《關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《決定》貫徹實(shí)施情況的執(zhí)法檢查報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《決定》貫徹實(shí)施情況的執(zhí)法檢查報(bào)告（8頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《決定》貫徹實(shí)施情況的執(zhí)法檢查報(bào)告 　　根據(jù)遼寧省人大常委會(huì)關(guān)于委托我市人大常委會(huì)開展《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹實(shí)施情況執(zhí)法檢查的通知要求，6月13日鐵嶺市人大常委會(huì)對(duì)全市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“兩個(gè)條例”）貫徹實(shí)施情況進(jìn)行了執(zhí)法檢查，同時(shí)對(duì)貫徹落實(shí)《市人大常委會(huì)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的決定》（以下簡(jiǎn)稱“決定”）的情況一并進(jìn)行了檢查?，F(xiàn)將執(zhí)法檢查情況報(bào)告如下： 　　一、執(zhí)法檢查情況 　　市人大常委會(huì)成立了以鐵嶺市人大常委會(huì)黨組書記、主任胡俊波為組長(zhǎng)的執(zhí)法檢查組，印發(fā)了“兩個(gè)條例”和“決定”貫徹實(shí)施情況執(zhí)法檢查的通知，實(shí)地考察了銀

2、州區(qū)傍山金沅和彩虹花園一期物業(yè)小區(qū)，召開了房產(chǎn)部門、街道辦事處、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表座談會(huì)，檢查組成員就“兩個(gè)條例”和“決定”貫徹實(shí)施情況與市政府交換了意見、提出了建議，市人大常委會(huì)結(jié)合鐵嶺實(shí)際就“兩個(gè)條例”和“決定”貫徹實(shí)施提出了“新、老城區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題、原因、建議和完成時(shí)限”，市人大常委會(huì)黨組書記、主任胡俊波做了重要講話，有效地推動(dòng)了全市貫徹“兩個(gè)條例”和“決定”工作。 　　二、貫徹實(shí)施情況 　　1.采取的主要措施。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，召開政府常務(wù)會(huì)議，定期研究“兩個(gè)條例”和“決定”的貫徹實(shí)施工作，2009年以來(lái)，市政府每年把物業(yè)管理工作列入“民生實(shí)事”。二是制定了

3、《鐵嶺市物業(yè)管理辦法》、《鐵嶺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《鐵嶺市物業(yè)服務(wù)履約保證金管理辦法》、《鐵嶺市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《鐵嶺住宅專項(xiàng)維修資金使用規(guī)程》、《鐵嶺市物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級(jí)評(píng)定辦法》、《鐵嶺市物業(yè)管理工作考核辦法》、《2015-2017棄管樓治理工作方案》。三是利用新聞媒體專題宣傳200件次，印發(fā)政策法規(guī)匯編1600套，接受市民咨詢近千人，發(fā)放宣傳單30000份，懸掛宣傳標(biāo)語(yǔ)1800余條，設(shè)置宣傳板、宣傳欄350塊。四是加強(qiáng)棄管樓改造和管理工作，創(chuàng)新物業(yè)管理模式,棄管樓改造2015年完成50%,2016年完成30%,2017年完成20%，目前，已完成棄管樓改造608棟，建筑面積

4、231.44萬(wàn)平方米。因地制宜，分類實(shí)施物業(yè)管理，對(duì)具備條件的住宅小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理,對(duì)不具備條件分散零星的老舊小區(qū)，由屬地物業(yè)主管部門兜底管理，小區(qū)物業(yè)管理做到了“四?！奔幢Ｐl(wèi)生、保安全、保維修、保信息暢通。五是加大行業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。強(qiáng)化企業(yè)資質(zhì)管理，5家企業(yè)資質(zhì)等級(jí)從三級(jí)提升到二級(jí)，對(duì)22家不合格企業(yè)下達(dá)了限期整改通知書，34家企業(yè)被降低或取消了資質(zhì)等級(jí)。先后培訓(xùn)物業(yè)企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員近千人，取得物業(yè)保安、保潔、綠化、維修等工種崗位資格證書的達(dá)600多人，取得初級(jí)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書的達(dá)100多人。 　　2、政府監(jiān)管規(guī)范物業(yè)管理情況。全市物

5、業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，截止2015年底，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)125家，其中二級(jí)5家，三級(jí)90家，暫定三級(jí)30家，外地企業(yè)4家，管理項(xiàng)目613個(gè)，管理物業(yè)面積3660萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、廠房、醫(yī)院等各個(gè)領(lǐng)域。物業(yè)管理工作基本實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)、分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、保障到位。 　　3、物業(yè)管理收費(fèi)情況。按照《鐵嶺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，新建小區(qū)收費(fèi)在0.8元/㎡/月—1.2元/㎡/月，第一年收費(fèi)率100%，逐年在下降趨勢(shì)；普通、老舊小區(qū)0.2元/㎡/月—0.6元/㎡/月。收費(fèi)率基本在40%—85%之間。目前全市實(shí)行物業(yè)管理的613個(gè)小區(qū)中，收費(fèi)0.8元/㎡—1.2元/㎡/

6、月的小區(qū)有137個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的22%；收費(fèi)0.2元/㎡/月—0.6元/㎡/月的小區(qū)（組團(tuán)）有476個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的78%。125家企業(yè)中61家企業(yè)虧損，虧損金額達(dá)1340萬(wàn)元，其余64家物業(yè)企業(yè)微利保本。 　　4、物業(yè)前期管理和交接管理情況。按照《鐵嶺市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》，前期物業(yè)服務(wù)基本由項(xiàng)目開發(fā)商選聘有物業(yè)資質(zhì)的服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。待入住率達(dá)到50%后，街道社區(qū)組織籌備成立了業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)自主選聘物業(yè)企業(yè)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格到物價(jià)部門備案，保持小區(qū)物業(yè)平穩(wěn)交接過度。 　　5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用情況。目前，我市共管理物業(yè)小區(qū)（組團(tuán)）613個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)

7、308個(gè)，比例為50%，作用發(fā)揮好的占30%，比較好的30%，作用發(fā)揮不好的占40%，表現(xiàn)為履職、監(jiān)督不到位。 　　6、專項(xiàng)維修資金使用和管理情況。2004年我市開始收繳房屋維修資金，截止2015年末，維修資金收繳5.92億元。全部存入財(cái)政專戶，做到日清月結(jié)。按照《鐵嶺市住宅專項(xiàng)維修資金使用規(guī)程》規(guī)定使用維修資金。 　　7、物業(yè)糾紛和調(diào)解、化解情況。隨著各類小區(qū)樓盤越來(lái)越多，物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾也逐漸顯現(xiàn)，糾紛不斷發(fā)生。物業(yè)行政主管部門針對(duì)業(yè)主提出的歷史遺留和物業(yè)維修不到位問題，與業(yè)主進(jìn)行溝通、交流，查找投訴的真正原因，對(duì)能處理的，做到及時(shí)處理，及時(shí)回復(fù)，對(duì)有其它原因解決不了的糾紛，耐心做

8、好解釋工作，引導(dǎo)走司法調(diào)解程序解決問題。2015年全市接待行風(fēng)熱線、民心網(wǎng)、市長(zhǎng)熱線近15000件，回復(fù)率100%，滿意率80%。 　　三、存在的問題及原因 　　1、物業(yè)管理的突出問題就是繳費(fèi)和經(jīng)營(yíng)之間的矛盾。一是業(yè)主不按時(shí)繳費(fèi)；二是物業(yè)公司不會(huì)經(jīng)營(yíng)；三是業(yè)主對(duì)服務(wù)、維修不滿意。主要原因：一是體制不順；二是相關(guān)部門沒有做到“三抓”（根源、問題、矛盾）；三是物業(yè)公司服務(wù)水平不高；四是業(yè)主素質(zhì)參差不齊。 　　2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳比例低。主要原因一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位；二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限；三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響繳費(fèi)；四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難

9、；五是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。 　　3、物業(yè)行政管理體制尚未理順。主要原因一是房產(chǎn)管理部門“單打獨(dú)斗”，城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門配合不協(xié)調(diào)；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)工作，以及對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管等方面作用發(fā)揮不到位。 　　4、無(wú)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出，已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。 　　5、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，且運(yùn)作不規(guī)范。主要原因一是部分小區(qū)開發(fā)期較長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開；二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、

10、決策等事務(wù)存在較大難度；三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜、人員參差不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者；四是有些業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立、運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全；五是有的業(yè)主委會(huì)成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管。 　　四、意見和建議 　　執(zhí)法檢查組認(rèn)為：物業(yè)管理工作表面上是居住環(huán)境和服務(wù)問題，實(shí)際上是確確實(shí)實(shí)的民生工程和民心工程，涉及到千家萬(wàn)戶，那是關(guān)系到服務(wù)群眾最后一公里問題，關(guān)系到改革發(fā)展成果是否真正惠及百姓問題。各級(jí)人大要做到“民有所呼，我有所應(yīng)”，各級(jí)政府要做到“民有所求，我有所為”，物業(yè)管理應(yīng)該引起各級(jí)政府高度重視。 　　1、市政府要深入

11、落實(shí)中央深改組關(guān)于簡(jiǎn)政放權(quán)的要求，為鐵嶺市新老城區(qū)物業(yè)管理工作，提供良好的改革環(huán)境。要盡快依法依規(guī)理順銀州區(qū)在城市經(jīng)營(yíng)管理方面的職能、職權(quán)；要依法依規(guī)理順凡河新城區(qū)管委會(huì)職能、職權(quán)；抓緊理順鐵嶺縣凡河鎮(zhèn)劃撥到凡河新區(qū)后的權(quán)屬關(guān)系。 　　2、市政府和相關(guān)部門依據(jù)“兩個(gè)條例”和“決定”，進(jìn)一步落實(shí)責(zé)任，明確職能部門和專人，加速推進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化、程序化和法制化。抓住物業(yè)管理問題的根源，抓住物業(yè)管理的突出問題，著力解決新城區(qū)物業(yè)小區(qū)車輛停放和淺水灣水系管理問題，探索維修基金使用辦法，防止物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的新矛盾和問題。 　　3、物業(yè)管理企業(yè)要依法依規(guī)進(jìn)行管理和服務(wù)，指導(dǎo)從業(yè)人員學(xué)習(xí)《物業(yè)管理

12、條例》，培訓(xùn)服務(wù)隊(duì)伍，提升服務(wù)管理技能，抓感情文化的管理，抓典型宣傳，傳播物業(yè)管理的正能量。 五、修改建議 　　1、隨著城市私家車輛的不斷增加，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放，甚至堵住消防、救護(hù)等生命通道，物業(yè)卻沒有執(zhí)法權(quán)，糾紛也越來(lái)越多，物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，條例明確規(guī)定任何單位和個(gè)人，不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。車位場(chǎng)地使用費(fèi)應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。同時(shí)，公安交通管理部門進(jìn)入小區(qū)內(nèi)執(zhí)法，將有利于住宅小區(qū)車輛規(guī)范管理，建議在修改《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)增加上述兩方面問題的相應(yīng)條款

13、。 　　2、物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、消防、物價(jià)、環(huán)保、城管、房管、供電、供水、電信、電視等多個(gè)專業(yè)管理（經(jīng)營(yíng)）部門的工作職責(zé)和業(yè)務(wù)范圍。就職責(zé)來(lái)說(shuō)，目前國(guó)家有關(guān)法規(guī)都已經(jīng)明確，但在實(shí)際工作中，各專業(yè)部門管理職責(zé)履行不到位，把不應(yīng)有的管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司（如：供水、供暖設(shè)施及管道，供電設(shè)施及線路等），致使物業(yè)管理缺乏應(yīng)有工作力度，同時(shí)又加重了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，建議《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》需進(jìn)一步明確各專業(yè)部門的管理職責(zé)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，使各專業(yè)部門和物業(yè)公司做到各司其職，各負(fù)其責(zé)。