《創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展（6頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、XXXX 年創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 （可編 輯） 創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展摘要： 賦予集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等的法律地位。 兩種產(chǎn)權(quán)同一市場(chǎng)同權(quán)、同地、同價(jià)。 解除法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制。 允許集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人使用集體建設(shè)用地。 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式。 可通過有償或劃拔方式依法取得參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓 的有關(guān)規(guī)定科學(xué)運(yùn)作。 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則。 存量集體建設(shè)用地和依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后的新增集體建 設(shè)用地均可依法流轉(zhuǎn)。 但必須同

2、時(shí)符合土地利用總體規(guī)劃、 城鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃、 國(guó)家產(chǎn)業(yè) 政策、 節(jié)約集約用地政策等法規(guī)政策要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和商品 住宅建設(shè)。 明確流轉(zhuǎn)管理體制。 縣政府統(tǒng)一審批國(guó)土資源局承辦具體工作鄉(xiāng) （鎮(zhèn)） 政府統(tǒng)一組織、 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整理開發(fā)、統(tǒng)一管理。 培育健全流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。 與國(guó)有建設(shè)用地納入同一個(gè)市場(chǎng)按照自愿、 公開、 公平的原則由 市場(chǎng)統(tǒng)一配置。 明確產(chǎn)權(quán)界定原則 集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變所有權(quán)主體不多使用權(quán)確定給依法取 得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人。 明確使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益主體及分配和使用管理原則。 所有權(quán)主體即原集體經(jīng)濟(jì)組織為首次流轉(zhuǎn)收益主體再次流轉(zhuǎn)發(fā) 生增值收益的由

3、國(guó)家、集體、原使用權(quán)主體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府按比例分 享。 關(guān)鍵詞：土地管理集體建設(shè)用地創(chuàng)新流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 建國(guó)多年來廣大農(nóng)民群眾所有的集體土地為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社 會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的支撐和保障作用廣大農(nóng)村為此付出了 歷史性的貢獻(xiàn)和犧牲隨著社會(huì)的發(fā)展城鄉(xiāng)差距日益加大。 在建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義的今天加快新農(nóng)村建設(shè)有效解決 三 農(nóng)”問題已是迫在眉睫、事關(guān)全局的戰(zhàn)略性課題而最根本的就是要賦 予集體土地與國(guó)有土地同等的法律地位創(chuàng)新集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)籌 城鄉(xiāng)發(fā)展讓廣大農(nóng)民群眾真正享受到集體土地的資產(chǎn)價(jià)值利益促其 快速致富。 賦予集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等的法律地位 在我國(guó)實(shí)行土地的

4、社會(huì)主義公有制框架下全民所有的國(guó)有土地 和農(nóng)民群眾集體所有的集體土地一直處于兩種不平等的法律地位受 到兩種不公平的法律待遇。 隨著改革開放的不斷深入和特色社會(huì)主義的不斷發(fā)展這種差別 越來越顯著。 國(guó)家以法律的形式使國(guó)有土地的所有權(quán)能、 使用權(quán)能、資源價(jià)值、 資產(chǎn)價(jià)值基本能夠得到充分實(shí)現(xiàn)。 而對(duì)于集體土地法律一直禁止使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致集體土地的所有 權(quán)能、使用權(quán)能、資源、資產(chǎn)價(jià)值不能得以充分實(shí)現(xiàn)。 解決這一問題的關(guān)鍵就是需要對(duì)《土地管理法》的一些條款進(jìn)行 修訂從法律上明確集體土地與國(guó)有土地具有同等的法律地位從法律 上保障集體土地所有權(quán)主體能夠充分行使所有權(quán)的占有、 使用、收益、 處分四項(xiàng)權(quán)

5、能允許集體建設(shè)用地同國(guó)有建設(shè)用地一樣能夠有償、 有期 限、可流轉(zhuǎn)使用由同一個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一配置同權(quán)、同地、同價(jià)。 杜絕濫用征地權(quán)充分保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。 解除法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制 《土地管理法》第四十三條規(guī)定：只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè) 住宅、或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可以使用 農(nóng)民集體所有的土地除此之外任何單位或個(gè)人進(jìn)行任何項(xiàng)目建設(shè)都 不得使用集體所有的土地應(yīng)申請(qǐng)使用國(guó)有土地。 《土地管理法》第六十三條規(guī)定： 農(nóng)民集體所有的土地的使用 權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、 兼并等情形

6、致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ”國(guó)辦發(fā)〔〕號(hào)文對(duì)此又作了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)。 上述規(guī)定實(shí)質(zhì)上是限定了集體建設(shè)用地的使用權(quán)主體范圍也就 是僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其內(nèi)部成員 《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》 （國(guó)辦〔〕號(hào)）第 十條：在符合規(guī)劃的前提下村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有 建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”這是對(duì)《土地管理法》原來規(guī)定的一 定突破但如何 依法”？實(shí)則無法可依。 鑒于此應(yīng)抓緊對(duì)《土地管理法》進(jìn)行修訂解除法律對(duì)集體建設(shè)用 地使用權(quán)使用主體范圍的過多限制適時(shí)制訂 集體建設(shè)用地使用權(quán)流 轉(zhuǎn)條例”允許集體建設(shè)用地使用權(quán)同國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一樣可以流 轉(zhuǎn)接受市場(chǎng)

7、統(tǒng)一配置。 另一方面從現(xiàn)實(shí)情況看由于社會(huì)不斷發(fā)展變化歷史的原因造成 了有相當(dāng)一部分集體建設(shè)用地目前處于閑置或低效利用狀態(tài)但由于 投資成本大經(jīng)濟(jì)條件差等因素的制約復(fù)墾成耕地的難度大且不現(xiàn)實(shí)。 這種情況下如果仍局限于本集體組織或其成員使用顯然要浪費(fèi) 土地資源不符合節(jié)約、集約用地的政策精神。 如果允許其他組織或個(gè)人使用一方面可解決集體土地閑置、 浪費(fèi) 問題另一方面又可以通過有償流轉(zhuǎn)增加農(nóng)民收入達(dá)到雙贏的目的。 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式 仿照國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式將集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得 設(shè)定為劃撥取得和有償取得兩種方式。 本集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員用于公共設(shè)施、 公益事業(yè)

8、、宅基地建設(shè) 的本集體組織自辦企業(yè)的按劃撥方式取得無償、無限期使用。 本集體經(jīng)濟(jì)組織（或其成員）與外單位（或個(gè)人）共同辦企業(yè)其 他單位（或個(gè)人）單獨(dú)辦企業(yè)使用集體土地在集體土地所有權(quán)性質(zhì)和 所用權(quán)主體不變的前提下按有償方式取得有期限、可流轉(zhuǎn)使用。 集體建設(shè)用地有償取得可以采用出讓、出租、作價(jià)（出資）入股 等方式進(jìn)行。 明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則 允許流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地應(yīng)包括兩種類型：一種是存量集體建設(shè) 用地一種是已經(jīng)依法辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后新增的集體建設(shè)用地。 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循下列基本原則： 原劃撥集體土地使用權(quán)不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)須經(jīng)所有權(quán)方同 意并先行

9、辦理有償用地手續(xù)后方可進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和商品住宅建設(shè)。 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須同時(shí)符合土地利用總體規(guī)劃、 村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī) 劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)約、集約用地政策要求等。 要充分尊重所有權(quán)方的法律地位集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)以上 村民或村民代表同意且流轉(zhuǎn)收益的絕大部分應(yīng)歸所有權(quán)方全體成員 共同享有。 明確流轉(zhuǎn)管理體制 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)由縣以上政府審批由國(guó)土資源局承辦具體 工作按照轄區(qū)管理方便工作的原則由各鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）政府統(tǒng)一組織統(tǒng)一整 理開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。 劃撥、出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等屬于一級(jí)市場(chǎng)出讓（或 出租）方為所有權(quán)方。 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵

10、押屬于二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓（或轉(zhuǎn)租）方為原使用權(quán)人 但必須先征得集體土地所有權(quán)主體方的同意。 培育健全流轉(zhuǎn)市場(chǎng) 將集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地納入同一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理 按照自愿、公開、公平、有償、有期限的原則進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)。 仿照國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)定制訂集體建設(shè)用地統(tǒng)一流轉(zhuǎn) 價(jià)格和最低限價(jià)以及有償使用期限等。 工業(yè)、商業(yè)、娛樂、旅游及一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的要采 用招、拍、掛方式公開流轉(zhuǎn)。 明確產(chǎn)權(quán)界定原則 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前提是流轉(zhuǎn)前后所有權(quán)性質(zhì)不變、所有權(quán)主體 不變。 根據(jù)原權(quán)屬關(guān)系的不同所有權(quán)主體分別應(yīng)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委 會(huì)或村民小組。 使用權(quán)確定給依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人。 明確使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益主體及分配和使用管理原則 集體建設(shè)使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)收益的應(yīng)為集體土地的所有權(quán)方即集 體經(jīng)濟(jì)組織全體成員共同享有可由國(guó)家收取在縣鄉(xiāng)兩級(jí)政府間按比 例支配使用主要用于農(nóng)民的社保安置、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè) 等。 再次流轉(zhuǎn)發(fā)生增值收益的應(yīng)由國(guó)家（主要指縣鄉(xiāng)兩級(jí)政府） 、農(nóng) 民集體組織、原使用權(quán)方按比例分享國(guó)家可通過征收增值稅分享增值 收益考慮到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基層政府在流轉(zhuǎn)過程中由于組織管理、開發(fā)整理 土地等工作投入了一定的經(jīng)濟(jì)成本應(yīng)允許其分得一定比例的增值收 血。