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1、 - 1 -目 錄1.1.申報單位及項目概況申報單位及項目概況 .1 11.1 項目單位基本情況.31.2 項目概況.32.2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 .16162.1 發(fā)展規(guī)劃分析.162.2 產(chǎn)業(yè)政策分析.202.3 行業(yè)準入分析.233.3.資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 .24243.1 資源利用方案.243.2 資源節(jié)約措施.244.4.節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 .27274.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析.274.2 能耗狀況.284.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.295.5.建設用地、及土地利用合理性分析建設用地、及土地利用合理性分析

2、 .33335.1 項目選址及用地現(xiàn)狀.335.2 土地利用合理性分析.336.6.環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 .35356.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀.356.2 生態(tài)環(huán)境影響分析.36 - 2 -6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施.376.4 地質災害及特殊環(huán)境影響分析.397.7.經(jīng)濟影響分析經(jīng)濟影響分析 .41417.1 經(jīng)濟費用分析.417.2 經(jīng)濟效益分析.418.8.社會影響分析社會影響分析 .43438.1 社會影響分析.438.2 社會適應性分析.458.3 社會風險分析.45附件：附件：1、岳陽經(jīng)濟適用住房建設投資計劃申請表 2、總平面圖 3、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 4、組織機構代碼證

3、5、岳陽市發(fā)展和改革委員會文件 6、岳陽市房地產(chǎn)管理局文件 7、岳陽市人民政府辦公室公文處理單 8、關于經(jīng)濟適用住房、廉租房建設及舊城改造有關問題的會議紀要（岳府閱200729 號） 9、關于經(jīng)濟適用住房廉租住房建設舊城改造等有關問題的會議紀要（岳府閱2007103 號） - 3 -1.申報單位及項目概況1.1 項目單位基本情況本項目建設單位是岳陽*置業(yè)有限公司。岳陽*置業(yè)有限公司是隸屬于*集團*房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的子公司，公司位于岳陽市城陵磯洪家洲，成立于 2008年 1 月，注冊資金 500 萬元，公司資質為暫定四級，經(jīng)營范圍為其資質允許范圍內的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。*房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公

4、司成立于 2000 年 6 月，現(xiàn)有資產(chǎn)總額 3 億 1 千 1 百萬元，公司以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營為主，兼有民用與工業(yè)建筑施工、建筑安裝、建筑裝修、廣告設計等業(yè)務，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級資質和房屋建筑總承包二級資質。公司自成立以來累計完成開發(fā)工程量達 30 余萬平方米，完成單位工程 85 個，施工面積 24 萬平方米，工程合格率、合同履約率達 100%。1.2 項目概況1.2.11.2.1 項目基本情況項目基本情況1、項目名稱 - 4 -岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目2、建設地點項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，項目占地面積 27614.7 平方米（41.42 畝）

5、，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)，項目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面為桐子嶺路，交通便捷。同時，項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎配套設施完備，具備經(jīng)濟適用住房小區(qū)開發(fā)建設的條件。3、項目建設的背景和理由（1）落實岳陽市“十一五”及住房建設規(guī)劃的要求改善人居環(huán)境、提高市民生活質量，提高城市輻射帶動能力，是岳陽市“十一五”期間的重要發(fā)展目標之一。同時岳陽市城市住房建設規(guī)劃（20062010 年） 明確提出建立完善的住宅建設和供應體系，開發(fā)建設一批規(guī)劃合理、質量優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；合理進行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。岳陽*經(jīng)濟適用

6、住房小區(qū)建設項目按照城市規(guī)劃要求合理布局，精心設計，其總建筑面積 48000 平方米，總戶數(shù)為480 戶，其建設符合岳陽市“十一五”發(fā)展規(guī)劃及岳陽市城市住房建設規(guī)劃的要求，是岳陽市城市住房建設的一環(huán)。 - 5 -（2）滿足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年來中國人的一個理想，也被視為百姓生活的一個最基本的問題。溫家寶總理在政府工作報告中一再強調要“以人為本” ，就是要求我們應當關注民生問題，滿足廣大人民群眾的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成為我們黨和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高，購房需求量增大，供求矛盾日益突出。同時，隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活

7、水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、服務完善的高品位住宅空間。本項目位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，該處基礎配套設施、公共配套設施齊全，是理想的居住及生活場所。同時項目建設中將充分體現(xiàn)以人為本的設計、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然和諧統(tǒng)一，積極倡導綠色環(huán)保人居的理念，住宅建筑均為 6 層單元式住宅，戶型面積在 90 平方米以內，能夠為城市中、低收入家庭提供一個舒適的居住和生活環(huán)境，其開發(fā)建設，對于構建和諧社會，促進經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定都具有重要作用。（3）是調整住房供應結構，促進社會和諧發(fā)展的需要發(fā)展經(jīng)濟適用住房是岳陽市當前和今后一段時期解決城

8、鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題，保持全市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 - 6 -的一項重要舉措。多年來，市委、市政府一直把解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題作為一項重要工作來抓，岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目嚴格按照經(jīng)濟適用住房管理辦法的要求，戶型面積保證在 8090 平方米之間，規(guī)劃設計堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案，項目建設對岳陽市進一步建立和完善住房供應和社會保障體系，逐步解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題，加快和諧社會建設都具有重要的意義。（4）帶動相關產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟共同發(fā)展房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有基礎性、資源性、先導性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性

9、很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎設施的配套完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運輸、郵政電信、餐飲服務等公共服務行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟、刺激消費、增加財稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。1.2.21.2.2 項目建設內容與規(guī)模項目建設內容與規(guī)模岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目主要建設內容為 12 棟6 層磚混結構住宅樓及其配套的綠化、道路等基礎配套設施， - 7 -項目總用地面積 27614.7 平方米（41.42 畝） ，設計住戶總數(shù)480戶。本項目旨在緩解岳陽市中低收入家庭的住房困難問題，面向社會低收入家庭開發(fā)建

10、設，根據(jù)岳陽市中低收入家庭的收入和居住水平等因素，合理確定項目戶型面積和各種戶型的比例，設計戶型面積在 8090 平方米之間，總建筑面積 48000平方米，其中住宅建筑 40000 平方米，配套設施 8000 平方米，并按照城市總體規(guī)劃及用地規(guī)劃的要求科學規(guī)劃，其容積率為1.74，建筑密度為 34%，綠化率為 35%。1.2.31.2.3 項目建設方案項目建設方案1、工程技術方案（1）總平面布置根據(jù)項目地的地形條件和項目功能定位，本項目在充分尊重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎上，堅持合理、適度的平面布局原則。在住宅的平面規(guī)模處理上，科學把握區(qū)域的平面和空間尺度，營造適宜的行為空間；同時因地制宜，

11、住宅建筑的居室、戶型、檔次和空間布局充分體現(xiàn)以人為本，以滿足未來業(yè)主的生活居住需求。岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目主體建筑為 12 棟 6 層磚混結構住宅，為滿足總體規(guī)劃設計提出的規(guī)劃要求，充分考慮建設項目的周邊環(huán)境條件，使建筑方案的總體構思能夠融入 - 8 -周圍的場地環(huán)境中。合理安排項目內部功能分區(qū)及組織交通流線，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性，使本項目主體及輔助工程與周邊建筑物協(xié)調一致，同時堅持“以人為本”的規(guī)劃設計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的生活、居住環(huán)境。（3）建筑及結構設計本項目主體建筑為 12 棟 6 層磚混結構住宅樓。其戶型主平

12、面主要基于“以人為本”的設計理念，強調住宅功能的合理組織和動靜分區(qū)。采用單元式住宅，這種布局樸素實用，既能緊湊多房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開敞、豪華，適應獨居時的需要。項目結構設計包括地基基礎的設計和主體結構的設計。地基基礎的設計應根據(jù)巖石工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力。基礎埋置深度應根據(jù)地質情況、地下水位等情況，綜合考慮后確定。因本項目主體建筑為6 層的住宅建筑，樓層較低，為了降低造價，提高經(jīng)濟效益，本項目主體結構擬采用磚混結構。2、公用工程（1）給排水根據(jù)項目區(qū)總體規(guī)劃和道路情況，合理分布供水區(qū)，本項 - 9 -目水源采用城市自來水。項目生活用水

13、和消防用水可從項目地城市自來水管網(wǎng)接入。項目區(qū)內供水管采用地下敷設方式，管徑為 DN100，以滿足室外消防用水、建筑單體用水以及綠化用水等的需求。項目區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，結合地形，分區(qū)排放。雨水主要靠雨水口進行收集，雨水口分布在屋面、住宅區(qū)、綠化地帶等處。屋面雨水通過跌落管匯入室外雨水井，與室外雨水一起排入市政雨水管網(wǎng)。污水收集系統(tǒng)包括了所有廁所、地漏等處的排水。室內排出的污水經(jīng)室外污水管道入化糞池腐化處理后，再排入市政污水管網(wǎng)。同時，整個排水系統(tǒng)都設置器具透氣管。根據(jù)國家目前對輸水管材的要求，項目區(qū)供、排水系統(tǒng)均采用節(jié)能、耐用的塑料管材。室內外給水管材采用 PP 塑料管，排水管采用高強

14、度 PVC 管材。（2）電氣工程根據(jù)各主體建筑性質，照明、動力負荷為三級負荷。根據(jù)項目住宅樓功能以及目前的用電水平和國家有關標準，本項目按單位面積進行用電負荷估算，年用電消耗量約 450 萬千瓦時。項目電源由項目地附近變電站直接引電纜線路至項目區(qū)內，能夠滿足本項目建設及建成后生活用電的需求。 - 10 -3、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防節(jié)約能源是一項復雜的系統(tǒng)工程，本項目從設計施工至營運管理全過程，各個環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學管理、技術進步等途徑，提高能源利用率。為降低水資源的消耗，達到節(jié)約用水的目的。項目擬采用節(jié)水型設備和器具，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。同時提高用水回收率和

15、重復利用率，采用中水處理裝置，使部分廢水經(jīng)回收后二次使用。為了滿足居民對環(huán)境衛(wèi)生方面的要求，即為居民創(chuàng)造良好的日照、通風條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。本項目規(guī)劃設計完善的給水和雨水、污水排放措施，住宅布局保持與臨近建筑合理的間距及走向，項目區(qū)內規(guī)劃建設大面積的公共綠地，以達到改善小氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等要求。項目建設期設備較多，存在多種火源和大量可燃物，若管理不善，很容易發(fā)生火災，造成嚴重后果。建筑施工期間，合理設置消防栓，并實行消防責任制，明確防火責任。另外小區(qū)內根據(jù)消防設計規(guī)范敷設環(huán)形消防管網(wǎng)和設置室外地上式消火栓，消防栓配置應符合建筑滅火器配置設計規(guī)范規(guī)定。

16、項 - 11 -目建筑按二級耐火等級設計，室內消火栓及滅火器采用組合式暗裝，標示明顯標志。消火栓箱用擊碎玻璃門式。針對主體建筑功能，選用合理的滅火器，以減少二次災害。同時主體建筑物設置完備的防雷裝置。1.2.41.2.4 建設項目管理建設項目管理本項目由岳陽*置業(yè)有限公司開發(fā)建設。按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實行項目法人負責制，機構按照統(tǒng)一領導、分層管理、人員精簡的原則設置。設置工程部，其下設籌備工作組、計劃財務組、施工供應組、器材供應組和總務組，勞動定員 8 人。項目建設工期（不含前期工作時間）預計為 2 年，即 2008年 4 月開工建設， 2010 年 4 月全部竣工驗收。項目在施工建設時，必

17、須采取整體規(guī)劃，分項施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實行崗位責任制，對工程質量、實施進度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進行管理協(xié)調和成本控制。為了保障項目開發(fā)建設資金的連續(xù)性，項目單位應做好資金籌措工作，同時在項目的開發(fā)建設中要注意管理工作中的以下問題：1、質量管理從建筑材料、設備安裝以及施工質量等方面加強質量控制，堅持質量高標準，質量控制規(guī)范化，建立和健全質量保證體系， - 12 -使質量管理工作制度化。招標選擇具有相應資質的監(jiān)理機構，督促承包單位設專職質量部、質量科及質檢員，形成質檢網(wǎng)絡。2、進度管理要求承包單位針對工程特點進行施工組織設計，合理安排工程進度，采用先進的網(wǎng)絡控制技術，按

18、工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進程，以確保工程總進度計劃的落實。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機會均等性。實行全過程合同管理，每個合同都有專人管理，使得每個分項工程都處于有效的控制之下，以確保整個工程的順利完成。4、資金管理本項目在建設過程中要及時支付工程款，防止承包商以此為由拖延工期，對項目資金實行分階段驗收報帳管理，對不達進度、不合質量標準的工程堅決不予驗收和撥付資金。5、現(xiàn)場管理 - 13 -工程建設期間，要

19、確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強現(xiàn)場管理，組織科學文明施工。根據(jù)不同施工階段制定不同的總平面圖，以總平面圖為依據(jù)檢查各分包商文明施工的落實情況。結合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應的管理制度作為基本行為準則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。1.2.51.2.5 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措（1）投資估算岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目建設投資 4000 萬元。項目具體投資明細見下表： - 14 -岳陽岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目建設投資估算表經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目建設投資估算表序號項目名稱單位投資比例%備注一土地費用萬元1

20、904.75二前期工程費萬元1002.536.2 元/m2占地面積1規(guī)劃、可研萬元202勘測、設計萬元403三通一平萬元40三基礎設施建設費萬元2005.072.4 元/m2占地面積1給、排水萬元602供電、路燈萬元603道路、綠化萬元80四建筑安裝工程費萬元280070.0700 元/m2住宅建筑面積1建筑工程費萬元22402設備購置與安裝工程萬元560五公共配套設施費萬元3007.5375 元/m2公共建筑面積六開發(fā)間接費萬元250.625七管理費用萬元250.625八財務費用萬元1503.75貸款利息及其他九銷售費用萬元200.5十其他費用萬元701.751工程質量監(jiān)督費萬元2.40.6

21、 元/ m2住宅建筑2工程監(jiān)理費萬元56四*2%3工程保險費萬元8.0十二*0.2%4其他萬元3.6十一不可預見費萬元1203.0十二*3.0%十二建設投資萬元4000100 - 15 -（2）資金籌措本項目建設投資 4000 萬元，其資金來源如下：1、銀行貸款：2000 萬元；2、單位自有：2000 萬元。 - 16 -2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.12.1.1 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出必須加強和諧社會建設。要按照以人為本的要求，從解決關系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問

22、題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展，調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出要大力推進城鎮(zhèn)化，以提質擴容和安居樂業(yè)為目標，不斷完善城市功能，發(fā)揮城市特色。岳陽、衡陽、常德、邵陽等基礎條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘?，要進一步壯大規(guī)模，提高質量，向具有區(qū)域影響力的綜合性城市發(fā)展。要健全房地產(chǎn)市場運行機制和服務體系，積極推進市場化供應、規(guī)范化服務。積極發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房和普通商品房，控制高檔商品房。建立公正、透明的一級市場，培育

23、和完善二、三級市場，放開租賃 - 17 -市場。推行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，大力發(fā)展和完善物業(yè)管理服務。岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出 要以產(chǎn)業(yè)為支撐，以提質擴容和安居樂業(yè)為目標，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，加快城鎮(zhèn)化進程，擴大城市容量，到 2010年，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化率 48的宏偉目標。要改善人居環(huán)境、提高市民生活質量，創(chuàng)建國家園林城市和國家環(huán)保模范城市。加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市輻射帶動能力。城市中心地帶以商貿、物流、房地產(chǎn)等為主，發(fā)展高層次、大流通、外向型的第三產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代商務、房地產(chǎn)、社區(qū)服務、養(yǎng)老服務等新興產(chǎn)業(yè)，培育服務領域新的增長點。岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項

24、目符合國家、湖南及岳陽市加強和諧社會建設、推進社會福利社會化、調整住房供應結構、增加普通商品住房和保障性住房的供應的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項目的建設，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。2.1.22.1.2 區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析岳陽市城市總體規(guī)劃（1996-2015 年） 擬定的岳陽市城市性質為國家級歷史文化名城和重點風景旅游城市，是湖南省 - 18 -的重要工業(yè)基地和唯一的長江對外口岸，將發(fā)展成為長江中游地區(qū)國際化、現(xiàn)代化的中心城市之一。 本次總體規(guī)劃初步擬定的城市規(guī)模為：遠期（2015

25、年）城市人口 98 萬人， 規(guī)劃建設區(qū)用地面積 92 平方公里，按城市人口計算，人均建設用地約 94 平方米。本次總體規(guī)劃的城市形態(tài)布局為：沿長江、洞庭湖東岸，從陸城到湖濱，形成以中心城區(qū)為核心的、帶狀組團式結構布局，按“一中心（中心城區(qū)）多組團”進行總體規(guī)劃布局。岳陽城市的主要發(fā)展方向：中提、東移、南延。岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，項目占地面積27614.7 平方米（41.42 畝） ，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)。項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎配套設施完備。項目四周交通便利，公共配套設施齊全，項目建設將有利于加快該地區(qū)的建設步

26、伐，促進該區(qū)域建設發(fā)展，落實岳陽市總體規(guī)劃的目標要求。本項目按照岳陽市城市總體規(guī)劃的要求細致規(guī)劃，合理布局，精心設計。擬建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟適用房住宅，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。規(guī)劃設計中，住宅樓為 6 層磚混結構，通過合理設計，可保證有較高的使用率，并與鄰近建筑物錯落有致，疏 - 19 -密合適、完全可保證通風，日照、采光的要求。項目場地四周有完備的市政設施，周邊交通便捷，項目建設符合岳陽市城市總體規(guī)劃的要求。2.1.32.1.3 房地產(chǎn)專項規(guī)劃符合性分析房地產(chǎn)專項規(guī)劃符合性分析岳陽市城市住房建設規(guī)劃（20062010 年） 要求完善以市場為主導

27、、多渠道、多層次的住房供應結構體系，滿足不同收入層次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群眾的生活環(huán)境，降低生活成本，切實考慮民生問題；堅持“總量控制，區(qū)域平衡、項目落地”和“總量與項目相結合”的原則，有效調整岳陽城市住房的供給結構，形成有序、健康的供需關系。岳陽市城市住房建設規(guī)劃（20062010 年） 明確的住房建設目標為：建立完善的住宅建設和供應體系，著重開發(fā)建設一批規(guī)劃合理、質量優(yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；進一步完善住房保障供應體系，按照國家關于對住房調控的宏觀政策，加強對房地產(chǎn)開發(fā)行為的引導，重點推進中低價

28、位、中小戶型普通商品住宅，以及經(jīng)濟適用房、廉租房建設，有計劃、有步驟地解決中低收入人群的住房問題；合理進行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。規(guī)劃期內擬建設各類住房 7.02 萬套，總建筑面積 600 萬 - 20 -平方米（其中套型面積 90 平方米以下住房 5.02 萬套，建筑面積 429.5 萬平方米） ；至規(guī)劃期末，基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，解決 50%雙困家庭的住房問題；市區(qū)人均住房建筑面積達到 30 平方米。本項目面向城市中、低收入家庭開發(fā)建設，其住宅建筑面積 40000 平方米，設計戶數(shù)為 480 戶，戶型面積均在 80-90 平方米之間，同時本項目

29、在總體規(guī)劃和戶型設計上嚴格按照規(guī)劃部門規(guī)定各項指標規(guī)劃設計，將有助于解決岳陽市中、低收入家庭的住房問題，在一定程度上完善保障住房制度，維護社會穩(wěn)定，有助于提高岳陽市的住房品質和居住質量，符合住房建設規(guī)劃要求。2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出：房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康

30、- 21 -社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2.2.12.2.1 調整住宅供應結構政策調整住宅供應結構政策2005 年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調整住房供應結構與用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應；“新國八條”將“強化規(guī)劃調控，改善商品房結構”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調控政策向調整住房供應結構方面的傾斜。2006 年 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上，要求開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對未來的住房供給結構將產(chǎn)生重要影響。按照市

31、房地產(chǎn)局的總體工作部署，把經(jīng)濟適用住房建設列入重要議事日程，確定 2008 年重點項目 9 項，總建筑面積12.5 萬平方米，總戶數(shù) 1403 套，確保經(jīng)濟適用住房建設成為政府的德政工程。岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目用地面積 27614.7 平方米（41.42 畝） ，總建筑面積為 48000 平方米，其中住宅建筑面積 40000 平方米，配套設施 8000 平方米，套型面積均在 80-90 平方米之間，符合經(jīng)濟適用房管理辦法的要求，同時項目建設嚴格按照國家相關部門搞好規(guī)劃設計， - 22 -依據(jù)岳陽市城市總體規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的要求統(tǒng)一規(guī)劃，其容積率為 1.74，建筑密度為 34%，綠化率

32、為 35%。項目建設符合國家有關調整住房供應結構的政策。2.2.22.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申對閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機，以形成土地的有效供應。2006 年版的限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄將大型商業(yè)設施項目，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 1.0、單套住房建筑面積超過 144 平方米的住宅項目）等列入限制用地項目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓中心項目等國家明令禁止

33、投資的項目，則列入禁止用地項目目錄。本項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)，項目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面為桐子嶺路，項目總占地面積27614.7 平方米（41.42 畝） ，通過政府劃撥取得，擬建設 12棟 6 層磚混結構經(jīng)濟適用住房，總建筑面積 48000 平方米，戶 - 23 -型面積均在 80-90 平方米之間，容積率為 1.74，綠化率為35.5%，根據(jù)國土資源部公布的全國工業(yè)用地出讓最低價標準 、 限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄的要求，本項目符合國家有關項目用地限制政策要求。2.3 行業(yè)準入分析根據(jù)經(jīng)濟適用住房管理辦法第三

34、章第十三條規(guī)定“經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設應當按照政府組織協(xié)調、企業(yè)市場運作的原則，實行項目法人招標，參與招標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應資質、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽” 。本項目作為經(jīng)濟適用房建設項目，按照經(jīng)濟適用住房管理辦法及中華人民共和國招投標法的要求，2007 年 8月 16 日召開的關于經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設及舊城改造等有關問題的會議一致通過由市發(fā)改委牽頭組織，規(guī)劃、國土、建設、房產(chǎn)、物價、監(jiān)察等單位參加，采用邀請招標的方式確定岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目的開發(fā)企業(yè)。隸屬于*集團*房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司岳陽*置業(yè)有限公司，作為本項目的開發(fā)建設的中標單位，具有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的

35、暫定四級資質，其注冊資金 500 萬元，具有良好的社會信譽，符合本項目的開發(fā)建設條件。 - 24 -3.資源開發(fā)及綜合利用分析3.1 資源利用方案本項目為居住建筑項目，根據(jù)項目居住人數(shù)初步估算項目水資源消耗量約為 10 萬噸/年，因此合理的利用水資源，是本項目資源利用方案的重點。3.1.13.1.1 給水給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 DN100 進水管，并在建筑周圍敷設成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。3.1.23.1.2 中水中水本項目在小區(qū)內設置中水處理設備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。3.1.33.1.3 雨水、污水雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制

36、，本項目居住區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。3.2 資源節(jié)約措施3.2.13.2.1 水資源現(xiàn)狀水資源現(xiàn)狀 - 25 -岳陽位于長江中游南岸，由面積 2691 平方公里的洞庭湖和入湖的湘、資、沅、澧 4 條河流和直接入湖的汩羅江、新墻河等中小河流組成，經(jīng)城陵磯口注入長江，流域面積 26.28 萬平方公里，占長江流域總面積的 14.6，水資源豐富。3.2.23.2.2 水資源節(jié)約措施水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行建筑給水排水設計規(guī)范 （GB50015-2003） ，室外給水設計規(guī)范 （GB50013-2006）選取給水用水定額。1、充分利用市政供水壓力（1）通過調查

37、收集和掌握準確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。2、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。4、雨水利用（1）屋面雨水設計為重力流內排水。在建筑物旁設初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用 - 26 -水。（2）小區(qū)內道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。5、合理配制水表等計量裝置。建筑物的引入管、住宅

38、的入戶管及公用建筑物需計量的水管上均應設置水表。 - 27 -4.節(jié)能方案分析4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析當前，我國經(jīng)濟進入新一輪持續(xù)快速增長周期，與此同時也遭遇到資源、能源、環(huán)境的瓶頸制約，節(jié)約能源成為我國一項長遠的戰(zhàn)略方針。中國建筑能耗的總量逐年上升，在能源消費總量中所占的比例已從上世紀 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。而建筑最大的耗能點是采暖和空調，據(jù)悉，我國在采暖和空調上的能耗占建筑總能耗的 55%。據(jù)介紹，我國城鄉(xiāng)既有建筑達 430 多億平方米，數(shù)量如此之巨的建筑中，最樂觀估計，達到節(jié)能建筑標準的僅占 5%左右；即使是新建筑，也有90%以上仍屬于高能耗。與氣候條件相近

39、的發(fā)達國家相比，我國每平方米建筑采暖能耗盡管約為發(fā)達國家的 3 倍左右，但熱舒適程度遠不如人。無論從整個國際經(jīng)濟氣候還是中國宏觀經(jīng)濟大勢來看，中國能源問題已經(jīng)日趨嚴峻，節(jié)約能耗勢在必行，而建筑能耗則是人們通常被忽視的重大問題。建筑節(jié)能問題已經(jīng)得到國家和有關部委高度重視，建設部下發(fā)了關于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設計標準的通知 200555 號、 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設部令第 143 號)，明確規(guī)定：新建民用 - 28 -建筑應當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，民用建筑工程擴建和改建時，應當對原建筑進行節(jié)能改造。2004 年湖南省制定頒布了湖南省居住建筑節(jié)能設計標準DBJ43/001-2004，該標

40、準的總體目標是使湖南省新建、改建和擴建的居住建筑空調采暖能耗降低 50以上。岳陽市人民政府也就進一步加強全市建筑節(jié)能工作有關事項下發(fā)了岳陽市人民政府關于進一步加強全市建筑節(jié)能工作的通知岳政發(fā)（2007）16 號，要求全市范圍內新建、擴建、改建的民用建筑，必須嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能強制性標準，在進行建筑圍護結構和用能系統(tǒng)施工時，要按照現(xiàn)行建筑節(jié)能標準采取建筑節(jié)能措施。對達不到節(jié)能 50%標準的建筑，不得辦理開工許可和竣工驗收備案手續(xù)，不準銷售使用。4.2 能耗狀況4.2.14.2.1 項目能源品種選用原則項目能源品種選用原則本項目根據(jù)國家和岳陽市的相關節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結

41、合本項目區(qū)域定位、住宅建筑類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。4.2.24.2.2 項目所在地能源供應狀況項目所在地能源供應狀況項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)。該區(qū)域市政設施可以得到 - 29 -保證，只要項目本身進行必要的區(qū)內管線的建設及與大市政的接入，即可滿足本項目建設和使用要求，能源供應條件具備。4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.14.3.1 節(jié)能措施節(jié)能措施1、節(jié)能措施綜述本項目在方案設計中，充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優(yōu)化設備的技術參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，建筑本體圍護采用保溫隔熱設計，結構設計適當考慮壓縮建筑結

42、構空間；空調冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術，送風采用變風量方式調節(jié)室內溫度，以及空調系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選擇配電系統(tǒng)布局，加強節(jié)能管理。2、相關專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結構專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設計規(guī)劃、圍護結構、遮陽設施等方面考慮。本項目根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設計中，科學合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設計將選用節(jié)能型建 - 30 -筑材料、保證建筑外圍護結構的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。建筑圍護結構的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建

43、筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設計時，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。提高門窗的氣密性：初步設計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產(chǎn)品結構，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。屋頂初步設計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使

44、屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。 - 31 -（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施合理確定供電線路長度及電纜截面，降低供電線路上的電能損耗。用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達 0.9 以上。采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。照明采用集中、分散和自動相結合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。采用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品。設置合理的計量和檢測設備。（3）他節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風機以提高運行效率。綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調節(jié)改善氣候，調節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應

45、，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。 - 32 -4.3.24.3.2 節(jié)能效果分析節(jié)能效果分析為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設計、采暖與通風的節(jié)能設計方面項目建設嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 、 公共建筑節(jié)能設計標準和湖南省居住建筑節(jié)能設計標準 ，通過采用積極選用高效節(jié)能的設備、材料和技術方案等節(jié)能措施，達到在傳統(tǒng)能耗標準基礎上節(jié)能 50%的目標；預計本項目在建筑圍護結構上節(jié)以節(jié)能 25%，在采暖、降溫、照明上節(jié)能 25%。 - 33 -5.建設用地、及土地利用合理性分析5.1 項目選址及用地現(xiàn)狀5.1.1

46、5.1.1 項目建設地點項目建設地點項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，屬于岳陽樓區(qū)洛王社區(qū)，項目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面為桐子嶺路，交通便捷。同時，項目區(qū)地勢平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎配套設施完備，具備經(jīng)濟適用住房小區(qū)開發(fā)建設的條件。5.1.25.1.2 項目用地現(xiàn)狀項目用地現(xiàn)狀本項目占地總面積 27614.7 平方米（41.42 畝） ，地塊原為廉租房建設用地，后因該地塊全部建設廉租房有一定困難，于2005 年劃轉為經(jīng)濟適用房用地。項目地地勢平坦、地質條件穩(wěn)定，便于建設，同時區(qū)位優(yōu)越、交通便利，便于居家生活。根據(jù)工程設計及現(xiàn)場調查，在本項目征

47、地范圍內沒有壓覆礦床和文物，具備開發(fā)建設條件。5.2 土地利用合理性分析項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 - 34 -的交匯處。項目地附近有多路公交線路通過，交通十分便捷，項目占用的土地用地性質為經(jīng)濟適用房用地，項目建設符合岳陽市土地總體規(guī)劃，不占用寶貴的耕地，也不覆壓礦藏，項目建設內容符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國土資源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實施 2006 年版限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄 ，項目用地不屬禁止或限制類用地。項目地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質條件穩(wěn)定，便于建設，交通便利，便于生活發(fā)展。本項目擬建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)

48、美的經(jīng)濟適用房，可以提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境及人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。 - 35 -6.環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項目地位于岳陽市岳陽樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處。本區(qū)域在長期雨水侵蝕和物理化學風化作用下，形成了較厚的風化殼，由板頁巖、砂頁巖、灰?guī)r、紅色砂巖和花崗巖構成。項目建址巖層出露較完整，構造不太復雜。項目區(qū)屬大陸性亞熱帶季風濕潤氣候，溫暖多雨，四季分明，岳陽市主要氣象參數(shù)如下（市氣象站統(tǒng)計資料）：年最高氣溫 39.3；歷年最低氣溫-11.8；歷年平均氣溫 16.417；歷年最大降水量 2336.5mm(1954 年 164 天降雨日

49、)；歷年最小降水量787.4mm（1968 年 137 天降雨日） ；歷年日最大降水量256.4mm（1954 年 6 月 16 日） ；年均蒸發(fā)量 1422.9mm；每年最高氣溫季節(jié)為七、八月份；每年最低氣溫季節(jié)為一、二月份。項目所在區(qū)域內的地表全部被人工地表所取代，項目區(qū)域區(qū)內種植有綠化植物，生物結構單一?？傮w來說，項目區(qū)內環(huán)境質量較好，但項目建設應按規(guī)定搞好環(huán)境評價，防止水土流失和環(huán)境污染，隨時搞好環(huán)境質量的監(jiān)測工作。 - 36 -6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析本項目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項目的施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。依據(jù)工程特點，現(xiàn)

50、場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內燃機械和車輛尾氣污染。6.2.16.2.1 施工噪聲污染施工噪聲污染施工噪聲污染主要來自各種車輛運輸、混凝土攪拌、道路施工等，聲功率幾乎都在 100Db(A)以上。6.2.26.2.2 水污染水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護水及路面清洗水。施工活動產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機物和懸浮物。6.2.36.2.3 固體廢棄物污染固體廢棄物污染本項目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成

51、使用后主要是生活垃圾。 - 37 -6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施本項目建設內容主要為 12 棟經(jīng)濟適用房及其配套基礎設施，因此，項目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項目建設是可行的，同時，項目在建設過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴格的環(huán)境保護措施：1、雨水、污水：項目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、生活用水、沖廁水，其排水特點為 BOB5/COD 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保證項目排入城市下水道的水中污染物達到岳陽市水污染物排放標準 ，項目排水擬采用分流制排放

52、生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油污水，選用有相當處理能力的隔油池處理后排除。項目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會含有大量的有害物質。2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾桶運輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理場處理。 - 38 -3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的

53、揚塵污染，同時車輛應限速行駛。項目施工場地周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。本項目建成后主要噪聲來自建筑物的空調系統(tǒng)、電氣等設備。擬采用措施為：選用低噪音設備、對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。4、煙氣治理。本項目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。5、施工期間環(huán)境保護。項目在施工過程中，機械設備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境

54、會造成一定影響。項目建設過程中的施工噪音將按環(huán)境保護部門的規(guī)定嚴加控制，合理安排混凝土振動棒、電鋸等噪音較大的設備的使用時間和場所，減少對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對粉塵進行噴水降塵處理，嚴格執(zhí)行岳陽市有關施工管理規(guī)定，把施工 - 39 -期間對周邊環(huán)境的不利影響降到最低。6.4 地質災害及特殊環(huán)境影響分析6.4.16.4.1 項目地地質災害情況項目地地質災害情況在大地構造上，本項目地位于漢江洞庭呦陷區(qū)邊緣，地處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺變質巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生 6 次 3.54 級地震，挽近時期仍在活動，根據(jù)鄰區(qū)地質資料，

55、場地基巖為單斜巖層，地質構造相對簡單。本項目區(qū)屬低丘剝蝕地貌，其地勢平坦。項目建設主要位于平緩地帶上，工程地質條件簡單。項目區(qū)內自然邊坡穩(wěn)固性好，沒有發(fā)現(xiàn)不良工程地質現(xiàn)象。5.4.25.4.2 項目誘發(fā)地質災害的風險分析項目誘發(fā)地質災害的風險分析項目地表工程施工，占用土地主要為素填土、粉質粘土、強風化板巖，面積小，破壞較輕。項目建設活動導致滑坡單獨發(fā)生的可能性較小，未來滑坡造成的危害性小。項目區(qū)內未有泥石流發(fā)生歷史，沒有泥石流產(chǎn)生的松散沖擊物，無形成泥石流的地形條件。預測通過合理加強對棄土的堆放管理和對其他災害的治理，預測泥石流的危害小。 - 40 -5.4.35.4.3 地質災害防御對策和措

56、施地質災害防御對策和措施依據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（GB500112001） 判定，場地土層等效剪切波速140m/s，覆蓋層厚度15 米,本場地為中軟土，類建筑場地,其地震基本烈度為 7 度，工程按照 7 度進行抗震設防。設計基本地震加速度 0.1g，設計特征周期值0.35s。同時嚴格把關，堅決執(zhí)行“三同時”制度，輔助設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，有效控制。5.4.45.4.4 特殊環(huán)境影響分析及保護措施特殊環(huán)境影響分析及保護措施本項目區(qū)內尚未發(fā)現(xiàn)任何歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名勝等特殊環(huán)境，因此本項目不會對自然歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)生不良影響。 - 41 -7.經(jīng)濟影響分析7.1 經(jīng)濟

57、費用分析岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目建設投資 4000 萬元，主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施肥、其他費用等；具體構成如下：土地費用190 萬元，前期工程費 100 萬元，基礎設施費 200 萬元，建筑安裝工程費 2800 萬元，公共配套設施費 300 萬元，開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用共計 290 萬元，不可預見費約占工程建設投資的 3%，為 120 萬元。7.2 經(jīng)濟效益分析根據(jù)項目總成本費用估算、工程進度計劃及樓盤銷售計劃，本項目銷售過程從取得銷售許可證開始，根據(jù)經(jīng)濟適用住房的有關政策，本項目經(jīng)濟適用住房的銷售實行政府直接指導

58、管理，銷售方案報岳陽市經(jīng)濟適用住房建設領導辦公室審查備案，銷售對象須經(jīng)經(jīng)住辦審查、公示、批準，并發(fā)給經(jīng)濟適用住房準購單 ，住房的銷售價格實行政府指導價和一房一價原則，銷售價格暫按 1100 元/平方米估算，預計銷售額為：40000 平 - 42 -方米（可售住宅面積）*1100 元/平方米=4400 萬元。初步估算本項目利潤總額為 4400 萬元-4000 萬元=400 萬元。全部投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=400 萬元/4000 萬元*100%=10.0%。因本項目為經(jīng)濟適用住房，其住宅具體銷售價格按照岳陽市物價局核定的價格執(zhí)行，故本項目主要以創(chuàng)造社會效益為主，項目開發(fā)建設的經(jīng)

59、濟效益僅作參考。 - 43 -8.社會影響分析8.1 社會影響分析8.1.18.1.1 改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室外環(huán)境） ，岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目的建房目標就是要建造適合人們居住、生活的良好環(huán)境。本項目的建設不但可以為城市居民提供舒適的住房環(huán)境，解決人們對基本居住條件的需求，

60、還能夠給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來一定的改善。8.1.28.1.2 能夠創(chuàng)造就業(yè)機會，促進社會經(jīng)濟發(fā)展能夠創(chuàng)造就業(yè)機會，促進社會經(jīng)濟發(fā)展由于該項目的建設，將在一定程度上帶來就業(yè)機會。項目的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。項目建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須安排專業(yè)人員進行維護，這就給物業(yè)公司提供了機會。可見， - 44 -本項目的建設將會給社會提供一定的就業(yè)機會。且項目的建設與實施不會對當?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負面影響，不會對當?shù)亟煌āh(huán)境產(chǎn)生破壞作用。8.1.38.1.3 在一定程度上滿足區(qū)域內住宅用房需求在一定程度上滿足區(qū)域內住宅用房需求通過市場調查，岳陽房

61、地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應特征明顯，住宅項目銷售狀況良好。隨著人民生活水平的不斷提高，市區(qū)內的住宅需求必將不斷升溫，本項目的市場前景十分樂觀。本項目的社會影響分析詳見下表：岳陽岳陽*經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目社會影響分析表經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對當?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣Υ龠M區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有積極影響，不存在擴大貧富差距的問題。無2對當?shù)鼐用裆钏降挠绊懜纳凭幼l件，提高生活水平。無3對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。無4對婦女、老人和兒童等弱勢群體的影響項目實施可帶動醫(yī)療、教育、文

62、化以及娛樂設施的建設，對婦女、老人和兒童均帶來積極的影響。無5對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生和其他社會發(fā)展目標的影響可以帶動當?shù)匚幕?、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他相關社會公共福利設施的發(fā)展，有利于在一定程度上提高當?shù)厝嗣竦奈幕?，改善當?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生條件。無6對當?shù)鼗A設施和社會服務容量的影響項目將促進周邊道路、供水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊管網(wǎng)等基礎設施的完善無 - 45 -綜上所述，本項目的建設將為當?shù)鼐用窦暗貐^(qū)發(fā)展建設帶來良好的社會效益。8.2 社會適應性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有一定的增量，對交通和市場將有較高的要求。本項目周圍的交通條件較好，建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求

63、，對于業(yè)主的生活、交通、購物等都具備良好的配套條件。本項目符合岳陽市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃條件，基本上不存在難以調和處理的沖突及矛盾，項目的社會經(jīng)濟價值總體上是被認可的。但是對于可能出現(xiàn)的問題亦需采取有效可行的措施加以防范和處理。8.3 社會風險分析8.3.18.3.1 風險定性分析風險定性分析本項目存在著預期收入實現(xiàn)風險、財務風險。因此，在開發(fā)過程中，要加強投資的管理、工程進度的管理，并采取有效的措施，進行科學的財務運作，盡量避免和減少風險因素的發(fā)生。 - 46 -在工程建設和大市政建設過程中，已完工程或在建工程如果存在質量缺陷，將會對建設項目產(chǎn)生不利影響的風險。對于此，應該根據(jù)該工程質

64、量總目標編制質量計劃，并制定質量控制點，招標具有相應資質的監(jiān)理公司進行監(jiān)理，請專業(yè)設計院進行部位驗收、中途質量驗收、竣工驗收，從而規(guī)避這方面的風險。國家和地方政策變化對土地一級開發(fā)產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段在項目運轉和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，將帶來一些政策層面的風險。對此，應盡可能理順開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關系，為項目實施奠定堅實的基礎，從而化解這方面的風險。8.3.28.3.2 風險防范措施風險防范措施（1）制定切實可行的成本控制措施；（2）對于拆遷、工程建設、大市政工程建設可采取公開招投標方式選擇優(yōu)秀的拆遷、評估、建設公司；（3）加快前期核準、規(guī)劃設計等前期手續(xù)的辦理進度。