《第二章 房地產(chǎn)抵押貸款》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《第二章 房地產(chǎn)抵押貸款（98頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 期限月利率每月歸還本金累計(jì)歸還本金每月歸還利息累計(jì)歸還利息每月還款額累計(jì)歸還本息10.42%166716678408402507250720.42%1667333483316732500500730.42%1667500182624992493750040.42%1667666881933182486998650.42%16678335812413024791246560.42%166710002805493524721493770.42%166711669798573324651740280.42%166713336791652424581986090.42%166715003784730

2、8245122311100.42%1667166707778085244424755 1110.42%1667185037705049617372355331120.42%1667186704635055917302372631130.42%1667188371565061517232389861140.42%1667190038495066417162407021150.42%1667191705425070617092424111160.42%1667193372355074117022441131170.42%1667195039285076816952458071180.42%1667

3、196706215078916882474951190.42%1667198373145080316812491761200.42%16272000007508101634250810期限月利率每月歸還本金累計(jì)歸還本金每月歸還利息累計(jì)歸還利息每月還款額累計(jì)歸還本息10.42%128512858408402125212520.42%1290257583516752125425030.42%1296387182925042125637540.42%1301517282433282125850050.42%13076479818414621251062560.42%13127791813495921

4、251275070.42%13189109807576621251487580.42%132310432802656821251700090.42%1329117617967364212519125100.42%1334130967918154212521250 1110.42%2038181237875463821252358751120.42%2046183283795471721252380001130.42%2055185338705478721252401251140.42%2063187402625484821252422501150.42%20721894745354901212

5、52443751160.42%2081191554445494621252465001170.42%2090193644355498121252486251180.42%2098195742275500821252507501190.42%2107197849185502621252528751200.42%215120000095503521602550352012年6月8日，依據(jù)中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知（銀發(fā)2012142號），中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于住關(guān)于住房公積金存貸款利率調(diào)整的通知房公積金存

6、貸款利率調(diào)整的通知（建金201288號） 住房公積金存貸款利率調(diào)整表住房公積金存貸款利率調(diào)整表 單位：年利率% (20120608)項(xiàng) 目調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、個(gè)人住房公積金存款 當(dāng)年繳存0.500.40上年結(jié)轉(zhuǎn)3.102.85二、個(gè)人住房公積金貸款 五年以下（含五年）4.454.20五年以上4.904.70三、試點(diǎn)項(xiàng)目貸款按五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%同前表表1 個(gè)人住房貸款年余額及增加額個(gè)人住房貸款年余額及增加額 單位：億元2003年2004年2005年2006年2007年2008年房貸金額117801600018400199002700033000比上年同期增加352840

7、732444143971473575資料來源:2003一2008年度中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2我國住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問題 住房抵押貸款保險(xiǎn)對于化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、解決個(gè)人住房問題、刺激個(gè)人住房消費(fèi)起到保駕護(hù)航的作用。但由于住房抵押貸款保險(xiǎn)在我國起步較晚，經(jīng)驗(yàn)較少，存在諸多問題。目前我國住房抵押貸款保險(xiǎn)主要存在著以下幾個(gè)問題：（1）政府在住房抵押貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保體制中缺位 為抵押房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)是世界各國銀行開展住房金融業(yè)務(wù)普遍采用的方式。由于抵押貸款制度的高風(fēng)險(xiǎn)性和房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)具有較高的社會效益，住房抵押貸款保險(xiǎn)在許多國家尤其是其發(fā)展的初級階段都被定義為政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，由專

8、門的政府機(jī)構(gòu)主辦或得到政府的大力支持。如前所述，美國和加拿大都有政府建立的專門的貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 而我國抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)市場發(fā)展滯后，政府在住房抵押貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保體制中缺位，政策性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)尚未建立。我國現(xiàn)在的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要是商業(yè)性的保險(xiǎn)公司，轉(zhuǎn)軌時(shí)期個(gè)人收入的不穩(wěn)定性急劇增大，社會風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都在增加，道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇等因素，使普通純商業(yè)性保險(xiǎn)公司不愿意承受房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 目前銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)，遇到的首要問題是借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，從而導(dǎo)致銀行在發(fā)放住房貸款時(shí)，只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)

9、避信貸風(fēng)險(xiǎn)，這嚴(yán)重阻礙了住房信貸市場的成熟與發(fā)展壯大。（2）保證保險(xiǎn)與信用保險(xiǎn)混淆 在西方成熟的房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場上，當(dāng)貸款銀行以購房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人，與保險(xiǎn)人簽定由于購房者不能如期付款而造成損失時(shí)，由保險(xiǎn)人賠付該損失的保險(xiǎn)合同，這種保險(xiǎn)合同就是房地產(chǎn)信用保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)費(fèi)由銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于自己收入流中斷而不能如期還款時(shí)，由保險(xiǎn)人代為付款的保險(xiǎn)合同則是房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)費(fèi)由購房者繳納，因?yàn)槭芤嬲呤琴彿空邆€(gè)人。 而目前我國各家公司試辦的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)則是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重

10、扭曲，不符合保險(xiǎn)制度中權(quán)利與義務(wù)對等的基本原則。國內(nèi)開辦的所謂“住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)”通常的做法是：銀行同意辦理購房貸款手續(xù)的前提是要求借款人把自己所購房產(chǎn)抵押給銀行，同時(shí)，為了防止購房者不能還款時(shí)銀行拍賣抵押房產(chǎn)所得不能彌補(bǔ)貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，再要求購買商品房的借款人與保險(xiǎn)公司簽定一份由購房者繳費(fèi)、由銀行受益的“保證保險(xiǎn)”合同。 在借款人因死亡、失蹤、傷殘、患重大疾病或經(jīng)濟(jì)收入減少而在一定期限內(nèi)無法履行還款義務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償銀行的損失。銀行或者將抵押房產(chǎn)的追償權(quán)和處置權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)人，或者自己處置抵押房產(chǎn)，處置所得不足以彌補(bǔ)貸款本息時(shí)再由保險(xiǎn)公司補(bǔ)足差額或在事先約定的保險(xiǎn)金額內(nèi)給予賠付。

11、顯然，這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)并不是真正意義上的保證保險(xiǎn)也不是真正意義上的信用保險(xiǎn)，銀行不交納保險(xiǎn)費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購房者雖然繳納了保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)，自己卻不能得到應(yīng)有的保險(xiǎn)，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。 （3）住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種匱乏，保障范圍不夠大國外一些成熟的金融市場上，對住房抵押貸款主要有以下三類保險(xiǎn)的保障：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)；防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)；防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國際慣例，第一類保險(xiǎn)是購房者獲得抵押貸款時(shí)必須購買的，后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益?，F(xiàn)在我國市場上普遍采用的

12、抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)基本上仍局限在個(gè)人住房貸款管理辦法中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，即上述三類中的第一類，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)的開展處于起步摸索階段，只有少數(shù)幾個(gè)區(qū)域性的保險(xiǎn)公司擁有。 （4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中對風(fēng)險(xiǎn)的劃分不合理在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，銀行則試圖把成本轉(zhuǎn)嫁給借款人、把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司的條件下獲得房地產(chǎn)抵押和信用保險(xiǎn)的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這是不符合市場經(jīng)濟(jì)邏輯也是不負(fù)責(zé)任的思路。保險(xiǎn)公司收取了一份保費(fèi)卻承擔(dān)了包括購房者的道德風(fēng)險(xiǎn)、行為風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)屬于銀行繳費(fèi)的信用保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任）以及引致購房者收入流減少或中斷（應(yīng)屬于購房者繳費(fèi)的保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任）的一切風(fēng)險(xiǎn)，這在中國目前信用經(jīng)濟(jì)尚待逐步建立的今天，風(fēng)險(xiǎn)之大，保險(xiǎn)公司是難以承受的。 n接受配貸的儲戶須再與住房儲蓄銀行簽署一份貸款合同，并按銀行要求提供相應(yīng)的貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)。