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1、顧問：董文標 洪 崎策劃：楊 毓發(fā)布單位：中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部支持單位：地產(chǎn)雜志 北京貝塔咨詢中心 1序序 言言從從錦錦上添花到雪中送炭上添花到雪中送炭地產(chǎn)主編 張文豪在無法否認金融對地產(chǎn)重大意義的同時，你也必須承認，目前為止兩者的合作仍處于初級階段，非常之初級。面對著史上最大城市化浪潮帶來的發(fā)展機遇，中國金融家們只表現(xiàn)出了盲目的熱情和簡單的應對，被動跟隨周期變化和政策面指向。市場暢旺則錦上添花，市場低迷就下雨收傘。這種“粗魯?shù)暮献鳌?，不僅難以達成應有的最優(yōu)化效果，還會加劇市場的波動，甚至觸發(fā)崩盤式的反應。極而言之是上世紀末北海、海南地產(chǎn)的“硬著陸”，眼前所及就是 2008-09 年度的

2、“過山車”。銀行也難以發(fā)現(xiàn)和挖掘危中之機，難以擺脫靠天吃飯的窠臼。表現(xiàn)的初級，基于金融家們對房地產(chǎn)認識上的簡單和因循。他們只看到中國房地產(chǎn)業(yè)是最具發(fā)展前景的行業(yè)，而沒有認識到，它還是一個周期性、差異化和梯度化最為顯性的行業(yè)。更沒有意識到，在過去的短短十年中，房企的經(jīng)營規(guī)模和模式已然天翻地覆，項目單打獨斗已成歷史，公司整體運營正在實現(xiàn)。散落遍地的積木，已成為渾然一體的魔方。如此巨變，已使商業(yè)銀行現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)務模式處于兩難的尷尬境地?？刻斐燥埡湾\上添花不易，雪中送炭更難。首先，靠天吃飯不靈是因為“天”不可測。數(shù)月間“供過于求”變?yōu)椤肮┎粦蟆钡拇蠓崔D(zhuǎn)，相信無人可預知，也無人敢預知。行業(yè)周期變短，

3、要求銀行反應的敏銳度和全面性極大提升，而商業(yè)銀行現(xiàn)有的業(yè)務機制，難免盲人摸象，更遑論及時、正確地應對。 2而“錦上添花”也越來越不現(xiàn)實。市場大反轉(zhuǎn)之后，開發(fā)商資金狀況大為改觀，重新掌握了市場主動權(quán)，與銀行的合作中處于強勢的地位，商業(yè)銀行之間的競爭也日趨激烈。在這種情況下，爭取有利的合作條件，達成長期合作，擴大市場份額等，對銀行而言，也是難上加難。無疑雪中送炭會更受歡迎，但知易行難。首先，銀行受到市場大勢和信貸政策的硬約束，自主騰挪空間極??；其次，銀行也缺乏對市場和行業(yè)進行具體分析，對企業(yè)提供差異化服務的專業(yè)化能力；當然最致命的還是銀行的業(yè)務運作機制形成的桎梏。商業(yè)銀行地產(chǎn)業(yè)務的主角是各基層行，

4、他們以行政區(qū)域劃分為經(jīng)，以淺層次常規(guī)貸款為緯，就項目論項目，缺乏整體把控的動力和能力。所以，要因時、因地、因客戶而異，打造出前瞻性、針對性和個性化的服務，商業(yè)銀行進行重大機制變革是題中應有之義。兩年前，民生銀行成為了第一個吃螃蟹者。它將全行房地產(chǎn)業(yè)務、客戶和人員拿出來成立地產(chǎn)金融事業(yè)部，專業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務，實施總行一級管理。在經(jīng)歷了戲劇化周期的兩年之后，這個承擔著改革性理念的載體，正成長為取得了突破性案例的、中國首家準地產(chǎn)專業(yè)銀行。這冊藍皮書，就是兩年來理念和實踐的總結(jié)，也是對未來前行之路的專業(yè)思考。一則力爭辯識中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的長期發(fā)展路徑，或說健康發(fā)展路徑；二是厘清自身在這

5、個宏偉進程中的角色定位和任務，或說使命所在。從中我們可以看到“初生牛犢”富有前瞻和勇氣的定位：做現(xiàn)存“總行-分行-支行”三級運行模式的顛覆者，這種模式目前尚為其他所有銀行奉行不悖；確立以“以客戶為中心”共同成長的合作原則，這又需要精深的專業(yè)素養(yǎng)，達到對客戶的全面理解；還要成為各類金融資源和工具的整合者，提供專業(yè)化、全過程、集成式金融解決方案，提升整體服務水準；通過建立全鏈條的專業(yè)深度合作，幫助企業(yè)搭建合理的整體融資架構(gòu)，最終發(fā)展成為長期的伙伴關系。藍皮書告訴我們，事業(yè)部的改革，不是銀行間為爭奪市場份額，逞一時之先的競爭策略，從錦上添花到雪中送炭，也不應該是業(yè)務膽識的反周期嘗試，而是一個兼?zhèn)淝罢?/p>

6、性和實操性、共贏的戰(zhàn)略創(chuàng)舉和制度創(chuàng)新，它關乎所有從業(yè)者的未來。從這個意義上看，它未必完美，但足夠震撼。 3目目 錄錄 行行業(yè)業(yè)篇篇 .7一、2009 年房地產(chǎn)形勢判斷 .7（一）行業(yè)：率先回暖，推動經(jīng)濟復蘇 .7（二）政策：超寬松時代.8（三）商品房市場：從“供大于求”到“供不應求”.9（四）土地：地王重現(xiàn).14（五）商業(yè)地產(chǎn)：投資熱度提升.16（六）保障性住房：經(jīng)濟適用房仍是主體形式.18二、2010 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢.20（一）房價短期仍有上漲空間.20（二）“國進”勢不可擋.20（三）2010 年房地產(chǎn)政策環(huán)境總體繼續(xù)偏松.21（四）一線城市供應從緊，二、三線城市大有可為.22三、政策建

7、議.25（一）正確判斷房地產(chǎn)業(yè)基本形勢，切實滿足日益增長的房地產(chǎn)需求.25（二）建立完善多層次住房供應和保障體系，滿足中低收入家庭基本居住權(quán).25（三）推進住房租賃市場發(fā)展.26（四）拓寬融資渠道，強化金融支持房地產(chǎn)的力度和針對性.27（五）進一步加強行業(yè)管理，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記制度.27（六）加緊研究出臺房地產(chǎn)領域的長期基礎性制度.28 企企業(yè)業(yè)篇篇 .29一、財務狀況改善，去庫存明顯，可售資源下降.31（一）賬面貨幣資金創(chuàng)天量，企業(yè)資金充裕.31（二）經(jīng)營性現(xiàn)金流由虧空轉(zhuǎn)為較大富余.31（三）預收賬款創(chuàng)新高，未來可結(jié)轉(zhuǎn)資源豐富.32（四）毛利率有所下降，凈利率保持平穩(wěn) .33（五）信貸

8、對優(yōu)勢房企支持加大，上市公司再融資活躍.33（六）凈負債權(quán)益比率下降.33（七）凈存貨下降，市場出現(xiàn)階段性供應短缺.34二、企業(yè)投資和拿地積極性提高 .35 4（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資及企業(yè)購地加速.35（二）“補貨”呈現(xiàn)多種特征 .36（三）拿地門檻提高，行業(yè)資金密集性進一步強化.37（四）土地市場過熱引發(fā)的思考.37三、企業(yè)分化趨勢明顯，發(fā)展模式多元化.38（一）管控能力得以提升.38（二）開發(fā)企業(yè)進一步分化.39（三）開發(fā)模式多元化.40（四）強化戰(zhàn)略管理意識.41四、對金融的依賴性進一步加強 .42（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資加速增長，存在大量融資需求.42（二）資本市場融資更加踴躍.42（三

9、）理想融資時機已經(jīng)到來.43五、對房地產(chǎn)企業(yè)的六條建議 .43（一）擇機吸納安全邊際高的優(yōu)質(zhì)土地，補充可售資源.43（二）保證利潤的前提下適當加快銷售進度，不宜捂盤惜售.44（三）加強成本控制，樹立戰(zhàn)略管理意識，調(diào)整盈利模式.44（四）完善產(chǎn)品線布局，構(gòu)筑多層次物業(yè)組合，加強企業(yè)的戰(zhàn)略縱深.44（五）分散地域風險，擴大對有產(chǎn)業(yè)支持的二三線城市的投入.45（六）加強市值管理，在低資金成本期間要適時融資.45 金融篇金融篇 .47一、房地產(chǎn)金融市場發(fā)展現(xiàn)狀 .47（一）銀行信貸市場.47（二）房地產(chǎn)信托市場.51（三）地產(chǎn)資本市場.55（四）資產(chǎn)證券化和 REITS.58（五）國外資金、委托貸款和

10、其他資金來源.59二、房地產(chǎn)金融市場發(fā)展趨勢 .61（一）銀行信貸市場發(fā)展趨勢.61（二）房地產(chǎn)信托市場發(fā)展趨勢.62（三）地產(chǎn)資本市場發(fā)展趨勢.64（四）資產(chǎn)證券化和 REITS.64（五）國外資金進行房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢.65三、政策建議.65（一）發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)融資，多渠道補充資本金.65（二）大力發(fā)展多層次房地產(chǎn)債務工具.66（三）積極開展房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務.66 5民生民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融：事金融：事業(yè)業(yè)部體制部體制變變革與革與創(chuàng)創(chuàng)新性金融服新性金融服務務.67一、民生地產(chǎn)金融體制變革：事業(yè)部制 .67（一）對傳統(tǒng)“總行-分行-支行”體制缺陷的認識.67（二）對商業(yè)銀行推動

11、房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的認識.68（三）地產(chǎn)金融事業(yè)部體制.69二、民生地產(chǎn)金融理念.72（一）專業(yè)化：專業(yè)團隊和專業(yè)能力締造專業(yè)地產(chǎn)金融價值 .72（二）“一個團隊，一個市場”：全國一盤棋的服務體制.73（三）集約化：全國配置資源，重點支持戰(zhàn)略合作伙伴.74（四）高效率：簡化流程，一級審批 .74（五）全過程：地產(chǎn)金融服務覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)成長和產(chǎn)業(yè)鏈條全過程.74（六）集成式：集成金融工具，提供“地產(chǎn)金融超市”一站式服務.76（七）共成長：心無旁騖，專心致志于房地產(chǎn)企業(yè)客戶，在發(fā)展中共成長 .77三典型地產(chǎn)金融服務模式案例 .77（一）民生地產(chǎn)金融服務發(fā)展思路.77（二）創(chuàng)新性金融服務總體框架.7

12、7（三）封閉式項目融資信貸業(yè)務的精耕細作.79（四）項目開發(fā)貸款升級 銀團貸款、結(jié)構(gòu)化融資 .80（五）整合投融資平臺，為企業(yè)提供多樣化融資.82（六）集團化金融 伴隨大型地產(chǎn)集團全國擴張、共同成長.83（七）過橋融資解決資金市場與資本市場之間的財務安排 .84（八）商業(yè)地產(chǎn)集成融資.85（九）財富增值服務與現(xiàn)金管理.86（十）并購業(yè)務推動地產(chǎn)企業(yè)擴張，實現(xiàn)資源整合.88（十一）資產(chǎn)經(jīng)營與證券化.892009 中期地中期地產(chǎn)產(chǎn)上市公司上市公司綜綜合合實實力排名力排名報報告告.91一、地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜一、地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜.9311 在理性與瘋狂間抉擇.9312 財務安全性評比

13、：樓市陽春中仍有 22%的企業(yè)面臨資金缺口.9513 戰(zhàn)略理性：凈借貸資本比 41%之下的安全成長空間.9814 成長潛力：僅靠內(nèi)生動力推動的極限增速，14% .10215 運營效率：不均勻的復蘇進程，標桿企業(yè)優(yōu)勢擴大 .10516 規(guī)模排名：大企業(yè)的悖論.10917 綜合排名 .112 6二、排行榜啟二、排行榜啟示示 .11421 戰(zhàn)略定位的反思：規(guī)模與精致，魚與熊掌 .11522 歷史增長的反思：“身體胖了”，企業(yè)卻更加脆弱了.11623 復蘇環(huán)境的洞察：靜態(tài)風險低，但動態(tài)風險高 .11624 金融戰(zhàn)略的分化：回歸安全底線.11625 運營效率的分化：不均勻的復蘇進程.11726 啟示：兩

14、個重要的數(shù)，41%與 14%.11727 重申：大企業(yè)的悖論.117三、財務安全底線之上才是成長空間三、財務安全底線之上才是成長空間.11831 地產(chǎn)周期在縮短，紀律比判斷更重要.11832 什么是財務安全底線？.11933 從財務安全底線看企業(yè)成長模式.12534 財務安全底線的回歸與未來的成長空間.132 7行業(yè)篇行業(yè)篇一、一、20092009 年房地年房地產(chǎn)產(chǎn)形形勢勢判斷判斷（一）行（一）行業(yè)業(yè)：率先回暖，推：率先回暖，推動經(jīng)濟動經(jīng)濟復復蘇蘇房地產(chǎn)在大多數(shù)老百姓眼中是解決衣食住行中“住”的需求，對投資意識強的人而言，房地產(chǎn)不失為近十年來良好的保值增值投資品。對政府而言，房地產(chǎn)業(yè)還有一項重

15、要功能，就是拉動經(jīng)濟增長。在 1998 年亞洲金融危機背景下，我國啟動了具有歷史意義的住房分配貨幣化改革。自此，房地產(chǎn)業(yè)多次臨危受命，成為遏制經(jīng)濟下滑、推動經(jīng)濟增長的重要力量。時隔十年，2008 年下半年全球金融危機全面爆發(fā)，我國經(jīng)濟面臨加速下滑，房地產(chǎn)再次扮演“救主”角色，在 2009 年的經(jīng)濟復蘇中，成為回暖時間早、庫存消化充分、量價配合良好的行業(yè)之一。1998 年以來房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重約二成左右，成為 GDP 增長的直接推動力。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能有效的促進關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家統(tǒng)計局綜合司課題組的研究結(jié)果表明：每 100 元的房地產(chǎn)投資可以帶動 34 元的機械設備制造業(yè)

16、需求、33 元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19 元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19 元的化學工業(yè)需求、17 元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17 元的采掘業(yè)需求。綜合而言，每 100 元的房地產(chǎn)投資，大約會為其他行業(yè)創(chuàng)造 215 元的需求。在 2009 年上半年 7.1 個百分點的 GDP 增長中，投資、最終消費和凈出口對 GDP 增長的貢獻分別為6.2、3.8 和-2.9 個百分點。顯然，投資是力挽經(jīng)濟狂瀾于既倒的定海神針。其中，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重達到 18.6%（見圖 1）。在政府投資極度擴張的情況下，房地產(chǎn)取得如此成績當屬不易。更有測算表明，房地產(chǎn)對上半年經(jīng)

17、濟增長的貢獻為 0.8 個百分點左右。 8圖圖 1 1：房地：房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資在城在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定固定資產(chǎn)資產(chǎn)投投資資中的占比中的占比0 5 10 15 20 25 %房地產(chǎn)開發(fā)投資/城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部2009 年前 8 個月的數(shù)據(jù)更能看出房地產(chǎn)行業(yè)健康的復蘇態(tài)勢，以及對經(jīng)濟增長的良好推動作用：1-8 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 21147 億元，同比增長 14.7%；全國商品房銷售面積 49416 萬平方米，同比增長42.9%；商品房銷售額 23464 億元，同比增長 69.9%。在“四萬億”投

18、資計劃的光芒籠罩下，房地產(chǎn)或許不是奪目焦點，但在走過十年高速成長后，特別是自身剛剛經(jīng)歷較深調(diào)整，房地產(chǎn)仍能以健康靚麗態(tài)勢傲立于經(jīng)濟舞臺中心，不能不令人嘆服房地產(chǎn)行業(yè)的強勁基本面和旺盛生命力。（二）政策：超（二）政策：超寬寬松松時時代代宏觀調(diào)控政策向來是逆經(jīng)濟周期、相機抉擇的。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)近年來的走勢跌宕起伏，從 2007 年的鼎盛繁榮，到 2008 年的大幅萎縮，到 2009 年的強勁反彈，房地產(chǎn)調(diào)控政策也隨市場的波動不斷轉(zhuǎn)變。2007 年，為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控力度全面強化。全年央行 6 次加息、10 次上調(diào)存款準備金率以及發(fā)行了大量的票據(jù)。由于信貸擴張速度較快， 2006-2

19、007 年兩年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加了近一倍，因此 07 年 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合頒布了關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款和商業(yè)用房購房貸款等方面都提出了更為嚴格的規(guī)范。2008 年，隨著全球金融危機對中國經(jīng)濟影響的擴大、經(jīng)濟增速逐季放緩，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控也經(jīng)歷了幾次微妙轉(zhuǎn)變：調(diào)控目標從年初的“兩防”到年中的“一保一控”，再到年底的“一保一擴”；調(diào)控手段從 2007 年的“雙穩(wěn) 9健政策”到 2008 年初“穩(wěn)健的財政政策加從緊的貨幣政策”，再到年底的“積極的財政政策加適度寬松的貨幣政策”。于此同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策從原來的

20、“從緊”逐步轉(zhuǎn)向“松綁”。由于“保增長”的形勢嚴峻，因而“松綁”的力度也前所未有：從 2008 年 9 月開始，人民幣貸款基準利率連續(xù) 5 次下調(diào)；10 月底交易契稅、印花稅和土地增值稅等被減免，更是迅速出臺了“居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款，利率可以下浮 30%、最低首付款比例調(diào)整為 20%”的強力信貸刺激政策；11 月國務院、住房和城鄉(xiāng)建設部先后提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；12月國務院發(fā)布關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見；同月，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施；到 2009 年 3 月“兩會”的政府工作報告重申房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項思路。

21、伴隨著這一系列的政策調(diào)整，2009 年房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境可謂是進入了前所未有的寬松時代。寬松的、刺激性的政策環(huán)境對推動國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇發(fā)揮了較為明顯的效用。從 2009 年 3 月開始，商品房銷售形勢出現(xiàn)了全面、迅速的“回暖”。在行業(yè)快速“回暖”的形勢下，國家調(diào)控政策出臺的節(jié)奏開始放慢。只在 4 月份出臺了一項具有一定影響的刺激性政策，即國務院常務會議決定要調(diào)低普通商品住房項目的資本金比例。這一時期宏觀調(diào)控的特點是處于政策觀察期，住房與城鄉(xiāng)建設部的相關負責人曾表示，在現(xiàn)有形勢下不會再出臺刺激性政策。5 月全國商品房銷量持續(xù)攀升，6 月達到階段性高點；銷售量“井噴”的同時房價也快速上揚、創(chuàng)

22、出歷史高點；并且信貸擴張迅猛，前 4 個月全國的新增貸款 5.17 萬億就已超過全年 5 萬億的計劃。在這種形勢下，政府的態(tài)度開始日趨謹慎，政策的走向也顯得更為敏感。在這段時間， 土地增值稅清算管理規(guī)程、 物權(quán)法司法解釋陸續(xù)出臺，財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部攜手研究開征物業(yè)稅。更為引人注目的是，6 月 22 日銀監(jiān)會印發(fā)關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知， 通知要求“嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖”，“不得自行解釋二套房貸認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。二套房貸政策的“收緊”在市場上引起了很大反響，不少人視其為房地產(chǎn)調(diào)控政策再度轉(zhuǎn)向的“風向標”。必須看到

23、，謹防房地產(chǎn)貸款風險是監(jiān)管部門的一貫態(tài)度，監(jiān)管部門不可能以犧牲銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量為代價來換取市場的短期繁榮。當前房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有發(fā)出明顯的緊縮信號，但是，階段性的市場“過熱”勢必會使管理部門提高警覺、加強防范，也會增大政策“轉(zhuǎn)向”的風險。（三）商品房市（三）商品房市場場：從：從“供大于求供大于求”到到“供不供不應應求求”2008 年全國房地產(chǎn)市場陷入低谷。當年全國銷售面積同比下降19.5%,年底全國商品房空置面積1.64 億平方米，同比增長21.8%。當時最樂觀的預測也認為，這種低迷期至少要持續(xù)兩年。出乎意料的是2009 年全國商品房銷售形勢 10突然逆轉(zhuǎn)。1-8 月商品房累計銷售面積和銷售

24、金額較2008 年分別增長42.9%和69.9%，甚至超越2007 年同期水平。其中，商品住宅單月銷售面積的同比增幅一路高歌猛進，從2 月的同比增長1%飆升至8 月的同比增長87%，3-8 月的住宅單月銷售面積持續(xù)創(chuàng)2007 年以來的同期最好水平。圖圖 2 2：全國商品房月度：全國商品房月度銷銷售面售面積變積變化情況化情況5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 14 5 5 4 4 6 4 4 5 4 4 11 5 6 6 6 9 7 7 1 27 26 18 44 47 61 55 28 26 10 -4 3 -11 -14 -8 -28 -37 -18 -30 -33 -20 1 16 4

25、1 53 54 69 87 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08千千萬萬平平方方米米%商商品

26、品房房和和商商品品住住宅宅月月度度銷銷售售面面積積變變化化商品房單月銷售面積商品住宅單月銷售面積商品房銷售面積單月同比增長商品房住宅銷售面積單月同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部分區(qū)域看，主要城市市場表現(xiàn)已有較為明顯的分化。其中，北京和上海市場相對穩(wěn)定，2009 年1-8 月銷售面積雖然明顯好于2008 年同期，卻未能超越2007 年。圖圖 3 3：北京商品住宅月度：北京商品住宅月度銷銷售情況售情況9232 10338 12727 11080 13746 13460 12450 8548 9184 13290 14192 0

27、 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009

28、/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價格資資料來源：北京房管局、中國民生料來源：北京房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 11圖圖 4 4：上海商品住宅月度：上海商品住宅月度銷銷售情況售情況8155 9679 6041 8762 7731 8118 8858 10744 9597 10777 9561 11108 12078 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 50 100 150 200 250 300 350 2007/012007/022007/032007/042007/052007/06

29、2007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價格資資料來源：上海房管局、中國民生料來源：上海房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部重慶市場后勁十足，2009 年 1-8 月銷售面積創(chuàng)歷史同期最好水平。圖

30、圖 5 5：重：重慶慶商品房月度商品房月度銷銷售情況售情況2976 2768 3141 3600 4149 4242 3791 3934 3756 4321 4029 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 50 100 150 200 250 300 350 2007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/07200

31、8/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價格資資料來源：重料來源：重慶慶房管局、中國民生房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部深圳則因 2008 年調(diào)整最早、回調(diào)幅度最大，成為 2009 年上半年復蘇最早、勢頭最猛的區(qū)域市場，但是 6月之后單月銷售面積逐月明顯回落，市場已有階段性休整的跡象。 12圖圖 6 6：深圳商品住宅月度：深圳商品住宅月度銷銷售情況售情況10872 11213

32、14649 19170 14798 14740 11143 15565 11721 11034 12902 15301 18830 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/0

33、12009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價格資資料來源：深圳房管局、中國民生料來源：深圳房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部伴隨銷售形勢的好轉(zhuǎn)，全國商品房的投資和建設規(guī)模也開始穩(wěn)步增長，但增速明顯滯后于銷售復蘇速度。2009 年 1-8 月，全國商品房銷售額同比增長 70%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長 15%，房屋新開工面積同比還下降 6%。圖圖 7 7： ：全國商品房全國商品房銷銷售售額額增速增速顯顯著快于開著快于開發(fā)發(fā)投投資資增速增速-50 0 50

34、100 150 200 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2007/022007/042007/062007/082007/102007/122008/022008/042008/062008/082008/102008/122009/022009/042009/062009/08億億元元%房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額和和商商品品房房銷銷售售額額變變化化情情況況房地產(chǎn)開發(fā)投資單月完成額單月商品房銷售額房地產(chǎn)開發(fā)投資單月完成額同比增長單月商品房銷售額同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 13圖圖

35、 8 8： ：20092009 年全國房屋新開工面年全國房屋新開工面積積低于低于 20082008 和和 20072007 年同期水平年同期水平8 8 7 7 8 6 6 6 5 5 1210 9 8 8 9 6 5 5 4 4 108 7 6 6 10 67 19 27 32 26 32 32 25 30 29 15 25 25 10 14 16 -6 -3 -15 -20 -17 -13 -19 -21 -16 -19 8 -3 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 2 4 6 8 10 12 14 16 千千萬萬平平方方米米%商商品品房房和和商商品品住住宅宅新新開開工工

36、面面積積變變化化情情況況商品房單月新開工面積商品住宅單月新開工面積商品房單月新開工面積同比增長商品住宅新開工面積同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部需求的強勁反彈和供給增長的相對滯后，使得房地產(chǎn)行業(yè)的去化速度顯著提高，商品房整體庫存水平迅速下降，局部市場甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供給不足。在短短的幾個月時間里，市場格局就迅速的從“供過于求”演變?yōu)椤肮┎粦蟆?，市場主動?quán)重新回到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中。圖圖 9 9：商品住宅去化速度（按近：商品住宅去化速度（按近 6 6 個月月均個月月均銷銷售面售面積計積計算）算）26 11 82 27 2

37、5 4145 0 5 10 15 20 25 30 2006/42006/52006/62006/72006/82006/92006/102006/112006/122007/12007/22007/32007/42007/52007/62007/72007/82007/92007/102007/112007/122008/12008/22008/32008/42008/52008/62008/72008/82008/92008/102008/112008/122009/12009/22009/32009/42009/52009/62009/72009/8月月北京上海深圳杭州重慶資資料來源：各

38、地房管局、中國民生料來源：各地房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部供不應求的市場形勢和開發(fā)商議價權(quán)的增強導致全國房價快速上漲，目前商品房、特別是商品住宅的銷售均價已創(chuàng)歷史新高。 14圖圖 1010： ：7070 個大中城市房屋個大中城市房屋銷銷售價格迅速上售價格迅速上漲漲11.3-0.4-1.321.7-0.10.20.9-2 0 2 4 6 8 10 12 2006/012006/022006/032006/042006/052006/062006/072006/082006/092006/102006/112006/122007/012007/022007/032007/0

39、42007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08%7 70 0個個大大中中城城市市房房屋屋銷銷售售價價格格指指數(shù)數(shù)同同比比和和環(huán)環(huán)比比變變化化房屋銷售價格指數(shù):當月同比增長房屋銷售價格指數(shù):當月環(huán)比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、

40、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部圖圖 1111：全國商品房：全國商品房/ /住宅月度成交均價住宅月度成交均價創(chuàng)創(chuàng)新高新高3194 3568 3787 4820 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 2006/012006/022006/032006/042006/052006/062006/072006/082006/092006/102006/112006/122007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/0

41、12008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08元元/平平方方米米商商品品房房和和商商品品住住宅宅月月度度價價格格變變化化商品房銷售均價商品住宅銷售均價資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部（四）土地：地王重（四）土地：地王重現(xiàn)現(xiàn)2009 年，在全國商品房交易市場復蘇的背景下，土地市場的總體擴張勢頭并不突出。1-8 月，

42、全國購置土地面積未升反降，同比降幅為 25%。 15圖圖 1212：全國：全國購購置土地面置土地面積積同比萎同比萎縮縮形形勢勢仍在延仍在延續(xù)續(xù)2 4 3 3 5 4 3 4 3 3 7 3 5 2 4 5 3 3 3 2 2 5 2 2 3 3 4 3 2 -30 15 20 27 24 28 33 37 8 2 -10 36 26 -26 22 -7 -6 -13 -36 -31 -10 -28 -30 -47 12 -29 -20 -22 -22 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1 2 3 4 5 6 7 2007/022007/032

43、007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08千千萬萬平平方方米米%購購置置土土地地面面積積變變化化情情況況單月購置土地面積單月購置土地面積同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部

44、部土地成交總量的萎縮，不完全在于開發(fā)商拿地積極性不高或者擴張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規(guī)模不夠,并且，不同地區(qū)的土地交易市場存在冷熱不均的現(xiàn)象。一方面是一線城市、特別是城市核心地區(qū)的土地競爭激烈， “地王”頻頻出現(xiàn)。如：6 月，北京朝陽區(qū)廣渠路 15 號地經(jīng)過 97 輪激烈競價，最終由中化方興投資管理有限公司以 406000 萬元競得，折合樓面地價約 14500 元/平方米；8 月，浙江西子房產(chǎn)集團以 77777萬元拍得上城區(qū)南星橋糧庫地塊，樓面價約 24295 元/平米；9 月，中國海外發(fā)展有限公司以 70.06 億元奪得上海長風生態(tài)商務區(qū) 6B、7C 住宅用地，樓面價約為 22

45、000 元/平方米。而另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現(xiàn)象。流動性顯然是“地王”現(xiàn)象的支撐之一。2009 年巨額的信貸投放、以及信貸投放轉(zhuǎn)化到實體經(jīng)濟仍需時日，充裕的流動性必然推高資產(chǎn)價格。房價上漲的預期是“地王”頻現(xiàn)的另一個支撐。只有在房價不斷上漲的趨勢下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價。 “地王”重現(xiàn)吸引了社會多方面的關注，也對新一輪房價上漲起到推波助瀾的作用?！暗赝酢爆F(xiàn)象背后反映了什么樣的思維呢？其一，中央政府對房地產(chǎn)的容忍度。當前和未來一個時段，經(jīng)濟復蘇對房地產(chǎn)的依賴性仍在強化，使行業(yè)對房價、地價的政策容忍度預期增加。其二，地方政府土地財政格局未變。在當前財政投資力度下，地方財政近乎

46、枯竭，土地生財只會加強不會減弱。政府仍是土地市場最大的“受益者”。其三，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式未變。 “囤地生財、圈地融資”依然是房地產(chǎn)重要商業(yè)模式。 16（五）商（五）商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)：投：投資熱資熱度提升度提升本輪經(jīng)濟下滑和行業(yè)回調(diào)中，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的各種類型的物業(yè)都不同程度的遭受到了沖擊和影響。相對而言，商業(yè)營業(yè)用房市場所受到的沖擊要小于住宅和辦公樓市場。2008 年，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比萎縮 17.1%，而住宅和辦公樓銷售面積的同比萎縮幅度分別達到 20.5%和 24.2%。圖圖 1313：不同：不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的的銷銷售售規(guī)規(guī)模和增速模和增速0 10000 20000 30000 40

47、000 50000 60000 70000 80000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008萬萬平平方方米米各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型銷銷售售面面積積住宅銷售面積商業(yè)營業(yè)用房銷售面積辦公樓銷售面積-40 -20 0 20 40 60 199819992000200120022003200420052006200720082009年1-8月%各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型銷銷售售面面積積增增速速住宅銷售面積同比增長商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長辦公樓銷售面積同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行

48、地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 17自 1998 年以來，各種物業(yè)類型的開發(fā)投資規(guī)模保持逐年穩(wěn)步增長，但商業(yè)地產(chǎn)占比尚較小。2008 年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 3200 億元，占商品房開發(fā)投資總規(guī)模的 10.5%；辦公樓開發(fā)投資 1112 億元，占比為3.6%。而住宅開發(fā)投資 2.2 萬億元，占比高達 72.2%。圖圖 1414：不同：不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的投的投資規(guī)資規(guī)模模0 5000 10000 15000 20000 25000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008億億元元各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型開開發(fā)發(fā)投投資資住宅開發(fā)投資

49、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資辦公樓開發(fā)投資資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部近三年來，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資的增速一直落后于住宅開發(fā)投資增速。然而，2009 年 1-8 月這種趨勢發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的開發(fā)投資增速開始顯著超過住宅投資增速，但其持續(xù)性和力度值得繼續(xù)關注。圖圖 1515：不同：不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的投的投資資增速增速-20 0 20 40 60 199819992000200120022003200420052006200720082009年1-8月%各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型開開發(fā)發(fā)投投資資增增速速住宅開發(fā)投資同比增

50、長商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長辦公樓開發(fā)投資同比增長其他物業(yè)開發(fā)投資同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 18在遭受全球經(jīng)濟危機沖擊的今天，一些開發(fā)企業(yè)開始青睞甚至轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，主要基于以下幾方面的原因：其一，多元化的物業(yè)組合可以分散單一住宅投資的風險，因此一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例。其二，商業(yè)物業(yè)作為持有型物業(yè)，可以提供長期、穩(wěn)定的投資回報。其三，商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展相對滯后于住宅地產(chǎn)，由于中國經(jīng)濟成長性良好、內(nèi)需有堅實支撐且持續(xù)擴大，中國的商業(yè)地產(chǎn)未來一定有廣闊發(fā)展空間。其四，住宅受房地產(chǎn)宏觀

51、調(diào)控政策波動的影響更多，商業(yè)地產(chǎn)項目有利于抵御和化解這種波動。其五，傳統(tǒng)金融產(chǎn)品不能對長線運作的商業(yè)地產(chǎn)項目進行有效監(jiān)管和風險控制，這是限制銀行資金和其他社會資金進入商業(yè)地產(chǎn)的重要原因之一，隨著銀行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新及REITs 的破冰，未來商業(yè)地產(chǎn)融資將會有新的突破。其六，2008 年市場的回調(diào)正好為一些看好商業(yè)地產(chǎn)的實力企業(yè)提供了低位介入的機會。（六）保障性住房：（六）保障性住房：經(jīng)濟經(jīng)濟適用房仍是主體形式適用房仍是主體形式保障性住房體現(xiàn)的是一種政府職責。住房保障的范圍和程度如何界定？通過什么樣的路徑來實現(xiàn)保障目標？這是兩個必須面對的問題。國內(nèi)保障性住房有經(jīng)濟適用房、廉租房等多種形式，但總體來

52、看主要形式是經(jīng)濟適用房。2009 年初國家提出的 9000 億元保障性住房投資中，經(jīng)濟適用房投資占了 6000 億元。表表 1 1：90009000 億元保障性住房投資安排億元保障性住房投資安排保障方式保障戶數(shù)政府投資簡評實物配租287萬戶2150億元廉租房投資力度有所加大，是對過去政策的“補課”，有利于改善困難家庭民生。這部分群體原本就不是商品房市場目標客戶，因此對商品房直接影響不大，但可能拉低房租水平。貨幣補貼460萬戶棚戶區(qū)危舊房改造220萬戶1015億元經(jīng)濟適用房400萬套6000億元經(jīng)濟適用房平均每年建設133萬套近1億平方米，相當于07年商品住宅銷售面積1/7，如完全執(zhí)行則對低端商

53、品房有一定沖擊但總體影響有限。合計1367萬戶（套）9165億元9000億中央只是給一定的轉(zhuǎn)移支付，主要依靠地方政府。因此，資金情況和執(zhí)行力度還有待觀察。資資料來源：住房和城料來源：住房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設設部、中國民生部、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟適用房投資在2006年出現(xiàn)快速擴張，之后保持相對平穩(wěn)。大部分時期經(jīng)濟適用房的投資增速是低于住宅總體投資增速的，但是自2008年住宅行業(yè)出現(xiàn)回調(diào)以來，經(jīng)濟適用房投資增速相對平穩(wěn)，2009年1-8月經(jīng)濟適 19用房投資增速超過住宅的總體投資增速。但由于基數(shù)較小，經(jīng)濟適用房投資在商品住宅投資中的占比呈逐年減少的趨勢。2002年占

54、比尚有11.0%，2008年已下降至4.5%，2009年1-8月降為4.3%。目前，經(jīng)濟適用房新開工面積在住宅新開工面積的占比為6%左右；經(jīng)濟適用房銷售面積在住宅銷售面積中的占比為5%左右。圖圖 1616： ：經(jīng)濟經(jīng)濟適用房投適用房投資規(guī)資規(guī)模及增速模及增速-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 0 5000 10000 15000 20000 25000 億億元元%商品住宅開發(fā)投資經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資商品住宅開發(fā)投資同比增長經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資同比增長經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資占比資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計統(tǒng)計局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部各地

55、保障性住房的建設情況各有不同。北京、上海和天津的保障性住房占商品住房建設規(guī)模的比重較高、超過 35%，其中北京和天津的保障性住房以經(jīng)濟適用房為主，上海的保障性住房以廉租房為主。廣州、深圳和重慶的保障性住房占商品住房建設規(guī)模的比重在 20%以下。表表 2 2：部分城市保障性住房建：部分城市保障性住房建設計設計劃劃20092009 年住房建設計劃年住房建設計劃20082008 年住房建設計劃年住房建設計劃廉租住房經(jīng)濟適用住房限價商品住房其他政策性住房保障性住房總計保障性住房占比廉租住房經(jīng)濟適用住房限價商品住房其他政策性住房保障性住房總計保障性住房占比北京850380123043.46%503004

56、50350115041.82%上海40040080044.44%400457 857 42.86%廣州815015817.40%89210011.76%深圳14031.9171.917.51%19038.4228.418.78% 20天津555015070535.25%550010060533.61%重慶51.99274.95100426.9413.71%34.01201.91235.929.44%資資料來源：各城市料來源：各城市 20082008 年和年和 20092009 年住房建年住房建設計設計劃、中國民生劃、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部值得關注的是，2009 年 5 月

57、住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人在接受采訪時明確表示，地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟適用房和廉租房比例。這意味著對于地方政府來說，經(jīng)濟適用房將不再有強行性指標規(guī)定，這體現(xiàn)了一種新的政策思路。二二 20102010 年房地年房地產(chǎn)發(fā)產(chǎn)發(fā)展展趨勢趨勢（一）房價短期仍有上（一）房價短期仍有上漲漲空空間間根據(jù)近期數(shù)據(jù)計算，全國平均的房價收入比已接近 11，月供占家庭可支配收入的比例已經(jīng)達到 33%，也就是說房價已快超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力；同時，我們抽查的多個城市的多個項目的租售比都低于1:300，項目的投資回報率明顯偏低。所以，目前房價已經(jīng)接近運行到階段性的上限，進一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很

58、可能出現(xiàn)價升量平或量跌的狀況。但是，即便如此，目前房價上行的動力還是要大過下行的壓力。因為，資金壓力才是開發(fā)商降價的最主要和直接的原因，而現(xiàn)階段開發(fā)商的壓力很小。一方面，銷售旺盛帶來大量的資金回流，另一方面，投資和建設增速的滯后使得開發(fā)商的資金支出不多。與此同時，寬松的貨幣政策使企業(yè)的融資渠道順暢。因此，預計短期內(nèi)開發(fā)商集體降價的可能性微乎其微，預計 2010 年房地產(chǎn)市場整體格局的主要特征將是：第一，需求已被充分挖掘；第二，供求關系緊張短期難于化解；第三，行業(yè)資金充足度和開發(fā)能力顯著加強；第四，房價高位堅挺、甚至持續(xù)走高。當然，如果 2010 年經(jīng)濟發(fā)生新的波動，相信房價亦會做出同向反應。（

59、二）（二）“國國進進”勢勢不可不可擋擋目前，國有資本已通過三種路徑進入房地產(chǎn)市場：路徑一是憑借資本優(yōu)勢進入土地二級市場高價拿地；路徑二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)的土地一級開發(fā)市場，而且在二級市場拿地的價格也優(yōu)惠許多；路徑三是大肆收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。國有資本涌入房地產(chǎn)市場是基于以下主要原因：其一，國企的融資能力更強、融資成本更低。比如銀行就比較傾向于給央企貸款，而且是以更優(yōu)惠的條件貸款。其二，國企的主業(yè)，比如制造業(yè)，目前因消費不足導致產(chǎn)能過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化進度遠比其他行業(yè)理想。因此自然要擴大地產(chǎn)業(yè)務在集團整體業(yè)務中的占比。 21其三、在短期內(nèi)擴大市場份額的策

60、略所致。央企的主業(yè)往往處于一些壟斷行業(yè)，比如資源類，或是在所在行業(yè)市場份額很高，事實上已經(jīng)形成了壟斷。壟斷行業(yè)的利潤率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業(yè)的暴利彌補房地產(chǎn)行業(yè)的微利，甚至容忍暫時的虧損，以快速擴大在房地產(chǎn)市場的份額。從上述分析可以看出， “國進”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟體制和政策的必然產(chǎn)物。所以說， “國進”將成為市場未來的重要趨勢，這是每一個民營企業(yè)需要認真面對和長遠考慮的問題。（三）（三）20102010 年房地年房地產(chǎn)產(chǎn)政策政策環(huán)環(huán)境境總總體體繼續(xù)繼續(xù)偏松偏松雖然經(jīng)濟依靠政府投資強力拉動走出低谷，但出口受全球需求減弱及外貿(mào)摩擦的影響，短期內(nèi)

61、不可能快速復蘇，推動經(jīng)濟步入持續(xù)增長軌道的著眼點將是國內(nèi)社會投資和消費。房地產(chǎn)作為社會投資的重要領域之一，在2010 年仍將承擔“保穩(wěn)定、促增長”的使命，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會動搖。預計2010 年總基調(diào)是保持現(xiàn)有政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，總體維持偏松環(huán)境，并根據(jù)形勢予以微調(diào)完善，同時更加注重長期制度建設。政府將對市場實行供需雙向調(diào)節(jié)。將會進一步完善制度，加快土地供應，抑制企業(yè)囤地和捂盤行為。將會進一步遏制“炒房”、購買多套房等投機購房行為，短期行之有效手段是繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套房貸政策，通過差別化的按揭政策，降低非自住購房的金融杠桿，提高融資成本，嚴控“加按”和“循環(huán)貸款”；長期政策方向是增加非

62、自住購房的持有成本，不排除部分地區(qū)先行試點推行物業(yè)稅的可能。2010 年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境總體偏寬松，但存在一定的變數(shù)。在經(jīng)濟未走上持續(xù)增長的軌道之前，宏觀經(jīng)濟需要繼續(xù)營造寬松的貨幣信貸環(huán)境。貨幣政策“時鐘”或已邁出寬松中后期，未來的方向是緊縮初期，當前正處于向緊縮性貨幣政策過渡時期。銀行體系受資本監(jiān)管加強的影響，一味擴張貸款規(guī)模的增長方式受到制約，但銀行成功從資本市場融資提升資本充足率是大概率事件?？傮w上看銀行體系仍具有較強的貸款能力和放貸意愿，房地產(chǎn)作為盈利預期較為明確的行業(yè)，將得到市場資金面的支持。從新開工數(shù)據(jù)分析，2010 年第四季度前商品房新增供應偏緊，因此不大可能出臺限制房地產(chǎn)投資

63、的政策，但如房價過快上漲則會引發(fā)監(jiān)管部門提示防范金融風險。貨幣信貸環(huán)境的不確定性因素是預期中的通脹何時發(fā)生，程度如何。通脹情況將直接影響流動性和利率。預期中的通脹 2010 年應該成為現(xiàn)實，央行料將提前采取緊縮措施，但預計在嚴重通脹之前，緊縮力度不會太大。根據(jù)以往經(jīng)驗，通脹周期的前期，伴隨著緊縮政策的啟動，正是房地產(chǎn)市場銷售火熱、投資旺盛、景氣度高的階段。2010 年保障性住房市場值得關注。預計各地保障房建設將得到更大力度的推進，一則是為住房市場“調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”補課，二則可以實實在在的“促增長”。 22（四）一（四）一線線城市供城市供應應從從緊緊，二、三，二、三線線城市大有可城市大有可為為1

64、.1. 一一線線城市土地供城市土地供應長應長期從期從緊緊2007 年至今，北京、上海、廣州、深圳和杭州等五個城市新增住宅用地建筑面積只相當于同期商品住宅銷售建筑面積的 76%，供應嚴重不足。2009 年，萬科、保利、金地等大型房企在北京的項目幾乎斷檔，因此不得不到大興黃村、房山長陽鎮(zhèn)等遠郊區(qū)高價搶地；2007 年后，上海新增住宅用地建筑面積只相當于同期商品住宅銷售建筑面積的 42%，而外環(huán)內(nèi)土地供應更是嚴重不足；2009 年深圳樓市率先復蘇，但住宅用地的供應只有 113萬平方米，熱銷項目多半是消化 2006 年前的土地存量，雖然關內(nèi)可供改造的城中村面積驚人，但盤活這部分存量存在制度難題，這幾年

65、來進展不大。2009 年 6 月份以來，大部分總價和單價“地王”都出現(xiàn)在北京和上海等一線城市，也從側(cè)面說明了土地供應的稀缺程度。對于資金實力一般或資金成本高的房企，在一線城市將被逐步邊緣化，而到土地供應相對充分的二三線城市發(fā)展，不失為良策。2.2. 二、三二、三線線城市房價城市房價壓壓力小于一力小于一線線城市城市圖圖 1 17 7：2 20 00 09 9 年年 1 1- -8 8 月月各各城城市市房房價價收收 入入比比19.719.217.317.116.414.413.413.2 13.212.511.911.811.611.210.9 10.8 10.8 10.810.7 10.610.

66、39.99.99.89.69.48.68.6杭 州北 京大 連深 圳溫 州上 海天 津福 州寧 波廣 州廈 門成 都武 漢西 安全 國鄭 州蘇 州南 京南 昌太 原合 肥濟 南重 慶石 家 莊昆 明青 島長 春長 沙數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源： ：各各地地房房管管局局、 、統(tǒng)統(tǒng)計計局局、 、中中國國民民生生銀銀行行地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融事事業(yè)業(yè)部部注注： ：統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示的的上上海海和和南南京京的的房房價價比比實實際際感感受受的的房房價價明明顯顯要要低低， ，這這主主要要是是受受成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的影影響響。 。由由于于邊邊郊郊或或外外城城區(qū)區(qū)域域成成交交樓樓盤盤所所占占比比重重較較大大， ，所所以以拉拉低低了了全全市市整整體體成成交交均均價價， ，自自然然也也拉拉低低了了房房價價收收入入比比值值。 。 23北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房價收入比顯著高于全國水平，其中杭州和北京等城市的房價收入比甚至接近 20；而長沙、長春、青島、昆明等二線城市的房價收入比還不到 10，這些二線城市的房價壓力顯著小于一線城市，這也意味著這些二線城市房價上升的空間更大，市場也更具抗跌性。在 2008 年市