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1、開發(fā)商：提 案：盛世聯合房地產營銷策劃公司日 期：2011年3月15日林興路項目前期建議林興路項目前期建議目錄目錄 ContentsPART 1PART 1分析分析 AnalyseAnalyse1.1、宏觀市場 Item Survey1.2、微觀市場 Brand Vision1.3、項目分析 Object Client1.4、市場競爭 Brand VisionPART 2PART 2策略策略 StrategiesStrategies2.1、目標客群 Object Client2.2、 項目定位 OrientationPART 4PART 4戰(zhàn)術戰(zhàn)術 TacticsTactics4.1、推廣計劃

2、 Strategies Plan 4.2、攻勢風暴 Offensive 4.3、產品建議 Medium BudgetPART 3PART 3創(chuàng)意創(chuàng)意 Idea3.1、案名 Name3.2、案名釋義 Explain3.3、 廣告語DesignPART 1 分析篇分析篇1.11.1、宏觀市場、宏觀市場 Item SurveyItem Survey1.21.2、微觀市場、微觀市場 Brand VisionBrand Vision1.31.3、項目分析、項目分析 Object ClientObject Client1.41.4、市場競爭、市場競爭 Brand VisionBrand Vision1.1

3、1.1、宏觀市場、宏觀市場 20102010年房地產市場回顧年房地產市場回顧一、宏觀經濟一、宏觀經濟2010年上半年，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長17.6%，比1-5月份回落0.9個百分點；城鎮(zhèn)固定資產投資98047億元，同比增長25.5%，比1-5月份回落0.4個百分點。二、房地產開發(fā)完成情況二、房地產開發(fā)完成情況上半年，全國房地產開發(fā)投資，全國房地產開發(fā)投資1974719747億元，同比增長億元，同比增長38.1%38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發(fā)投資的比重為69.3%。6月，房地產開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。

4、 全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.8430.84億平方米，同比增長億平方米，同比增長28.7%28.7%；房屋新開工面積8.058.05億平方米，同比增長67.967.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。三、商品房銷售情況三、商品房銷售情況上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長商品住

5、宅銷售面積增長12.7%12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。四、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況四、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況上半年，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增

6、長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。從前八周的比較情況來看，隨著政府對房地產市場調控手段與力度的不斷加強，北京房地產市場一手房成交量大幅回落，一手房成交量大幅回落，1010月底已降到這八周的最低點；成交均價也不斷下跌，月底已降到這八周的最低點；成交均價也不斷下跌，從九月底新政推出后，成交均價大都在兩萬以下。從九月底新政推出后，成交均價大都在兩萬以下?？梢?，一系列的調控措施，一方面影響了部分購房者對市場的預期，采取觀望態(tài)度，致使成交量下降；另一方面又造成未來市場充滿諸多不確定性，致使成交均價下滑。1 1、北京均價走勢、北京均價走勢20102010年房地產市場動態(tài)年房地產市場動

7、態(tài)2 2、深圳市場動態(tài)、深圳市場動態(tài)深圳樓市本月四周一手房市場成交量呈下滑態(tài)勢，成交均價在月底再度回復到2萬/平米以上，環(huán)比上漲12.4%，但總體仍呈現繼續(xù)波動的態(tài)勢。二手房成交量呈大幅波動態(tài)勢，9.29二次調控后，首周成交量銳減，幾近觸底，上周有所回升，環(huán)比大幅度增加了71.2%，與調控前單周成交水平相差不遠。3 3、上海市場動態(tài)、上海市場動態(tài)據搜房網的數據顯示：上周（10月18- 24日）上海市商品房成交成交37783778套，環(huán)比套，環(huán)比下降下降4.9%4.9%；成交面積；成交面積41.8341.83萬平方米，環(huán)比下降萬平方米，環(huán)比下降6.7%6.7%；成交均價為；成交均價為230862

8、3086元元/ /平平方米，環(huán)比前周上漲方米，環(huán)比前周上漲3%3%，連續(xù)第五周維持在2萬元以上，主要受部分高端住宅成交集中放量的拉動。210 年上半年房地產市場預期回落，量跌價滯量跌價滯。居民對未來房價上漲預期弱化，觀望情緒濃厚，購房意愿下降。中行調查結果顯示，未來3個月有意購房的居民占比降至15.5%，連續(xù)2個季度回落，累計降幅近3個百分點。心里預期直接作用于市場銷量。土地市場熱度下降，部分城市供地量上升。房市變動初步向下游土地市場傳導，對土地市場的抑制效應顯現。一方面，部分城市土地供應明顯放量，市場需求依舊旺盛，僅新政出臺后的5 月第一周，北京等20 個重點城市共推出土地1085萬平方米，

9、環(huán)比增加127%。另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)購地熱情下降，高價搶地的狀況有所緩解，市場競爭激烈度高價搶地的狀況有所緩解，市場競爭激烈度降低降低，抑制了地價的攀升。總體上看，在信貸投放收縮和居民對未來收入與就業(yè)預期謹慎的情況下，市場流動性過剩略有緩解，房地產市場、土地市場持續(xù)上揚的勢頭得到初步遏制，土地價格總體水平進一步趨穩(wěn)。4 4、土地及房地產市場情況、土地及房地產市場情況5 5、20102010年不同區(qū)域土地成交面積情況年不同區(qū)域土地成交面積情況從不同類別城市來看，一類城市住宅用地成交面積同比出現下滑，露面價格增長幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面，二三類城市成交面積大幅增加，表明城市商圈

10、已逐步進入快速擴張期；一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長，但其露面價格同比增長67%，從側面反映出市場旺盛的需求和土地市場競爭的激烈程度。6 6、各類城市成交面積價格統計、各類城市成交面積價格統計政策對市場的影響效力邊際遞減，年末再現銷售高峰政策對市場的影響效力邊際遞減，年末再現銷售高峰”新國十條“出臺后，兩個月內成交量下跌46.7%，隨著市場逐步回暖，待”國五條“出臺后，市場整體成交量僅下跌3.8%，從不同類型城市看，一類城市成家面積深度下跌，二、三類城市跌幅最小?？v觀全國房地產市場，由于各地房地產市場發(fā)展現狀不一樣，在調控中的表現也不一樣。多數城市商品房成交面積在新政調控的影響下都有

11、所下降，但一類、二類、三類城市商品房成交面積受影響依次遞減。具體來說京、滬、穗、深、杭等房地產發(fā)展較快的城市受調控影響較大，市場成交下降明顯；而西安、沈陽、長沙等房地產市場發(fā)展落后的城市則受影響較小，它們延續(xù)了2009年的良好發(fā)展勢頭，市場成交再創(chuàng)新高。市場在調控中不斷出現分化，也使得宏觀調控的難度不斷加強。7 7、1-121-12月各地區(qū)商品房銷售面積月各地區(qū)商品房銷售面積20102010年房地產市場總結年房地產市場總結2010年，中國房地產市場上經歷了史上最嚴厲的調控，國十一條、國十條和國五條相繼發(fā)布，這一密集程度在房地產行業(yè)乃史上罕見。同時，調控政策涵蓋土地、信貸、稅收、保障房等與房地產

12、相關的方方面面。最后，政策還拿出“限購令”的行政手段。市場手段到行政手段的轉化，說明政府對房地產市場的調控到了無所不用的地步?？梢哉f，2010年房地產行業(yè)是名副其實的調控年。20102010年房地產政策匯總年房地產政策匯總 月日：住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯合印發(fā)關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知。公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的倍，首付款比例不得低于，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。月日：中國人民銀行宣布，自日起，金融

13、機構一年期存款基準利率上調個百分點，由現行的提高到；一年期貸款基準利率上調個百分點，由現行的提高到；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。 月日：國家有關部委要求在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。月日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。月日：住房城鄉(xiāng)建設部等三部委通知稱，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應以擬

14、購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。 月日：國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。月日：國土資源部公布年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。月日：國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于，貸款利率不得低于基準利率的倍對購買首套住房且套型建筑面積在平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于。月日：財政部

15、下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 月日：國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。月日：國資委要求，家不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產業(yè)務，并在個工作日內制訂有序退出的方案。月日：國土資源部稱，將于今年月至月在全國開展對房地產用地突出問

16、題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。 月日：國土資源部出臺關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知，內容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“月內付清地價”等條土地調控政策。月日：國土資源部發(fā)布國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于。月日：國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于，加大房地產貸款窗口指導對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產貸

17、款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。1 1、政策的影響、政策的影響調控政策調控政策“W”走勢走勢總體看來，從2010年的3次調控的力度及市場調控效果分析，呈現了標準的“W”型走勢。20112011年房地產展望年房地產展望2011年，中國房地產市場將是一個”不好“也不壞的市場。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博奕中保持平衡發(fā)展。而開發(fā)商最大的壓力依然是受政策的調控，無法繼續(xù)獲得大量的運營資金，市場需求被抑制，無法通過產品銷售獲得更多的預售資金。2011年，中國房地產市場上企業(yè)兼并，收購或將導致市場的重新洗牌。盛世聯合認為：盛世聯合

18、認為：20112011年，房價漲勢趨緩，區(qū)域市場分化。年，房價漲勢趨緩，區(qū)域市場分化。圖片來源：哈爾濱市規(guī)劃局哈爾濱整體規(guī)劃哈爾濱整體規(guī)劃規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍：哈爾濱大都市圈是指包括哈爾濱市區(qū)、雙城市等共22個市縣，總面積84430平方公里；規(guī)劃發(fā)展規(guī)模：規(guī)劃發(fā)展規(guī)模： 2010年人口總數 目前，哈爾濱市戶籍總人口為991.6萬人，占全省總人口的四分之一 ，截至去年9月末，哈爾濱市人口自然增長率為3.49。 ；1.21.2、微觀市場、微觀市場 群力開發(fā)群力開發(fā)熱點版塊熱點版塊沿江棚戶改造沿江棚戶改造 南拓南拓 棚戶改造區(qū)棚戶改造區(qū)哈西新區(qū)哈西新區(qū)北躍城市北躍城市首要目標首要目標北躍、南拓北躍、南

19、拓中興、強縣中興、強縣北北南南東東西西項目建設提速年繼2009年在全市開展“項目建設年”活動，大力推進六大方面各100個項目建設后，今年又開展了“項目建設提速年”活動，明確提出實現“三個提速度”：一是土地供應提速。二是資金保障提速。三是審批服務提速。在“北躍、南拓、中興、強縣”的發(fā)展戰(zhàn)略下，努力把哈爾濱建設成現代大都市，從而推動房地產市場的健康有序發(fā)展。 哈爾濱市財政收入穩(wěn)步增長哈爾濱市財政收入穩(wěn)步增長 民生支出逐年增加民生支出逐年增加哈爾濱市全口徑財政收入于2001年實現了歷史性跨越，首次突破首次突破100100億元大關，達到億元大關，達到103.1103.1億元。億元。經過6年努力，200

20、7年哈爾濱市全口徑財政收入再上新臺階，突破200億元大關，達到224億元。2009年，在全球金融危機的大背景下，哈爾濱市財政收入依然保持穩(wěn)步增長的勢頭，前11個月全口徑財政收入就突破了300億元，兩年時間再次實現歷史跨越。 2010年是哈爾濱市實施惠民行動項目的第四個年頭，哈爾濱市計劃開展十大方面、100項惠民行動項目，計劃投資110億元。隨著哈爾濱市財政收入逐年向好，不但城市財力日益雄厚，人民生活也將越來越好。 1 1、20102010年財政收入年財政收入二、城市數據二、城市數據2008年34.5% ；2009年 34.2% ；2010年截止到5月份33.9%。結合哈爾濱市近年恩格爾系數和居

21、民消費水平增長來看，城市居結合哈爾濱市近年恩格爾系數和居民消費水平增長來看，城市居民購買力增強，消費增多。民購買力增強，消費增多。2、恩格爾系數、恩格爾系數哈爾濱市統計部門獲悉,一季度,全市實現地區(qū)生產總值572.3572.3億元億元,比上年同期增長13.7%,13.7%,分別高于全國、黑龍江省1.81.8個個和0.90.9個個百分點。全市城鎮(zhèn)就業(yè)人數比上年同期增長2.1%2.1%。據統計顯示,哈爾濱市第一產業(yè)實現增加值24.924.9億元,增長4.1%;4.1%;第二產業(yè)實現增加值159.5億元,增長14.4%;第三產業(yè)實現增加值387.9387.9億元,增長14.1%14.1%。同時,全市

22、累計完成固定資產投資87.4億元,比上年同期增長1.5倍,投資額和增幅創(chuàng)同期歷史新高。一季度,消費市場呈現鄉(xiāng)村消費增速高于城鎮(zhèn)現象,鄉(xiāng)村市場社會消費品零售額增速高于城鎮(zhèn)市場1.3個百分點。3 3、GDPGDP生產總值生產總值4 4、城市規(guī)劃信息、城市規(guī)劃信息 哈西將成哈爾濱市首個無線新區(qū) 哈市三年打造21個特色小鎮(zhèn) 北躍戰(zhàn)略新進展，17項目入駐松北科技創(chuàng)新城道里區(qū)顧鄉(xiāng)商圈崛起 新商業(yè)廣場年內建成投用十二所院校將入駐哈南新城教育園區(qū)開建在即 松北區(qū)優(yōu)化交通環(huán)境 六條公交線路將延伸進入隨著上半年哈市許多城建項目的規(guī)劃建設，下半年哈爾濱的房地產市隨著上半年哈市許多城建項目的規(guī)劃建設，下半年哈爾濱的房

23、地產市場逐步升溫，尤其以哈西、群力、呼蘭等新區(qū)最為活躍。場逐步升溫，尤其以哈西、群力、呼蘭等新區(qū)最為活躍。1 1、 20102010年年110110月成交量解讀月成交量解讀二、房地產市場解讀二、房地產市場解讀2 2、 20082008、20092009年、年、20102010年年1010月成交量對比解讀月成交量對比解讀3 3、 20102010年年1919月份成交均價走勢解讀月份成交均價走勢解讀分析：由于哈埠樓市三季度的銷售形勢一片大好，開發(fā)商回籠了不少資金，資金方面還是比較充裕，從整體成交數據顯示，二次新政后的10月份哈爾濱成交量繼續(xù)呈現穩(wěn)步發(fā)展勢頭，成交均價一直堅挺且穩(wěn)中有升。短期內開發(fā)企

24、業(yè)壓力不大，故短期房價松動的可能性較小，市場受影響較小。展望后市，差別化的信貸政策、限購令等調控政策的出臺，可能會再次令整個市場的預期開始轉向，整體觀望的氛圍或會再次形成。三、行業(yè)資訊三、行業(yè)資訊1 1、松浦大橋帶熱江北樓市、松浦大橋帶熱江北樓市 哈市民提前關注江橋房哈市民提前關注江橋房對于松浦大橋通車后，兩岸房地產市場未來的發(fā)展趨勢，有關專家分析認為，房地產市場的發(fā)展受多種因素影響，比如說周邊的環(huán)境因素或者小區(qū)的配套設施是否完善等，這些客觀因素都會影響到房地產的銷售，但松浦大橋的建設對兩岸房地產市場的推動作用無疑是積極的。去年，在“大環(huán)境”的帶動下，我市房地產市場保持平穩(wěn)發(fā)展，市民購房剛性需

25、求不斷釋放，尤其是近幾年，江北地區(qū)的房價穩(wěn)中有升。目前，我市主城區(qū)商品房均價已達到了每平方米七八千元，中心地帶的房價近萬元，而江北房價較低，松浦大橋通車后，使得交通更加便利，城市中心不斷向外延伸，市民生活圈子也將不斷擴大。所以，在江北購房也就順理成章。預計，未來幾年，江北肯定會成為市民購房的一個熱點區(qū)域。無論是業(yè)內人士、開發(fā)商，還是普通市民都一致認同一個觀點：松浦大橋通車后，江北的房價還會有一個更大的飛躍2 2、哈、哈1-91-9月新建住宅價格漲月新建住宅價格漲6.9% 6.9% 二手房漲幅放緩二手房漲幅放緩 1-9月份，我市新建住宅價格高位運行，同比上漲6.9%，自4月份起連續(xù)6個月同比漲幅

26、超過7.0%。非住宅價格同比上漲3.5%，漲幅呈波浪式回落，其中三季度各月漲幅分別為3.5%、2.3%和1.9%。 二手房價格受調控政策影響明顯。1-9月份，二手房價格上漲7.7%，自6月份起同比漲幅逐月回落，新政效果逐步顯現，特別是進入三季度房價漲勢逐月回落，7至9月份二手房價格同比分別上漲7.7%、6.8%和6.5%。 3 3、冰城樓市今年銷量首現跌勢、冰城樓市今年銷量首現跌勢 9 9月份同比降三成月份同比降三成 今年年初以來，哈市住宅與房地產開發(fā)建設一直保持著穩(wěn)定增長的良好勢頭，1-9月份，哈市市區(qū)房地產開發(fā)建設總規(guī)模為2151萬平方米，同比增長42.99%，竣工75.4萬平方米。其中，

27、商品房建設規(guī)模2077萬平方米，同比增長46.15%。預計哈市全年開發(fā)建設規(guī)模將達到歷史新高。與哈市房地產建設規(guī)模不斷快速增長相反的是，新建商品住宅銷量出現了增幅回落，9月當月住宅銷量更是同比下降三成多，首次顯現跌勢。 數據顯示，從商品住房銷售漲幅變化情況看，哈市市場需求增速從年初以來逐月放慢，7、8兩個月雖有走穩(wěn)趨勢，但進入9月份需求增速再次下滑。當月銷售商品住房50.1萬平方米，同比下降31.18%，環(huán)比下降17.12%。相關專家預測，進入四季度，房地產市場將進入“收官”階段，按目前發(fā)展趨勢判斷，全年總體銷售態(tài)勢預計不會樂觀。 4 4、首貸三成現退房現象、首貸三成現退房現象 購房者二次進入

28、觀望購房者二次進入觀望此前，哈爾濱部分樓盤內部認購可以首貸2成，9.29新政出臺后，很多購房者因為經濟壓力增大，無力承擔只好退房。樓市政策出臺一次，購房者就觀望一次，原本在三季度“中國購房者信心指數調查”哈爾濱地區(qū)購房者信心指數有明顯回升，多數購房者選擇近期出手購房， 9.29新政出臺后，原本對降房價不太抱希望的準購房者再一次燃起了希望，進入了觀望的狀態(tài)，多位位購房者表示，出于投資原因近期打算出手買房，但是政策再次出臺，對于未來的形勢不確定，房價有下降的可能，所以等等再看。5 5、冰城中小戶型仍是樓市成交主力、冰城中小戶型仍是樓市成交主力 群力成樓市火爆板塊群力成樓市火爆板塊隨著“金九銀十”的

29、到來，商品房成交量較前幾個月有所增長，成交主力總價區(qū)間在40萬元至60萬元的中小戶型，這說明，在經歷了一段時間的觀望之后，我市住房的剛性需求開始不斷釋放，但從整個房地產市場來看，還有一部分人在觀望，其中改善型需求的購房者并不急于購房，他們選擇暫時等待。群力新區(qū)年初開始重點打造丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園二期、音樂主題公園等特色景觀，與此同時，群力兆麟小學等一流教育配套設施已開始招生，哈爾濱音樂廳等娛樂設施也已確定落戶群力，以及公交線路開通、公交首末站投用等利好消息不斷，吸引了不少購房者的目光。眾合佳弘眾合佳弘觀點：觀點：哈市將跟隨全國大勢，在哈市將跟隨全國大勢，在1010年四

30、季度到年四季度到1111年一季年一季度觸底，但度觸底，但0909年那么大程度的反彈將不可能出現。年那么大程度的反彈將不可能出現。四、總結四、總結受二次調控的影響，尤其是嚴厲的銀行貸款政策，使得改善性客戶望而卻步，投資客戶也轉向觀望，致使許多相對高端的項目，在上門、進線及成交量上均受到不同程度的影響；目前哈埠市場主要靠剛需客群推動，中小戶型仍是成交的主力，新政出臺后短時間內對這批剛需客戶影響較小。項目地址：林興路與延興路交匯處東臨：萬米林場東臨：師范大學1.31.3、項目分析、項目分析 項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析北面：緊靠一多層小區(qū)，視野開闊，有綠地。南面：緊鄰高層住宅區(qū)，存在擋光現象。緊鄰高層住

31、宅區(qū)，存在擋光現象。西面：緊鄰學興路東面：緊靠延興路，存在噪音污染。距離林大林場較近。生態(tài)環(huán)境較好。p北面正對林興路，緊鄰部分高層、視野一般。北面正對林興路，緊鄰部分高層、視野一般。p西面緊鄰學興路，有部分棚戶區(qū)，不存在擋光現象。西面緊鄰學興路，有部分棚戶區(qū)，不存在擋光現象。項目處于三條道路圍合之處，噪音污染較嚴重。項目處于三條道路圍合之處，噪音污染較嚴重。本項目所在位置距哈西、新香坊、均較近。商業(yè)配套完備。樂松商圈樂松商圈和興商圈和興商圈服裝城哈西商圈哈西商圈區(qū)域交通組織示意圖區(qū)域交通組織示意圖和興路和興路林興路林興路文文興興街街延興路延興路項目周邊交通成熟地塊小結地塊小結 區(qū)域形象項目距離

32、和興商圈與樂松商圈之間，生活氛圍較好完善配套 生活配套齊全，居住氛圍濃郁環(huán)境印象周邊社區(qū)氛圍成熟，毗鄰林大林場、但三向道路環(huán)繞、噪音較大。交通印象 多維交通，較迅捷便利。優(yōu)勢劣勢 SWOTSWOT分析分析S SWW機會 O O威脅 T T體量較小，難以形成大盤效 應。企業(yè)品牌影響力有待加強。項目三面主干道路環(huán)繞，噪音污染極大。項目周邊在售項目較多。板塊周邊項目目前已在尾盤階段，本項目啟動時，版塊競爭壓力相對較小。板塊在售項目戶型相對偏大，缺少中小戶型為主力的樓盤，且沒有代表作。借助項目地段，實現客戶截流項目坐擁和興商圈與樂松商圈兩大繁華地段。周邊配套成熟扼守干線，交通便利項目周邊學府林立，方便

33、擇校，利于項目推廣。 群力、哈西版塊大盤趨勢，對項目存在競爭。政策打壓房地產行業(yè)， 由沿海城市樓市降價引 起的持幣待購心理增加江橋增建，江北項目也造成潛在客戶分流。 放大交通便利和成熟配套等優(yōu)勢，以此來刺激消費群。可利用“生態(tài)、中心、景觀時尚等概念炒作。規(guī)劃強調小而精的概念，以規(guī)劃和建筑材料彌補燥音污染。快速入市利用區(qū)域空盤期搶占市場。項目定位突破常規(guī)，實現產品推廣雙差異化策略。 推陳出新的活動營銷，體驗營銷讓消費者更多的情景體驗參與，與競爭對手進行錯位營銷。 實現與其他的產品差異化，采用人無我有，人有我優(yōu)的精品戰(zhàn)術1 1、SWOTSWOT分析分析本節(jié)需要解決的核心問題：本節(jié)需要解決的核心問題

34、：p 開發(fā)方向判斷：各開發(fā)方向的市場可行性？開發(fā)方向判斷：各開發(fā)方向的市場可行性？p 預判市場風險：各開發(fā)方向將面臨哪些風險？預判市場風險：各開發(fā)方向將面臨哪些風險？市場研判市場研判項目定位項目定位p 客戶分析：我們瞄準中的市場哪拔目標客戶？客戶分析：我們瞄準中的市場哪拔目標客戶？p 參考案例：各開發(fā)方向成功案例借鑒參考案例：各開發(fā)方向成功案例借鑒p 產品規(guī)劃：如何打造符合市場的需求產品？產品規(guī)劃：如何打造符合市場的需求產品？1.41.4、市場競爭分析、市場競爭分析生活，從此有了森林的味道生活，從此有了森林的味道項目名稱林海華庭 開發(fā)商黑龍江省寶臣房地產開發(fā)有限公司項目地址：哈爾濱市道里區(qū)城鄉(xiāng)

35、路與齒輪路交匯處售樓電話0451-87282666承建商：哈爾濱建工建設有限公司建筑設計單位：哈爾濱工業(yè)大學建筑設計研究院占地面積：22057.8平方米建筑面積：119998.97平米容積率：4.70綠化率：43.44%項目分期： 建筑形態(tài)：高層建筑密度： 23.47%公 攤：1.6園林風格：建筑立面：涂料樓體間距：戶型分布：43125平方米熱銷戶型：76平方米主力戶型：二室一廳建筑結構：框剪項目規(guī)劃：共建4棟高層住宅銷售率：60%最高價格：96萬均價： 7600元工程進度：準現房開工時間：2010-04-01車位面積：起 價： 7200元裝修標準： 毛坯住宅層高：3米進戶時間：2011-10

36、-01項目優(yōu)勢：1.純板式高層建筑2.周邊配套等生活基礎設施齊全3.道路四通發(fā)達4.戶型選擇面廣5.小區(qū)中庭規(guī)劃2萬余平方米中庭花園，增添娛樂生活 教育：延興小學、師大附小、師大附中、哈爾濱師范大學、四十七中、中實中學、東北林業(yè)大學、哈爾濱理工大學 醫(yī)療：哈爾濱友誼醫(yī)院、黑龍江省紅十字醫(yī)院 銀行：郵政銀行、農業(yè)銀行 商業(yè)：樂松廣場、家樂福超市、樂買超市、和興商城 建材品牌：德國技術蘭根塑窗 、品牌電梯車位直達 、柔性鑄鐵靜音設計 物業(yè)服務：未定 媒體推廣：無任何宣傳 客源分析： 職業(yè)：商人，公務員，周邊職工，原居民，年齡：30-65歲。法式風情優(yōu)雅階層漫生活法式風情優(yōu)雅階層漫生活項目名稱壹品新

37、境開發(fā)商黑龍江圣基偉業(yè)房地產開發(fā)項目地址：哈爾濱市哈西新區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處售樓電話0451-86663333客源分析：哈西客運，商戶，投資小區(qū)配套：高級會所，游泳館，健身俱樂部占地面積：建筑面積：63萬 容積率：3.93綠化率：43%總銷金額：42.8億裝修標準：住宅毛坯，公寓精裝項目分期：無建筑形態(tài)：板高建筑系數：1.57建筑風格：法式園林風格：法式建筑立面：涂料、面磚樓體間距：65戶型分布：30-80熱銷戶型：60 主力戶型：兩室一廳項目起價：7000項目均價： 7500￥ /住宅銷售率：最高價格：8000（公寓1.0-1.2萬）高層差價：150- 200 /門市面積:物業(yè)費：進戶

38、時間：2011.12車位面積：車位價格：園林特色：開盤時間：2010.08.06建筑特色：層高：3m項目優(yōu)勢： 1. 升值空間大2.周圍商業(yè)繁榮3.交通便利4.專業(yè)營銷機構5.戶型選擇多種多樣6.品牌包裝效果好 小區(qū)配套：高級會所，游泳館，健身俱樂部 生活機能：商業(yè)配套：西站大街主入口緊鄰規(guī)劃的哈西新區(qū)商業(yè)中心 金融：各大銀行、證券、保險機構及通訊服務網點 醫(yī)療：哈醫(yī)大二院、解放軍211醫(yī)院等 休閑：歐亞之窗書香學府：哈師大附小、清濱小學、建文小學、69聯中、163中、73中以及即將落哈西新區(qū)的多所名校 建材品牌：三菱電梯 物業(yè)服務：英國史瑞克物業(yè) 銷售策略：首付50%，兩月后返還20% 媒體

39、推廣：外圍版，dm單，網絡推廣 客源分析：職業(yè)：哈西客運，商戶，投資年齡：35-65陽光陽光水岸水岸森林海森林海項目名稱南郡鳳凰灣開發(fā)商 黑龍江宇輝投資有限公司項目地址：哈爾濱市香坊哈平路（花卉大市場對面）售樓電話 0451-89020088建筑商：佳木斯第一建筑工程有限公司廣告代理商： 靈創(chuàng)地產策劃占地面積：3.4萬建筑面積：16.3萬 容積率：4.5綠化率：33%項目分期：無建筑形態(tài)：高層建筑系數：1.57裝修標準：住宅毛坯項目規(guī)劃：共建6棟板式高層（32層）樓體間距：60戶型分布：50-100 熱銷戶型：70主力戶型：60-80項目起價：8500項目均價：9500住宅銷售率：60%層 高

40、： 3m最高價格：1050棟 數：共6棟物業(yè)費：未定進戶時間：2011.9.1車 位：工程進度：準現房客源分析：動力居民，投資開盤時間22009.10.1項目優(yōu)勢： 1.生活配套齊全2.緊鄰國家森林植物園環(huán)境優(yōu)質3.交通便利4.專業(yè)營銷機構5.社區(qū)整體采用封閉式智能化管理6.品牌包裝效果好7.戶型好項目劣勢：項目本身無綠化、僅依托周邊的植物園，項目毗鄰水溝，生態(tài)環(huán)境較差。周邊在售樓盤較多，銷售壓力有所增加。 小區(qū)配套：社區(qū)內部還規(guī)劃配備有商服、托兒所、老年活動中心、社區(qū)服務中心、社區(qū)圖書館、社區(qū)衛(wèi)生站、警務室、公廁等配套設施，居家、生活、購物更趨便捷。 建材品牌：三玻鋁塑鋁、采用知名品牌的三七

41、分戶門 物業(yè)服務：黑龍江民祥物業(yè)公司 媒體推廣：dm單，網絡推廣、戶外廣告牌、短信、報紙 客源分析： 職業(yè)：動力居民，投資 年齡：35-65建筑風格：南加州總結：總結：均價：8000元/米熱銷戶型：60-80米戶型分布：30-125米主力戶型：60-80米林興路板塊，毗鄰新香坊的南崗區(qū)域，并毗鄰和興路商圈與樂松商圈，近年來樂松商圈發(fā)展較快，林興路板塊將具有較強的發(fā)展優(yōu)勢。此版塊在售樓盤較少，競爭壓力較小，各樓盤均依托毗鄰萬米林場與地段為主要訴求。此版塊項目園林規(guī)劃較好。這給本項目造成一定的品質壓力。PART 2 策略篇策略篇2.1、目標客群、目標客群 Object Client2.2、 項目定

42、位項目定位 Orientation客戶定位客戶定位通過調查，我們能強烈感知到本案項目的目標客群廣度其實非常大，且特征具有較大的差異，大致還能細分為以下四類：1.41.4、目標客群、目標客群 約約 30 - 55 30 - 55 歲；歲； 購房比例：購房比例：10%10% 版塊原住民；版塊原住民；對板塊環(huán)境所認同對板塊環(huán)境所認同對板塊環(huán)境所了解對板塊環(huán)境所了解的置業(yè)的置業(yè) 需求。需求。 約約 27-36 27-36 歲；歲； 購房比例：購房比例：40%40% 為主，為主， 受過良好教育，多受過良好教育，多 在大企業(yè)工作；在大企業(yè)工作；多屬初次置業(yè)；多屬初次置業(yè)；多是他們多是他們 置業(yè)的核心需求。

43、置業(yè)的核心需求。 約約 303045 45 歲；歲； 購房比例：購房比例：40%40% 經濟實力明顯遠經濟實力明顯遠 高于白領，心態(tài)高于白領，心態(tài) 成熟有品位；成熟有品位； 。是其是其 置業(yè)的重要置業(yè)的重要 因素。因素。 約約 3535歲左右；歲左右； 購房比例：購房比例：10%10% 多為高層主管或多為高層主管或 個體業(yè)主；個體業(yè)主； 本項目是他們的本項目是他們的 多套房子，本人多套房子，本人 不住，只用于投不住，只用于投 資或為家人養(yǎng)老資或為家人養(yǎng)老 所用。所用。目標客戶描述目標客戶描述目標客群細分目標客群細分 個體描述（穩(wěn)定比例）個體描述（穩(wěn)定比例）30-55歲原板塊居住民以擁有房產但有

44、較為迫切改善目前居住品質的置業(yè)需求。 這個群體將一直是此版塊的穩(wěn)定客群，只是在房價不斷推高的情況下 消費有所滯緩。 購買動機（穩(wěn)定比例）購買動機（穩(wěn)定比例） 已婚，有固定伴侶，多有子女，二次置業(yè)是核心動機； 注重社區(qū)規(guī)劃，還有配套，對居住和生活有高要求； 對區(qū)域地段很有了解。 個體素描（核心客群）個體素描（核心客群） 27-36歲， 中青年為主； 大部分散布于經濟能力中等偏上； 受過非常良好的教育，技術性工作，如工程師或軟件設計人員，還有相 當一部分是擁有自己的公司；有經濟基礎的80后白領為結婚準備的?？腿合鄬硇裕洕芰?，在成交客戶的比例會不斷上升。 購買動機（核心客群）購買動機（核心客

45、群） 以小兩房為主，； 年齡，大部分未婚，有固定伴侶，買房除了住，還有明顯 的資產保值或投資的需求； 很看重投資價值，非常了解各開發(fā)商的地位和物業(yè)口碑。 個體素描（比例漸增）個體素描（比例漸增） 30-45歲，單身，一直生活在哈市的各商家私營業(yè)主，或外埠來哈投資的 小企業(yè)主； 沒有受過太多的教育，但通過自己的努力有一定經濟基礎，有優(yōu)越感； 經濟支付能力強，是 購買動機（比例漸增）購買動機（比例漸增） 以兩房或三房為主。上班地點在香坊、或者道里、哈西附近，離工作地點近是這個客群考慮本案項目的重要原因；對交通、配套比較挑剔。 個體素描（潛在客戶）個體素描（潛在客戶） 30-40歲，已婚，很熟悉哈市

46、的樓市，相當大一部分是職業(yè) 投資客； 第二次（甚至第三次）購買物業(yè)，對本案區(qū)位的升值能力第二次（甚至第三次）購買物業(yè)，對本案區(qū)位的升值能力 有較強信心；有較強信心； 購買動機（潛在客戶）購買動機（潛在客戶）受政策的影響，投資客逐漸減少，且大部分投資客看準群力與哈西的投資價值，故本項目投資客相對較少。 項目定位需要解決的核心問題項目定位需要解決的核心問題區(qū)域形象的提升區(qū)域形象的提升價值定位認同價值定位認同產品特色的提煉產品特色的提煉生活方式認同生活方式認同1 1、市場定位、市場定位 20112011，江南優(yōu)品質生活樣本，江南優(yōu)品質生活樣本 2、項目產品定位以中小戶型為主具有高舒適度、個性化的差異

47、化產品3 3、功能定位、功能定位 非公寓、非住宅非公寓、非住宅4 4、形象定位、形象定位城市中軸，簡歐建筑城市中軸，簡歐建筑簡歐生活場，旗艦居住區(qū)簡歐生活場，旗艦居住區(qū) 競爭力的提出競爭力的提出v 地段地段市中心的優(yōu)質生活市中心的優(yōu)質生活v 教育教育知名知名/ /重點教育機構重點教育機構v 配套配套坐擁兩大商圈的成熟配套坐擁兩大商圈的成熟配套v 環(huán)境環(huán)境稀缺生態(tài)環(huán)境稀缺生態(tài)環(huán)境v 歸屬歸屬如同一家人的鄰里關系如同一家人的鄰里關系5 5、賣點提煉、賣點提煉競爭力的體現競爭力的體現v 目前項目所在區(qū)標質性物業(yè)很多，但都沒有其與眾不同獨特目前項目所在區(qū)標質性物業(yè)很多，但都沒有其與眾不同獨特之處，差異

48、化營銷是我們的必須突出的重點；之處，差異化營銷是我們的必須突出的重點；v 豐富的生活配套；豐富的生活配套；v 和諧的友鄰關系，自在的生活氛圍；和諧的友鄰關系，自在的生活氛圍；v 優(yōu)質企業(yè)品牌的搭建，實力展示，信心保證優(yōu)質企業(yè)品牌的搭建，實力展示，信心保證核心競爭力的提煉核心競爭力的提煉對于本項目，項目的核心競爭對于本項目，項目的核心競爭優(yōu)勢優(yōu)勢是是地地 段段但，單純的地段演繹，難以形成長線的推廣優(yōu)勢和更但，單純的地段演繹，難以形成長線的推廣優(yōu)勢和更廣泛地吸引外區(qū)消費力。廣泛地吸引外區(qū)消費力。 我們應結合現在消費群越來越注重生活這一特點，為我們應結合現在消費群越來越注重生活這一特點，為項目營造的

49、良好的社會氛圍。項目營造的良好的社會氛圍。支撐一：堅韌盔甲英式物管 每棟樓、每片花園都有專人負責，對業(yè)主進行英式物業(yè)管理； 業(yè)主卡式生活，所有社區(qū)配套消費的儲值及身份驗證只需一卡搞掂； 小區(qū)內所有配套設施，包括會所，業(yè)主都可以自由使用，每月交定額費用即可（每戶按成年人口數量平均分攤，既保證每戶的費用低廉，又保證總數上達到經營成本）； 24小時便利店、洗衣店等，盡最大可能便利業(yè)主生活。便利的服務設施便利的服務設施支撐二：獨門暗器創(chuàng)新的推廣概念F生活特區(qū)“F”生活六重奏 第一樂章：家庭第一樂章：家庭 amilyamily 三十而立。三十上下，家這個概念第一次給他們如此鮮明、深刻的感覺，因為他們第一

50、次成為家庭的主角，這個主角不但要盡最大努力讓另一半幸福，更要保證小天使的茁壯成長、爸爸媽媽健康的身體和愉快的心情。 在這里既可以使孩子充分享受城市帶來的時代氣息和教育資源，還能讓孩子感受鋼筋水泥森林以外的純自然。既可以讓老人家找到享受舒適便利的生活，更能找到生活的樂趣。（特色教育）幼兒園（特色教育）幼兒園（四點半）學校（四點半）學校（爸爸）門球場（爸爸）門球場（碩果）園（碩果）園（林蔭）路（林蔭）路第二樂章：朋友第二樂章：朋友 riendsriends 朋友應該住在一起，閑暇可以聊聊天，節(jié)假日可以打打牌，有急事時可以讓他們幫著照看下孩子。 住在一起的人應該是朋友，生與同一年代，原來大家是同樣的

51、一群人，終于，在紛擾的社會中找到了自己的聲音，以后更應該同聲同息。 和諧的社區(qū)，和諧的鄰里關系，和諧的生活。互聯網、局域網互聯網、局域網寵物園寵物園（老友記）西餐廳（老友記）西餐廳團購優(yōu)惠團購優(yōu)惠（狂熱）燒烤天臺（狂熱）燒烤天臺“F”生活六重奏第三樂章：未來第三樂章：未來 utureuture 事業(yè)即將步入巔峰，手上的每一筆財富都要升值，房子更不例外； 讓房子住得舒服很多人能做到，讓房迅速升值卻只能靠自己的投資眼光地段地段可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)增值模式物業(yè)增值模式“F”生活六重奏第四樂章：時尚第四樂章：時尚 ashionashion柴米油鹽只是樂趣，時尚才是真生活。時尚不是一件時髦的衣裝

52、就可以詮釋的時尚是一種思想時尚沒有固定的模式，時尚不是一成不變的這里的時尚不是冷艷，是輕松、自然、順應國際潮流的生活至上學“F”生活六重奏英文，英文，顯示國際潮流顯示國際潮流會所會所建筑、園林建筑、園林標識、導視系統標識、導視系統樣板房樣板房第五樂章：娛樂第五樂章：娛樂 unun年輕人怎能只被生活瑣事所擾，網絡游戲、QQ、新聞、酒吧、麻將、寵物、健身工作之外都是娛樂，因為生活，就是娛樂用自己快樂的心態(tài)感染家人，家人亦用快樂的心態(tài)感染你老爸要娛樂、我要娛樂、兒子要娛樂、小狗也要娛樂 局域網游戲服務器局域網游戲服務器寵物園寵物園沙池（兒童）沙池（兒童）門球場（老人）門球場（老人）“F”生活六重奏第

53、六樂章：自由第六樂章：自由 reedomreedom家庭幸福、朋友相聚、身體健康、生活舒適、引領時尚、放縱樂趣這樣的狀態(tài)加在一起是什么？答案是自由。相比在別墅里顧影自憐的40歲，在一房一廳里自娛自樂的20歲，自由就是本案項目送給客戶的最好禮物!“F”生活六重奏自由車位自由車位自由論壇自由論壇恣意生活恣意生活自在生存自在生存PART 3 創(chuàng)意篇創(chuàng)意篇3.1、案名、案名 Name3.3、 廣告語廣告語 Design3.1、推薦案名、推薦案名記憶猶新，用來形容一切珍貴的美好事物。逸：安閑 、超越常人,出眾超群。通“藝術”,詮釋出項目毗鄰師大的地理位置，富有藝術氣息，也描繪出項目毗鄰百萬林場，的生態(tài)環(huán)

54、境。億逸樹做案名，既體現出項目的優(yōu)雅環(huán)境，與藝術時尚氣息，也喚起人們對美好事物的記憶，產生心理歸屬感。案名特點：浪漫、時尚、溫馨。案名特點：浪漫、時尚、溫馨。青：唐杜甫聞官軍收河南河北“青春作伴好還鄉(xiāng)”。將“青”比作春天草木茂盛呈青蔥色。取“青”字，暗寓項目親近自然，把握健康的生活理念。背向萬米林大林場，一種清新的氣息撲面而來，城市的喧囂與繁雜拋之腦后。青城，同時也取“傾城”之意，寓示項目將會以超凡脫俗的姿態(tài)高調出場，傾倒全城的寓意。青城國際：給目標客戶以歸屬感、榮耀感有較強的時尚氣息。案名特點：簡單、易懂、易記、有帶入感。案名特點：簡單、易懂、易記、有帶入感。加州：美國的第三大州、是傳說中的

55、黃金國度、又成為“黃金之州”這里有豐富的自然資源有美國最好的氣候、加州蘊含了豐富的自然資源、悠久的歷史與文化、并擁有著尖端的科技、現已成為世界知名的旅游勝地。陽光：光明、燦爛、生機、溫暖、代表著溫暖向上的事物。加州陽光：尊貴中透漏出時尚氣質、詮釋出項目的主題特色、與目標客群、與項目定位特點。特點：大氣、時尚、內涵豐富。特點：大氣、時尚、內涵豐富。備選案名備選案名3.2、廣告語、廣告語PART 4 戰(zhàn)術篇戰(zhàn)術篇4.1、推廣計劃、推廣計劃 Strategies Plan 4.2、攻勢風暴、攻勢風暴 Offensive 4.3、產品建議、產品建議 Medium Budget預熱期 6月7月節(jié)點：1、

56、儲客內購開始 2、8月戶外媒體亮相 3、現場引導系統到位核心攻擊點：業(yè)內渠道 戶外媒體7月月新聞發(fā)布新聞發(fā)布強勢啟動 8 9月節(jié)點：1、正式開盤 2、樣板間落成 3、銷售環(huán)境到位核心攻擊點：強勢入市 多渠道攻勢 持續(xù)強銷10月12年2月節(jié)點：1、現場環(huán)境成熟 2、工程進度實景核心攻擊點：公關活動 促銷計劃節(jié)點：客戶累計攻擊點：Open Day開盤日開盤日8月月節(jié)點：強銷準備到位攻擊點：開盤活動二次強銷37月節(jié)點：核心攻擊點：新一輪的銷售攻勢4.14.1、推廣計劃、推廣計劃第一階段第二階段第三階段第四階段保養(yǎng)活動保養(yǎng)活動12月月節(jié)點：節(jié)日客戶保養(yǎng)促銷攻擊點：活動強銷活動強銷活動5月月節(jié)點：二次強

57、銷攻擊點：活動第四波攻擊高潮目標：新形象啟動時間：12年4-7月 （或根據銷售狀況）第二波攻擊高潮目標：確立市場地位啟動時間：8-9月 （開盤）第一波攻擊高潮目標：市場預熱啟動時間：7-8月推廣軸線推廣軸線時時 間：間：2010年年8-9月月 1011月月 1012年年2月月 12年年47月月 行銷力度曲線行銷力度曲線 成交狀況曲線成交狀況曲線 4.24.2、攻勢風暴、攻勢風暴第三波攻擊高潮目標：強銷攻勢啟動時間：1012年2月 簡歐風格建筑，經過改良的古典歐式主義風格。繼承歐洲文化豐富的藝術底蘊，開放、創(chuàng)新的設計思想及其尊貴的姿容，很好地糅合了簡約主義的利落、爽潔和傳統歐陸風格的精致、華麗。

58、這種時尚而富有內涵的風格正逐漸受到一些年輕新貴的追崇。 簡歐建筑風格簡歐建筑風格4.34.3、產品建議、產品建議建議立面采用歐式新簡約元素集合表達現代住宅建筑的基本構成元素（觀景陽臺、凸窗、落地窗、構架、墻體及屋面等），風格簡捷明快，加以局部線條的點綴，體現高尚國際化住宅社區(qū)高貴典雅的特色 。外立面建議：外立面建議：歐式新簡約風格歐式新簡約風格側面客廳的弧型窗設計側面客廳的弧型窗設計充滿現代感的陽臺設計充滿現代感的陽臺設計建筑節(jié)點建議建筑節(jié)點建議源自南美的涂料源自南美的涂料STUCCOSTUCCO立面采用南美的涂料立面采用南美的涂料STUCCOSTUCCO，且有綠，且有綠色環(huán)保、歷久彌新的特點

59、，完美呈現色環(huán)保、歷久彌新的特點，完美呈現天然拙樸的肌理質感。天然拙樸的肌理質感。入戶方式的建議入戶方式的建議住宅入口設計外部與內部的切換體現私密性彰顯主人尊貴身份為在營銷過程中增強客戶體驗，彰顯樓盤檔次，建議將單元大堂及首層電梯廳進行精裝修，可對外稱“精裝修五星級酒店大堂”。主要從以下幾個方面著手：1、地面、墻身鋪石材配拼花圖案2、藝術天花吊頂并配精美吊燈3、藝術壁畫、精美工藝品點綴 4、掛設精美樓號牌5、轎廂內設高檔裝修，門套為高級石材 精裝修大堂精裝修大堂五星五星級級酒店大堂酒店大堂五星五星級級酒店入口酒店入口入區(qū)大堂入區(qū)大堂精裝修電梯間精裝修電梯間u 多種小品形式，配合主題景 觀，或現

60、代， 或古典，或童 真，或浪漫，提升社區(qū)品質， 渲染社區(qū)情趣u 藝術路燈u 道路指示牌u 環(huán)保分類垃圾箱u 休憩觀雨亭（配置雙人座椅）精神堡壘精神堡壘精神堡壘精神堡壘利用地形高差，設計利用地形高差，設計完全自然采光通風的完全自然采光通風的景觀車庫景觀車庫 陽光，在這里可以流到地下。陽光，在這里可以流到地下。利用項目的小量園林與地下車庫結合，塑造陽光利用項目的小量園林與地下車庫結合，塑造陽光景觀車庫。景觀車庫。地下車庫地下車庫一、散熱均勻，溫差小，舒適健康二、 室內空氣更加潔凈三、高效率節(jié)省能源四、減少噪音五、充分增加室內空間利用率六、使用壽命長地熱采暖地熱采暖LOW-E中空玻璃，通過降低室內獲

61、得的太陽能輻射熱，減少空調的復合實現節(jié)能。在東、南、西三個方向的窗戶安裝了LOW-E玻璃。 框窗采用斷冷熱橋技術的斷橋鋁合金窗。窗框分成三部分，外部鋁合金框、內部鋁合金框及連接內外框的中間芯子部分。中間芯子部分即為斷冷熱橋，克服了鋁合金的高導熱率，減少了能量損耗。 節(jié)能節(jié)能LOWELOWE玻璃玻璃斷橋鋁合金窗斷橋鋁合金窗n“下送上回下送上回”低速送風方式低速送風方式n保證新風和廢氣的分離，控制室內空氣流動方向保證新風和廢氣的分離，控制室內空氣流動方向n經預處理后的新鮮空氣比室溫略低經預處理后的新鮮空氣比室溫略低n自然沉積在下方形成自然沉積在下方形成“新風湖新風湖”淹沒人體淹沒人體n新鮮空氣順人

62、體上升，經呼吸變?yōu)閺U氣后經上部排風新鮮空氣順人體上升，經呼吸變?yōu)閺U氣后經上部排風口排出口排出n人體人體2424小時呼吸新鮮空氣小時呼吸新鮮空氣n低速送風，無噪聲、無氣流感、無揚塵低速送風，無噪聲、無氣流感、無揚塵n樓頂設冷樓頂設冷/ /熱能量回收裝置，回收排出室外的冷熱能量回收裝置，回收排出室外的冷/ /熱熱能量能量n降低降低/ /升高引入的新風溫度，節(jié)省新風預冷升高引入的新風溫度，節(jié)省新風預冷/ /預熱成預熱成本本 高科技高科技 新風系統新風系統技術關鍵：采用技術關鍵：采用MOMAMOMA的新風過濾系統，保持室內恒溫恒濕。的新風過濾系統，保持室內恒溫恒濕。戶型建議戶型建議U5U5的五大優(yōu)勢：

63、的五大優(yōu)勢：U-1U-1與傳統戶型直接進入客廳相比，有獨立的內外過渡空間，采用大理石地面，有效保證室內空間清潔并設計舒適的尺度與通用性細節(jié)。玄關兩旁的收納系統分類細致，通過不同寬度與高度的空間分割可合理收納各類出入戶用品，特別設計的旋轉式鞋架，高低錯落的13層放置空間，可擺放不同種類的鞋子約40雙，堪稱整個收納系統潛心之作。U-2U-2創(chuàng)意洗衣間一方面保持與起居室空間干濕分離，另一方面也帶來更強大的收納系統功能。洗衣間內各種衣物與洗滌用品不但有各自獨立放置空間，同時預留出尺寸合理的洗衣機位置及折疊式熨斗的位置，創(chuàng)造出傳統戶型不可比擬的空間優(yōu)勢。U-3U-3根據人體視線角度考量設計的景觀窗，帶來

64、通透空間的同時，也賦予廚房更多含義看得見美麗風景的廚房，是對廚房忙碌主婦最好的犒賞；廚房的內部設計，也充滿了人性化細節(jié)：內藏式金屬拉籃、米箱、刀叉架、碗柜，不僅帶來廚房的整潔，其合理的功能搭配，讓備餐過程充滿舒適。一、戶型設計一、戶型設計參照萬科參照萬科U5U5標準標準U5U5的五大優(yōu)勢：的五大優(yōu)勢：U-4U-4主臥特別設置步入式衣帽間，從功能出發(fā)的收納設計：大衣、上衣、褲架、領帶盒抽屜、擱板等考慮周全，尺寸經過仔細研究，符合實際需要；折疊式鏡門與布面金屬框移門，增設梳妝功能，為生活所需考慮更多。U-5U-5特別設有分布于客廳與廚房的智能化識別系統與可視終端系統，皆與大堂入口處的監(jiān)視終端連接，

65、值得一提的是，廚房可視終端系統同時具備可視對講、電話、電視、DVD等功能，不但為居住提供安全保障，更讓烹飪過程充滿樂趣，先進科技的應用，讓生活更舒適。戶型面積配比戶型面積配比面積區(qū)間（使用）面積區(qū)間（使用）戶型戶型約占比例約占比例2535 小一房一廳一衛(wèi)35%4560大一房一廳一衛(wèi)（小二房）45%6585 二房二廳一衛(wèi)（舒適二房）15%LOFT大一房一廳一衛(wèi)（小二房）5%戶型建議戶型建議戶型整體采用精品打主力的策略，即“人無我有，人有我優(yōu)。”和競爭對手有重復的戶型設計，更需要出精品，這樣可以讓目標客戶對本項目有更深刻的信任感。同時在于對手競爭時，能占據到更主動地位置。LOFTLOFT戶型設計要

66、點建議戶型設計要點建議樓層布局：局部樓層（挑高一層為常規(guī)的樓層兩層） 層高：5.2米面積：主力戶型為50平方米左右；少量在65平方米左右設施配套：菜單式精裝修 建筑結構：全框架結構 內部設施：衛(wèi)生間及廚房交樓標準打掉落地凸窗后的效果贈送面積方法：贈送面積方法：通過陽臺贈送面積陽臺只計算一半建筑面積戶型靚點戶型靚點1、功能分區(qū)明顯，即動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、豬次（公用區(qū)和私人區(qū)）分區(qū)；2、入戶門最好不要正對客廳與衛(wèi)生間，獨立的餐廳，廚房為封閉式廚房，餐 廳與廚房相鄰；3、戶型設計盡可能的追求實用與觀景的結合；4、通風采光性能良好，做到空氣對流順暢，明廚設計；5、景觀陽臺增強使用功能，如在某種程度充當洗衣房，以滿足住戶日常生活 的需要；6、客廳、主臥盡量觀湖，客廳內盡量少留門或者洞，保持客廳的使用完整性。7、LOFT客廳挑空，大廳作兩層落地玻璃窗觀景。8、每梯位電梯直入地下停車場，停車場進入樓梯與電梯間設立大堂。其他建議其他建議二、產品細節(jié)：二、產品細節(jié)：可觀賞性的廚房、通透、采光、可觀景?？捎^賞性的廚房、通透、采光、可觀景。三、衛(wèi)生間三、衛(wèi)生間干濕分離干濕分離Thanks盛世聯合 項目的成功