《第1章 物業(yè)管理方案》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《第1章 物業(yè)管理方案（35頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、前面內(nèi)容已發(fā)在物管心得里了，各位同志可以自己去下載然后貼到前面，第一章就比較完整了?。。?！ 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 1.辦公用房 物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會(huì)客室1 m2 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會(huì)客室2 m2 物業(yè)管理部 m2 倉(cāng)庫(kù)2（工程） m2 安全管理部 m2 儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 2.住宿用房 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)(跑步5分鐘內(nèi)到達(dá))安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

2、 二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 內(nèi)容見下表。 物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序 號(hào) 名稱及規(guī)格 單 價(jià) 1 萬(wàn)用電表 2 電流流量度：300A 3 電流鉗式800A 3000A 4 對(duì)地阻值測(cè)試表 5 絕緣值測(cè)試表（500V～1000V） 6 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)量器 8 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9 電源測(cè)試電筆 10 卷尺：1m 5m 11 鋼尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：30

3、0mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500反光衣 16 耳塞100db 17 耳筒500db 18 安全過(guò)濾口罩：100CDN 19 護(hù)眼罩：眼鏡式 全護(hù)式 焊接用 20 護(hù)鏡（焊接用1000GDA） 21 手套：綿布 皮革 22 鋁梯：1m 鋁梯：1.5m 鋁梯：4m 23 高空工作臺(tái):10m全護(hù)式 24 高壓電工全護(hù)裝 25 運(yùn)輸工具:軸流板式車 26 手推車 27 木鋤 28 扳手:活動(dòng)150mm 活動(dòng)200mm

4、活動(dòng)300mm 活動(dòng)450mm 29 菊花板身:3mm～36mm 30 組合式:4mm～45mm 31 夾具:大力鉗(平口) 32 C形夾:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎鉗150mm 34 鋼管工具連彎頭 35 切割工具:水管用切刀 36 鐵皮用剪刀 37 界刀 38 剪刀 39 緊急爆破工具:大手錘 40 斧頭(消防隊(duì)用) 41 鐵筆 42 壓力鉗 43 潤(rùn)滑油加油槍 44 六角起子(0.5mm～16mm)

5、 45 管子鉗:200mm 300mm 450mm 600mm 46 拉釘鉗 47 螺絲起子:平咀形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm 48 十字形:100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 電子部件專用:平咀 50 十字咀 51 平咀鉗 52 尖咀鉗 53 斜口鉗 54 導(dǎo)線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗

6、 57 水泵鉗 58 彈簧專用尖咀鉗:平咀 59 弓咀 60 電線護(hù)套管鉗：100A以上 800A以上 61 手鋸：金屬450mm 150mm 木工600mm 250mm 62 手錘：電工 球形1kg 球形1.5kg 63 鐵鉆 64 木工專用工具 65 泥水工專用工具 66 手電鉆電池式10mm～12mm 67 油壓式手電鉆：小 大 68 油壓式手電錘：小 69 鋸條式切割機(jī) 70 葉片式切割機(jī)：小 大 71 金屬磨輪式

7、切割機(jī)：手提小 手提大 72 磨輪床 73 60A電焊機(jī) 74 小型電焊機(jī) 75 氣體焊槍：氧氣式 76 高壓氣泵（手提式） 77 高壓吸塵機(jī)（手提式） 78 手提射燈 79 氣動(dòng)打釘槍 81 值班工作臺(tái)、椅 82 工具臺(tái) 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械 88 值班電筒（充電式） 89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92 空氣呼吸器 93 頭盔 94 防毒面具 95

8、洗地機(jī) 96 高速拋光機(jī) 97 高壓沖冼槍 98 吸塵器 99 清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機(jī) 　 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（樓層及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂廣告欄/廣告牌 108 大堂用吸水/吸塵墊 109 地氈（電梯用） 110 辦公桌椅 111 文件柜 112 打卡鐘及卡板 113 對(duì)講機(jī)(含備件) 114 電腦

9、 115 打印機(jī)(激光/針打各一臺(tái)) 116 復(fù)印機(jī) 117 傳真機(jī) 118 保險(xiǎn)箱 119 6人更衣柜 120 飲水機(jī) 121 裝訂機(jī) 122 照相機(jī) 注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開展工作所需為準(zhǔn)。  物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) 1.全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2.制訂管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

10、 3.負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。 5.負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 6.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。 7.認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。 二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) 1.協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。 2.認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。 3.當(dāng)經(jīng)理不在時(shí)，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。 4.有權(quán)向經(jīng)理提出建議對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 5.遵照勞動(dòng)

11、部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門中的私招濫雇行為進(jìn)行處理。 6.有權(quán)處理顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi)的投訴。 7.有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。 8.有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。 三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 1.以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項(xiàng)工作。 2.檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。 3.熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對(duì)服務(wù)的投訴，并做好記錄。 4.定期對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。 5.協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。 6.負(fù)

12、責(zé)清潔用品采購(gòu)計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用保管。 7.負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。 8.上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。 四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) 1.向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。 2.負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。 3.加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對(duì)工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運(yùn)作和人際關(guān)系。 4.加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實(shí)

13、施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 5.恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會(huì)議制度，增強(qiáng)保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導(dǎo)等，無(wú)權(quán)傳播。 6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購(gòu)置。 五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) 1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。 3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程。 4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。 5.參加經(jīng)理主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計(jì)劃。 6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格

14、的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。 7.收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。 8.完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) 1.負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。 2.負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。 3.按接待來(lái)訪規(guī)定，做好來(lái)訪登記，對(duì)電話預(yù)約的來(lái)訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對(duì)突然來(lái)訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時(shí)間接待。 4.負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。 5.負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。 6.完成辦公室臨時(shí)交辦的工作。 七、物

15、業(yè)清潔員崗位職責(zé) 1.負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 2.負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。 3.負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。 4.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 1.在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。 2.負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。 3.履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 4.貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 5.執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防

16、止發(fā)生安全事故。 6.對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。 7.負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 8.負(fù)責(zé)組織對(duì)公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。 9.負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。 10.負(fù)責(zé)業(yè)戶對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。 11.定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) 1.負(fù)責(zé)對(duì)大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)

17、生的問題及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。 2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。 3.定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。 4.配合管理處各部門的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。 5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。 6.負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。 7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知

18、相關(guān)人員處理。 8.加強(qiáng)防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。 9.協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。 10.完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) 1.協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 2.制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。 3.負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。 4.根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可

19、行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。 5.負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。 6.完成上級(jí)交辦的其他工作。 十一、弱電技工崗位職責(zé) 1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 2.負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。 3.根據(jù)實(shí)際需求，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 4.完成上級(jí)交辦的其他工作。 十二、暖通技工崗位職責(zé) 1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 2.負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，

20、無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無(wú)嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。 3.負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制訂設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。 4.根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。 5.完成上級(jí)交辦的工作任務(wù)。 十三、維修工崗位職責(zé) 1.執(zhí)行管理處制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 2.定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 3.嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 4.發(fā)生突發(fā)情況，

21、應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 5.定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 6.積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 十四、工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé) 1.負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。 2.負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。 3.負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計(jì)工作。 4.負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報(bào)工作。 5.負(fù)責(zé)本部門文件打印、校對(duì)及傳真工作。 6.負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉(cāng)庫(kù)管理工作。 7.完成上級(jí)交辦的其他工作。 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) 1.接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各

22、項(xiàng)工作。 2.對(duì)治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。 3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計(jì)劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。 4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 5.負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。 6.定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。 7.對(duì)因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊(cè)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 8.做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。 9.熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對(duì)治安的投

23、訴，并做好記錄。 10.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。 十六、安全管理員崗位職責(zé) 1.服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。 2.負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。 3.負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。 4.模范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。 5.熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿完成工作任務(wù)。 6.熟悉消防有關(guān)器械的使用。 7.負(fù)責(zé)大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。 8.負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。 9.負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項(xiàng)服務(wù)工作。 10.完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理

24、崗位職責(zé) 1.根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。 2.按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。 3.圍繞公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。 4.做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。 5.定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。 6.做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)賬目、報(bào)表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，賬簿、報(bào)表和其他檔案資料。 7.定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原

25、因，及時(shí)解決。 8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。 9.負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。 10.保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。 11.負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財(cái)務(wù)報(bào)表。 十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) 1.對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。 2.對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證填制記賬憑證。 3.要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。 4.按照規(guī)定設(shè)置總賬，明細(xì)賬。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿

26、扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表”。 5.根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。 6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)賬目、結(jié)賬、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。 7.按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集、審查、核對(duì)，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊(cè)并妥善保管，防止丟失損壞。 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) 1.負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。 2.負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)

27、證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。 3.負(fù)責(zé)管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。 4.負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。 5.加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 1.協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)98%。 2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。 3.對(duì)拖欠費(fèi)

28、用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。 4.完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。  物業(yè)管理預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算 物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序 號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備 注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合理利潤(rùn)

29、 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米 二 商場(chǎng)支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場(chǎng)專用貨梯費(fèi) 4 商場(chǎng)專用手扶梯費(fèi) 5 商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤(rùn) 11 法定稅金 12 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米 三 車場(chǎng)費(fèi)用

30、1 員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1 員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3 會(huì)所用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米 二、物業(yè)管理處開支明細(xì)預(yù)算 物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 算

31、式 支出金額（人民幣元） 月 支 出 　年 支 出 一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強(qiáng)電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬(wàn)能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務(wù)咨詢管理 13 信報(bào)收發(fā)員 14 會(huì)所管理員 15 物業(yè)

32、清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場(chǎng)管理員 21 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 22 財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì) 23 財(cái)務(wù)出納員 24 車場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)

33、費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類

34、 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯

35、 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫(kù)照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫字樓用水費(fèi)用 2 商場(chǎng)用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開支費(fèi)  物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模

36、式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。 1.公眾制度 (1)《業(yè)戶手冊(cè)》。 (2)《業(yè)主公約》。 (3)《精神文明公約》。 (4)《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。 (5)《二次裝修管理規(guī)定》。 (6)《二次裝修管理協(xié)議》。 (7)《裝修人員管理規(guī)定》。 (8)《出入物品管理規(guī)定》。 (9)《安全管理規(guī)定》。 (10)《消防管理規(guī)定》。 (11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。 (12)《園林綠化管理規(guī)定》。 2.崗位職責(zé) (1)物業(yè)

37、經(jīng)理崗位職責(zé)。 (2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 (3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。 (5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)。 (6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。 (7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。 (8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)。 (10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。 (11)弱電技工崗位職責(zé)。 (12)暖通工崗位職責(zé)。 (13)維修工崗位職責(zé)。 (14)工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)。 (15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)。 (16)安全管理員崗位職責(zé)。 (17)財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。 (18)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。 (19)財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。 (20)財(cái)務(wù)收費(fèi)

38、員崗位職責(zé)。 3.運(yùn)作管理制度 (1)《員工手冊(cè)》。 (2)《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。 (3)《員工辦公制度》。 (4)《各部門月工作計(jì)劃及總結(jié)制度》。 (5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 (6)《員工培訓(xùn)制度》。 (7)《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》。 (8)《檔案資料管理制度》。 (9)《值班管理制度》。 (10)《公用品申請(qǐng)、購(gòu)買、領(lǐng)用制度》。 (11)《員工宿舍管理評(píng)比制度》。 (12)《接待投訴處理及回訪制度》。 (13)《維修回訪制度》。 (14)《機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法》。 (15)《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。 (16)《配電房管理制度》。 (17)《物業(yè)防火安全

39、檢查制度》。 (18)《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。 (19)《物業(yè)管理運(yùn)作流程》。 (20)《業(yè)戶投訴處理程序》。 (21)《業(yè)戶入住工作程序》。 (22)《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。 (23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 (24)《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。 (25)《物業(yè)資料控制工作程序》。 (26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。 (27)《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。 (28)《安全管理工作程序》。 (29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。 (30)《園林綠化管理工作程序》。 (31)《清潔管理工作程序》。 (32)《社區(qū)文化開展工作程序》。 4.員工培訓(xùn)考核

40、制度 (1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。 (2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。 (3)《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》。 (4)《員工崗位責(zé)任月考核成績(jī)匯總表》。 (5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 (6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。 (7)《部門員工崗位月工作考核表》。 (8)《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計(jì)表》。 (9)《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》。 (10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 1.資料收集 資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來(lái)源，從時(shí)間上來(lái)講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全

41、部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 2.資料分類整理 (1)分辨真?zhèn)巍? (2)分類排序。 (3)組編檔號(hào)。 (4)裝訂精美。 3.檔案資料管理 (1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 (2)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。 (3)建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。 (5)檔案管理室

42、必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。  各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 1.管理目標(biāo) 保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。 2.管理措施 (1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。 (2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 (4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。 (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故

43、障，保證系統(tǒng)工作正常。 (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。 (7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。 (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。 (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)

44、間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 二、安全管理 1.管理目標(biāo) (1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。 (2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。 (3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò) (1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)

45、備、公共物品的完好情況。 (2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。 (3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。 3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。 (2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。 (3)發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。 (4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)

46、場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。 三、裝修管理 1.日常裝修管理 (1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 (2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。 (3)安全管理員24小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。 (4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 2.裝修安全管理 (1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。 (2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。 (3)裝修材料按

47、指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 (4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 (5)安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。 (6)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。 四、消防管理 1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。 (2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。 (3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。 (4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。 (5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 (6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員

48、職責(zé)。 2.建立各項(xiàng)消防制度 (1)消防檢查制度。 (2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。 (3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜。 (5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。 (6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。 3.防火措施 (1)貫徹“預(yù)防為主，防

49、消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識(shí)，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。 (2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。 (3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。 (4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。 (5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。 (6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。 (7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。 (8)配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。 4.消防知識(shí)培訓(xùn) (1)對(duì)業(yè)戶的

50、消防要求(包括安全用水、用電)，通過(guò)《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。 (2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。 (3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。 (4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。 (5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。 5.消防設(shè)備管理 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔

51、案。 (2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。 (3)制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。 6.消防演習(xí) (1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。 (2)消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。 五、車輛管理 1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。 2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用，車主

52、須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。 3.車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。 4.車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位，

53、車主按類使用車位。 5.駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。 6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。 7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。 六、清潔管理 1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。 2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。 保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。 35