《雙林鎮(zhèn)80號(hào)地塊分析報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《雙林鎮(zhèn)80號(hào)地塊分析報(bào)告（40頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、雙林鎮(zhèn)2014-80號(hào)地塊 分析報(bào)告2目 錄第一部分：雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究 一、雙林鎮(zhèn)簡(jiǎn)述 二、雙林鎮(zhèn)概貌 三、城市人口發(fā)展 四、經(jīng)濟(jì)概況 小結(jié)第二部分：雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)概述 二、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目分布圖 三、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表 小結(jié)第三部分：雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究 一、雙林鎮(zhèn)商圈研究 二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點(diǎn) 小結(jié)第四部分：雙林鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊研究 一、項(xiàng)目地塊情況 二、項(xiàng)目地塊周邊情況 小結(jié)目 錄第五部分：項(xiàng)目SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)（Strengths） 二、劣勢(shì)（Weakness） 三、機(jī)會(huì)（Opportunity） 四、威脅（Threats）

2、小結(jié)第六部分：項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位思路 二、項(xiàng)目主體定位 三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期預(yù)估第七部分：項(xiàng)目成本及收益預(yù)估 一、項(xiàng)目整體銷(xiāo)售收益 二、項(xiàng)目成本計(jì)算 三、項(xiàng)目稅費(fèi)及他項(xiàng)計(jì)算 四、項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率及內(nèi)部投資收益率總結(jié)第一部分：雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究一、雙林鎮(zhèn)簡(jiǎn)述中文名稱 雙林鎮(zhèn)地理位置 湖州市中部別 名 雙林面 積 99.6 平方公里行政區(qū)類別 鎮(zhèn)人 口 6.84 萬(wàn)所屬地區(qū) 浙江省湖州市南潯區(qū)方 言 吳語(yǔ)下轄地區(qū) 33個(gè)行政村，5個(gè)社區(qū)氣候條件 亞熱帶季風(fēng)氣候政府駐地 湖州市南潯區(qū)全興路1號(hào)著名景點(diǎn) 雙林古鎮(zhèn)、雙林三橋、洪城遺址電話區(qū)號(hào) 0572火車(chē)站 湖州站 郵政區(qū)碼 313

3、012 車(chē)牌代碼 浙E 二、雙林鎮(zhèn)概貌城市區(qū)位：雙林鎮(zhèn)屬湖州市南潯區(qū)，地處杭嘉湖平原中部，湖州市中部。東北距南潯鎮(zhèn)約24公里，西北距湖州市約32公里，南距杭州80公里。地貌交通：雙林鎮(zhèn)屬于浙北平原地區(qū)，水網(wǎng)密布，水陸交通十分便捷。長(zhǎng)湖申航復(fù)線、湖嘉申高速公路橫貫東西，交通條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。行政下轄：雙林縣下轄33個(gè)行政村，5個(gè)社區(qū)，包括：虹橋社區(qū)、愛(ài)國(guó)路社區(qū)、新街社區(qū)、和睦社區(qū)、板橋社區(qū)；顯洪村、跳家山村、東雙林村、后壩村、黃泥兜村、邢窯村、豈山圩村、西陽(yáng)村、塢仁村、三田洋村、鎮(zhèn)南村、水產(chǎn)村、洋灘村、趙家兜村、新豐兜村、曹橋村、周家兜村、土山村、千畝山村、勤裕村、黃龍兜村、倪家灘村、雉頭

4、村村、吳家莊村、箍桶兜村、七星橋村、花盤(pán)兜村、儒林村、花城村、向陽(yáng)村、俞家埭村、華橋村、蓮花兜村。截止2013年末，鎮(zhèn)內(nèi)共計(jì)558個(gè)村民小組，68,435人。雙林鎮(zhèn)24 km32 km湖州市南潯鎮(zhèn)80 km杭州市三、城市人口發(fā)展 2014年末，雙林鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?8,435人，環(huán)比2013年減少122人。同比2010年，全鎮(zhèn)人口減少546人，年均降幅0.19%，且該數(shù)據(jù)已連續(xù)5年減少。 隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐逐步加快，本鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口數(shù)字卻在增長(zhǎng)。根據(jù)南潯區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，在2014年的總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口達(dá)16,473人，比2010年的14,530人增長(zhǎng)了1,943人，年均增幅為2.67%。

5、根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件，至2020年，全鎮(zhèn)常駐人口將增加至8.3萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到5萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口的年均增幅將達(dá)到33.92%，雙林鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)勢(shì)必迅猛發(fā)展。四、經(jīng)濟(jì)概況雙林鎮(zhèn)是浙江省首批小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)單位、湖州市十大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。雙林鎮(zhèn)2005年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值為27.40億元，環(huán)比增長(zhǎng)36%，位列全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)位列全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第鄉(xiāng)鎮(zhèn)第68位。位。后因發(fā)展放緩，排名下滑至全國(guó)329位。但時(shí)至2014年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值已達(dá)45.06億元，年均增長(zhǎng)6.45%。根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件，至2020年雙林鎮(zhèn)的全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值將達(dá)到86.19億元，年均增長(zhǎng)率將達(dá)到15.21%。 小結(jié)

6、 雙林鎮(zhèn)位于杭嘉湖平原中部，地處江浙滬交通樞紐，是湖州市十大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。在經(jīng)歷了2005年的蓬勃發(fā)展之后，一度沉寂。但在根據(jù)近年數(shù)據(jù)來(lái)看，雙林鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐正在逐步加快，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。第二部分：雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)概述地塊出讓形式成交狀態(tài)成交日期起始價(jià)格 成交價(jià)格 溢價(jià)率位置占地面積規(guī)劃最大建筑面積容積率 出讓年限 綠化率建筑密度規(guī)劃用途雙林鎮(zhèn)2014-90號(hào)地塊拍賣(mài)已成交2014年12月30日2,740 萬(wàn)元2,760 萬(wàn)元0.73%雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)南村20,668 33,069 1.5-1.670年30%/住宅用地雙林鎮(zhèn)2011-01號(hào)地塊拍賣(mài)已成交2

7、014年3月25日7,750 萬(wàn)元7,800 萬(wàn)元0.65%雙林鎮(zhèn)全興路南側(cè)34,820 80,086 1.8-2.340年，70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-02號(hào)地塊拍賣(mài)未成交/1,560 萬(wàn)元/雙林鎮(zhèn)城管中隊(duì)北側(cè)，濱河路西側(cè)8,560 12,840 1.1-1.540年，70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-03號(hào)地塊拍賣(mài)已成交2011年8月19日2,880 萬(wàn)元2,900 萬(wàn)元0.69%雙林鎮(zhèn)虹鳳路西側(cè)、富強(qiáng)路南側(cè)6,261 15,653 1.8-2.540年，70年30%40% 商住用地雙林鎮(zhèn)2010-33號(hào)地塊拍賣(mài)未成交/2,000 萬(wàn)元/雙林鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)、鳳凰路北

8、側(cè)地塊13,527 22,996 1.5-1.740年，70年30%35% 商住用地雙林鎮(zhèn)2014-80號(hào)地塊拍賣(mài)已成交2014年12月16日4,300 萬(wàn)元4,320 萬(wàn)元0.47% 雙林鎮(zhèn)跳家扇村19,220 30,752 1.3-1.640年10%50% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-08號(hào)地塊拍賣(mài)未成交/410 萬(wàn)元/雙林鎮(zhèn)西陽(yáng)村3,793 1,897 0.2-0.540年20%30% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-33號(hào)地塊拍賣(mài)已成交2011年12月9日300 萬(wàn)元 610 萬(wàn)元103.33%雙林鎮(zhèn)富強(qiáng)路南側(cè)，虹鳳路東側(cè)944 2,171 2.0-2.340年10%45% 商業(yè)用地成交地塊總計(jì)/

9、18,390萬(wàn)元2.34%/81,913 161,731 1.97/ 2010年至2014年的5年間，雙林鎮(zhèn)共計(jì)推出了30幅地塊。其中工業(yè)用地占了22幅、純住宅用地1幅、商住兩用地4幅、純商業(yè)用地3幅。在僅有的僅有的7幅商住兩用或商業(yè)用地幅商住兩用或商業(yè)用地中，有3幅土地未能成交，整體來(lái)看雙林鎮(zhèn)的商品房一級(jí)市場(chǎng)較為冷清。已成交之地塊因土地面積、限制條件等因素差異較大不具備可比性。同時(shí)，成交的土地溢價(jià)率較低，土地溢價(jià)率較低，這也印證了雙林鎮(zhèn)的商品房一級(jí)市場(chǎng)并沒(méi)有受到很多的關(guān)注，仍處于初級(jí)仍處于初級(jí)階段。階段。二、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目分布圖1. 漁人碼頭2. 星湖廣場(chǎng)3. 達(dá)多大都匯4. 百川歐洲

10、印象5. 金瑞大廈6. 江南汽車(chē)博覽城7. 湖州蘇寧生活廣場(chǎng)8. 匯德國(guó)際廣場(chǎng)9. 景程商業(yè)廣場(chǎng)10.太子灣商業(yè)街11.南方新世界3124576891011三、全湖州市在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名區(qū)域板塊物業(yè)類型 容積率綠化率總套數(shù)可售套數(shù)總面積可售面積 面積段開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率月均去化面積銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售均價(jià)1漁人碼頭南太湖區(qū)域商鋪0.45 40%35 7 6,086 1,007 40-3602009年3月80.00%112.87 在售22,3872星湖廣場(chǎng)南太湖區(qū)域酒店式公寓7.80 15%20 20 9,827 9,827 220-8302014年11月0.00%0.00 在售15,0003達(dá)多

11、大都匯湖州市區(qū)酒店式公寓6.00 15% 1,284 1,257 70,000 68,528 38-10002014年5月2.10%210.28 在售11,9214百川歐洲印象湖州市區(qū)酒店式公寓2.49 45%142 101 15,252 9,555 60-1502013年6月28.87%316.50 在售37,2895金瑞大廈湖州市區(qū)商鋪寫(xiě)字樓3.50 15%171 156 140,000 127,719 110-4302011年12月8.77%331.92 在售16,5916江南汽車(chē)博覽城湖州市區(qū)商貿(mào)城0.90 10%110 110 50,850 50,850 65-400待定0.00%0

12、.00 待售07湖州蘇寧生活廣場(chǎng)吳興區(qū)城區(qū)寫(xiě)字樓公寓6.62 10%331 310 48,777 45,682 60-952013年10月6.34%221.07 在售10,6668匯德國(guó)際廣場(chǎng)吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪2.49 20%993 780 100,000 78,550 26-5702014年1月21.45%1,787.50 在售18,5679景程商業(yè)廣場(chǎng)吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.20 30%65 4 10,728 660 40-9002012年7月93.85%419.49 在售13,19610太子灣商業(yè)街吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.98 25%524734,688 31,352 85-5402014年4月9.62

13、%416.92 在售7,86011南方新世界南潯區(qū)城區(qū)商鋪2.00 25%548223100,000 40,693 17-13402014年9月59.31%9,884.43 在售22,601總計(jì)3,751 3,015 586,208 464,424 20.77%1,245.54 20,349小結(jié) 在2010年至2014年中，雙林鎮(zhèn)推出的工業(yè)用地占到了總量的7成；時(shí)至2014年，商業(yè)與住宅地塊供銷(xiāo)都開(kāi)始放量，成交面積占了5年總成交量的90%以上。由此可以推測(cè)出：雙林鎮(zhèn)正處于由工向商轉(zhuǎn)型的過(guò)程中。 通過(guò)湖州市范圍內(nèi)所有在售商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，整體去化率僅20%左右，且去化速度緩慢，每個(gè)項(xiàng)目月均去化面積僅

14、為1,245.54平方米。但商鋪類項(xiàng)目之去化速度卻較為樂(lè)觀，各項(xiàng)目月均去化速度達(dá)2,524.24平方米。同時(shí)商鋪類項(xiàng)目之整體成交均價(jià)達(dá)到了20,268.54元元/平方米，平方米，也要高于其他商業(yè)項(xiàng)目。 第三部分：雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)研究一、雙林鎮(zhèn)商圈研究雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃，目前商業(yè)聚集區(qū)主要如下：u 鎮(zhèn)勝路 內(nèi)環(huán)路 復(fù)興路 全興路商圈； 主要商業(yè)體：浙北超市雙林店（5,000，2層）u 愛(ài)國(guó)路（維多利大道至橫街段）商圈； 主要商業(yè)體：愛(ài)尚影院（2個(gè)放映廳） 現(xiàn)有商圈主要零售消費(fèi)區(qū)域，尚無(wú)大型成熟一站式購(gòu)物中心，缺乏各類連鎖品牌，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及品牌檔次有待升級(jí)。市民消費(fèi)觀念傳統(tǒng)，對(duì)基礎(chǔ)生活類商

15、品需求較大，但對(duì)品牌的意識(shí)也在形成階段中。 目前，大型超市成為了雙林鎮(zhèn)商業(yè)的主要核心。其余商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，消費(fèi)規(guī)格普遍不高，缺乏餐飲娛樂(lè)集中的場(chǎng)所。二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點(diǎn)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克等西式連鎖餐飲裝修城、汽車(chē)城、土特產(chǎn)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等專業(yè)型市場(chǎng)大型購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)一站式商城品牌服飾、日化百貨商場(chǎng)小結(jié) 雙林鎮(zhèn)商業(yè)整體缺乏規(guī)劃，商業(yè)主要分布在愛(ài)國(guó)路以西至復(fù)興路范圍內(nèi)，大型的商業(yè)項(xiàng)目和知名品牌缺失。超市引領(lǐng)商業(yè)，在商圈中超市扮演著主力商家的角色帶動(dòng)周邊的零售商業(yè)，證明了雙林鎮(zhèn)商業(yè)還處于初級(jí)階段。同時(shí)，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)缺乏，而且相對(duì)分散，導(dǎo)致了大量本地消費(fèi)力的外流，使得本地商業(yè)發(fā)展

16、后勁更加不足。雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)需要大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性發(fā)展。第四部分：項(xiàng)目地塊研究一、項(xiàng)目地塊情況 本項(xiàng)目地塊地處浙江省湖州市南潯區(qū)雙林鎮(zhèn)跳家扇村，位于雙林鎮(zhèn)東南側(cè)。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：（1）基地面積： 19,220；（2）容積率：1.3 至 1.6；（3）建筑密度：50%；（4）建筑限高：無(wú)硬性規(guī)定；（5）綠地率：10%；（6）用地性質(zhì)：商業(yè)（批發(fā)零售）用地；（7）建筑面積：24,986 至 30,752（8）限制要求：娛樂(lè)建筑設(shè)置占比不小于15%（約合3,747.90 至 4,612.80）地形地貌情況： 地塊整體較為平整但過(guò)于狹長(zhǎng)，南北跨度約為245米，東西跨度約為83米至90米，南寬北窄。東

17、、北兩面沿河，為項(xiàng)目提供了良好的原生態(tài)景觀。南、西兩面臨路，擁有良好的昭示性，有利于市場(chǎng)快速認(rèn)知項(xiàng)目。因兩面環(huán)水土質(zhì)較為松散較為松散，存在一定的沉降隱患，同時(shí)不利于地下室開(kāi)挖。目前仍有原住戶未拆遷，屬于生地。四至情況大致如下：u 東：河道，對(duì)岸現(xiàn)為農(nóng)居點(diǎn)u 南：全興路，路南側(cè)現(xiàn)為農(nóng)田u 西：虹鳳路，路西側(cè)為鳳凰文化廣場(chǎng)及雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府u 北：河道，對(duì)岸為居民區(qū)及雙林綜合高級(jí)中學(xué)二、項(xiàng)目地塊周邊情況本項(xiàng)目地塊政府設(shè)施（3個(gè)）居民小區(qū)（11個(gè)）農(nóng)居點(diǎn)（22個(gè)）主要道路（3條）次要道路（7條）小結(jié) 項(xiàng)目地塊地處雙林鎮(zhèn)政治中心，南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道全興路，交通便捷。地塊整體雖略顯狹長(zhǎng)，卻勝在沿街面較長(zhǎng)。在項(xiàng)目

18、輻射1公里范圍內(nèi)主要為居民區(qū)與農(nóng)居點(diǎn)，人口基數(shù)占優(yōu)。同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰鎮(zhèn)政府，能夠給予客戶足夠的信心支持。第五部分：項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（Strengths）u 開(kāi)發(fā)商品牌知名度高，“城市客廳” 理念新穎，產(chǎn)品線成熟；u 項(xiàng)目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府，市場(chǎng)認(rèn)同度高；u 地塊南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道，交通便捷；u 項(xiàng)目西側(cè)鳳凰文化廣場(chǎng)為雙林鎮(zhèn)新地標(biāo)，區(qū)塊認(rèn)可度高；u 地塊成交價(jià)格較低，溢價(jià)空間較大。二、劣勢(shì)（Weakness）u 項(xiàng)目地塊周邊公交線路較少，輻射范圍較??；u 項(xiàng)目地塊不處于雙林鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，商業(yè)氛圍較差；u 周邊居住區(qū)大多為農(nóng)居點(diǎn)，消費(fèi)力較差；u 地塊過(guò)于狹長(zhǎng)，建筑格局?jǐn)[布受到限制；u 項(xiàng)目?jī)擅?/p>

19、環(huán)水，土質(zhì)不利于施工建設(shè)。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）u 雙林鎮(zhèn)正處于由工業(yè)向商業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程，未來(lái)發(fā)展空間大；u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)類似一站式商業(yè)體，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；u 雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，消費(fèi)力將逐漸增強(qiáng)；u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)乃至湖州市內(nèi)可售的商業(yè)體稀少，客戶關(guān)注度高；u 央行再次降息，客戶投資意愿提升。四、威脅（Threats）u 隨著雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，類似商業(yè)體將越來(lái)越多；u 項(xiàng)目周邊多為農(nóng)田與農(nóng)居點(diǎn)，周邊環(huán)境較差；u 雙林鎮(zhèn)很難吸引外來(lái)投資客，而本地居民對(duì)于房產(chǎn)投資意愿不強(qiáng)；u 現(xiàn)有投資、消費(fèi)力外流現(xiàn)象嚴(yán)重，本地投資、消費(fèi)市場(chǎng)萎縮；u 項(xiàng)目體量較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小。小結(jié) 整體而言，本項(xiàng)目

20、地塊優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)要大于威脅劣勢(shì)。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)快速去化將成為本項(xiàng)目的最大課題。通過(guò)項(xiàng)目新穎科學(xué)的理念與成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)快速鎖定客戶，通過(guò)品牌商家的引進(jìn)提升客戶信心。同時(shí)加大營(yíng)銷(xiāo)推廣及渠道鋪排的力度，最終實(shí)現(xiàn)快速去化。第六部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位思路 本項(xiàng)目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府，地理位置優(yōu)越。建議以公司“城市客廳”為藍(lán)本打造一個(gè)集：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、社交、服務(wù)為一體的城鎮(zhèn)生活購(gòu)物中心。一體的城鎮(zhèn)生活購(gòu)物中心。引進(jìn)市政服務(wù)中心、西式連鎖餐飲（如肯德基、星巴克）、大型超市、IMAX影院、品牌服飾與日用百貨等業(yè)態(tài)。同時(shí)，結(jié)合O2O模式，推出“線下展示，線上銷(xiāo)售”的全新經(jīng)營(yíng)模式，將項(xiàng)目輻射半徑通過(guò)網(wǎng)絡(luò)放大至全

21、鎮(zhèn)乃至周邊區(qū)縣。二、項(xiàng)目主體定位項(xiàng)目名：嘉凱城 （雙林）城市客廳項(xiàng)目定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、社交、服務(wù)為一體的城鎮(zhèn)生活購(gòu)物中心輻射區(qū)域：以雙林鎮(zhèn)為核心，擴(kuò)散至整個(gè)南潯區(qū)，最終輻射周邊區(qū)縣三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 占地面積容積率建筑面積建筑密度總層數(shù)建筑高度19,220 1.630,752 50%3層17.40米地下室 地下室開(kāi)挖綜合成本約為2,000元/，因項(xiàng)目地塊可能存在土質(zhì)疏松問(wèn)題其成本可能會(huì)更高，同時(shí)會(huì)拖慢項(xiàng)目工程進(jìn)度。且地下室不得出售，綜合考慮以上因素，除人防物業(yè)等需求之外，不建議在本項(xiàng)目中大規(guī)模開(kāi)挖地下室。廣場(chǎng)綠地面積廣場(chǎng)面積停車(chē)位1,922 1,000 150個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)+300個(gè)非機(jī)動(dòng)

22、車(chē)1層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布9,610 5.80米+0.80米（下沉）市政服務(wù)、銀行、西式連鎖餐飲、服裝2層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米服裝、百貨、餐飲、兒童主題樂(lè)園3層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米KTV、大型超市、IMAX電影院機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)（3F）商場(chǎng)（3F）商場(chǎng)（2F，一層挑空）綠地建筑物停車(chē)場(chǎng)沿河景觀帶車(chē)行動(dòng)線四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期預(yù)估開(kāi)工2015年6月1日正負(fù)零2015年9月1日結(jié)構(gòu)封頂2016年2月1日預(yù)售證獲取2015年12月1日交付使用2017年1月1日 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期預(yù)估為20個(gè)月，地下部分3個(gè)月，地上土建部分11個(gè)月，基礎(chǔ)設(shè)施及

23、綠化配套等6個(gè)月。第七部分：項(xiàng)目成本及收益預(yù)估一、項(xiàng)目整體銷(xiāo)售收益 根據(jù)前述統(tǒng)計(jì)之湖州市商業(yè)項(xiàng)目情況，建議將本項(xiàng)目均價(jià)定為11,733元/，以確保項(xiàng)目快速去化。整體去化周期預(yù)估在12個(gè)月左右，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為3.61億元左右。物業(yè)類別物業(yè)類別單價(jià)（元單價(jià)（元/ /）面積（）面積（）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)元）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)元）商業(yè)商業(yè)1 1層層20,000 20,000 9,610 9,610 19,220 19,220 商業(yè)商業(yè)2 2層層11,000 11,000 10,571 10,571 11,628 11,628 商業(yè)商業(yè)3 3層層4,950 4,950 10,571 10,571 5,233 5,2

24、33 總計(jì)總計(jì)11,733 11,733 30,752 30,752 36,081 36,081 二、項(xiàng)目成本計(jì)算類別計(jì)提金額/比例計(jì)費(fèi)基數(shù)總金額（萬(wàn)元）土地價(jià)格2,237 元/平方米19,220 平方米4,300土地滯納金/地上工程成本4,500 元/平方米30,752 平方米13,838地下工程成本2,500 元/平方米1,000 平方米250營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2%36,081 萬(wàn)元722管理費(fèi)用1%36,081 萬(wàn)元361總計(jì)19,471注：地上工程成本已包括建安、綠化景觀、設(shè)備安裝等費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（包括土地出讓金及工程費(fèi)用），共計(jì)19,471萬(wàn)元。三、項(xiàng)目稅費(fèi)及他項(xiàng)計(jì)算類別計(jì)提金額/比例計(jì)費(fèi)

25、基數(shù)總金額（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%36,0812,002土地增值稅30%11,7363,521所得稅25%11,0872,772不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3%36,0811,082資本化利息5.75%19,4711,188總計(jì)10,565項(xiàng)目運(yùn)作所產(chǎn)生的稅費(fèi)以及其他不可預(yù)見(jiàn)之費(fèi)用，共計(jì)10,565萬(wàn)元。萬(wàn)元。注：資本化利息按照基準(zhǔn)利率，1年期計(jì)算，資本化金額為項(xiàng)目總成本19,471萬(wàn)元。四、項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率及內(nèi)部投資收益率本項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利潤(rùn)為： 6,045萬(wàn)元本項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率為： 14. 48%（年化）； 31.04%（期間）年化IRR為：20.70%（2年期銀行基準(zhǔn)利率，到期一次性歸還本息）總結(jié) 本項(xiàng)目整體收益情況較為可觀，銷(xiāo)售年化收益達(dá)14.48%，IRR收益也高達(dá)20.70%。更難能可貴的是項(xiàng)目整體建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)周期較短，資金回流速度快。 目前在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)并無(wú)直接競(jìng)品項(xiàng)目，但未來(lái)推盤(pán)量可能會(huì)較大。綜合考慮以上因素，建議盡快進(jìn)入項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。感 謝 聆 聽(tīng) ！ 因時(shí)間緊迫未能實(shí)地考察，得出之結(jié)論不夠嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)無(wú)法對(duì)于數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性進(jìn)行驗(yàn)證。請(qǐng)多見(jiàn)諒！面試人：投資 周翰 2015年 3月