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1、物業(yè)設施設備管理物業(yè)設施設備管理第一部分物業(yè)設施設備管理基礎第一部分物業(yè)設施設備管理基礎第1章物業(yè)設施設備管理1.1 物業(yè)設施設備管理概述物業(yè)設施設備管理概述1、物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及設施、設備，以及相關的場地。 2、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。1.2 物業(yè)設施設備管理的四要點物業(yè)設施設備管理的四要點1、基礎管理。 1、基礎管理。（摸清家底，收集資料，建立臺賬，完好率評價） 2、使用與維護。 2、日常運行。（確保設施設備滿足使

2、用要求和安全要求） 3、修理。 3、維護與修理。（日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)） 4、完好率自我評價。4、能源管理。（隨時掌控能源使用情況，設施設備經(jīng)濟運行）第第1 1章物業(yè)設施設備管理章物業(yè)設施設備管理1.3 設施設備管理設施設備管理 物業(yè)設施設備管理。是物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及各種設施、設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高房屋、設施、設備的完好率，延長房屋、設施、設備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設施、設備使用的需求，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。1.4 設施設備管理的管理特點

3、設施設備管理的管理特點1、目前，我國物業(yè)設備管理缺乏完善的專業(yè)管理法規(guī)制度。物業(yè)上層管理者較少有像工業(yè)企業(yè)的管理者那樣了解和熟悉設備的基本原理、性能和專業(yè)管理知識。 2、物業(yè)管理項目分散，公司與項目部（點）距離遙遠，無法實施集中管理。且國人思維活躍，做事隨意性很大。物業(yè)項目的設施設備管理全靠項目負責人進行管理，公司技術專業(yè)管理部門無法隨時到現(xiàn)場檢查、支持、監(jiān)督，公司的各種管理制度要求無法得到有效實現(xiàn)。第第1 1章物業(yè)設施設備管理章物業(yè)設施設備管理 1.4 設施設備管理的管理特點設施設備管理的管理特點 3、物業(yè)管理的技術管理與操作人員來源各行各業(yè)，大部分來源于農村剩余勞動力，基本沒有進行過系統(tǒng)的

4、技術培訓，且流動性極大，因此，整體技術素質不高，特別是不能實現(xiàn)規(guī)范操作，安全隱患較大。 4、物業(yè)配套設備愈來愈先進，技術含量愈來愈高，對管理者的技術要求愈來愈苛刻，一旦出現(xiàn)違規(guī)作業(yè)，就會造成極大的損失，影響用戶使用，還會給行業(yè)帶來極壞的影響。 5、隨著行業(yè)的快速發(fā)展，管理的社會物業(yè)資產價值愈來愈大，物業(yè)的產權人對物業(yè)管理的要求愈來愈高，社會公共管理職責愈來愈重，這就為物業(yè)管理行業(yè)給與了更大的社會責任。第第1 1章物業(yè)設施設備管理章物業(yè)設施設備管理 1.5 設施設備管理的意義設施設備管理的意義 1、為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 2、是延長物業(yè)使用年限、降低設備壽命周期費用、

5、提高物業(yè)價值和使用價值，使物業(yè)保值增值的有效手段。（設備的壽命周期是指設備的“計劃設計制造調試安裝試運行使用維修改造報廢”全過程。設備壽命周期費用就是在設備壽命周期中，對設備投入的全部價值量，這是一項綜合性的貨幣形態(tài)價值預測指標，也是設備經(jīng)營管理的基礎資料之一。設備壽命周期費用主要包括設備購置費和維修費。） 3、是城市經(jīng)濟和社會管理及文明建設和發(fā)展的需求。 4、能提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時也促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。第1章物業(yè)設施設備管理 1.6 設施設備管理的目標設施設備管理的目標 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是

6、物業(yè)設施設備管理的根本目標。 1、保持設施、設備完好，滿足使用功能； 2、確保物業(yè)及使用人的安全； 3、促進物業(yè)保值增值。第第1 1章物業(yè)設施設備管理章物業(yè)設施設備管理1.7 項目經(jīng)理應具備的設施設備管理的最基本的條件項目經(jīng)理應具備的設施設備管理的最基本的條件1、知道所管項目有些什么主要的設施設備，數(shù)量、品牌、產地、主要參數(shù)等。 2、日常設施設備管理的主要內容與環(huán)節(jié)。 3、學會一些維修、保養(yǎng)成本控制的手段。 4、掌握一些節(jié)能的方法。 5、有做設施設備管理內行的愿望。舉例：進入一個物業(yè)區(qū)域，通過眼睛你能撲捉到什么信息？戶數(shù)、一梯幾戶、電梯品牌臺數(shù)、供水方式、供電方式、周界、消防煙感、探頭數(shù)量、維

7、修資金使用、寫字樓客戶人數(shù)、空調裝機容量、裝飾情況、公共廁所情況、看開關知BA、衛(wèi)星、對講系統(tǒng)、手機和網(wǎng)絡覆蓋、自動門、車庫、綠化情況、現(xiàn)場設施設備管理、看公告欄了解物業(yè)與業(yè)主溝通、崗位設置及人員成本與管理費的匹配度、管理費定價。第1章物業(yè)設施設備管理 1.8 設施設備的分類設施設備的分類1、強電系統(tǒng)。 2、電梯升降系統(tǒng)。 3、空調系統(tǒng)。 4、給排水系統(tǒng)。 5、消防系統(tǒng)。 6、弱電系統(tǒng)。 7、房屋與設施。物業(yè)設施設備管理物業(yè)設施設備管理 （第二部分（第二部分 強電系統(tǒng)強電系統(tǒng) ）第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.1高壓供配電系統(tǒng)高壓供配電系統(tǒng) 1、對于

8、物業(yè)管理公司來講，高壓供配電系統(tǒng)是指從高壓進線的產權分界點到變壓器之間的線路和設備。 2、同時使用多臺變壓器供電的民用建筑物，通常都采用10kV、35kV供電。 3、建筑群內用來改變電壓的場所被稱為變電室，用來接收和分配電能而不改變電壓的場所稱為配電室。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.2電力系統(tǒng)（兩種描述）電力系統(tǒng)（兩種描述） 1、由發(fā)電廠、電力網(wǎng)和電力用戶組成的統(tǒng)一整體稱為電力系統(tǒng)。 2、把由發(fā)電、輸電、變電、配電、用電設備及相應的輔助系統(tǒng)組成的電能生產、輸送、分配、使用的統(tǒng)一整體稱為電力系統(tǒng)。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供

9、配電系統(tǒng)概述第第3章章 高壓供配電系統(tǒng)高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.3電力用戶電力用戶 也稱電力負荷。在電力系統(tǒng)中，一切消費電能的用電設備均稱為電力用戶。電力用戶按其用途可分為：動力用電設備、工藝用電設備、電熱用電設備、照明用電設備等，它們分別將電能轉換為機械能、熱能和光能等不同形式，適應生產和生活的需要。 3.4用戶負荷分類 建筑供電的重要性在于用電單位確定的重要程度和居住區(qū)域的檔次、供電中斷是否會引發(fā)人員傷亡和經(jīng)濟財產損失，引起政治影響和公共場所的秩序混亂。為此，國家供電管理部門對所有用戶在項目的設計報裝申請階段時，即按用戶合負荷的重要程度等級予以審核

10、批準，一般分為三級標準對用戶進行供電。第第3章章 高壓供配電系統(tǒng)高壓供配電系統(tǒng)3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述3.1.4用戶負荷分類用戶負荷分類 1、一級供電負荷（用戶） 突然中斷供電將造成重大政治影響、人身傷亡和重大經(jīng)濟損失、連續(xù)生產過程被打亂而造成大量廢品、公共場所秩序出現(xiàn)嚴重混亂的用電單位。如： 1. 中央與國家的辦公機構； 2. 國家級的大會堂、國際候機廳； 3. 醫(yī)院或醫(yī)院手術室、省級以上的大型體育場館、大型商場； 4. 四星級以上賓館酒店、國賓館、甲級寫字樓、高檔別墅區(qū)； 5. 銀行、計算機機房、通訊消防設備設施； 6. 重要交通、通信樞紐； 7. 大型鋼鐵生產企業(yè)、停電

11、將發(fā)生中毒、爆炸、火災的企業(yè)等均屬于一級供電負荷。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負荷分類用戶負荷分類 技術要求：高壓10kV（35kV）必須由兩個不同的電站獨立電源供電，當一路電源出現(xiàn)故障或檢修時，另一路電源應保證能正常供電。平時兩路電源可分列運行，單獨對用戶的不同負荷供電，聯(lián)絡開關處于打開位置，其中一路變壓器的容量能承受全站負荷。 a)電源來自兩個不同發(fā)電廠： b)電源來自兩個區(qū)域變電站 ： c)電源來自一個區(qū)域變電站，一個自備發(fā)電機。 圖3-2：滿足一級負荷要求的電源第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述第3章

12、 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負荷分類用戶負荷分類 2、二級供電負荷（用戶） 指突然中斷供電不會造成人員傷亡和重大經(jīng)濟損失、不造成公共場所秩序出現(xiàn)混亂和嚴重影響生產的用電單位。如：市縣級醫(yī)院、三星級的賓館酒店、乙級寫字樓、高檔住宅區(qū)、大型工礦企業(yè)等均屬于二級供電負荷。 技術要求：兩路高壓10kV供電，一路常用一路備用，或兩路高壓上一級來自于同一變電站的不同高壓開關（即專業(yè)人員俗稱的假雙路），或一路專用高壓供電輔助配備自備發(fā)電機組、UPS電源、蓄電池組。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高

13、壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.4用戶負荷分類用戶負荷分類 3、三級供電負荷 凡不屬于上述一級和二級的供電用戶均屬于三級。 技術要求：10kV單路高壓架空線路進線或電纜直配，無自備發(fā)電機和UPS電源。 特點：供電保障的可靠性低，若出現(xiàn)供電故障或需要進行設備檢修時只能中斷供電第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設備組成供配電設備組成 1、進線隔離柜 2、高壓進線柜 3、壓變柜 4、變壓器柜 5、計量柜 6、電力變壓器 7、聯(lián)絡柜 8、直流屏 9、中央信號屏第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配

14、電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng)第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設備組成供配電設備組成 1、進線隔離柜 作用：是電氣系統(tǒng)中重要的開關電器，其主要功能是：保證高壓電器及裝置在檢修工作時的安全，在高壓進線處起隔離電壓的作用。 2、高壓進線柜 作用：內置高壓斷路器(或稱高壓開關)，是變配電室主要的電力控制設備,具有滅弧特性,當系統(tǒng)正常運行時,它能切斷和接通線路及各種電氣設備的空載和負載電流；當系統(tǒng)發(fā)生故障時,它和繼電保護配合,能迅速切斷故障電流,以防止擴大事故范圍。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設備

15、組成供配電設備組成 3、壓變柜 作用：內置電壓互感器(圖3-13),它是將10kV電壓變換成0.1kV,可向繼電保護和計量儀表供電,也可以通過電壓互感器為操作系統(tǒng)提供工作電源。 作用：當遭受過電壓時,避雷器的非線性伏安特性發(fā)揮作用,避雷器處于導通狀態(tài),釋放過電壓能量,從而防止過電壓對變配電設備的侵害。 4、變壓器柜 作用：同高壓進線柜，主要是切斷和接通變壓器的空載和負載電流及切斷變壓器故障、短路等事故電流作用。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設備組成供配電設備組成 5、計量柜 作用：計量實際電能消耗量。 6、電力變壓器 作用：它在變配電室內起

16、變換電壓的作用。將10kV電壓變換成0.4kV電壓,以適應用戶需要。 7、聯(lián)絡柜 作用：基本作用與高壓進線柜相同,主要是切斷和接通兩路電源之間高壓母線的空載和負載電流及切斷高壓母線之間的故障、短路等事故電流作用。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.1高壓供配電系統(tǒng)概述高壓供配電系統(tǒng)概述 3.1.5供配電設備組成供配電設備組成 8、直流屏 作用：給變配電室內的高壓設備和二次回路提供操作、測量、保護等電源 9、中央信號屏 作用：中央信號屏采用智能微機控制報警裝置?？梢蕴峁?0kV所有開關和0.4kV主開關及母聯(lián)開關的位置指示信號,全部開關柜的事故及預告信號的音響及光字顯示。 第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2

17、供配電系統(tǒng)的接管驗收供配電系統(tǒng)的接管驗收3.2.1接管驗收的范圍接管驗收的范圍（承接查驗）（承接查驗） 物業(yè)基礎資料、竣工圖紙資料和設施設備的技術文件： 1、高壓變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊。 2、高壓部分電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。 3、高壓變配電設備明細表、設備廠家資料及產品合格證。 4、供電主管部門驗收報告。 5、各種高壓設備檢測報告和預防性試驗報告。 6、與供電企業(yè)簽訂的供用電合同、電費繳納協(xié)議、供電方案、投入批準書。 7、高壓配電室的全部設備及工具、備品備件,高壓防護用品等。 8、高壓側法定計量表表底確認。 9、模擬屏及其各種標牌。第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2 供配電

18、系統(tǒng)的接管驗收供配電系統(tǒng)的接管驗收 3.2.2接管驗收的程序接管驗收的程序 1、接管驗收的準備 1.安排技術人員提前進駐現(xiàn)場,收集資料、熟悉圖紙,觀摩設備的安裝調試,確定接管驗 收的技術方案和組織方案,根據(jù)驗收的項目內容配備必要的驗收工具和儀器。 2.召開“接管驗收協(xié)調會”將物業(yè)接管驗收方案通報各方。 3.各方人員配合要求。 4.人員配備。 5.工具準備。 6.熟悉現(xiàn)場。 7.做好接收表格等。第3章 高壓供配電系統(tǒng)3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗收供配電系統(tǒng)的接管驗收3.2.2接管驗收的程序接管驗收的程序 2、接管驗收工作的具體實施 1.開發(fā)商或業(yè)主、總包以及開發(fā)商或業(yè)主聘請的工程監(jiān)理公司會同接管方

19、按照預定方案和標準開始接管驗收工作,在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題接管方逐項記錄并由有關各方簽字確認,每天結束后匯總當日驗收資料,并將需整改的內容交給移交方。 2.無論狀態(tài)是否合格,接管方均接收該區(qū)域/機房的鑰匙,并立即進行封閉管理。移交方人員欲再進入該區(qū)域,需嚴格按照接管方的規(guī)定進行登記并領取施工出入證。 3.全部驗收結束后,接管方匯總最終文件,參與驗收各方代表簽字,驗收完成。對尚未完成的整改工作,應在驗收文件中逐項注明,接管方配合施工單位整改,逐步消項,在約定的時間內完成。第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.2 供配電系統(tǒng)的接管驗收供配電系統(tǒng)的接管驗收 3、登記建檔 1.整理設備原始資料并分類歸檔。 2.根據(jù)

20、設備銘牌、安裝位置建立設備檔案。 3.制定維護保養(yǎng)要求,建立維護保養(yǎng)記錄卡。 4.設備檔案主要內容： 包括：序號、專業(yè)、制表人、設備名稱、型號、出廠編號、安裝位置、設備編號、圖紙名稱、購買日期、價格、使用壽命、計劃維修頻率、圖紙編號、額定電壓、額定電流、額定功率、安裝時間、投入使用時間、廠家資料(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、供應商資料名(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、備注及主要維修記錄第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.3 供配電系統(tǒng)的運行管理供配電系統(tǒng)的運行管理3.3.1運行管理的內容（運行管理的內容（關鍵是設備安全；人員安全關鍵是設備安全；人員安全） 1、運行管理的崗位設置 2、運行管理

21、崗位職責 3、運行管理的規(guī)程 1.變配電室操作規(guī)程 2.倒閘操作規(guī)程 3.供電設備巡視檢查規(guī)程 4.設備安全管理規(guī)定 5.運行安全管理規(guī)程 6.緊急事故處理規(guī)程第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.3 供配電系統(tǒng)的運行管理供配電系統(tǒng)的運行管理3.3.2運行管理要求運行管理要求 1、運行管理工作目標 1.保證高壓電氣設備安全運行。 2.順利完成倒閘操作。 3.無設備故障和任何已知事故隱患。 4.突發(fā)事件得到及時處理。 5.供電技術指標符合國家供電標準。 2、運行管理規(guī)章制度 3、突發(fā)事件的處理預案（外網(wǎng)閃絡停電、外網(wǎng)一路電源事故停電外網(wǎng)閃絡停電、外網(wǎng)一路電源事故停電、 兩路電源同時停電、重大事故跳閘、兩路

22、電源同時停電、重大事故跳閘、 觸電觸電急救急救）第3章 高壓供配電系統(tǒng) 3.4 供配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)供配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)3.4.1維護保養(yǎng)的內容維護保養(yǎng)的內容(所有保養(yǎng)，必須停電并做好安全組織措施和技術措施后所有保養(yǎng)，必須停電并做好安全組織措施和技術措施后進行進行) 1、維護保養(yǎng)的內容 1.維護保養(yǎng)工作計劃 1）高壓開關柜的檢查清掃； 2）高壓開關柜的功能試驗； 3）高壓開關柜接線檢查； 4）高壓繼電保護功能試驗； 5）高壓開關傳動試驗； 6）變壓器檢查清掃； 7）變壓器溫控器功能試驗。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.1 低壓配電系統(tǒng)概述低壓配電系統(tǒng)概述4.1.1低壓配電系統(tǒng)的范圍低壓配電系統(tǒng)的范圍

23、 低壓配電系統(tǒng)的范圍是指：降壓變壓器1kV以下低壓側起至用電設備受電端配電箱入口止；或低壓配電室引入線起至用電設備受電端配電箱入口止。 4.1.2：低壓配電系統(tǒng)的形式 1、放射式 2、樹干式 3、變壓器干線式 4、鏈式第4章 低壓配電系統(tǒng)4.1 低壓配電系統(tǒng)概述低壓配電系統(tǒng)概述4.1.3低壓配電系統(tǒng)的主要設備低壓配電系統(tǒng)的主要設備 低壓配電系統(tǒng)主要由低壓主進柜、饋線柜、聯(lián)絡柜、電容器柜、計量柜、出線柜、發(fā)電機等組成。 4.1.4低壓配電系統(tǒng)的運行特點低壓配電系統(tǒng)的運行特點 物業(yè)配電系統(tǒng)與其他生產型企業(yè)的配電系統(tǒng)運行環(huán)境不同，對設備的運行維護管理的要求也不同。因設備故障導致大面積停電的事故時有發(fā)

24、生，因此必須依據(jù)物業(yè)配電系統(tǒng)的具體情況制定科學的運行管理和嚴密的系統(tǒng)保養(yǎng)制度，確保配電系統(tǒng)的正常工作。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.2 低壓配電系統(tǒng)的接管驗收低壓配電系統(tǒng)的接管驗收4.2.1接管驗收工作依據(jù)接管驗收工作依據(jù) 4.2.1.1國家、部頒、行業(yè)有關工程施工質量驗收規(guī)范 4.2.1.2設施設備生產廠家的安裝要求及產品技術說明書 4.2.1.3竣工圖紙資料 4.2.2接管驗收的范圍接管驗收的范圍 按照合同規(guī)定所要接管驗收的本系統(tǒng)相關設備及系統(tǒng),配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊；電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明；配電設備明細表、設備廠家資料及產品合格證；能源底數(shù)確認；本系統(tǒng)調試或運行維修記錄

25、、設備檢測報告等。 4.2.3接管驗收的程序（參見接管驗收的程序（參見3.2.3內容）內容） 4.2.4登記建檔（參見登記建檔（參見3.2.4內容）內容）第4章 低壓配電系統(tǒng)4.3 低壓配電系統(tǒng)的運行管理低壓配電系統(tǒng)的運行管理4.3.3運行管理要求運行管理要求 4.3.3.3：運行人員電氣設備巡視檢查制度(看、聽、嗅、測) 1、巡視檢查所有刀閘開關母線和低壓柜設備運行是否正常,電流表電壓表指示是否在正常數(shù)值范圍內。 2、檢查電容運行是否正常,溫度應在正常范圍內,有無滲漏油及膨脹現(xiàn)象。 3、檢查低壓主進柜與聯(lián)絡柜開關是否運行正常,各開關有無異響、異味。 4、各負荷柜電源指示燈是否正常,母線漆是否

26、變色,各觸點螺絲是否壓實,有無因過載變色現(xiàn)象。 5、檢查低壓柜、低壓母線、低壓開關、電容器、端子是否有灰塵,是否該清掃消除灰塵,如有必要須辦理停電手續(xù)(不影響正常使用的情況下)進行停電清掃灰塵。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.3 低壓配電系統(tǒng)的運行管理低壓配電系統(tǒng)的運行管理4.3.3運行管理要求運行管理要求 4.3.3.3：運行人員電氣設備巡視檢查制度 6、干式變壓器巡視檢查內容： 1)電流、電壓、溫度情況； 2)接線端子有無過熱現(xiàn)象； 3)絕緣瓷套管是否清潔,有無裂紋如碰傷、放電痕跡； 4)聲音是否正常； 5)外殼接地是否良好。 7、照明巡檢要求： 1)每日按規(guī)定開燈時間前后對全部外圍照明進行巡視檢

27、查,有問題及時處理。 2)每日關燈后,檢查是否已經(jīng)正常關閉。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.4 低壓配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)低壓配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)4.4.2維護保養(yǎng)的內容維護保養(yǎng)的內容 4.4.2.4維護保養(yǎng)的要求 1、每年35月份進行清掃保養(yǎng)。 2、每月進行一次以測溫為主的巡查。 3、新裝設備應貼安裝日期簽,運行半年后一年內進行一次導電接點螺絲緊固,配合每年清掃進行。 4、夏季檢修及測試供熱配電系統(tǒng)。 5、電機的防范措施。 6、檢查出口燈。 7、直流屏檢查。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.4 低壓配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)低壓配電系統(tǒng)的維護保養(yǎng)4.4.2維護保養(yǎng)的內容維護保養(yǎng)的內容 4.4.2.4維護保養(yǎng)的要求 8、

28、所有公區(qū)照明檢查。 9、檢修、測試供冷配電系統(tǒng)。 10、卷簾門防范措施。 11、雨水、污水泵配電系統(tǒng)。 12、樓體燈及廣告燈箱系統(tǒng)。 13、庫房用電情況檢查。 14、每年定期清掃、緊固配電系統(tǒng)電器。 15、檢查測驗避雷系統(tǒng)。 16、每季度對變配電盤測溫度一次。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應急發(fā)電機自備應急發(fā)電機4.5.1應急發(fā)電機組簡介應急發(fā)電機組簡介 (圖圖4-4) 大中型建筑物內設置的應急發(fā)電機絕大部分是使用柴油作燃料的。少數(shù)小型建筑物使用汽油發(fā)電機組。為了便于管理,發(fā)電機的位置一般距離變配電室較近。 發(fā)電機組主要由四個部分組成：柴油機、發(fā)電機、油庫、發(fā)電機饋電柜。 4.5.1.1柴油機

29、、發(fā)電機 柴油機是以柴油為燃料的內燃機,是將化學能轉變成機械能的一種裝置。在發(fā)電機組中起到帶動發(fā)電機運轉的作用。 發(fā)電機是將機械能轉變成電能的裝置。柴油發(fā)電機組使用的一般都是同步發(fā)電機。第4章 低壓配電系統(tǒng) 4.5自備應急發(fā)電機自備應急發(fā)電機4.5.3崗位職責崗位職責 1、值班員工應每天巡檢發(fā)電機并且認真填寫巡視記錄。 2、準確記錄以下各種數(shù)據(jù)： 1)每月進行一次空載啟動運行的相關數(shù)據(jù),開機時間符合手冊要求； 2)每年進行一次帶載帶載試驗的相關數(shù)據(jù),運行時間符合手冊要求； 3)每天記錄蓄電池的充電數(shù)據(jù)； 4)記錄每次蓄電池充放電的數(shù)據(jù)； 5)運行期間的油溫,水溫,油壓； 6)累計運行時間； 7

30、)冷卻水或者防凍液的潔凈度。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應急發(fā)電機自備應急發(fā)電機3、注意監(jiān)視配電室周圍環(huán)境和天氣情況,隨時采取保溫、除濕、防塵等措施,保證發(fā)電機的環(huán)境。北方地區(qū)應嚴防發(fā)電機組受凍。 4、妥善保管好各種發(fā)電機專用工具、鑰匙等。 5、熟知應急發(fā)電機及其輔助設備、裝置的操作方法。 6、掌握發(fā)電機饋電柜的倒閘操作程序。堅決杜絕向外網(wǎng)反向送電。 7、嚴禁柴油機低溫低速或者高溫超速運行。 8、長時間運行的時候,負載率不得高于90%。以額定功率運行的時候,連續(xù)運行時間不得超過12小時。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.5自備應急發(fā)電機自備應急發(fā)電機 9、按照手冊要求定期進行燃油和潤滑油的油質檢測,及

31、時更換不合格的油料。 10、每半年對蓄電池進行一次充放電,避免因長時間浮充損壞蓄電池。 11、每個月檢查蓄電池液位和比重,及時補充電池液。 12、發(fā)電機按照手冊要求定期清洗或更換“三濾”,即空氣濾清器、柴油濾清器和機油濾清器。 13、認真做好設備的清掃及環(huán)境衛(wèi)生工作第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器電力電容器 4.6.1電力電容器概述電力電容器概述 P有功功率 電力電容器是低壓配電系統(tǒng)中常見的電氣元件,主要的功能是向電網(wǎng)提供無功功率,減少感性用電設備向電網(wǎng)索取的無功功率,降低供電過程中的無功損耗。用于電力系統(tǒng)電容器被稱之為電力電容器。 4.6.1.2：功率因數(shù)(力率) 在交流電路中,電壓與電

32、流之間的相位差()的余弦叫做功率因數(shù),用符號cos表示。在數(shù)值上,功率因數(shù)是有功功率(P)和視在功率(S)的比值,即COS =P/S。在電業(yè)企業(yè)也將功率因數(shù)稱之為力率。 根據(jù)電力法,各地供電企業(yè)會根據(jù)用戶的用電性質、變壓器容量等情況,規(guī)定用戶必須達到的功率因數(shù)的目標值。每個月收取電費的時候,供電企業(yè)要對用戶用電的功率因數(shù)進行考核并根據(jù)達標的情況進行獎懲。S視在功率 Q無功功率第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器電力電容器4.6.3電容器補償柜的構成電容器補償柜的構成 1、柜體一般排列在低壓主進柜和低壓出線柜之間。 2、母線用于將電容并聯(lián)在低壓母線上。 3、隔離開關在母線上明顯的斷開點。 4、熱

33、繼電器保護電容器。 5、交流接觸器執(zhí)行電力電容器的投入和退出。 6、避雷器消除雷擊過電壓帶來的沖擊。 7、電容器提供無功功率。 8、熔斷器防止電容器因為過電流產生損壞。 9、電抗器用于約束電容器的投切涌流,減輕涌流對接觸器觸點的損傷。如果柜內使用的是電容器專用交流接觸器則可以不用電抗器。 10、功率因數(shù)自動補償控制裝置用于判斷線路上無功功率的需求、電壓高低等,然后向接觸器發(fā)出投入和退出的指令。 11、電流表,電壓表,功率因數(shù)表用于顯示運行狀態(tài)。 12、新型的電容柜上沒有功率因數(shù)表,功率因數(shù)直接在控制器的液晶屏上顯示。 13、導線,母排等等。第4章 低壓配電系統(tǒng)4.6電力電容器電力電容器4.6.

34、5.2運行管理內容 6、巡查內容： 1)電容器的外觀是否有變形。 2)電容器是否有異常聲音或者火花。 3)電容器是否有異常氣味，滲漏。 4)電容器的外殼和接線端子的溫升是否正常。 5)電容柜指示燈工作是否正常。 6)電容柜上的電壓表,電流表,功率因數(shù)表的顯示值是否正常。 7)電容器控制器上的顯示是否正常。 8)熔斷器是否正常。 9)室內溫度和空氣濕度是否正常,通風情況是否良好。電容器柜內的溫度是否正常。 10)交流接觸器的運行是否正常。 11)電容器的輸出電流是否有缺相或者嚴重的不平衡的現(xiàn)象。 12)電容器柜內的積塵情況。第5章 用電設備 5.1電照明和電光源電照明和電光源5.1.1電照明概述

35、電照明概述 利用各種光源照亮工作和生活場所或個別物體的措施稱之為照明。照明的首要目的是創(chuàng)造良好的可見度和舒適愉快的環(huán)境。 以太陽光和天空光作為光源的稱之為“自然采光”或者“天然采光”；以人造光源作為光源的稱“人工照明”。在人工照明中使用的光源絕大多數(shù)都使用電能作為能源,人們也將這種利用電能轉換為光而實現(xiàn)的人工照明稱之為電照明。第5章 用電設備5.1電照明和電光源電照明和電光源 5.1.3電光源概述電光源概述 電光源指的是將電能轉換為光能的器件或裝置,廣泛用于建筑物內外的日常照明和生活設施。照明用電一般要占大型寫字樓、商場等公共建筑物總用電量的15%25%。 5.1.3.1電光源分類 一般可以分

36、為兩類： 1.照明光源 照明光源是以產生可見光為目的,輻射出主要為人眼視覺的可見光譜(波長380780納米)的電光源,主要用于照明。照明光源的規(guī)格品種非常之多,單只功率從0.1瓦到20千瓦,其產量要占到全世界電光源總產量的95以上。第5章 用電設備 5.1電照明和電光源電照明和電光源5.1.3電光源概述電光源概述 5.1.3.1電光源分類 一般可以分為兩類： 2.輻射光源 輻射光源不是為照明用的,這些光源能夠輻射出大量紫外光譜(1380納米)和紅外光譜(7801106納米)的電光源,它包括紫外光源、紅外光源和非照明用的可見光源。在建筑物內用量不大,但往往又是不可或缺的。 此外還有一類相干光源,

37、它通過激發(fā)態(tài)粒子在受激輻射作用下發(fā)光,這種光源稱為激光光源。建筑物內外主要用于景觀裝飾等方面,用量比較少。第5章 用電設備 5.2電動機電動機5.2.1電動機概述電動機概述 5.2.1.1：電動機的作用 將電能轉換成旋轉機械能的一種裝置。在建筑物內電動機的作用主要是帶動機械設備進行運轉,例如制冷機、水泵、風機、電梯、電動門以及部分控制裝置上。 電動機是建筑物尤其是寫字樓、商業(yè)樓中最主要的用電設備,在總用電量之中,電動機所占比例是最大的。因此電動機的運行管理好壞對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營成本會產生比較明顯的影響。第5章 用電設備5.2電動機電動機5.2.1.2：電動機的分類 物業(yè)公司常用的電動機大體可

38、以分成以下幾類： 1、交流異步電動機 1)三相電動機 分為鼠籠式和繞線式,物業(yè)公司常見的是中小型鼠籠式電動機(圖5-13)。 2)單相電動機 多應用在一些功率比較小的設備上,例如：家用電器中空調機、洗衣機、電冰箱、風扇,地下車庫的引導風機,便攜式和手持式電動工具。 2、直流電動機 用直流電驅動的電動機叫做直流電動機。近年來由于電動機交流變頻控制技術的日臻完善,在絕大部分場合中直流電動機已經(jīng)被使用變頻技術的交流異步電動機所替代。第5章 用電設備 5.2電動機電動機5.2.1電動機的維護保養(yǎng)電動機的維護保養(yǎng) 1、定期檢查軸承； 2、定期檢查風扇； 3、保持好電動機的表面清潔； 4、定期檢查密封。第

39、6章 低壓電器 6.1低壓電器概述低壓電器概述6.1.1低壓電器的定義 在低壓配電系統(tǒng)中,以實現(xiàn)對電路或者非電路對象的切換、控制、檢測、保護、變換和調節(jié)為目的電器。是組成成套電機設備的基礎配套元件。 在低壓配電系統(tǒng)中和用電設備的控制柜(箱)中大量地應用了低壓電器。在強電專業(yè)日常的維修工作中很大一部分工作量是針對低壓電器的。第6章 低壓電器 6.1低壓電器管理低壓電器管理6.3.1低壓電器的運行管理 低壓電器幾乎遍布整個低壓電力系統(tǒng),數(shù)量十分可觀。低壓電器的故障在強電專業(yè)的總故障率中占有比較大的比率。因此低壓電器的運行管理顯得尤為重要。 1、針對較為復雜的低壓電器(軟啟動器、變頻器等等)組織專業(yè)

40、培訓； 2、針對各個物業(yè)項目的具體情況完善運行管理制度； 3、在巡視制度中明確針對低壓電器的巡視內容； 4、有組織地讓電工學習現(xiàn)有低壓電器的說明書和操作說明； 5、定期檢查低壓電器的接線可靠性； 6、定期檢查低壓電器的觸點表面清潔度； 7、定期檢查低壓電器上各種整定值的準確性；第6章 低壓電器 6.1低壓電器管理低壓電器管理6.3.1低壓電器的運行管理 8、定期檢查低壓電器的工作環(huán)境(環(huán)境溫度,通風情況等等)； 9、根據(jù)系統(tǒng)和末端設備的變化情況調整低壓電器的整定值； 10、及時更換發(fā)生故障的各種指示燈和相關的顯示元件； 11、對重要線路上的框架式斷路器要定期進行預防性試驗,確保其整定參數(shù)的正確

41、性； 12、定期檢查低壓電器的輸入電壓,聲音和表面溫度； 13、根據(jù)廠家的技術資料以及實際使用經(jīng)驗,對接近使用壽命終點的低壓電器加強巡視檢查，制訂相應的更新計劃,有計劃地安排好備件； 14、保持低壓電器的清潔。第7章 建筑防雷與接地 7.1雷電的危害及建筑物防雷等級雷電的危害及建筑物防雷等級7.1.1雷電的分類和作用形式 雷電是由帶電的雷云之間或雷云對大地的放電,雷電的作用形式基本上可以分為三類： 7.1.1.1直擊雷 雷云直接對建筑物或地面上的其他物體放電的現(xiàn)象稱為直擊雷。 7.1.1.2雷電感應 雷電感應(也被稱為感應雷)是雷電的第二次作用,即雷電流產生的電磁效應和靜電效應。 7.1.1.

42、3雷電波侵入 當架空線路或架空金屬管道遭受雷擊或與遭受雷擊的物體相碰,以及由于雷云在附近放電,在導線上感應出很高的電動勢,沿線路或管路將高電位引進建筑物內部,稱為雷電波侵入,又稱高電位引入。 第7章 建筑防雷與接地 7.1雷電的危害及建筑物防雷等級雷電的危害及建筑物防雷等級7.1.2雷電的破壞形式 各類雷擊的其破壞作用主要表現(xiàn)在以下四個方面： 7.1.2.1機械性破壞 7.1.2.2絕緣擊穿性破壞 7.1.2.3熱力性破壞 7.1.2.4無線干擾性破壞 第7章 建筑防雷與接地7.1雷電的危害及建筑物防雷等級雷電的危害及建筑物防雷等級7.1.3.1第一類防雷建筑物 由于一類防雷建筑物沒有交給物業(yè)

43、公司管理的先例,所以其分類介紹從略。 7.1.3.2第二類防雷建筑物 符合下列情況之一的建筑物,應劃為第二類防雷建筑物： 1、高度超過100m的建筑物； 2、國家級重點文物保護建筑物； 3、國家級的會堂、辦公建筑物、檔案館、大型博展建筑物，特大型、大型鐵路旅客站，國際性的航空港、通信樞紐，國賓館、大型旅游建筑物，國際港口客運站； 4、國家級計算中心、國家級通信樞紐等對國民經(jīng)濟有重要意義且裝有大量電子設備的建筑物； 5、年預計雷擊次數(shù)大于0.06的部、省級辦公建筑物及其他重要或人員密集的公共建筑物； 6、年預計雷擊次數(shù)大于0.3的住宅、辦公樓等一般民用建筑物。第7章 建筑防雷與接地7.1雷電的危

44、害及建筑物防雷等級雷電的危害及建筑物防雷等級7.1.3.3第三類防雷建筑物 符合下列情況之一的建筑物,應劃為第三類防雷建筑物： 1、省級重點文物保護建筑物及省級檔案館； 2、省級大型計算中心和裝有重要電子設備的建筑物； 3、19層及以上的住宅建筑和高度超過50m的其他民用建筑物； 4、年預計雷擊次數(shù)大于或等于0.012且小于或等于0.06的部、省級辦公建筑物及其他重要或人員密集的公共建筑物； 5、年預計雷擊次數(shù)大于或等于0.06且小于或等于0.3的住宅、辦公樓等一般民用建筑物； 6、建筑群中最高的建筑物或位于建筑群邊緣高度超過20m的建筑物； 7、通過調查確認當?shù)卦馐苓^雷擊災害的類似建筑物；歷

45、史上雷害事故嚴重地區(qū)或雷害事故較多地區(qū)的較重要建筑物； 8、在平均雷暴日大于15d/a的地區(qū),高度大于或等于15m的煙囪、水塔等孤立的高聳構筑物；在平均雷暴日小于或等于15d/a的地區(qū),高度大于或等于20m的煙囪、水塔等孤立的高聳構筑物。（上海30.1d/a）第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.2.1建筑物防雷系統(tǒng) 7.2.1.1建筑物防雷措施 對一、二類防雷建筑物應考慮直擊雷、雷電感應和雷電波侵入的防雷措施,對三類防雷建筑物主要考慮防直擊雷和防雷電波侵入的措施。第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述以第二類

46、防雷建筑物的防雷措施為例： 1、防直擊雷的措施。 1)在屋頂?shù)奈菁埂⑽蓍?、屋角、女兒墻等易受雷擊部位裝設環(huán)形避雷帶。 2)防雷引下線不少于2根,其間距不宜大于20m。且建筑物外廊各個角上的鋼筋應被利用。 3)防直擊雷和防雷電感應宜共用接地裝置,沖擊接地電阻不應大于10,并與電氣設備等接地共用同一接地裝置,與埋地金屬管道相連。在共用接地裝置與埋地金屬管道相連情況下,接地裝置宜圍繞建筑物敷設成環(huán)形接地體。 4)高層建筑中應有防側擊雷的均壓環(huán)、避雷帶。第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述2、防雷電感應的措施。 1)建筑物內的設備、管道、橋架等主要金屬物,應就

47、近接到防雷接地裝置或者電氣設備的保護接地裝置上。 2)在平行敷設的管道、橋架和電纜金屬外皮等金屬物上做等電位聯(lián)結。 3、防雷電波侵入的措施。 1)當?shù)蛪壕€路全長采用埋地電纜或在架空金屬線槽的電纜引入時,在入戶端應將電纜金屬外皮、金屬線槽接地，并應與防雷接地裝置相連。 2)電纜與架空線連接處應裝設避雷器。避雷器、電纜金屬外皮、鋼管和絕緣子鐵腳等應連在一起接地,其沖擊接地電阻不應大于10 3)進出建筑物的各種金屬管道及電氣設備的接地裝置應在進出處與防雷接地裝置連接第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.2.1.2防雷裝置的組成 建筑物的防雷裝置由接閃器、引

48、下線、接地裝置三部分組成。 1、接閃器 接閃器是吸引和接受雷電流的金屬導體,常見接閃器的形式有避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)或金屬屋面等。2、引下線 引下線的作用是將接閃器收到的雷電流引至接地裝置。引下線一般采用圓鋼或扁鋼制成。 3、接地裝置 接地裝置的作用是接收引下線傳來的雷電流,并以最快的速度泄入大地。接地裝置包括接地母線和接地體兩部分,接地母線是用來連接引下線與接地體的金屬線。接地體分為自然接地體和人工接地體。自然接地體是利用基礎內的鋼筋焊接而成；人工接地體是人工專門制作的。一、二類防雷建筑物的接地電阻R10。第7章 建筑防雷與接地 7.1建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述建筑物防雷與接地系統(tǒng)概述7.5.

49、2：維護保養(yǎng)的內容 防雷與接地系統(tǒng)中,接地線和接地體會因外力破壞或腐蝕而損傷或斷裂,接地電阻也會隨土壤變化而發(fā)生變化,因此,必須對接地裝置定期進行檢查和試驗。 7.5.21：防雷與接地系統(tǒng)的檢查內容和頻次 1、避雷系統(tǒng)不應有銹蝕,每季度檢查1次； 2、接觸部件、焊點,每季度檢查保養(yǎng)1次； 3、接地電阻測試,每年1次(在雷雨季節(jié)之前)； 4、防雷系統(tǒng)每年在雷雨季前請地方專業(yè)檢測單位進行一次檢查； 5、對有腐蝕性土壤的接地裝置,應根據(jù)運行情況一般每35年對地面下接地體檢查一次； 6、強烈雷暴發(fā)生以后,要增加臨時性的檢查。 節(jié)能管理 一、能源管理一、能源管理1、物業(yè)的能耗、物業(yè)的能耗 物業(yè)的能耗是指

50、煤（燃油）、電、水、煤氣等的耗用量。一般情況，其中電耗費用最大，要降低能耗費用首先應抓電耗，其次是抓煤（燃油）耗。工程部應進行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線圖，以進行不同年份、不同月份的能耗比較。 2、能源管理定義、能源管理定義 廣義的能源管理是指對能源生產過程的管理和消費過程的管理。 狹義上的能源管理是指對能源消費過程的計劃、組織、控制和監(jiān)督等一系列工作。 節(jié)能管理一、能源管理一、能源管理 3、能源分析、能源分析 1.分析物業(yè)項目能源用于何處？是怎么用的？ 2.過去能源消耗是增加還是減少？ 3.能源消耗是否有季節(jié)性的變化？ 4.能源消耗是否有暫時變化？ 5.數(shù)據(jù)資料是否完整？ 4、節(jié)能計劃（節(jié)能管

51、理辦法）、節(jié)能計劃（節(jié)能管理辦法） 對過去和現(xiàn)在的用能數(shù)據(jù)資料一旦分析完成后，就可以開始制定計劃措施。計劃是必須的，因此物業(yè)的節(jié)能管理人員能較早地對如何執(zhí)行項目作出決定。為了明確重點，必須確定有節(jié)能潛力的區(qū)域范圍。節(jié)能管理 一、能源管理一、能源管理 5、節(jié)能區(qū)域范圍、節(jié)能區(qū)域范圍 1、供配電。 2、契約限額調整（MD）。 3、變壓器。 4、空調系統(tǒng)。 5、照明系統(tǒng)。 6、動力系統(tǒng)。節(jié)能管理一、能源管理一、能源管理6、節(jié)能目標與措施、節(jié)能目標與措施1、供配電。提高功率因數(shù)，應控制在0.9以上。 2、契約限額調整（MD）。每月25日前書面向供電部門申請，富裕量控制在5%內。 3、變壓器?？刂谱儔浩髫撦d率為0.50.7。過低或過高時，效率均要下降。 4、空調系統(tǒng)。系統(tǒng)的容量一般是按最大負載情況下選定的，但是在實際使用當中不會始終在最大負載運行。空調機組應安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質，以提高空調系統(tǒng)的運行效率。變風量機消耗動力主要是送風機和回風機。對于不同季節(jié)，應該合理調整新風比例，以減少新風處理能耗。 5、照明系統(tǒng)。選用高光效光源；使用高效節(jié)能型照明附件；確定實際需求的工作時間和照度；合理設置開關的控制范圍等。 6、動力系統(tǒng)。采用變頻技術；采用降壓啟動；合理匹配；合理控制運行時間等。本文觀看結束！謝 謝欣 賞！