《房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿[共36頁(yè)]》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿[共36頁(yè)]（37頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稽查實(shí)務(wù)講稿 作者王越，王是王越的王，越是王越的越，不能倒過(guò)來(lái)，倒過(guò)來(lái)就是越王勾踐了！ 題外話:二套房貸首付五成了,如何理解這個(gè)政策含義,房地產(chǎn)這個(gè)東西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再漲了,政府希望的就是四平八穩(wěn)的慢慢漲,去年一年把以后幾年好日子過(guò)完了,今年還想再撈一把,就有點(diǎn)挑戰(zhàn)政府底線了,房地產(chǎn)啊還是悠著點(diǎn),中國(guó)人有句話叫中庸之道,過(guò)猶不及,你跑的太快了和跑的太慢是一樣的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以資本主義會(huì)有經(jīng)濟(jì)周期四環(huán)節(jié),真這么漲下去,只能快速的擠滅泡沫,帶來(lái)的是災(zāi)難,所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)感謝政府,勒緊疆繩,馬兒你

2、悠著點(diǎn)跑. 房地產(chǎn)業(yè)稅政這一塊也是熱點(diǎn),我是個(gè)房地產(chǎn)門(mén)外漢,但我畢竟呆稅務(wù)局,信息優(yōu)勢(shì)強(qiáng),加之努力肯鉆研,也知道點(diǎn)道道,在此不揣水平太低端出來(lái)給大伙嘗嘗,希望有用,現(xiàn)在不少財(cái)務(wù)人員不懂,稅官們也有不少不懂的,但稅官比較強(qiáng)勢(shì),忽悠下財(cái)務(wù)人員,財(cái)務(wù)人員被賣(mài)了還得給稅官數(shù)錢(qián),希望借此文為信息對(duì)稱(chēng)工作做點(diǎn)貢獻(xiàn). 本文引用了不少大家的資料,便基本上是原創(chuàng),僅供參考,引用本文最好注明一下南通地稅局王越,尊重一下本人的版權(quán). 例：A房地產(chǎn)企業(yè)有資質(zhì)，B企業(yè)沒(méi)有資質(zhì)，但B企業(yè)有本事搞到地搞通關(guān)系，于是B掛靠在A名下， 如果B的開(kāi)發(fā)應(yīng)稅行為以A名義對(duì)外且由A來(lái)負(fù)擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，那么營(yíng)業(yè)稅納稅人

3、就是A，B向A交納的承包費(fèi)屬于內(nèi)部資金往來(lái)不需要交納營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)然如果不符合這一規(guī)定，納稅人就是B，其實(shí)這種情況不存在，因?yàn)锽不可能這么干，沒(méi)有資質(zhì)是開(kāi)發(fā)不了房產(chǎn)的。 例：新?tīng)I(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加，所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅，如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來(lái)判斷所得來(lái)源地，不需要扣交預(yù)提所得稅，如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的，不需要扣交，由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。 例：房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用問(wèn)題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如果符合營(yíng)業(yè)稅新條例的3個(gè)條

4、件，不必作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應(yīng)稅收入處理。 代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金依然免稅，其實(shí)這個(gè)住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金就是政府性基金，其他的代煤氣、自來(lái)水、電視臺(tái)、電信局代收的費(fèi)用如果作為售價(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的話，作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，最好處理成代收代付，由相關(guān)公司直接和購(gòu)房人打交道，房地產(chǎn)公司置身事外，別沾惹其中惹了一身騷。 例：房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低不一定就得調(diào)整，營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額，注意這里是個(gè)并且條件，同樣的一套房，售給富二代和售給低保戶，開(kāi)發(fā)商完全可以一房二價(jià)，因?yàn)槠髽I(yè)

5、也有社會(huì)責(zé)任，給低保戶售價(jià)低點(diǎn)符合社會(huì)公共利益，但注意別把住房低價(jià)售給房產(chǎn)局副局長(zhǎng)弟弟，這個(gè)就是無(wú)正當(dāng)理由了。間接行賄嘛，現(xiàn)在行賄手段發(fā)達(dá)的很，A找B辦事，C是中介人，B不直接收錢(qián)，而是由C找一家飯店一起吃飯，500塊錢(qián)的菜由飯店收了50000，爾后飯店給B，曲線受賄！ 例：銷(xiāo)售退回營(yíng)業(yè)稅金可退稅，銷(xiāo)售折扣營(yíng)業(yè)稅金退不了，房子售出去，購(gòu)房戶不要了，把發(fā)票退回來(lái)作廢，營(yíng)業(yè)稅可退還，房子質(zhì)量有問(wèn)題，發(fā)票退回來(lái)作廢，重新開(kāi)具，營(yíng)業(yè)稅也可撈回來(lái)。 房子出售前找人，便宜個(gè)1-2%，屬于商業(yè)折扣，直接按折扣后的額度開(kāi)票交營(yíng)業(yè)稅，但覺(jué)得便宜少了，于是找關(guān)系人，房產(chǎn)商抹不開(kāi)面子，又給了2%折扣，但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)

6、稅有規(guī)定，銷(xiāo)售折扣必須在銷(xiāo)售時(shí)與銷(xiāo)售金額在同一張發(fā)票上注明，所以這售后再給的折扣2%就不能沖減營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)因?yàn)樵瓉?lái)發(fā)票已經(jīng)開(kāi)具，再開(kāi)紅字發(fā)票也不合理，稅務(wù)局也不會(huì)讓?zhuān)ǖ瞧髽I(yè)所得稅沒(méi)強(qiáng)調(diào)同一張發(fā)票注明，企業(yè)所得稅可以沖收入）所以企業(yè)遇到這種情況，干脆以房屋質(zhì)量有問(wèn)題為名退回原有發(fā)票，重新開(kāi)具發(fā)票，但估計(jì)買(mǎi)房的也不愿這樣干了，省個(gè)幾千塊錢(qián)得把人折騰死，必竟閑暇也是種財(cái)富。 例：房地產(chǎn)業(yè)之間融通資金不收利息怎么辦？ 是不是無(wú)償提供應(yīng)稅金融保險(xiǎn)勞務(wù)？筆者認(rèn)為應(yīng)從合理性上判斷，如果是短期的資金融通，正如商業(yè)信用一樣，不需要認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（低到不收利息了），但如果金額巨大期限很長(zhǎng)，那就要核定

7、征收營(yíng)業(yè)稅了。對(duì)于企業(yè)所得稅來(lái)說(shuō)沒(méi)什么影響，這邊調(diào)增利息所得，那邊調(diào)減利息支出，只要稅率一致，總體稅負(fù)沒(méi)少。 價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由如何理解，無(wú)償提供零價(jià)格是偏低嗎？這哪是偏低，簡(jiǎn)直就是到底了，所以說(shuō)稅法對(duì)無(wú)償提供勞務(wù)且無(wú)正當(dāng)理由也應(yīng)當(dāng)修正一下，可以核定，否則沒(méi)有正當(dāng)理由的無(wú)償提供勞務(wù)到底要不要交稅？ 例：代銷(xiāo)還是自銷(xiāo)的區(qū)別， 房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)票給中介，中介開(kāi)發(fā)票給購(gòu)房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷(xiāo)，實(shí)際上不屬于代銷(xiāo)，房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入，中介按購(gòu)銷(xiāo)差價(jià)同樣按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅，見(jiàn)國(guó)稅函（2005）917號(hào)，但如果說(shuō)發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開(kāi)給購(gòu)房戶呢，中介就按代理

8、業(yè)來(lái)納稅，稅率一樣，稅目不致。 例：賣(mài)房贈(zèng)手機(jī)問(wèn)題，混合銷(xiāo)售不屬于，視同銷(xiāo)售也不對(duì)，贈(zèng)與又不是無(wú)償?shù)?，筆者想來(lái)想去，認(rèn)為手機(jī)就是房地產(chǎn)商提供的設(shè)備，此設(shè)備和房產(chǎn)組合銷(xiāo)售，如果有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為手機(jī)是原材料，那就并入建筑方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額吧，這個(gè)問(wèn)題，想想就腦子疼。 例：轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅？ 財(cái)稅［2003］16號(hào)文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。 單位和個(gè)人銷(xiāo)售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使

9、用權(quán)過(guò)程中支付的各種費(fèi)用和稅金。 針對(duì)何謂“土地使用權(quán)的受讓原價(jià)”，筆者發(fā)現(xiàn)了三個(gè)版本。 一、西部某省地稅局接到某請(qǐng)示內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓從政府(國(guó)土部門(mén))取得的土地，對(duì)原按有關(guān)規(guī)定繳納的各類(lèi)稅、費(fèi)(即：契稅、土地出讓金、統(tǒng)征規(guī)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷費(fèi))在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)是否可以扣除。 給出的批復(fù)內(nèi)容是：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中，繳納的上述各類(lèi)稅、費(fèi)不屬(財(cái)稅[2003]16號(hào))規(guī)定的扣除范圍，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除。 二、某計(jì)劃單列市地稅局給出的規(guī)定是：納稅人轉(zhuǎn)讓其受讓或抵債所得的土地使用權(quán)，以全部收入減去該土地使用權(quán)的受讓原價(jià)或抵債價(jià)格后的余額為營(yíng)業(yè)額。這里所稱(chēng)“受讓”是指納稅人通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式

10、取得土地使用權(quán)，且該納稅人在轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)，是轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的剩余年限內(nèi)的使用價(jià)值，對(duì)受讓后再重新申請(qǐng)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)，重新計(jì)算使用年限再轉(zhuǎn)讓的，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅；納稅人轉(zhuǎn)讓通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)的，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不按本條款征收營(yíng)業(yè)稅，而應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓價(jià)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。 三、某自治區(qū)地稅局的規(guī)定： 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅［2003］16號(hào)文件關(guān)于“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”的規(guī)定，經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，區(qū)局意見(jiàn)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部

11、收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的出讓金或轉(zhuǎn)讓金的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)不得扣除。 我們不難發(fā)現(xiàn)這三個(gè)文件的歧異處，假設(shè)某企業(yè)經(jīng)出讓方式獲得某宗土地1000畝，繳納土地出讓金7000萬(wàn)元，契稅280萬(wàn)元，其他拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等1000萬(wàn)元，該企業(yè)并未對(duì)該宗土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是炒地皮，一年后以14000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該宗土地。我們可以發(fā)現(xiàn)如果這個(gè)企業(yè)位于統(tǒng)一的中國(guó)內(nèi)的不同省級(jí)行政區(qū)會(huì)享有不同的營(yíng)業(yè)稅待遇。 假設(shè)這家企業(yè)位于西部某省或某計(jì)劃單列市，則得不到任何扣除，但是如果位于某自治區(qū)，則可獲得減除土地出讓金按差額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的待遇，前

12、者需要交納140005%=700萬(wàn)元，而后者只需要交納（14000-7000）5%=350萬(wàn)元。同樣的應(yīng)稅行為的稅負(fù)卻差了一倍。 為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況了？筆者認(rèn)為是某省與某計(jì)劃單列市賦予了營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)收入的功能，而歪曲了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的本意，這兩個(gè)地方的稅務(wù)當(dāng)局大約認(rèn)為炒地皮行為罪不可赦，故而采取不予扣除土地出讓金的政策以打擊這種炒買(mǎi)炒賣(mài)土地的投機(jī)行為，其實(shí)土地增值稅已經(jīng)具有了這種抑制投機(jī)的功能，對(duì)不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地，土地增值稅是享受不了20%的加計(jì)扣除的。 既然土地增值稅已經(jīng)有此功能，為什么還要再次賦予營(yíng)業(yè)稅這種功能呢？這給納稅人一種以營(yíng)業(yè)稅越俎代皰（土地增值

13、稅）的嫌疑。而某自治區(qū)地稅局的文件則相對(duì)體現(xiàn)了財(cái)稅［2003］16號(hào)文件的原意，且文件中特別標(biāo)明“并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局”，顯見(jiàn)這種處理方式才是國(guó)家財(cái)稅主管部門(mén)首肯的。 例：新舊合同銜接問(wèn)題。財(cái)稅（2009）112號(hào)規(guī)定，應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。 A和B08年1月1日簽3年租房合同，當(dāng)時(shí)就收了360萬(wàn)租金，老營(yíng)業(yè)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制，08年每個(gè)月10萬(wàn)來(lái)交營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)楹贤?0年12月31日到期，因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅率、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號(hào)要按新?tīng)I(yíng)業(yè)稅來(lái)，所以09年1月1日租賃合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)

14、收款的當(dāng)天，所以2月15號(hào)前得把240萬(wàn)租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅12萬(wàn)交了。 A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當(dāng)天就收了180萬(wàn)咨詢費(fèi)，那么08年一年的120萬(wàn)因?yàn)槭蔷惩獾牟恍枰欢悾?9年呢？因?yàn)?9年6月30日早于09年12月31日，所以應(yīng)稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢(qián)不用交。 再換一種思路，如果當(dāng)初這個(gè)B沒(méi)有未卜先知的本領(lǐng)（他再突發(fā)奇想，也不會(huì)想到中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅改革成屬人征收呢，時(shí)至今日增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)仍以勞務(wù)發(fā)生地屬地原則確定，同時(shí)流轉(zhuǎn)稅，差別哪這么大呢？）合同簽到了2010年6月31日，假設(shè)租金是300萬(wàn)，08年不征稅，但因?yàn)楹贤狡谕碛?9年12月31日

15、，應(yīng)稅行為按新稅法來(lái)，屬于應(yīng)稅行為了，好了，09年1月1日因?yàn)閯趧?wù)是連續(xù)提供的，而錢(qián)早就收了，所以還是2月15日前把180萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅金交到稅務(wù)局，否則。。。。。。稅務(wù)局自有辦法。 例：村委會(huì)的土地如果辦理了政府征用改為國(guó)有土地，村委會(huì)收到的補(bǔ)償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營(yíng)業(yè)稅。如果村委會(huì)私下與開(kāi)發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，集體土地還是那個(gè)集體土地，還在村委會(huì)名下，那么取得的開(kāi)發(fā)商給的鈔票應(yīng)當(dāng)作為租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，什么時(shí)候收到什么時(shí)候產(chǎn)生納稅義務(wù)。 如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補(bǔ)償費(fèi)呢？是否需要按照國(guó)稅函（1997）87號(hào)規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著

16、物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人認(rèn)為不能這么干！你稅務(wù)局這么干了，非被農(nóng)民打出狗腦子來(lái)，本來(lái)補(bǔ)償就比城里的低，加之城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)是不交營(yíng)業(yè)稅的。其實(shí)拆遷費(fèi)暫免營(yíng)業(yè)稅是有道理的，現(xiàn)在都是強(qiáng)勢(shì)拆遷，沒(méi)幾個(gè)人愿意主動(dòng)拆遷的，主動(dòng)拆遷嘛征個(gè)營(yíng)業(yè)稅還有道理，這推土機(jī)不經(jīng)我同意就把我家平了，我拿點(diǎn)拆遷費(fèi)還要交稅？ 例：B房地產(chǎn)商以零價(jià)格銷(xiāo)售給C一套房產(chǎn)，從政府處取得100萬(wàn)收入，營(yíng)業(yè)稅怎么辦？ 根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅，將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與企業(yè)或個(gè)人需要視同銷(xiāo)售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷(xiāo)售處理，對(duì)于從政府處取得的100萬(wàn)因?yàn)闆](méi)有為政府提供應(yīng)稅行為，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)

17、作為企業(yè)所得稅的收入。 例：誠(chéng)意金需要交納營(yíng)業(yè)稅？ 一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)，每位欲購(gòu)房戶需交納一萬(wàn)元誠(chéng)意金，才享有搖號(hào)選房的權(quán)利，規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如簽訂合同則此誠(chéng)意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有，那么房地產(chǎn)公司收取誠(chéng)意金時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎？簽訂合同時(shí)因購(gòu)房戶不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營(yíng)業(yè)稅嗎？ 首先我們來(lái)了解一下誠(chéng)意金的具體涵義，析其實(shí)質(zhì)來(lái)解決問(wèn)題，誠(chéng)意金這一概念系來(lái)自港臺(tái)地區(qū)，我國(guó)法律上并沒(méi)有誠(chéng)意金之說(shuō)。 根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納

18、稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，那么誠(chéng)意金是否屬于預(yù)收帳款呢？我們?cè)賮?lái)了解一下預(yù)收帳款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收帳款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的，對(duì)應(yīng)于本例，即納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠(chéng)意金時(shí)，顯然是尚未簽訂購(gòu)房合同的。 有的同志認(rèn)為此項(xiàng)誠(chéng)意金屬于訂金或定金性質(zhì)，我們認(rèn)為所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢(qián)款，即有合同為前提，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預(yù)收帳款。那么另一個(gè)概念“訂金”呢？其實(shí)訂

19、金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠(chéng)意金屬于預(yù)付款嗎？購(gòu)房戶尚沒(méi)有決定購(gòu)房，何來(lái)的預(yù)付款？ 由上述分析可見(jiàn)本例的誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠(chéng)意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，如果3月10日購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，則建立在購(gòu)房合同上的此一誠(chéng)意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì)，此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷(xiāo)售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營(yíng)業(yè)稅，如果購(gòu)房者放棄簽訂合同，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍，房地產(chǎn)公司取得的此項(xiàng)收入并不

20、屬于營(yíng)業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)公司所沒(méi)收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的，因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不予征收營(yíng)業(yè)稅，至于購(gòu)房戶是否可以索回誠(chéng)意金，則是相關(guān)民事法律的問(wèn)題，購(gòu)房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款，因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購(gòu)房即沒(méi)收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。 例：合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。 合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來(lái)論述營(yíng)業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個(gè)思路，由于本文屬于商榷性質(zhì)，因此歡迎大家提出寶貴意見(jiàn)． 一、甲企業(yè)提供5000平方米

21、的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬(wàn)元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬(wàn)元，其余留作自用。 分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第３２條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)． 由此可見(jiàn)，房屋產(chǎn)權(quán)是離不開(kāi)土地使用權(quán)的，沒(méi)有所謂的只擁有房產(chǎn)權(quán)而不擁有土地使用權(quán)的＂空中樓閣＂．

22、 我們注意到國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)．＂對(duì)照城市房地產(chǎn)管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權(quán)的房屋是不可能有房屋所有權(quán)的，則根本談不上以房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)來(lái)交換之舉． 為此在國(guó)稅函（２００５）１００３號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房． 無(wú)獨(dú)有偶的是我們?cè)趪?guó)稅發(fā)（２００９）３１號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

23、企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類(lèi)似的影子，３１號(hào)文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，如開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額．如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理． 因此乙企業(yè)支付的２０００萬(wàn)應(yīng)視同甲企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設(shè)單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對(duì)甲企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按

24、５％的稅率計(jì)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅２０００５％＝１００萬(wàn)元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬(wàn)的購(gòu)房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時(shí)即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生．申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅２０００３％＝６０萬(wàn)元． 甲方在建成后又出售的５０％部分應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅８００５％＝４０萬(wàn)元． 二、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物

25、并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬(wàn)元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開(kāi)工時(shí)視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅１０００５％＝５０萬(wàn)元．而乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來(lái)確定稅目，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如

26、果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅． 因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬(wàn)元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費(fèi)作為服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)． 三、甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬(wàn)元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷(xiāo)售400套，每套售價(jià)16萬(wàn)元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后

27、甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。 分析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅．因此甲方以土地使用權(quán)入股行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍． 當(dāng)年合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售的４００套房屋，共計(jì)銷(xiāo)售額６４００萬(wàn)元，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅６４００５％＝３２０萬(wàn)元． 對(duì)投資各方采取實(shí)物分配利潤(rùn)的方式可以理解為合營(yíng)公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤(rùn)，也可以理解為合營(yíng)公司以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)合營(yíng)企業(yè)對(duì)甲乙雙方分配的房屋充作利潤(rùn)分配按照納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，征收銷(xiāo)售不動(dòng)

28、產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（５＋８）１６５％＝１０.４萬(wàn)元. 四、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷(xiāo)售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，甲方取得投資收益200萬(wàn)元。 分析：根據(jù)國(guó)稅函發(fā)（１９９５）１５６號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征稅． 因此應(yīng)當(dāng)

29、對(duì)甲方按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅２００５％＝１０萬(wàn)元，對(duì)合營(yíng)企業(yè)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅１０００５％＝５０萬(wàn)元. 但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開(kāi)始執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)公司法》第３５條規(guī)定：有限責(zé)任公司股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外． 因此我們認(rèn)為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對(duì)于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進(jìn)行分配的紅利股息是否也應(yīng)認(rèn)同為以不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，而不予征收

30、營(yíng)業(yè)稅呢．因?yàn)榧追胶鸵曳皆诮M建合營(yíng)企業(yè)后事實(shí)上存在著共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的事實(shí)，甲方不會(huì)因?yàn)檎鲁碳s定取得固定收入而不承擔(dān)公司破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)． 例：拆了80000平米，補(bǔ)了90000平米，超過(guò)的10000平米收了3000萬(wàn)，總可售20萬(wàn)，除拆遷成本外還有3億，問(wèn)營(yíng)業(yè)稅處理？ （X+30000）208=X，X=20000，成本價(jià)20000+貨幣補(bǔ)償3000=23000算營(yíng)業(yè)稅，國(guó)稅函發(fā)（1995）549號(hào)精神，面積內(nèi)按成本算，超面積按市場(chǎng)價(jià)算。但是如果拆遷戶和房地產(chǎn)商達(dá)成協(xié)議，以房換房約定售價(jià)30000萬(wàn)，則不需要再核定，直接按30000作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 例：房地產(chǎn)商賣(mài)房后承諾每平方米100元替

31、購(gòu)房戶租出去，如果以120元租出去的話，因?yàn)樽赓U合同是購(gòu)房戶和租戶簽的，房地產(chǎn)商以20元差價(jià)按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產(chǎn)商虧了，自然沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅，但倒找給購(gòu)房戶的20元差價(jià)因?yàn)闆](méi)有向購(gòu)房戶提供應(yīng)稅行為所以不涉及營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)商沒(méi)錢(qián)了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產(chǎn)商20萬(wàn)，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬(wàn)，房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬(wàn)貸款利率核定征收，小王這20萬(wàn)里面肯定含本利，就利錢(qián)再核定征收小王的金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，小王轉(zhuǎn)租的部分營(yíng)業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅。 例：無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)免稅的例外。 財(cái)稅（2009）111號(hào)，離婚財(cái)產(chǎn)剖析，無(wú)償贈(zèng)與配偶

32、父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這里的死亡應(yīng)當(dāng)包括宣告死亡。 例：銷(xiāo)售毛坯房簽個(gè)合同，再簽個(gè)精裝修合同，想撈點(diǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)的稅率差。 是不是一項(xiàng)銷(xiāo)售行為？是的，屬不屬于兼營(yíng)？不屬于，好，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)征稅，就別想歪點(diǎn)子了，當(dāng)然房地產(chǎn)公司可以找個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，專(zhuān)門(mén)搞裝修的去玩這一套，房地產(chǎn)公司就別玩了。 國(guó)稅函（2007）606《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

33、 可見(jiàn)裝修費(fèi)用是視同為轉(zhuǎn)移為產(chǎn)權(quán)價(jià)格的，當(dāng)然買(mǎi)個(gè)毛坯房再請(qǐng)人裝修，這個(gè)裝修費(fèi)就不必交契稅了。 例：免租期的營(yíng)業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬(wàn)租金，前兩年無(wú)償提供勞務(wù)且有正當(dāng)理由，不需要交營(yíng)業(yè)稅，后三年收到時(shí)就產(chǎn)生租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，房產(chǎn)稅前兩年納稅人無(wú)租使用，由實(shí)際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預(yù)收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)租使用的，由實(shí)際使用人來(lái)交。 例、房地產(chǎn)公司購(gòu)入土地，直接作為開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不需要作為無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)處理，如果作為土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)調(diào)增攤銷(xiāo)價(jià)值作為納稅調(diào)增。房地產(chǎn)公司

34、天生就是蓋房的料，不是制造業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備打萬(wàn)年樁，就是買(mǎi)地建房高價(jià)售房，打一槍換一個(gè)地方的。 例、土地閑置費(fèi)問(wèn)題，最近報(bào)載廣東某企業(yè)拿了地沒(méi)開(kāi)發(fā)，結(jié)果白白損失了預(yù)交的土地保證金1個(gè)多億，這個(gè)錢(qián)可以作為損失稅前扣除（其實(shí)扣不扣這企業(yè)都算虧死了），但如果土地未按合同要求開(kāi)發(fā)而被征收了土地閑置費(fèi)怎么辦？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作為開(kāi)發(fā)成本來(lái)處理，如果最終這塊地就沒(méi)開(kāi)發(fā)，再將土地閑置費(fèi)作為損失沖管理費(fèi)用。如果交了費(fèi)用后又開(kāi)發(fā)了，當(dāng)然還是當(dāng)初就作為開(kāi)發(fā)成本處理的較好。 例：A是開(kāi)發(fā)商，B是中介，C是購(gòu)房戶，B要求中介費(fèi)為最低房屋銷(xiāo)售基價(jià)的1.5%，超過(guò)基價(jià)部分，A拿55%，B拿45%，銷(xiāo)售基價(jià)3000元

35、每平米。 C掏了3500元：銷(xiāo)售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3500，B確認(rèn)收入30001.5%+50045%=270元，B的銷(xiāo)售費(fèi)用（中介費(fèi)）也是270.假如銷(xiāo)售合同中沒(méi)有A的身影，A的收入=3000+50055%=3275元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用也是270，B的收入=270， C掏了2800，銷(xiāo)售合同中有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷(xiāo)售費(fèi)用30001.5%=45元，B賣(mài)虧了200-45=155元，如果沒(méi)有A的身影，A確認(rèn)收入3000，銷(xiāo)售費(fèi)用45，B虧了155。 例：房地產(chǎn)租金收入，既可按合同約定日期確認(rèn)收入，也可按權(quán)責(zé)發(fā)生制來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的，據(jù)說(shuō)上市

36、公司只有18家這樣搞，可見(jiàn)這種情況在中國(guó)還是很少出現(xiàn)的，如果按公允模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，折舊或攤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)可以調(diào)減，稅法必須兼顧公平，不能只調(diào)增不調(diào)減。 例：房地產(chǎn)買(mǎi)地后收到的政府補(bǔ)貼怎么辦？我們知道土地使用權(quán)出讓不是市場(chǎng)上買(mǎi)菜，可以打個(gè)折扣，明碼標(biāo)價(jià)，售后不容退貨，因此如果政府賣(mài)了地后又返還，根本不可能開(kāi)出“返還出讓金”這種票據(jù)來(lái)，只能是以其他名義給的補(bǔ)貼，因此這種補(bǔ)貼只能算政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，不能作為銷(xiāo)售折扣或折讓沖土地成本，但是不少地方出臺(tái)政策，為了確保土地增值稅收入，作出了可以沖減土地成本的決定，真正是也是是，非也是是，反正稅務(wù)局就是個(gè)是。 例：視同銷(xiāo)售的問(wèn)題，外購(gòu)的用

37、于視同銷(xiāo)售用途，要看這個(gè)外購(gòu)的有沒(méi)有改變物質(zhì)形態(tài)，如果買(mǎi)個(gè)手機(jī)贈(zèng)送給別人，按購(gòu)進(jìn)價(jià)確認(rèn)視同銷(xiāo)售的收入，但如果把這個(gè)手機(jī)改裝一下（假設(shè)的，其實(shí)房地產(chǎn)商也沒(méi)這本事），就要按公允價(jià)值確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入了。 例：代扣稅費(fèi)的手續(xù)費(fèi)收入處理，現(xiàn)在不少地方均將其作為征稅收入，其實(shí)有待商榷，有這么個(gè)案例，某老板因?yàn)樨暙I(xiàn)突出，政府獎(jiǎng)了他100萬(wàn)，老板很公義，把這筆錢(qián)交到公司帳上，結(jié)果公司按捐贈(zèng)交了25%的稅，這個(gè)老板又因?yàn)閭€(gè)稅未交補(bǔ)了20萬(wàn)的稅，總共從政府那拿了100萬(wàn)，結(jié)果稅交了45萬(wàn)，加上罰款，沒(méi)撈幾個(gè)錢(qián)。 如果這個(gè)老板不把這個(gè)錢(qián)入在帳上，稅務(wù)局也不會(huì)發(fā)現(xiàn)，這100萬(wàn)就算是個(gè)人的合法收入了。

38、 例：商住樓應(yīng)當(dāng)分為兩個(gè)成本對(duì)象來(lái)處理，因?yàn)榘凑粘杀緦?duì)象確定原則中的功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則，商鋪和住宅都有很大差異，但實(shí)踐中同為一棟樓，這個(gè)成本如何區(qū)分是個(gè)大問(wèn)題，福建省按照建筑面積來(lái)平攤，廣東省設(shè)計(jì)了個(gè)指數(shù)，我覺(jué)得廣東省的方法比較科學(xué)，另外土地增值稅要分別確認(rèn)收入額和扣除額，以爭(zhēng)取住宅部分未超20%免稅待遇。 例：一塊宗地上分兩期開(kāi)發(fā)，可售面積15萬(wàn)，已售12萬(wàn)，自用1萬(wàn)，未售2萬(wàn)，二期可售10萬(wàn)，有個(gè)共用的幼兒園成本50萬(wàn)， 這個(gè)配套設(shè)施幼兒園應(yīng)當(dāng)由一期負(fù)擔(dān)的50(15+10)15=30, 例：在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本

39、，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本，對(duì)于房地產(chǎn)商而言是吃虧的， 假如07年有100萬(wàn)成本沒(méi)有取得，如果取得的話可以抵33萬(wàn)所得稅，現(xiàn)在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25萬(wàn)，不僅不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，企業(yè)還吃個(gè)悶虧。 例：職工免費(fèi)午餐問(wèn)題，財(cái)企（2009）242號(hào)規(guī)定：企業(yè)給職工發(fā)放的未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理，而國(guó)稅函（2009）3號(hào)福利費(fèi)中的職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼是給食堂的，所以企業(yè)這種補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)并入工資，不要放在福利費(fèi)里面，因?yàn)楣べY合理就可扣除，而福利費(fèi)有14%限額。當(dāng)然有的地方稅務(wù)局要求將其放入職工福利費(fèi)，那就現(xiàn)官不如現(xiàn)管，聽(tīng)稅務(wù)局的。 例：補(bǔ)充養(yǎng)

40、老保險(xiǎn)和補(bǔ)充年金保險(xiǎn)的問(wèn)題。 一、兩險(xiǎn)的重要前提是符合相關(guān)政府出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章，如果沒(méi)有這個(gè)前提，哪怕冠以兩險(xiǎn)之名，也不能享受兩險(xiǎn)的稅收待遇，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕27號(hào)）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過(guò)職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過(guò)的部分，不予扣除?？梢?jiàn)前提是“國(guó)家有關(guān)政策”，目前補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（年金）的國(guó)家政策是2004年5月1日開(kāi)始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補(bǔ)充

41、醫(yī)療保險(xiǎn)則由各地省市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。無(wú)論是哪項(xiàng)政策，都強(qiáng)調(diào)了兩險(xiǎn)需分別以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)為基礎(chǔ)，即只有在繳納了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)后才可以參保兩險(xiǎn)，比如《企業(yè)年金試行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱(chēng)企業(yè)年金，是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。某市《補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)管理辦法》第2條規(guī)定：本辦法適用于本市基本醫(yī)療保險(xiǎn)統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)已參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)或住院和特殊門(mén)診醫(yī)療保險(xiǎn)（以下統(tǒng)稱(chēng)基本醫(yī)療保險(xiǎn)）的單位及人員。 值得關(guān)注的是盡管27號(hào)文對(duì)于“國(guó)家有關(guān)政策”概念模糊，但是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔20

42、09〕694號(hào)）第6條則規(guī)定：本通知所稱(chēng)企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工按照《企業(yè)年金試行辦法》的規(guī)定，在依法參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自愿建立的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)。印證了上述觀點(diǎn)。因此企業(yè)如未參保社會(huì)保險(xiǎn)，卻投保了相應(yīng)商業(yè)機(jī)構(gòu)的兩險(xiǎn)，這樣的兩險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第36條規(guī)定：除企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。 二、兩險(xiǎn)是普及性的福利而非個(gè)別人的盛宴，新企業(yè)所得稅法充分體現(xiàn)了尊重勞動(dòng)付出、保障員工權(quán)益的精神，比如廢除計(jì)稅工資辦法、應(yīng)付福利費(fèi)實(shí)際發(fā)生允許扣除等，因此2

43、7號(hào)文特別強(qiáng)調(diào)了“全體員工”，即參保兩險(xiǎn)的必須是全體員工，而非只為公司中高層投保，只為一部分人投保的兩險(xiǎn)不得根據(jù)27號(hào)文限額扣除，而應(yīng)視作商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除，作納稅調(diào)增處理。另外根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第35條規(guī)定：企業(yè)為投資者或者職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。結(jié)合27號(hào)文分析，如果僅為投資者投保兩險(xiǎn)，盡管符合實(shí)施條例35號(hào)文要求，（35號(hào)文用了“或者”）但卻與27號(hào)文“全體員工”相悖，因此投保的兩險(xiǎn)至少要包括全體職工。投資者如果在企業(yè)任職或者受雇，應(yīng)當(dāng)視為職工處理。 三、兩險(xiǎn)扣除并非真正意義上的所得扣除，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

44、第9號(hào)-職工薪酬》將兩險(xiǎn)納入了職工薪酬的范疇，在確認(rèn)和計(jì)量上要求在職工為企業(yè)提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，將應(yīng)確認(rèn)的職工薪酬計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)為應(yīng)付職工薪酬。 例：2008年某企業(yè)支付補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)6萬(wàn)元，工資薪金總額100萬(wàn)元，其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬(wàn)元，管理人員3萬(wàn)元。（為說(shuō)明問(wèn)題，例題簡(jiǎn)化處理） 計(jì)提并繳納補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄： 借：生產(chǎn)成本30000 借：管理費(fèi)用30000 貸：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 借：應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000 貸：銀行存款60000

45、根據(jù)27號(hào)文規(guī)定，企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元（60000-100萬(wàn)5%）。其實(shí)企業(yè)真正進(jìn)入當(dāng)期損益的只有30000元，如果按照進(jìn)入損益的30000元調(diào)整，只需調(diào)整5000元（30000-50萬(wàn)5%）。類(lèi)似于對(duì)固定資產(chǎn)折舊的處理。 四、兩險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理不同，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人所得稅處理適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕694號(hào)），而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕318號(hào)）的規(guī)定處理，即對(duì)企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金，應(yīng)在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)（即該保險(xiǎn)落到

46、被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)帳戶）并入員工當(dāng)期的工資收入，按“工資薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。另外由于兩險(xiǎn)均不屬于免稅保險(xiǎn)險(xiǎn)種，個(gè)人工薪所得不得扣除個(gè)人繳付的兩險(xiǎn)支出。 例：雇主責(zé)任險(xiǎn)能否稅前扣除？ 這種險(xiǎn)主要是為公司投保的，而不是為員工投保的，員工出事了由保險(xiǎn)公司賠付給公司，因此這種險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)理解為可以扣除。具體參見(jiàn)楊文國(guó)大俠的解釋。 例：預(yù)售收入在稅法上就是銷(xiāo)售收入，因此可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)，但扣一不扣二，結(jié)轉(zhuǎn)為收入時(shí)不能再重復(fù)扣除。 例：房地產(chǎn)綠化這一塊很難核實(shí)，一棵樹(shù)動(dòng)輒上百萬(wàn)？如果是從農(nóng)民處購(gòu)買(mǎi)，一方面農(nóng)民代開(kāi)發(fā)票免稅，實(shí)際上很少代開(kāi)的，另

47、一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)商不存在增值稅抵扣問(wèn)題也不可能有農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)憑證，但一般為了憑證的合法性，房地產(chǎn)商都從農(nóng)產(chǎn)品小規(guī)模納稅人處購(gòu)綠化產(chǎn)品，這一塊核實(shí)很困難。 例：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)可以扣除以前年度符合規(guī)定的虧損，可見(jiàn)國(guó)稅函（2008）635號(hào)，將利潤(rùn)總額改成“實(shí)際利潤(rùn)額”，而且也符合常理，如果不允許扣除，匯算清繳時(shí)還要退稅，沒(méi)有必要搞這一套，損害納稅人權(quán)益。 例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元?？偨ㄔ烀娣e75000㎡，建造成本7000萬(wàn)元。平均售價(jià)3000元/㎡。另外，在本項(xiàng)目中，需要按

48、照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。 　　1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬(wàn)元） 　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　5000 　　貸：貨幣資金　　5000。 　　2.第一期回遷房40套建造支出（700075000）40150=560（萬(wàn)元） 　　借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)　　560 　　貸：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)　　560。 　　4.土地成本合計(jì)5000＋560＝5560（萬(wàn)元） 　　5.單位可售建筑面積土地成本5560（75000－40150）=805.80 6.單位可售建筑面積建筑成本（7000－56

49、0）（75000－40150）=933.33（元/㎡） 商品房的計(jì)稅成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償兩種方式，作價(jià)補(bǔ)償比較簡(jiǎn)單，產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計(jì)稅成本確定的難點(diǎn)。 　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)

50、產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋? 　　（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。 　?。ǘ┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。 　?。ㄈ┌撮_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 　　回遷房視同銷(xiāo)售處理，銷(xiāo)售收入為401503000=1800（萬(wàn)元）。另外，對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)（土地）的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處

51、理： 　　1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 　　2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 　　本

52、案例中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷(xiāo)售收入1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。 　　該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬(wàn)元）。 單位可售建筑面積土地成本為680075000=906.67（元/㎡） 單位可售建筑面積建筑成本為700075000=933（元/㎡）。 　　以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，主要是土地成本視同銷(xiāo)售的結(jié)果。 例：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

53、例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過(guò)合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以

54、前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷(xiāo)售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提并稅前扣除。 除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外

55、，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率已預(yù)繳的，2008年度匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤(rùn)之間的差額。 從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。 外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年

56、以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 例：捐贈(zèng)支出的問(wèn)題，因?yàn)樾路ㄒ髮?duì)捐贈(zèng)票據(jù)必須按照公允價(jià)值確認(rèn)，因此筆者認(rèn)為捐贈(zèng)這種視同銷(xiāo)售直接采取作銷(xiāo)售并結(jié)轉(zhuǎn)成本方式來(lái)處理。 2009年某企業(yè)通過(guò)某慈善機(jī)構(gòu)(列名)向?yàn)?zāi)區(qū)捐贈(zèng)一批成本80萬(wàn)的毛毯,同期同類(lèi)售價(jià)100萬(wàn), 企業(yè)作會(huì)計(jì)處理:借:營(yíng)業(yè)外支出97 貸:庫(kù)存商品80 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅額17 所得稅處理應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售,調(diào)增收入100,調(diào)增

57、成本80,調(diào)增所得額20,同時(shí)營(yíng)業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)調(diào)增20,最終無(wú)調(diào)增所得額. 財(cái)稅(2009)124號(hào)規(guī)定出來(lái)了!!!!!公益性群眾團(tuán)體接受捐贈(zèng)的非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)以其公允價(jià)值計(jì)算,捐贈(zèng)方在向公益性群眾團(tuán)體捐贈(zèng)時(shí),應(yīng)當(dāng)提供注明捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值的證明,如果不能提供證明上述證明,公益性群眾團(tuán)體不得向其開(kāi)具公益性捐贈(zèng)票據(jù)或非稅收入一般繳款書(shū)收據(jù)聯(lián).新設(shè)立的基金會(huì)在申請(qǐng)獲得捐贈(zèng)稅前扣除資格后，原始基金的捐贈(zèng)人可憑捐贈(zèng)票據(jù)依法享受稅前扣除。 公允價(jià)值我們知道其實(shí)就是市場(chǎng)價(jià)格,既然124號(hào)文出來(lái)了,原始票據(jù)要求按公允價(jià)來(lái),那么直接做收入就省得調(diào)增調(diào)減. 借:營(yíng)

58、業(yè)外支出117 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100 貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅額17 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本80 貸:庫(kù)存商品80 按公允價(jià)確認(rèn)捐贈(zèng)額其實(shí)對(duì)企業(yè)沒(méi)啥好處,無(wú)非多個(gè)虛名,捐了市價(jià)多少多少物品,但卻使捐贈(zèng)額離12%越來(lái)越近了! 例: 累計(jì)的具體做法： 【2007年沒(méi)有任何收入，招待費(fèi)支出20萬(wàn)元：○1帳載欄＝20萬(wàn)元，○2稅收欄＝0，調(diào)增20萬(wàn)元】 【2008年預(yù)售收入9000萬(wàn)元，招待費(fèi)支出50萬(wàn)元： ○1帳載欄＝50萬(wàn)元，○2稅收欄

59、＝（20+50）60%﹤9000萬(wàn)元0.5%＝42萬(wàn)元，調(diào)增8萬(wàn)元】 【2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入9000萬(wàn)元，預(yù)售收入2000萬(wàn)元，招待費(fèi)支出15萬(wàn)元：○1帳載欄＝15萬(wàn)元，○2稅收欄＝15萬(wàn)元60%﹤（9000萬(wàn)元-9000萬(wàn)元+2000萬(wàn)元）0.5%=9萬(wàn)元，調(diào)增6萬(wàn)元】 綜合：招待費(fèi)限額＝（20+50+15）60%﹤110000萬(wàn)元0.5%＝51萬(wàn)元 應(yīng)調(diào)增總額＝85萬(wàn)元-51萬(wàn)元＝34萬(wàn)元 歷年調(diào)增額＝20+8+6＝34萬(wàn)元 例：一個(gè)成本對(duì)象部分損毀，作為成本不必調(diào)整，但要報(bào)批，如果整個(gè)成本對(duì)象全磚了，比如上海的樓脆脆，廣西的樓歪歪，則可以全部報(bào)批后作為資產(chǎn)損失扣除。 例：企業(yè)開(kāi)

60、發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用，其實(shí)是一句廢話。 08年12月31號(hào)一項(xiàng)在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)240萬(wàn)， 借固定資產(chǎn)240貸在建工程240， 提了6個(gè)月折舊，借管理費(fèi)用（按24年折舊期來(lái)）5萬(wàn)，貸累計(jì)折舊5萬(wàn)，賣(mài)了300萬(wàn)，借固定資產(chǎn)清理235借累計(jì)折舊5貸固定資產(chǎn)240， 借銀行存款300貸固定資產(chǎn)清理300， 借固定產(chǎn)清理65貸營(yíng)業(yè)外收入65， 會(huì)計(jì)利潤(rùn)=65-5=60萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入300-計(jì)稅成本240=60萬(wàn)，一模一樣。如果跨年度也不過(guò)是前調(diào)增后調(diào)減的問(wèn)題，意義不大，屬于暫時(shí)性差異，而非永久性差異。 例：籌辦期是

61、不是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，與不與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)？ 國(guó)稅函（2010）79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》規(guī)定：企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開(kāi)始計(jì)算損益的年度，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國(guó)稅函2009（98）號(hào)第九條規(guī)定執(zhí)行。 可見(jiàn)籌辦期與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，既然無(wú)關(guān)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)（其實(shí)籌辦期也沒(méi)有業(yè)務(wù)，哪有什么招待費(fèi)，即使用吃吃喝喝送送的，也是籌辦經(jīng)費(fèi)）不需要調(diào)整。 那么不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，就應(yīng)當(dāng)理解為以前年度虧損，以前年度虧損有個(gè)五年期限，如果籌辦期超過(guò)五年，超過(guò)五年的籌辦費(fèi)應(yīng)當(dāng)理解為不允許稅前扣除。還有籌辦期的固定資產(chǎn)和利息資本化

62、部分，會(huì)計(jì)上可以提取折舊，折舊部分理解為籌辦經(jīng)費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在五年內(nèi)可以扣除，從寬從寬。 例：31號(hào)文的適用問(wèn)題。 適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，而不是適用于房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說(shuō)哪怕不是房地產(chǎn)企業(yè)，只要從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也需要按31號(hào)文來(lái)執(zhí)行。 例：預(yù)租問(wèn)題，31號(hào)文規(guī)定：與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時(shí)，才可以按租金確認(rèn)收入，但是營(yíng)業(yè)稅呢？營(yíng)業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天，這個(gè)預(yù)收款前提是有合同，那么1月1號(hào)簽合同，當(dāng)天收到租金10萬(wàn)，當(dāng)天就產(chǎn)生了營(yíng)

63、業(yè)稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅到2月1號(hào)交付時(shí)才產(chǎn)生納稅義務(wù)。應(yīng)當(dāng)這么理解。 例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢(qián)，以公司名義在美國(guó)租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個(gè)租金需要扣交預(yù)提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉(cāng)儲(chǔ)，在芝加哥也租了一套，則因?yàn)閭}(cāng)儲(chǔ)租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生在美國(guó)，不需要代扣預(yù)提所得稅。 例：捐款時(shí)注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過(guò)紅十字會(huì)總會(huì)、中華慈善總會(huì)捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤(rùn)總額的12%來(lái)扣

64、。 例：為職工買(mǎi)團(tuán)體保險(xiǎn)也得交個(gè)稅，雖然說(shuō)是團(tuán)體險(xiǎn)，但這個(gè)經(jīng)濟(jì)利益還是給團(tuán)體中的個(gè)人的，所以這個(gè)險(xiǎn)要平均分給每個(gè)個(gè)人作為工資薪金所得，同時(shí)企業(yè)所得稅前也不得扣除。 例：生活補(bǔ)助費(fèi)的問(wèn)題。 例：旅游的問(wèn)題。根據(jù)2008年2月18日國(guó)務(wù)院令第519號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券”修改為“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，將其他形式的經(jīng)濟(jì)利益納入了個(gè)人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費(fèi)旅游恰恰屬于“其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，因此應(yīng)當(dāng)和員工當(dāng)月其他工資薪金所得合并代扣代繳個(gè)人所

65、得稅。 而在此國(guó)務(wù)院令519號(hào)生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》中：對(duì)商品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。 因此，2008年3月1日之前只有符合財(cái)稅（2004）11號(hào)的人員才能代扣代繳個(gè)人所得稅，而2008年3月1日之后，無(wú)論是否系

66、財(cái)稅（2004）11號(hào)所述情況，均應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。 但筆者在現(xiàn)實(shí)工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務(wù)局對(duì)2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)上述的政策點(diǎn)，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。 例：贈(zèng)送禮品的問(wèn)題。贈(zèng)送禮品不一定一概代扣個(gè)人所得稅，現(xiàn)在稅務(wù)評(píng)估或檢查中，稅務(wù)部門(mén)往往只要看到相關(guān)發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅，其實(shí)這是對(duì)相關(guān)稅收政策的誤解。 根據(jù)國(guó)稅函[2000]57號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：部分單位和部門(mén)在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門(mén)的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券的，對(duì)個(gè)人所得的該項(xiàng)所得應(yīng)按照“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。 我們注意到這里的有關(guān)人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門(mén)的有關(guān)人員”，應(yīng)當(dāng)這樣理解，首先扣繳義務(wù)人與其它單位和部門(mén)有業(yè)務(wù)往來(lái)、業(yè)務(wù)合作等事項(xiàng)，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)