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1、中國西安 中鐵萬和城項目投資可行性報告提報單位：西安博眾全程 呈報時間：2013年7月基礎(chǔ)信息項目案名：中鐵-萬和城項目位置：南三環(huán)，城南客運站西鄰項目規(guī)模：占地91畝用地性質(zhì)：城中村改造（無回遷）開發(fā)指標(biāo)：成為西安城南片區(qū)高性價比品質(zhì)項目標(biāo)桿容積率指標(biāo)：綜合容積率控制在3.5城內(nèi)高新城內(nèi)高新曲江城南城東城西城南城東城西未央浐灞長安 西安早期市場格局在城內(nèi)區(qū)域興起，主要由于城市尚未向外擴(kuò)張，人群主要集中在城內(nèi)； 高新區(qū)由于最早的產(chǎn)業(yè)帶動與人群聚集形成最早的地產(chǎn)板塊之一。城內(nèi) 隨著城市外擴(kuò)的開始，城內(nèi)輻射加強，隨之產(chǎn)生城東、城西、城南等區(qū)域； 各區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，隨產(chǎn)業(yè)布局變化向各個方向推進(jìn)； 曲江新

2、區(qū)憑借出眾的歷史資源與景觀資源興起。 隨著城市板塊的拉申，城市往四個外沿發(fā)展，南郊板塊發(fā)展較早，目前屬于高價值板塊。 城南隨著交通優(yōu)勢及自然環(huán)境以前前期發(fā)展較早的認(rèn)知度與成熟度受到客戶青睞； 本案處于電子城的延伸段，南三環(huán)附近。周邊的項目興建，已經(jīng)與高新板塊及電視塔成為投資置業(yè)熱點區(qū)域。城市板塊大興新區(qū)經(jīng)開曲江高新本案宗地背景南部新西安的格局南部新西安南部新西安本案本案大曲江大曲江大高新大高新電視塔電視塔CBDCBD立足城南發(fā)展規(guī)劃今天的大城南已形成三足鼎立的發(fā)展趨勢！今天的大城南已形成三足鼎立的發(fā)展趨勢！大城南是全市發(fā)展最早最成熟的區(qū)域，多年的政府重點打造，使這里無論是市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套，還

3、是園林景觀的配套、居民的生活配套、文化氛圍都居各大區(qū)域之首。完善的生活配套、濃厚的文化底蘊都使城南的品質(zhì)生活氛圍更加濃厚。曲江板塊濃厚的曲江板塊濃厚的文化底蘊根脈文化底蘊根脈高新區(qū)高新區(qū)CBD+CLD的經(jīng)濟(jì)繁榮的經(jīng)濟(jì)繁榮小寨商圈小寨商圈大學(xué)城板塊的文化大學(xué)城板塊的文化生活氛圍生活氛圍航天城板塊的國際航天城板塊的國際頂尖航天科技的發(fā)展頂尖航天科技的發(fā)展電子城板塊成熟住區(qū)電子城板塊成熟住區(qū)電電視視塔塔CBD本案本案 大城南的新格局這里目前是大城南住宅需求的核心區(qū)！這里目前是大城南住宅需求的核心區(qū)！城南在西安市第一次城市規(guī)劃中既被定位為文教區(qū)，是西安科教文匯集地，有陜師大、長安大學(xué)、等30余所高校，

4、有中學(xué)近50所，另有數(shù)十家科研院所。由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，同時高新和曲江的國際化新區(qū)的定位發(fā)展，使得大城南在城市發(fā)展的綜合實力上一直領(lǐng)先于其他各區(qū)域，所以一直以來，城南都是西安人安家置業(yè)的首選。得益于城南交通樞紐即城南客運站的投入使用，南三環(huán)沿線的房地產(chǎn)亦贏來了第二輪發(fā)展的熱潮，同時城市發(fā)展的需要，高新的二次創(chuàng)業(yè)、曲江的二次發(fā)展、航天城的崛起的加速，都會對三區(qū)之心三環(huán)沿線的再次發(fā)展起到帶動作用，還有地鐵2號線的開通，大學(xué)城的文化氛圍、高新和曲江的各種生活配套都使這里的生活氛圍更為舒適！ 大城南交通樞紐城南客運站本案大西安城市“腰椎”南三環(huán)南北主軸朱雀大街 毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，曲江新區(qū)

5、，南接小寨商業(yè)圈、高等教育中心，俯瞰長安路毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，曲江新區(qū)，南接小寨商業(yè)圈、高等教育中心，俯瞰長安路CBDCBD核心區(qū)核心區(qū)域，以域，以1515分鐘車程為半徑，確立一個分鐘車程為半徑，確立一個復(fù)合生活場、工作場、娛樂場國際化多元生活版圖。復(fù)合生活場、工作場、娛樂場國際化多元生活版圖。城市 “腰椎”，城市重心上的中心價值 高新、電視塔、曲江西安-城南 無論是地鐵的規(guī)劃建設(shè)，還是城南客運站的遷移及大力興修的千畝城市綠肺無論是地鐵的規(guī)劃建設(shè)，還是城南客運站的遷移及大力興修的千畝城市綠肺清涼寺公清涼寺公園，都可看出政府對區(qū)域的大力扶植及規(guī)劃導(dǎo)向，區(qū)域的未來發(fā)展已大勢所成，交通、商園，都可看

6、出政府對區(qū)域的大力扶植及規(guī)劃導(dǎo)向，區(qū)域的未來發(fā)展已大勢所成，交通、商業(yè)、教育、公園綠化等等，項目所在區(qū)域城南業(yè)、教育、公園綠化等等，項目所在區(qū)域城南CLDCLD的區(qū)域規(guī)劃正嫁接在政府規(guī)劃、區(qū)域發(fā)的區(qū)域規(guī)劃正嫁接在政府規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展的勢頭上日漸成熟、逐步完善，與項目的核心價值不言而喻，其價值也將隨區(qū)域的未來展的勢頭上日漸成熟、逐步完善，與項目的核心價值不言而喻，其價值也將隨區(qū)域的未來發(fā)展逐步攀升。發(fā)展逐步攀升?？偨Y(jié) 三環(huán)以北片區(qū)三環(huán)以北片區(qū)的項目的項目以紫郡長安為以紫郡長安為價格標(biāo)價格標(biāo)桿，周邊的項目普遍桿，周邊的項目普遍在在7600元元/三環(huán)以南片區(qū)的項目三環(huán)以南片區(qū)的項目以時豐姜溪花都為價以

7、時豐姜溪花都為價格標(biāo)桿。周邊城改項格標(biāo)桿。周邊城改項目較多，均價在目較多，均價在6500元元/（大部分為城改（大部分為城改項目）。項目）。營銷背景：競爭分析營銷背景：競爭分析高新南端板塊高價值板塊電視塔板塊高價值板塊南三環(huán)邊板塊未來高價值板塊時豐姜溪花都華城泊郡江林新城中環(huán)國際城中鐵尚都城中建群星會萬象春天紫郡長安星克拉廣場西江月區(qū)域現(xiàn)狀：樓市目前開發(fā)大打優(yōu)惠措施，特價、打折。目前剛需戶型及不限購的項目，銷售較好。區(qū)域競品分析高新南端板塊高價值板塊電視塔板塊高價值板塊南三環(huán)邊板塊未來高價值板塊時豐姜溪花都華城泊郡江林新城中環(huán)國際城中鐵尚都城中建群星會萬象春天紫郡長安星克拉廣場西江月項目項目總占

8、地總占地銷售周期銷售周期銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度面積區(qū)間面積區(qū)間價格價格主力戶型主力戶型工程進(jìn)度工程進(jìn)度證件證件華城泊郡華城泊郡165165畝畝4 4年年銷售后期銷售后期36-15036-150700070008080、9090、110110現(xiàn)房現(xiàn)房五證齊全五證齊全姜溪花都姜溪花都600600畝畝4 4年年一期尾盤、二一期尾盤、二期在售期在售40-13740-137650065005050、8080、104104準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房2 2個證個證中鐵尚都城中鐵尚都城230230畝畝2 2年年二期在售二期在售80-17080-170650065008686、9292、102102二期封頂二期封頂4 4個證個證西

9、江月西江月10001000畝畝4 4年年一期在售一期在售56-13156-131650065005656、8585、102102、120120部分封頂部分封頂2 2個證個證中環(huán)國際城中環(huán)國際城2472474 4年年一期一期2#2#清盤清盤671376713763006300元元8711187111地上地上6 6層層4 4個證個證江林新城江林新城4004005 5年年四期在售四期在售5020050200660066007272、9999準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房1 1個證個證萬象春天萬象春天100010004 4年年一、二期售罄一、二期售罄三期在售三期在售491404914065006500元元7272、80

10、80部分準(zhǔn)現(xiàn)房部分準(zhǔn)現(xiàn)房4 4個證件個證件群星會群星會62624 4年年一期尾盤一期尾盤5816058160750075007878、8888、117117整盤準(zhǔn)現(xiàn)房整盤準(zhǔn)現(xiàn)房五證齊全五證齊全紫郡長安紫郡長安280280畝畝5 5年年尾盤尾盤3615036150精裝公寓精裝公寓78007800住宅住宅760076004545134134149149現(xiàn)房現(xiàn)房五證齊全五證齊全市場總結(jié) 通過對周邊市場的調(diào)研分析，限購后，目前市場的產(chǎn)品主要是迎合剛需客群。產(chǎn)品集中在80平110平的戶型。市場購買人群80%的客群為首次置業(yè)的剛需客戶，年齡段為28歲左右，具備明顯的群體特性。但在限購政策出現(xiàn)緩沖期后，單一

11、的剛需產(chǎn)品，已經(jīng)不能滿足市場需求。在講著高性價比的供求之間，大打價格戰(zhàn)，促銷戰(zhàn)。 目前市場的主流產(chǎn)品依然為剛需產(chǎn)品，也是現(xiàn)金流產(chǎn)品。開發(fā)商已經(jīng)紛紛試水，眾多樓盤紛紛利用促銷方式聚攏人氣，通過會員卡、返點等優(yōu)惠手段吸引消費者。更有項目打出6000-6500元的價格以此節(jié)流剛需客戶，目前促銷均價區(qū)間6800元/平米7500元/平米。 本案周邊項目從規(guī)模及產(chǎn)品分為兩大類型，一類為中高端項目，如紫郡長安、中建群星會。一類為偽高端項目，如江林新城、時豐姜溪花。本案處在兩大類型之中。具有一定的競爭的壓力。因些本案產(chǎn)品應(yīng)具有一定的特色及差異化。 通過對周邊市場的調(diào)研分析，限購后，目前市場的產(chǎn)品主要是迎合剛需

12、客群。產(chǎn)品集中在90平110平的戶型。市場購買人群80%的客群為首次置業(yè)及改善型客戶。年齡段為2835歲，從客群看地緣性客戶為主。投資分析-1可銷售面積可銷售面積/平米平米開發(fā)成本開發(fā)成本元元/平米平米整盤均價整盤均價元元/平米平米總銷售額總銷售額銷售周期銷售周期2020萬萬47004700750075001515億億3030個月個月PART1:項目背景投資分析-2總投資總投資總投入總投入稅后投資利潤稅后投資利潤開發(fā)周期開發(fā)周期9.49.4億億2.52.5億億5.65.6億億2424個月個月資金安排制表依據(jù)：制表依據(jù)：按年目標(biāo)銷售額按年目標(biāo)銷售額5億億銷售面積銷售面積約約平米平米/年年銷售均價

13、銷售均價約約元元/平米平米月銷售面積月銷售面積約約/平米平米月銷售額月銷售額約約/萬元萬元8 8萬萬750075006600660049504950銷售計劃 節(jié)點安排節(jié)點安排工作目標(biāo)工作目標(biāo)快速回款期快速回款期強銷期強銷期溢價期溢價期時間周期時間周期6 6個月個月1818個月個月6 6個月個月證件進(jìn)度證件進(jìn)度土地證辦理完畢土地證辦理完畢五證齊全五證齊全五證齊全五證齊全銷售面積銷售面積5萬平米萬平米1111萬平米萬平米4 4萬平米萬平米銷售均價銷售均價73007300元元/ /平米平米75007500元元/ /平米平米78007800元元/ /平米平米銷售金額銷售金額3.653.65億億8.25

14、8.25億億3.123.12億億銷售回款（銷售回款（35%）1.271.27億億2.382.38億億+8.25+8.25億元億元3.123.12億億合計合計約約15.0215.02億億產(chǎn)品建議1-1-建議規(guī)劃一棟精裝酒店公寓不限購產(chǎn)品，建議在整盤均價之上增加建議規(guī)劃一棟精裝酒店公寓不限購產(chǎn)品，建議在整盤均價之上增加500500元元/ /平米，對于成本投入來講，裝修費用在開發(fā)尾期才體現(xiàn)，沒有增加前期開發(fā)平米，對于成本投入來講，裝修費用在開發(fā)尾期才體現(xiàn)，沒有增加前期開發(fā)投入。此類產(chǎn)品門檻低、不限購、可投資，競爭優(yōu)勢明顯，可作為前期快速投入。此類產(chǎn)品門檻低、不限購、可投資，競爭優(yōu)勢明顯，可作為前期快速回籠資金產(chǎn)品構(gòu)成之一?；鼗\資金產(chǎn)品構(gòu)成之一。2-2-建議著重規(guī)劃設(shè)計臨城南客運站沿街商業(yè)面積，實現(xiàn)項目利潤最大化。建議著重規(guī)劃設(shè)計臨城南客運站沿街商業(yè)面積，實現(xiàn)項目利潤最大化。3-3-建議加大贈送面積，提升項目區(qū)域競爭力。建議加大贈送面積，提升項目區(qū)域競爭力。4-4-建議產(chǎn)品規(guī)劃面積區(qū)間為（建議產(chǎn)品規(guī)劃面積區(qū)間為（45504550）- -（80908090）- -（100120100120）平米左右，）平米左右，比例比例10:70:2010:70:20