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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 一、“三舊”改造城市更新工作歷程 二、總體實施情況 截至目前，珠海市納入省“三舊”圖斑庫共計351塊、涉及用地面積公頃。城市更新改造情況如下：①已完成改造102個項目、公頃用地（占比%）；②正在實施改造75個項目、公頃用地（占比%）；③正在推進(jìn)前期審批工作68個項目、公頃用地（占比%）；④尚有公頃用地（占比%）待實施改造。 三、“一二三+N”政策框架體系 四、“兩個層級”城市更新專項規(guī)劃體系 主要為市級專項規(guī)劃和區(qū)級專項規(guī)劃，市級專項規(guī)劃是在2013年開始進(jìn)行研究，2013年底制定專項規(guī)劃任務(wù)，2014年底完成規(guī)劃編制。在這個過程中專門研究

2、了兩個專題，一個是住宅地產(chǎn)專題，另外是商業(yè)地產(chǎn)專題，目的是通過兩個專題研究，把握一下我們在城市更新、“三舊”改造究竟把握什么方向方面做一個選擇，也是通過這兩個研究，從政策制定上為政策導(dǎo)向起到比較關(guān)鍵作用。區(qū)級更新專項規(guī)劃也在逐步展開，目標(biāo)是讓各個區(qū)通過專項規(guī)劃編制達(dá)到一個計劃管理、規(guī)劃控制的效果。在兩個層級專項規(guī)劃上還做了專門性的研究，包括舊村里面還展開了歷史文化保護(hù)。 五、在規(guī)劃研究環(huán)節(jié)落實“利益共享” 結(jié)合規(guī)劃研究，以城市更新單元具體實施管控，打破項目思維和宗地思維，創(chuàng)新建立“一規(guī)劃四評估”的規(guī)劃研究機(jī)制、異地聯(lián)動開發(fā)機(jī)制以及城中舊村、舊工業(yè)、舊城鎮(zhèn)更新項目開發(fā)規(guī)模測算公式，不斷提高規(guī)

3、劃審批效率和水平，有效實施對項目容積率申報虛高的合理控制、對城市風(fēng)貌、城市功能的維護(hù)以及對產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)。 注重采取靈活多樣的“補(bǔ)公”方式優(yōu)先補(bǔ)足公益需求和實施綠色低碳建設(shè)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，提升城市更新綜合效益，充分保障公共利益。 六、組織架構(gòu) 在機(jī)構(gòu)組成方面，珠海市在2012年成立了“三舊”改造城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立了專門城市更新管理辦公室，是以市領(lǐng)導(dǎo)作為組長掛牌的一個實體機(jī)構(gòu)。這個領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)是一個重要的議事機(jī)構(gòu)，對全市“三舊”改造、更新工作進(jìn)行重大決策。為了展開香洲區(qū)城中舊村工作，還專門成立了香洲區(qū)城中舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，小組由主管副市長牽頭，主要作用是專門解決城中舊村問題

4、、規(guī)劃編制問題、房屋確權(quán)、維穩(wěn)協(xié)調(diào)問題，下屬分規(guī)劃國土組、社會維穩(wěn)組。目前這兩個小組工作還是在珠海市，支撐“三舊”改造城市更新工作開展。 七、申報審批流程 三大板塊城市更新工作情況 當(dāng)前珠海市城市更新總原則 1、慎用大拆大建。通過四五年重要實踐發(fā)現(xiàn)，大拆大建未必是“三舊”改造城市更新必由之路。所以需要“慎用”。大拆大建這個問題上由松到緊，再慢慢慎用的趨勢。 2、少用“小拆小建”。改建類城市更新項目越來越多，體現(xiàn)了成本降低，通過低成本達(dá)到了比較好的經(jīng)濟(jì)效果，我們需要“小用”。 3、多用不拆不建整治類。通過整治類也可以還原城市生活基本狀態(tài)，添加更多新的元素，煥發(fā)新的活力。所以需要“

5、多用”。 一、城中舊村 1、珠海市城市更新“三舊”改造總體思路：①重點推進(jìn)東部城區(qū)城中舊村更新工作。中心城區(qū)以拆建更新為主，提高環(huán)境宜居水平和空間品質(zhì)。中心城區(qū)周邊地區(qū)及西部城區(qū)以綜合整治為主，加強(qiáng)對歷史遺存、特色古村落、傳統(tǒng)村落等實施保護(hù)更新。②分批實施規(guī)劃先行指導(dǎo)，通過“一規(guī)劃四評估”研究確定規(guī)劃條件。城中舊村的舊村場、生活留用地及生產(chǎn)留用地應(yīng)當(dāng)整體納入城中舊村更新規(guī)劃條件及更新單元規(guī)劃研究范圍。③對于容量確實無法原地平衡且無法聯(lián)動開發(fā)的舊村項目，優(yōu)先采取政府組織實施綜合整治方式；確實亟需拆建的，可采取政府購買棚改服務(wù)實施改造，目的還是降低由于舊村改造，帶來過高的空間容量的做法。 2

6、、舊村更新政策要點 ①村（居）民房屋安置補(bǔ)償 ②集體物業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)物業(yè)房屋安置補(bǔ)償 ?③開發(fā)規(guī)模測算模型 該測算模型結(jié)合了珠海市城市更新工作經(jīng)驗，現(xiàn)在基本獲得認(rèn)可。測算原理：更新總成本+合理利潤（25%）=商品房面積x售價。由測算得出項目開發(fā)規(guī)模，含三部分內(nèi)容：①安置補(bǔ)償面積②集體物業(yè)回遷面積③融資開發(fā)規(guī)模。 各項成本構(gòu)成也是通過相應(yīng)第三方評估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行實際評估，力求通過這樣的做法有效來推動，也讓開發(fā)企業(yè)知道期望值達(dá)到多少。 3、更新規(guī)劃條件研究 市城市更新主管部門按照“一規(guī)劃四評估”（交通、經(jīng)濟(jì)、城市景觀風(fēng)貌或文保、公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施四方面）研究論證更新規(guī)劃條件，更新規(guī)劃條

7、件經(jīng)市控規(guī)委會審議通過后提供給區(qū)城市更新主管部門以指導(dǎo)更新單元規(guī)劃方案的組織編制。關(guān)于項目風(fēng)貌控制、配套要求以及附建配套設(shè)施，應(yīng)符合現(xiàn)行《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等規(guī)定，并結(jié)合相關(guān)規(guī)劃要求進(jìn)一步校核。 二、舊廠房 1、舊廠房的總體思路主要通過三方面：①工改工、工改產(chǎn)。②嚴(yán)格控制工改商。③嚴(yán)格控制工改居。 2、舊廠房的三變?nèi)蛔? 三變：功能和內(nèi)涵變化、就業(yè)人群變化、產(chǎn)值和效益變化。 三不變：建筑總量基本不變、城市風(fēng)貌和建筑體量基本不變不變、城市肌理保持不變。 3、政策要點——舊工業(yè)更新改造模式 ? ? 4、舊工業(yè)、舊城鎮(zhèn)容積率測算模型公式 類似深圳的做法，也是通過基礎(chǔ)建筑

8、面積、獎勵建筑面積、補(bǔ)償建筑面積、突出貢獻(xiàn)系數(shù)，實際上就是一個量化固定模式計算出相應(yīng)容量，避免大家在容量上做過多的耗時。規(guī)劃總建筑面積 = （基礎(chǔ)建筑面積+獎勵建筑面積+補(bǔ)償建筑面積）* 突出貢獻(xiàn)系數(shù) 三、老舊小區(qū) 1、總體思路：主要還是參照了住建部對于共同籌措資金、政府統(tǒng)籌、長期保持管理機(jī)制做了一個發(fā)展。老舊小區(qū)實施綜合整治為主，以完善城市功能、提升空間品質(zhì)、延續(xù)歷史文脈為主要目標(biāo)。 2、老舊小區(qū)更新政策導(dǎo)向：《珠海市老舊小區(qū)更新實施辦法》目前正在編制中，有4個標(biāo)準(zhǔn)：①整治為主、拆建為輔，原則上建成20年以上的，才界定為老舊小區(qū)，建成30年以上的老舊小區(qū)方可實施拆除復(fù)建。②業(yè)主出資，在

9、項目具體實施過程中，業(yè)主需要支付相應(yīng)成本費用。③拆除復(fù)建適當(dāng)扶持，土地使用年限重新起算；拆除復(fù)建計容積率總建筑面積允許新增20%；原有建筑面積不計收地價，新增計補(bǔ)評估市場地價。④組織實施模式，由政府主導(dǎo)。珠海市老舊小區(qū)建議采取政府主導(dǎo)方式實施老舊小區(qū)拆建更新，避免開發(fā)商提前介入擾亂業(yè)主補(bǔ)償訴求和市場秩序。 3、老舊小區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)舉措?yún)⑴c式社區(qū)規(guī)劃，為響應(yīng)國家大力發(fā)展基層民主，切實推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商制度化、規(guī)范化和程序化建設(shè)，以社區(qū)“參與式規(guī)劃”為抓手，積極探索推動城鄉(xiāng)規(guī)劃實施和管理的基層協(xié)商，建立健全公眾參與、利益協(xié)調(diào)手段和機(jī)制。主要以社區(qū)居民為主體，專業(yè)人員為輔助，多方參與，協(xié)作推進(jìn)。希望通過社區(qū)居民深度參與，對社區(qū)規(guī)劃設(shè)計提出意見和建議，并在相關(guān)職能部門的協(xié)助下，對社區(qū)進(jìn)行合理地規(guī)劃與改造，切實提升老舊小區(qū)空間環(huán)境品質(zhì)。 專心---專注---專業(yè)