲部 中餐廳 101萬元 1212萬元 茶餐廳 32.5萬元 390萬元 快餐廳 7.6萬元 91.2萬元 娛樂部 慢搖吧 21.3萬元 255.6萬元 包房35間 74.5萬元 894萬元 會 議 會議廳/會議室 19.2萬元 230.4萬元 商 務(wù) 商務(wù)中心 3萬元 36萬元 其 他 營業(yè)外收入 10萬元 120萬元 合 計 434.1萬元 5209.2萬元

61、 2． 成本費用估算： ——本項目正常年經(jīng)營成本及費用概算標準; 1） 營業(yè)成本： ——客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品攤銷，按收入的10％計算； ——餐飲成本，按收入的45％測算； ——娛樂成本, 按收入的25％測算； ——桑拿成本，按收入的15％測算； ——會議成本，按收入的10％計算 2） 營業(yè)費用： ——員工工資按實際發(fā)生額計算； ——水電燃料費，按營業(yè)總收入的12％計算； ——固定資產(chǎn)折舊,采取平均年限法，裝修按6年攤銷,設(shè)備按8年攤銷； ——福利、保險及員工生活費等，按營業(yè)總收入的5％計算； ——餐飲住宿營業(yè)稅率按綜合稅率5.45％測算；

62、 ——娛樂桑拿營業(yè)稅率按綜合稅率20％測算； ——開辦費為遞延資產(chǎn)，分5年平均攤銷； XXXXXX大酒店建設(shè)項目正常年成本費用預測總表 成本費用項目 基值 計算標準 成本費用額 客 房 1368萬元 10% 136.8萬元 桑 拿 部 612萬元 15% 91.8萬元 餐 飲 1693.2萬元 45% 761.94萬元 娛 樂 部 1149.6萬元 25% 287.4萬元 會 議 230.4萬元 10% 23萬元 商 務(wù) 36萬元 15% 5.4萬元 其他營業(yè)外收入 120萬元 / / 小計

63、 1306.34萬元 福利/保險/員工生活費 5209.2萬元 5% 260.46萬元 辦公管理費用 5209.2萬元 2% 104.2萬元 清潔與維修雜支 5209.2萬元 2% 104.2萬元 宣傳促銷費（含折扣贈送） 5209.2萬元 2% 104.2萬元 水電動力燃料費 5209.2萬元 12% 625.1萬元 人工成本 76.7萬元 12 920.4萬元 小計 2118.56萬元 固定資產(chǎn)折舊(物業(yè)) /萬元 20年分攤 /萬元 設(shè)備折舊 2027.5萬元 8年分攤 253.4萬元 裝修折舊 1861.2

64、萬元 6年分攤 310.2元 易耗品攤銷(布草) 50萬元 2年分攤 25萬元 酒店建設(shè)開辦費 90萬元 5年分推 18萬元 籌備培訓費攤銷(2個月) 120萬元 5年分推 24萬元 小計 630.6萬元 住宿餐飲會服類營業(yè)稅 3327.6萬元 5.45% 181.35萬元 娛樂桑拿營業(yè)稅 1761.6萬元 20% 352.32萬元 資本金利息 /萬元 5.31% / 貸款利息 /萬元 5.31% / 貸款還本 萬元 分5年還清 合計 4589.2萬元 3 清債能力分析： 1）

65、 盈利水平的測算： ——正常年營業(yè)利潤＝營業(yè)總收入5209.2萬元－營業(yè)總成本－營業(yè)總費用－營業(yè)稅金＝(企業(yè)所得稅)稅前凈利潤620萬元 2） 清償能力分析：(略) 3） 財務(wù)指標評價： ■ 投資回收期(RRI)為3.54年 ——總投資5000(稅前凈利+折舊攤銷)1250.6=3.54 ■ 投資回報率(ROI)為14％。 ——稅前年凈利620總投資5000=13.99 三、不確定性分析： ——略 1． 敏感性分析： ——略 ——項目的財務(wù)敏感性分析計算表 變化因素 變化率 內(nèi)含報酬率 其它基本方案增減 總投資 經(jīng)營成果

66、 經(jīng)營收入 2． 盈虧平衡分析： ——略 四、財務(wù)評價結(jié)論： ——從酒店營業(yè)收入預測值與經(jīng)營成本費用預測值進行比較，得出XXXXXX大酒店建設(shè)項目的投資回報率(ROI)為14%、投資回收期(RRI)3.54年兩個主要投資參考指標，從這兩個指標我們可以初步得出項目經(jīng)濟上可行的結(jié)論，其ROI指標高于國內(nèi)一般行業(yè)，而RRI指標亦顯示出本項目的投資回收期較快，風險較低的特點。即表明木黃鎮(zhèn)商務(wù)酒店以準四星的定位與配置投資，僅以稍高于三星級酒店，大大低于XXX縣周邊區(qū)域四星酒的價格競爭客源將具有強大的競爭力與生命力。 第九章：項目風險分險 一、項目主要風險因素識別： ——酒店是高投資、高風險、高收益的經(jīng)營項目，酒店的