《★3[工程施工管理]項目管理研討(成本采購合同供應商》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《★3[工程施工管理]項目管理研討(成本采購合同供應商（46頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、項目管理研討成本+采購+合同+供應商深圳市賽普管理咨詢有限公司2010年6月20日1尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 2目標(決策)目標(比選)目標深化目標分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進1234567決策策劃設計采購施工租售交付質量(施工)質量進度(施工)進度成本(施工)成本PD+CA目標(決策)目標(比選)目標深化目標分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進1234567決策階段策劃階段設計階段采購階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設計部采購部施工部營銷部客服部質量部質量目標項目總目標(利潤)進度部進度目標成本部成本目標人力部+財務部行政部+信息部+風控部項目管理模型3+7

2、+21模型(總目標+3個目標+7個階段+21個輪子)實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃實施監(jiān)督改進計劃教練3人裁判1人運動員7人PD+CA戰(zhàn)略,目標(三級計劃和成本目標/責任成本,計劃=預算),流程,組織(職/三/七),績效,決策.成本+采購+合同+供應商3尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目管理模型三個目標(Q/

3、C/T)的矛盾進度教練說:使勁沖,別回頭!成本教練說:少花力氣,別吃飯!質量教練說:別著急!要跑得象跳舞一樣好看!決策策劃設計采購施工租售交付三個教練異口同聲地說：我要考核你!4尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 Q質量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?最基本化學元素解釋+解決所有問題Q/C/T-三目標-OBS-組織結構分解-WBS-工作結構分解(范圍)-WBS項目范圍管理目的：確定并完成項目目標方式：明確項目有關各方的職責界限以保證工作的充分和有效。對象：專業(yè)工作和管理工作。過程：項目范圍的確定、項目結構分析、項目范圍控制等。1.內部OBS:運動員-七階段發(fā)展部-策劃部-設計部-采購部

4、-施工部-租售部-交付部教練-不能上場,不能決策質量部-進度部-成本部裁判-財務利潤2.外部OBS目的-角色-工具:紅燈-質量教練-Word黃燈-成本教練-Excel綠燈-進度教練-Project交通系統(tǒng)-利潤裁判-會議及軟件5尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 目標(決策)目標(比選)目標深化目標分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進1234567決策階段策劃階段設計階段采購階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設計部采購部施工部營銷部客服部質量部參與(若需)選最高檔次的產品組合圖紙質量審查,客服參與,報建大總包,用最好的施工單位多檢查驗收點,整改好再干做好展示部位工程質量修得好,以后勿重修質量目標項目總

5、目標(利潤)進度部參與投資估算提供進度數(shù)據選最容易做的產品組合趕快出圖,選材設, 三邊工程大總包,用最快單位,別招標日夜趕工,進度獎勵趕快達到預售條件,趕快開盤修得快,趕緊移交房屋進度目標成本部參與投資估算提供造價數(shù)據選最便宜的產品組合多次限額設計,圖紙造價優(yōu)化小總包,用最便單位,清單招標拖延付款,絕不增加合同價不做樣板房維修不花錢成本目標人力部+財務部行政部+信息部+風控部教練3人裁判1人運動員7人項目管理模型三個目標(Q/C/T)的矛盾6尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 大家一直沒重視的真理動畫成本優(yōu)先成本優(yōu)先進度優(yōu)先進度優(yōu)先情景出現(xiàn)在項目開發(fā)的每一天：l三個教練提出不同的要求l七個運動員在矛

6、盾中掙扎l裁判在十字路口作出決策協(xié)調內容?.三目標的矛盾和取舍協(xié)調工具?.會議,軟件,信息系統(tǒng).決策前提?.信息足以發(fā)現(xiàn)和分析矛盾參與人?.教練和運動員決策人?.對總目標承擔責任的人決策依據?.總目標7尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目管理模型WBS干什么？圖例Q質量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?8尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 技術標準1000元3d工程部編制臨水臨電方案采購制度1000元3d采購部簽訂臨水臨電合同水電合同20萬20d分包單位接駁臨水臨電技術標準1000元3d工程部編制道路及土方方案采購制度3000元9d采購部簽訂道路及土方合同道路合同300萬30d總包單位施工

7、道路及土方工程技術標準1000元3d設計部審查道路及土方方案技術標準1000元3d成本部審查道路及土方方案項目管理模型WBS分解-案例圖例Q質量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?9尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 分部分項工程(樹狀結構)10尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 院長總師繪圖員其他設計師爺奶叔嬸小孩其他父母農民工1農工民2農民工農民工Z農民工3農民工1農工民2農民工農民工Z農民工3分分1分分2分分分分Z分分3項目管理模型 OBS誰干？項目總設計部采購部施工部銷售部項目公司發(fā)改國土規(guī)劃建設其他政府OBS誰干？投資辦公生產商戶住戶客戶城市規(guī)劃建筑設計圖模制作其他專項設計營銷策劃市場

8、推廣營銷物資其他銷售代理造價咨詢招標代理其他監(jiān)理單位。其他。工程貨物工程施工管理咨詢設計類工程類營銷類其他類分包1分包2分包分包M分包3專業(yè)分包基設1基設2基設基設N基設3基礎設施配套1配套2配套配套O配套3配套設施材料1材料2材料材料P材料3材料供應設備1設備2設備設備Q設備3設備供應供應商分分1分分2分分分分Z分分3分分1分分2分分分分Z分分3分分1分分2分分分分Z分分3自勞務自分包自供設備其他自供材料總包工人1工人2工人工人Z工人3農民工1農工民2農民工農民工Z農民工3經理主管文檔其他專員經理主管文檔其他專員局長處長事務窗口科長總經理財務部成本部進度部質量部人力部行政部集團總部OBS：一

9、百個公司一千個人千手觀音圖的作用：1.涵蓋房地產行業(yè)的全部參與主體，分析其構成和關系。2.分析各大手指的特點和關系，分析管控。3.分析各小手指的工作程序，分析流程。4.分析質量、進度、成本三大目標的特點和控制辦法。5.分析財務、人力等資源配置。6.分析軟件及信息系統(tǒng)的應用范圍和內容。設計變更案例11尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 設計單位勘察單位總包總包單位單位監(jiān)理單位分包單位供貨單位造價咨詢公司政府相關主管部門投資線質量線進度線質量(紅)投資(黃)進度(綠)安全/健康/環(huán)保(線皮)三線目標的輸出和輸入施工階段施工部門設計部門設計階段采購部門采購階段項目管理階段進度部成本部房地產企業(yè)質量部風險控

10、制招招標標文文件件招招標標文文件件招招標標文文件件招招標標文文件件招招標標文文件件招招標標文文件件合同履行合同履行工工程程竣竣工工驗驗收收招招標標文文件件采購部門匯總三目標到招標文件中并簽訂合同(2個月)成本和施工管理部門保障三目標在履約過程中的逐步實現(xiàn)。(2(2年年) )成本和施工管理部門檢驗三目標的實現(xiàn)程度(2個月)從內部OBS 到 供應商OBS目標系統(tǒng)在供應商組織中的傳遞12尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 三目標是矛盾的統(tǒng)一體,內部先統(tǒng)一思想,再向外傳達要求.目標控制部門目標控制部門有利有利不利不利策劃階段設計階段采購階段資金回籠要求快的項目利潤低的項目檔次高項目產品定位材料設備選型設計方

11、案優(yōu)化(增加投入)設計技術標準(建立標準)標準化招標文件(參與標化)施工技術標準(建立標準)評標辦法(權重設置)進度部進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度成本部投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資質量部質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量招標文件中是否研討招標文件中是否研討x xx xx xx xx xx x-需研討需研討目標控制部門目標控制部門有利有利不利不利施工階段監(jiān)理公司(增加授權)造價咨詢公司(增加授權)供應商管理(增加激勵)施工組織設計(加強審查)設計變更(增加變更)趕工措施(縮短工期)工期索賠(不予補償)驗收制度(要求嚴格)工程款支付(提高額度)調價措施(增

12、加設置)費用索賠(不予補償)安全文明施工(提高標準)竣工驗收(提高要求)質量保修(提高要求)其他進度部進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度進度成本部投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資投資質量部質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量質量招標文件中是否研討招標文件中是否研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討需研討在招標文件標準化中，相關部門需商定具體爭議事項的解決方案。有利有利不利不利13尊重 專業(yè)

13、責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃WBS范圍+OBS主體+Q采購方式+C采購預算+T采購計劃標準合同結構實際合同一級分類二級分類基準合同名稱組合后合同采購計劃采購預算采購方式工程服務類工程監(jiān)理監(jiān)理合同監(jiān)理合同5月5日50萬項目招標造價咨詢前期造價咨詢合同造價咨詢合同6月6日60萬城市公司議標預結算合同工程施工類施工總包主體工程合同總包合同5月5日 5000萬城市公司招標基礎工程合同專業(yè)分包門窗工程合同門窗工程合同6月15日 500萬幕墻工程合同公共部位精裝修合同精裝修工程合同7月1日350萬項目招標戶內精裝修工程合同欄桿工程合同欄桿工程合同7月15日 100萬項目招標市政承包室外給水工程合同室

14、外給排水工程合同 6月15日 300萬項目議標室外排水工程合同燃氣工程燃氣工程合同120萬項目直接委托(壟斷)工程貨物類材料供應屋面瓦合同屋面瓦合同8月1日80萬城市公司戰(zhàn)略樣板房裝飾品合同樣板房裝飾品合同 7月15日8萬項目直接委托(零星或緊急)設備供應發(fā)電機合同發(fā)電機合同7月1日30萬城市公司戰(zhàn)略電梯合同電梯合同6月15日 100萬集團戰(zhàn)略14尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃應用案例:標桿企業(yè)做法15尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃第1步.設置合同結構(按產品類型)項目合同結構基準表1套包括：項目合同的類別及其具體構成，如A營銷管理類/B規(guī)劃設計類/C工程服務類

15、/D工程施工類/E工程貨物類，及各細類如：D工程施工類，又分為D1工程總包/D2工程分包/D3市政承包三小類，直至到項目各個合同(如100個)。16尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 業(yè)務流程按采購方式設置采購方式適用范圍內部組織工作程序集團戰(zhàn)略重要+集團通用(金額不限)總部組織城市公司配合項目配合1招標要求+2招標文件+3發(fā)標和答疑+4開標評標+5定標+6訂立戰(zhàn)略協(xié)議+7訂立合同城市公司戰(zhàn)略重要+區(qū)域通用(金額不限)總部參與城市公司組織項目配合1招標要求+2招標文件+3發(fā)標和答疑+4開標評標+5定標+6訂立戰(zhàn)略協(xié)議+7訂立合同城市公司招標重要+充分競爭(預算30萬)總部備案城市公司組織項目配合1招

16、標要求+2招標文件+3發(fā)標和答疑+4開標評標+5定標+6訂立合同城市公司議標重要+有限競爭(預算30萬)總部備案城市公司組織項目配合1議標要求+2議標文件+3競爭性談判+4訂立合同項目招標常規(guī)+充分競爭(10預算30)總部備案城市公司審批項目組織1招標要求+2招標文件+3發(fā)標和答疑+4開標評標+5定標+6訂立合同項目議標常規(guī)+有限競爭(10預算30)總部備案城市公司審批項目組織1議標要求+2議標文件+3競爭性談判+4訂立合同項目直接委托(壟斷)壟斷(金額不限)總部備案城市公司備案項目組織1合同要求+2合同談判+3訂立合同(對方范本)項目直接委托(零星或緊急)臨時(預算10萬)總部備案城市公司備

17、案項目組織1合同要求+2合同談判+3訂立委托書(簡版)項目合同體系規(guī)劃第2步.設置采購方式17尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃第3步.設置采購計劃(模板)既是技術支持；又是管控措施。 建議由總部設定統(tǒng)一的模板(結合項目合同結構)要求各項目據此編制全項目招標采購計劃。18尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃第4步.設置采購預算(目標成本)項目成本科目基準表1套包括：成本科目的類別、級別及其構成，如A土地獲得價款/B開發(fā)前期準備費/C主體建筑工程費/D主體安裝工程費/E社區(qū)管網工程費/F園林環(huán)境工程費/G配套設施費/H開發(fā)間接費；及各分級細類(如300個)。成本科目和會計科

18、目的銜接關系。此關系可實現(xiàn)成本與財務數(shù)據的有效聯(lián)接。成本科目和合同結構的對應關系。此關系的建立，可實現(xiàn)成本和合同的項目間對比、實時監(jiān)控和數(shù)據積累；結合信息系統(tǒng)應用，效率更高。以上各內容，結合標桿企業(yè)和公司目前的優(yōu)秀做法編制，組織相關專業(yè)部門的研討后，由集團管理層審批確定。此基準表，是集團層面統(tǒng)一設置的標準模板，要求各地項目統(tǒng)一采用。各地項目基于此成本科目基準，開展成本管理工作，包括成本目標的測算、確定、動態(tài)控制和價格庫的管理。19尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 土地版啟動版方案版執(zhí)行版合同規(guī)劃施工合同合同A1合同A2合同A3供貨合同合同B1合同B2合同B3付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠

19、指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更付款索賠指令變更質保金結算竣工決算竣工結算目標深化目標分解實施與監(jiān)控項目總結決策階段策劃階段設計階段采購階段施工階階段租售/交付階段 招采專項預算(成本控制目標)20尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 施工階段：合同預算(資金使用計劃)付款類別適用范圍合同價結算價12345預付款進度款工程完工竣工結算款質保金【A類】大型施工類預付0%進付70%完工80%結算95%質保5%【B類】小型施工類預付0%進付0%完工80%結算95%質保5%【C類】供貨安裝類預付0%批付80%完工80%結算95%質保5%【D類】常規(guī)材設類預付0%月付80%完貨80%結算95%質保5%【

20、E類】大宗材設類預付20%批付80%完貨80%結算97%質保3%【F類】行政壟斷類預付Fa%進付Fb%完工Fc%結算Fd%質保Fe%21尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 謝 謝 ！22尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 合同結構管控模式1-全固型 總部制定完整的統(tǒng)一的合同結構 項目全盤執(zhí)行。 案例：首創(chuàng)2-半固型 總部或區(qū)域簽訂戰(zhàn)略或集中協(xié)議 城市和項目執(zhí)行協(xié)議，此外自主。 案例：萬科3-組合型 總部制定合同基準清單 項目按需組合，交總部審批。 案例：鵬基合同結構：三種管控模式管控最強管控較強管控較弱23尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 造價咨詢單位監(jiān)理單位首創(chuàng)置業(yè)設計單位總部一線公司項目合同體系規(guī)劃-模式

21、1-首創(chuàng)做法(全固型)24尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 發(fā)包方發(fā)包方(56(56個工程合同個工程合同) )總承包工程（總承包工程（1 1項）項）指定分包工程（指定分包工程（8 8項）項）裝修總包監(jiān)理勘察工程綠化工程鋁合金門窗（戰(zhàn)略）安防系統(tǒng)工程電梯供貨安裝（戰(zhàn)略）純凈水工程（戰(zhàn)略）外墻保溫工程（戰(zhàn)略） 單體工程單體工程(6項項)室外工程室外工程(2項項)水泵房設備施工（戰(zhàn)略）單體工程的材料設備（單體工程的材料設備（20項）項）陽臺欄桿、空調擋板外墻涂料（戰(zhàn)略）外墻面磚進戶門（戰(zhàn)略）樓梯欄桿（戰(zhàn)略）屋面保溫（戰(zhàn)略）屋面瓦（戰(zhàn)略）佛甲草（戰(zhàn)略）開關面板（戰(zhàn)略）多媒體箱（戰(zhàn)略）住戶配電箱（戰(zhàn)略）煤氣

22、報警器消防器材（戰(zhàn)略）PVC（UPVC）（戰(zhàn)略）裝修房的材料設備（裝修房的材料設備（12項）項）地板（戰(zhàn)略）櫥柜（戰(zhàn)略）戶內門（戰(zhàn)略）地采暖收納系統(tǒng)（戰(zhàn)略）室外工程的材料設備（室外工程的材料設備（11項）項）垃圾處理機交通設施（戰(zhàn)略）室外玩具室外桌椅景觀燈具（戰(zhàn)略）景觀石材（戰(zhàn)略）標識系統(tǒng)垃圾桶（戰(zhàn)略）不銹鋼水箱防腐木（戰(zhàn)略）樓梯地磚非標箱庭院欄桿（戰(zhàn)略）信報箱（戰(zhàn)略）門牌一站式采購（戰(zhàn)略）電表箱政府配套四大工程小額工程委托可視對講廚房三件套空調內墻涂料（戰(zhàn)略）櫥衛(wèi)五金（戰(zhàn)略）潔具（戰(zhàn)略）燃氣熱水器甲供材料設備甲供材料設備(43(43項項) )優(yōu)點：在標準化產品和規(guī)模化開發(fā)的前提下，充分利用規(guī)

23、模效益，降低采購成本；缺點：采購部件劃分過細，加大現(xiàn)場資源整合難度，易引致質量與進度隱患，管理成本較高；56項x8個審批表x8個審批人=3584個審批點獨立委托獨立委托(4(4項項) )主體工程項目合同體系規(guī)劃-模式2-萬科做法(半固型)25尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 l采購脆弱的“酒瓶”瓶頸型Bottleneck物資 l采購易爆的“炸彈”關鍵型Critical物資 質量供方能力要求 高質量供方能力要求 高施工管理難度 高施工管理難度 高產品質量風險 大產品質量風險 大客戶投訴影響 大客戶投訴影響 大成本市場競爭程度 一般成本市場競爭程度 高采購總金額一般采購總金額大產品規(guī)模效益 一般產品規(guī)

24、模效益 明顯進度 采購所需時間 一般進度 采購所需時間 長風險 采購人為風險 一般風險 采購人為風險 高采購模式戰(zhàn)略合作 + 分散采購 采購模式戰(zhàn)略合作l采購常用的“書籍”日常型Routine物資l采購跳動的“彈簧”杠桿型Leverage物資 質量供方能力要求 一般質量供方能力要求 一般施工管理難度 一般施工管理難度 一般產品質量風險 一般產品質量風險 一般客戶投訴影響 一般客戶投訴影響 一般成本市場競爭程度 小成本市場競爭程度 高采購總金額小采購總金額大產品規(guī)模效益 不明顯產品規(guī)模效益 明顯進度 采購所需時間 短進度 采購所需時間 一般風險 采購人為風險 小風險 采購人為風險 高采購模式分散

25、采購 采購模式集中采購 + 分散采購 瓶頸型瓶頸型Bottleneck物物資資關鍵型關鍵型Critical物資物資杠桿型杠桿型Leverage物資物資日常型日常型Routine物資物資進戶門進戶門鋁合金門窗鋁合金門窗室內裝修室內裝修總包總包電梯電梯發(fā)電機發(fā)電機開關插座開關插座戶內配電箱戶內配電箱樓梯地面磚樓梯地面磚裝飾線條裝飾線條戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作集中式采購集中式采購分散式采購分散式采購項目合同體系規(guī)劃-萬科做法(戰(zhàn)略/集中采購)26尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 案例案例:征求各地項目意見選擇戰(zhàn)略合作范圍征求各地項目意見選擇戰(zhàn)略合作范圍總部統(tǒng)計各地總部統(tǒng)計各地項目采購項目采購方式，征求并分析戰(zhàn)略

26、方式，征求并分析戰(zhàn)略合作范圍的選擇意見；合作范圍的選擇意見；27尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 施工總承包主體工程專業(yè)分包門窗及幕墻工程戶門工程公共部位精裝修工程室內精裝修工程鋼結構工程機電安裝工程消防工程泛光照明工程智能化工程電梯工程市政承包前期工程土方降水護坡工程地基及基礎工程市政道路工程市政交通標識工程市政給水工程市政排水工程市政中水工程熱力工程燃氣工程電力工程變配電設備安裝工程有線電視工程電信工程信報箱工程園林綠化工程材料供應涂料墻地磚防火門散熱器設備供應高低壓柜變壓器直流屏柴油發(fā)電機配電箱柜合同-2合同-1合同-N示例項目合同體系規(guī)劃-模式3組合型28尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目

27、合同體系規(guī)劃成果案例：項目合同結構基準表29尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 建立合同結構的目的：n有助于有效控制項目的工期、質量、成本；n合理的劃分各承包商和供貨商的工作范圍及職責界線；n有助于有計劃、預見性的對項目進行管理；項目合同體系規(guī)劃的分析項目合同體系規(guī)劃目的有效控制質量/進度/成本提高預見性明確各自范圍和邊界影響因素政府政府法規(guī)的限制等開發(fā)商介入項目管理的深度承擔風險控制成本確定性要求各工程項目的設計具備施工圖條件的時間工期要求及緊迫性程度工程具有不確定因素(工程變更)的項目及大施工單位總包的管理能力總包的施工能力及各專業(yè)工程的專業(yè)化程度 由施工單位進行深化設計的項目及程度 物業(yè)公司

28、物業(yè)管理、維修的難度和方便程度30尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃細化界定合同范圍根據國標工程項目清單，將完整的工程項目，無一遺漏地分解到各個合同范圍內。整個工程合同范圍表，形成一個矩陣。1.橫向是OBS組織分解結構；2.縱向是WBS工作分解結構；3.矩陣內部是OBS和WBS的對應關系。無縫清單合同結構31尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 從實體和管理兩方面，對工程合同范圍和界面進行細化，明確總分包合同界面總承包工程A.實體問題承包范圍劃分預留預埋配合其他B.管理問題辦公及倉庫等提供臨水臨電提供施工道路與場地成品保護垃圾清運安全及防盜其他從實體和管理兩方面，對工程合同范圍和界面進行細

29、化分析。n合同范圍是“面”，合同邊界是“線”和“點”。n項目合同體系規(guī)劃是系統(tǒng)性工作。n先細化各合同范圍，再解決合同邊界問題。范圍描述深度不夠，易產生合同邊界糾紛。工程項目施工分包獨立承包總包供貨分包獨立供貨紅色是“范圍”橙色是“邊界”合同范圍和邊界32尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 工程合同類別服務類施工類貨物類成本科目類別土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑安裝工程費基礎設施費配套設施費開發(fā)間接費對應項目合同體系規(guī)劃成本科目和標準合同嚴密對應33尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 工程合同名稱工程合同范圍(對應成本科目)合同036【B-02-01】施工類_指定分包_門窗及幕墻工程(三方合同)1 科目

30、045【03-03-01】主體建筑工程費_門窗工程_單元門2 科目049【03-03-05】主體建筑工程費_門窗工程_窗、陽臺門3 科目118【07-02-】配套設施費_會所4 科目119【07-03-】配套設施費_幼兒園5 科目120【07-04-】配套設施費_學校6 科目123【07-07-】配套設施費_物業(yè)管理用房合同037【B-02-02】施工類_指定分包_戶門工程(三方合同)1 科目046【03-03-02】主體建筑工程費_門窗工程_入戶門合同038【B-02-03】施工類_指定分包_公共部位精裝修工程(三方合同)1 科目051【03-04-01】主體建筑工程費_公共部位精裝修_大堂

31、精裝修2 科目052【03-04-02】主體建筑工程費_公共部位精裝修_樓梯間精裝修3 科目055【03-04-05】主體建筑工程費_公共部位精裝修_電梯廳精裝修4 科目056【03-04-06】主體建筑工程費_公共部位精裝修_單元入口精裝修5 科目059【03-04-09】主體建筑工程費_公共部位精裝修_其他6 科目118【07-02-】配套設施費_會所7 科目119【07-03-】配套設施費_幼兒園8 科目120【07-04-】配套設施費_學校9 科目123【07-07-】配套設施費_物業(yè)管理用房合同039【B-02-04】施工類_指定分包_室內精裝修工程(三方合同)1 科目048【03-

32、03-04】主體建筑工程費_門窗工程_戶內門2 科目061【03-05-01】主體建筑工程費_室內裝修_廚房精裝修3 科目062【03-05-02】主體建筑工程費_室內裝修_衛(wèi)生間精裝修4 科目063【03-05-03】主體建筑工程費_室內裝修_廳房精裝修5 科目064【03-05-04】主體建筑工程費_室內裝修_陽臺、露臺、地面精裝修6 科目137【08-02-03】開發(fā)間接費_營銷費用_售樓處裝修及包裝7 科目138【08-02-04】開發(fā)間接費_營銷費用_樣板間裝修及包裝合同040【B-02-05】施工類_指定分包_鋼結構工程(三方合同)1 科目039【03-02-06】主體建筑工程費_

33、結構及粗裝修工程_上部結構及粗裝修項目合同體系規(guī)劃成本科目和標準合同嚴密對應34尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目合同體系規(guī)劃成果案例：項目成本科目基準表35尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 科目代碼科目代碼成本科目成本科目目標成本目標成本目前已發(fā)生目前已發(fā)生目前待發(fā)生目前待發(fā)生動態(tài)成本動態(tài)成本情景洋房情景洋房1 1情景洋房情景洋房2 2情景洋房情景洋房3 3情景洋房情景洋房4 46,461,656.26,461,656.24 4目標目標已發(fā)生已發(fā)生待發(fā)生待發(fā)生動態(tài)動態(tài)合計合計205,894,992.73194,428,674.526,823,673.51201,252,348.03小計小計未拆分

34、成本未拆分成本309,600.00-309,600.00已拆分成本已拆分成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0343014301開發(fā)成本開發(fā)成本205,894,992.73194,119,074.527,133,273.51201,252,348.0317,982,285.1516,775,915.78786,733.5817,562,649.364301.4014301.401土地獲得價款土地獲得價款37,321,270.8838,349,398.88 38,349,398.884,615,499.043,024,277

35、.9416,655.003,040,932.944301.401.014301.401.01政府地價及市政配套費政府地價及市政配套費34,591,561.5035,619,689.50 35,619,689.504,358,257.352,767,036.2516,655.002,783,691.254301.401.034301.401.03紅線外市政配套費紅線外市政配套費2,729,709.382,729,709.382,729,709.38257,241.69257,241.69257,241.694301.4024301.402開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費7,575,384.686,5

36、18,597.146,518,597.14713,887.31614,298.02-62.57614,235.454301.402.014301.402.01勘察設計費勘察設計費5,313,657.004,813,071.514,813,071.51500,747.13453,573.070.01453,573.084301.402.01.014301.402.01.01勘察丈量費勘察丈量費213,921.00304,236.45304,236.4520,159.4328,670.5628,670.564301.402.01.024301.402.01.02規(guī)劃設計費規(guī)劃設計費4,899,73

37、6.004,376,653.644,376,653.64461,740.15412,446.030.01412,446.044301.402.01.054301.402.01.05建筑研究用房建筑研究用房200,000.00132,181.42132,181.4218,847.5512,456.4812,456.484301.402.024301.402.02報批報建費報批報建費428,575.31284,861.64284,861.6440,388.0026,844.7426,844.744301.402.02.014301.402.02.01政府報批報建費政府報批報建費428,575.31

38、284,861.64284,861.6440,388.0026,844.7426,844.744301.402.034301.402.03三通一平費三通一平費1,331,794.251,018,105.451,018,105.45125,505.3195,943.9895,943.984301.402.03.014301.402.03.01臨時道路臨時道路221,965.7118,781.8618,781.8620,917.551,769.961,769.964301.402.03.024301.402.03.02臨時用電臨時用電62,890.2847,681.3147,681.315,926

39、.644,493.384,493.384301.402.03.034301.402.03.03臨時用水臨時用水22,196.5721,148.6321,148.632,091.761,993.001,993.004301.402.03.044301.402.03.04場地平整費場地平整費1,024,741.69930,493.65930,493.6596,569.3687,687.6487,687.644301.402.044301.402.04臨時設施費臨時設施費501,358.12402,558.54402,558.5447,246.8737,936.23-62.5837,873.6543

40、01.402.04.014301.402.04.01臨時圍墻臨時圍墻64,708.12123,379.86123,379.866,097.9511,627.0411,627.044301.402.04.024301.402.04.02臨時辦公室臨時辦公室154,650.00176,646.05176,646.0514,573.8716,646.7316,646.734301.402.04.044301.402.04.04臨時圍板臨時圍板276,000.0076,946.6376,946.6326,009.627,251.287,251.284301.402.04.094301.402.04.0

41、9其他其他6,000.0025,586.0025,586.00565.432,411.18-62.582,348.604301.4034301.403主體建筑工程費主體建筑工程費92,728,368.3788,689,876.93 88,689,876.936,433,483.297,865,941.60154,192.388,020,133.984301.403.014301.403.01基礎工程基礎工程8,802,892.448,659,343.728,659,343.721,179,085.001,131,539.741,131,539.744301.403.01.014301.403.

42、01.01土方土方912,714.80988,569.07988,569.07145,300.00180,797.34180,797.344301.403.01.034301.403.01.03樁基樁基7,600,643.507,367,374.657,367,374.65991,373.40906,299.70906,299.704301.403.01.044301.403.01.04樁基檢測樁基檢測289,534.14303,400.00303,400.0042,411.6044,442.7044,442.704301.403.024301.403.02結構及粗裝修工程結構及粗裝修工程37

43、,832,139.7637,296,255.44 37,296,255.443,772,261.844,136,413.90176,007.354,312,421.254301.403.02.014301.403.02.01混凝土框架混凝土框架30,106,544.7330,576,633.27 30,576,633.272,981,951.403,333,966.65-10,980.973,322,985.684301.403.02.024301.403.02.02砌體砌體3,514,639.862,350,180.702,350,180.70358,060.20322,183.11188,

44、013.22510,196.33應用案例合同范圍細化界定，基于成本科目，全面迅速收集成本動態(tài)信息。把控風險，強調預控。36尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目總投資的構成(政府)類別范圍項目項目總投資開發(fā)建設投資開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用A產品成本A1 土地費用為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用。土地征用拆遷費土地出讓地價款土地轉讓費土地租用費土地投資折價A2 前期工程費前期階段的費用支出?？尚行匝芯克牡刭|勘測規(guī)劃設計三通一平A3 基礎設施建設費建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，含各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。供水、供電、供氣、排污、

45、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用A4 建筑安裝工程費建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。項目包括多個單項工程時，應分別核算。建筑工程費設備采購費安裝工程費A5 公共配套設施費居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施(又稱公建設施)的建設費用。居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其他A6 開發(fā)間接費房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等B期間費用B1 管理費用房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織

46、和管理項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用B2 財務費用房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用B3 銷售費用房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程申發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費

47、、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等C稅費C1 開發(fā)期稅費有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。固定資產投資方向調節(jié)稅、土地使用稅、市政管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等D其他D1 其他費用-臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等D2 不可預見費用-經營資金 ZZ1開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金37尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 項目總投資的構成(企業(yè))類別企業(yè)名稱項目總投資建設投資A產

48、品成本A1 土地費用A2 前期工程費A3 基礎設施建設費A4 建筑安裝工程費A5 公共配套設施費A6 開發(fā)間接費B期間費用B1 管理費用B2 財務費用B3 銷售費用C稅費C1 開發(fā)期稅費D其他D1 其他費用D2 不可預見費用經營資金 ZZ1 經營資金38尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 成本科目 VS 合同目標(決策) 目標(比選) 目標深化目標分解實施/監(jiān)督 實施/監(jiān)督改進1234567決策階段策劃階段設計階段采購階段施工階段租售階段交付階段發(fā)展部策劃部設計部采購部施工部營銷部客服部質量部利潤進度部成本部項目總投資建設投資A產品成本A1土地費用成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本

49、科目財務部A2前期工程費成本科目成本科目成本科目數(shù)據深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A3基礎設施建設費成本科目成本科目成本科目數(shù)據深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A4建筑安裝工程費成本科目成本科目成本科目數(shù)據深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A5公共配套設施費成本科目成本科目成本科目數(shù)據深化123成本科目合同分解成本科目合同履行成本科目成本科目成本部A6開發(fā)間接費成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目財務部B期間費用B1管理費用會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目

50、財務部B2財務費用會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目財務部B3銷售費用會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目財務部會計科目財務/成本,財務預算/成本目標/目標深化123,合同階段性,2年,出入39尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 40會計科目(非成本) 成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(大合同-總包)成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(小合同)合同=火車(小合同)非成本費用無合同有合同合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目A合同=火車(大合同-總包)合同=火車(小合同)合

51、同=火車(中合同)合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目B目標(決策)目標(比選)目標深化目標分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進1234567決策階段策劃階段設計階段采購階段施工階段租售階段交付階段項目間對比項目內對比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-無合同成本科目-無合同成本科目成本科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目合同=火車合同=火車成本科目 VS 合同尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 41會計科目(非成本) 成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(大合同-總包)成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=

52、鐵軌成本科目=鐵軌成本科目=鐵軌合同=火車(小合同)合同=火車(小合同)非成本費用無合同有合同合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目A合同=火車(大合同-總包)合同=火車(小合同)合同=火車(中合同)合同=火車(中合同)合同=火車(小合同)項目B目標(決策)目標(比選)目標深化目標分解實施/監(jiān)督實施/監(jiān)督改進1234567決策階段策劃階段設計階段采購階段施工階段租售階段交付階段項目間對比項目內對比成本科目成本科目成本科目成本科目-合同成本科目-合同成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目成本科目-無合同成本科目-無合同成本科目成本科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科目會計科

53、目合同=火車合同=火車成本科目 VS 合同固定資產投資(工程造價)流動資產投資(流動資金)建設項目總投資建設期利息現(xiàn)行的工程造價的理論構成 建設投資建筑安裝工程費設備及工器具購置費直接費間接費利潤稅金工程建設其它費用固定資產其他費用無形資產費用其它資產費用預備費基本預備費漲價預備費工程費用121.11.21.1.11.1.21.1.31.1.1.11.1.1.2建設項目總投資構成42尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 建設項目總投資-明細表(1)建設項目總投資誰花錢?誰核算?說明建設項目總投資1固定資產投資(工程造價)1.1建設投資1.1.1工程費用1.1.1.1設備及工器具購置費設備購置費設備原價

54、供貨單位造價部設備供應設備運雜費供貨單位造價部設備供應工具、器具及生產家具購置費供貨單位造價部材料供應1.1.1.2建筑安裝工程費直接費直接工程費人工費施工單位造價部材料費施工單位造價部施工機械使用費施工單位造價部措施費安全文明施工費施工單位造價部夜間施工增加費施工單位造價部二次搬運費施工單位造價部冬雨季施工增加費施工單位造價部大型機械設備進出場及安拆費施工單位造價部施工排水費施工單位造價部施工降水費施工單位造價部地上地下設施、建筑物的臨時保護設施費施工單位造價部已完工程及設備保護費施工單位造價部專業(yè)措施項目施工單位造價部間接費規(guī)費工程排污費施工單位造價部社會保障費養(yǎng)老保險費施工單位造價部失業(yè)

55、保險費施工單位造價部醫(yī)療保險費施工單位造價部住房公積金施工單位造價部危險作業(yè)意外傷害保險施工單位造價部企業(yè)管理費(含12項)*施工單位造價部利潤施工單位造價部稅金營業(yè)稅施工單位造價部城市維護建設稅施工單位造價部教育費附加施工單位造價部43尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 建設項目總投資-明細表(2)建設項目總投資誰花錢?誰核算?說明建設項目總投資1固定資產投資(工程造價)1.1建設投資1.1.2工程建設其他費用1.1.2.1固定資產其他費用建設管理費建設單位管理費(含29項)*開發(fā)商財務部工程監(jiān)理費監(jiān)理單位造價部建設用地費土地征用及遷移補償費土地補償費被拆遷人財務部青苗補償費和附著物補償費被拆遷人

56、財務部安置補助費被拆遷人財務部耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅等稅政府財務部征地動遷費被拆遷人財務部其他補償費被拆遷人財務部土地使用權出讓金政府財務部可行性研究費咨詢公司造價部研究試驗費其他造價部勘察設計費設計單位造價部環(huán)境影響評價費中介機構造價部勞動安全衛(wèi)生評價費政府造價部場地準備及臨時設施費施工單位造價部引進技術和引進設備其他費其他造價部工程保險費保險公司造價部聯(lián)合試運轉費其他造價部特殊設備安全監(jiān)督檢驗費政府造價部市政共用設施費政府造價部1.1.2.2無形資產費用專利及專有技術使用費其他財務部1.1.2.3其他資產費用生產準備及開辦費開發(fā)商財務部1.1.3預備費1.1.3.1基本預備費施工單位等

57、造價部變更/災害等1.1.3.2漲價預備費建筑安裝工程費及工程建設其他費用調整增加費施工單位等造價部人機料價差利率匯率調整增加費多類財務部利率匯率調1.2建設期利息銀行等財務部2流動資產投資(流動資金)開發(fā)商財務部44尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 一個尖銳的問題系統(tǒng)性1.項目范圍管理2.項目管理規(guī)劃3.項目管理組織4.項目管理責任制5.項目合同管理6.項目采購管理7.項目進度管理8.項目質量管理(健康/安全/環(huán)境)9.項目成本管理10. 項目資源管理11. 項目信息管理12. 項目風險管理13. 項目溝通管理14. 項目收尾管理適用范圍：建設單位、總承包企業(yè)、設計企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、施工企業(yè)、工程

58、咨詢企業(yè)、招標代理企業(yè)等Q質量?C費用?T時間?OBS誰干?WBS 干什么?45尊重 專業(yè) 責任 分享 價值 單項目管理單項目管理質量質量( (紅紅) )投資投資( (黃黃) )進度進度( (綠綠) )安全安全/ /健康健康/ /環(huán)保環(huán)保( (線皮線皮) )A A項目項目戰(zhàn)略戰(zhàn)略B B項目項目戰(zhàn)略戰(zhàn)略C C項目項目戰(zhàn)略戰(zhàn)略公公司司業(yè)業(yè)務務戰(zhàn)戰(zhàn)略略公司公司戰(zhàn)略戰(zhàn)略( (總部總部) )多項目管理多項目管理制制度度約約束束供應商管理供應商管理合合同同約約束束項項目目目目標標供應商目標供應商目標目標傳遞項目利潤項目利潤最大化最大化投資線投資線質量線質量線內內部部績績效效內內部部流流程程外外部部績績效效

59、外外部部流流程程公司目標公司目標項項目目管管理理信信息息系系統(tǒng)統(tǒng)目標分解合同結構類別級別服務類施工類貨物類戰(zhàn)略類常規(guī)類項項目目合合同同結結構構設計合同前前期期考考察察后后期期評評估估履履約約評評估估過過程程評評估估輸輸出出輸輸入入施工合同前前期期考考察察后后期期評評估估履履約約評評估估過過程程評評估估輸輸入入輸輸出出合同績效外外部部資資源源投投入入項項目目合同流程財務戰(zhàn)略財務戰(zhàn)略設計階段設計階段采購采購階段階段 施工階段施工階段設計部門設計部門 采購部門采購部門施工部門施工部門運營部門運營部門進度目標進度目標造價部門造價部門投資目標投資目標 客服部門客服部門質量目標質量目標技術戰(zhàn)略技術戰(zhàn)略 采購戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略XXXX戰(zhàn)略戰(zhàn)略進度線進度線人力戰(zhàn)略人力戰(zhàn)略內內部部資資源源投投入入項項目目( (人人財財物物) )設計合同設計合同( (任務書任務書) )圖紙評審與驗收圖紙評審與驗收施工合同施工合同( (招標文件招標文件) )工程竣工驗收工程竣工驗收項目組織結構公公司司組組織織結結構構采購管理環(huán)境系統(tǒng)總圖工工程程采采購購公司職能戰(zhàn)略公司職能戰(zhàn)略項目項目目標目標項目項目目標目標46尊重 專業(yè) 責任 分享 價值