《二手房交易過(guò)程中的違約情形和處理方式(共2頁(yè))》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《二手房交易過(guò)程中的違約情形和處理方式(共2頁(yè))（2頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 律師提示：二手房交易過(guò)程中的違約情形和處理方式 在簽訂合同時(shí)如果能預(yù)見(jiàn)可能出現(xiàn)的違約行為，并且在合同中約定有針對(duì)性的違約條款，那么在交易時(shí)就能有效地減少違約的可能，發(fā)生違約行為后，也能有效地降低維權(quán)的時(shí)間和金錢(qián)成本。 那么，在二手房交易的過(guò)程中有哪些經(jīng)常出現(xiàn)的違約行為，又應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？ 在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種： 1、出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口； 2、買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)； 3、買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任； 4、房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任； 5、房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房

2、屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任； 6、根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。 上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。 但有時(shí)1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會(huì)影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買(mǎi)家逾期付款和賣(mài)家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任，但如果逾期的時(shí)間太長(zhǎng)，守約方可以選擇起訴要求對(duì)方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且勝訴后執(zhí)行有時(shí)也是問(wèn)題，與其如此，有時(shí)守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無(wú)證據(jù)表示根本不履行，有時(shí)守約方想根據(jù)逾期的違約

3、行為解除合同，也會(huì)有一定難度。 所以，律師建議買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴(yán)重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。逾期付款或交房多長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長(zhǎng)時(shí)間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違約方的相應(yīng)違約責(zé)任。 那么發(fā)生了違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任呢？一般有如下幾種方式： 1、定金：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務(wù)，雙倍返還定金；給付定金的一方不履行約定的義務(wù)，定金不予返還； 2、繼續(xù)履行：守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合

4、同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時(shí)提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行； 3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時(shí)，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應(yīng)該在二者中選擇一個(gè)比較有利于自己的方式主張； 4、賠償實(shí)際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實(shí)際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實(shí)際損失的情況下，守約方可以主張按實(shí)際損失賠償。 對(duì)于逾期付款、交房等逾期履行合同義務(wù)的違約行為，雙方最好在合同中約定按逾期的時(shí)間長(zhǎng)短每日計(jì)算一定標(biāo)準(zhǔn)的違約金，這樣，逾期的時(shí)間

5、越長(zhǎng)，違約的行為越嚴(yán)重，承擔(dān)的違約責(zé)任也就越重。如果只約定逾期交房要承擔(dān)一定數(shù)額的違約金，那逾期一天和逾期一個(gè)月甚至更長(zhǎng)就沒(méi)什么區(qū)別，一旦發(fā)生違約行為，那違約者恐怕寧可再拖更長(zhǎng)時(shí)間。 對(duì)于單方解除合同等根本違約行為，應(yīng)該約定一個(gè)比較合適的具有處罰作用的違約標(biāo)準(zhǔn)，比如約定合適數(shù)額的違約金，或者約定一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)（比如約定賠償房?jī)r(jià)上漲或下降造成的差價(jià)損失）。 對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，不好做明確的違約金標(biāo)準(zhǔn)約定了，一般也就是根據(jù)相應(yīng)質(zhì)量問(wèn)題造成的損失和維修費(fèi)用進(jìn)行賠償了。 對(duì)于房主轉(zhuǎn)移或更換房屋內(nèi)附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約行為，建議在簽訂合同時(shí)明確相關(guān)附屬設(shè)施或物品的單項(xiàng)價(jià)格，到時(shí)少哪個(gè)就按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)賠償就可以了。 專心---專注---專業(yè)