《物業(yè)管理概論：第六章 前期物業(yè)管理》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理概論：第六章 前期物業(yè)管理（30頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、第六章第六章 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理l1.1.前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述l2.2.物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入l3.3.物業(yè)管理的接管驗(yàn)收物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 l4.4.樓宇入伙樓宇入伙l5.5.物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理第一節(jié)第一節(jié) 前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述 學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握前期物業(yè)管理概念掌握前期物業(yè)管理概念2.2.了解前期物業(yè)管理的特殊性了解前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理概念1.1.物業(yè)服務(wù)對象物業(yè)服務(wù)對象業(yè)主及使用人提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)業(yè)主及使用人提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)2.2.時(shí)段時(shí)段( (開始標(biāo)志開始標(biāo)志- -結(jié)束標(biāo)志結(jié)束標(biāo)志) )3.3.

2、包含物業(yè)管理環(huán)節(jié)的兩個(gè)階段包含物業(yè)管理環(huán)節(jié)的兩個(gè)階段前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理的特殊性1.1.三方當(dāng)事人的法律關(guān)系三方當(dāng)事人的法律關(guān)系 最主要兩點(diǎn)最主要兩點(diǎn): :(1)(1)房地產(chǎn)開發(fā)商的法律責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)商的法律責(zé)任(2)(2)業(yè)主意志的表達(dá)方式業(yè)主意志的表達(dá)方式選擇權(quán)選擇權(quán)2.2.時(shí)間上具過渡性時(shí)間上具過渡性第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握早期介入的概念及與前期物業(yè)管理概念的區(qū)別掌握早期介入的概念及與前期物業(yè)管理概念的區(qū)別2.2.了解物業(yè)管理環(huán)節(jié)中策劃階段與準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別了解物業(yè)管理環(huán)節(jié)中策劃階段與準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別 3.3.了解

3、早期介入的工作內(nèi)容及其作用了解早期介入的工作內(nèi)容及其作用4.4.了解前期物業(yè)管理方案的制定了解前期物業(yè)管理方案的制定早期介入概念早期介入概念1.1.概念概念2.2.包含兩個(gè)階段包含兩個(gè)階段3.3.早期介入與前期物業(yè)管理概念的區(qū)分早期介入與前期物業(yè)管理概念的區(qū)分(1)(1)時(shí)間上時(shí)間上(2)(2)性質(zhì)上性質(zhì)上(3)(3)形式上形式上(4)(4)內(nèi)容上內(nèi)容上策劃階段與前期準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別策劃階段與前期準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別1.1.兩者的聯(lián)系兩者的聯(lián)系 前期準(zhǔn)備階段是策劃階段的進(jìn)一步完善前期準(zhǔn)備階段是策劃階段的進(jìn)一步完善2.2.兩者的區(qū)別兩者的區(qū)別(1)(1)物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的委托關(guān)系不同物業(yè)

4、管理企業(yè)與開發(fā)商的委托關(guān)系不同(2)(2)法律責(zé)任不同法律責(zé)任不同早期介入的工作內(nèi)容與作用早期介入的工作內(nèi)容與作用1.1.三階段工作內(nèi)容三階段工作內(nèi)容按照建筑建設(shè)時(shí)段劃分按照建筑建設(shè)時(shí)段劃分(1)(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入(2)(2)施工階段介入施工階段介入(3)(3)竣工驗(yàn)收階段介入竣工驗(yàn)收階段介入2.2.早期介入的作用早期介入的作用前期物業(yè)管理方案的制定前期物業(yè)管理方案的制定1.1.所需物業(yè)資料所需物業(yè)資料1010項(xiàng)項(xiàng)2.2.前期物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容前期物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容八部分八部分案例分析案例分析l某大廈為一座以寫字樓為主的綜合樓某大廈為一座以寫字樓為主的綜合樓。開發(fā)商

5、在設(shè)計(jì)和。開發(fā)商在設(shè)計(jì)和施工階段聘請某知名物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理顧施工階段聘請某知名物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理顧問，物業(yè)管理公司在以下幾方面提出良好改進(jìn)意見，并問，物業(yè)管理公司在以下幾方面提出良好改進(jìn)意見，并得到開發(fā)商采納：得到開發(fā)商采納：(1)(1)原設(shè)計(jì)大廈客梯三部另增設(shè)兩部原設(shè)計(jì)大廈客梯三部另增設(shè)兩部(2)(2)原設(shè)計(jì)大廈僅有地下停車場，增設(shè)大廈一層后半部為停車場原設(shè)計(jì)大廈僅有地下停車場，增設(shè)大廈一層后半部為停車場(3)(3)大廈為中央空調(diào)系統(tǒng)，原將空調(diào)能源總消耗按面積分?jǐn)偸杖∈褂觅M(fèi)大廈為中央空調(diào)系統(tǒng)，原將空調(diào)能源總消耗按面積分?jǐn)偸杖∈褂觅M(fèi)改為安裝空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，便于空調(diào)費(fèi)收取改為

6、安裝空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，便于空調(diào)費(fèi)收取(4)(4)原設(shè)計(jì)每層樓為一個(gè)用電單元，安裝一個(gè)電表，將電費(fèi)按整層面積原設(shè)計(jì)每層樓為一個(gè)用電單元，安裝一個(gè)電表，將電費(fèi)按整層面積分?jǐn)?，改為安裝分戶電表分?jǐn)偅臑榘惭b分戶電表(5)(5)原設(shè)計(jì)未考慮門禁系統(tǒng)，考慮門禁系統(tǒng)不僅增加安全，并且會成為原設(shè)計(jì)未考慮門禁系統(tǒng)，考慮門禁系統(tǒng)不僅增加安全，并且會成為賣點(diǎn)之一，促進(jìn)大廈保值升值，因此設(shè)立門禁系統(tǒng)賣點(diǎn)之一，促進(jìn)大廈保值升值，因此設(shè)立門禁系統(tǒng)l問此案例應(yīng)涉及什么內(nèi)容的案例？問此案例應(yīng)涉及什么內(nèi)容的案例？第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.熟悉兩概念熟悉兩概念: :物業(yè)接管驗(yàn)收及物業(yè)竣工驗(yàn)收

7、物業(yè)接管驗(yàn)收及物業(yè)竣工驗(yàn)收2.2.熟悉兩概念的聯(lián)系與區(qū)別熟悉兩概念的聯(lián)系與區(qū)別3.3.熟悉接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)熟悉接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收1.1.定義定義(1)(1)狹義的定義狹義的定義對物業(yè)全面質(zhì)量的再檢驗(yàn)對物業(yè)全面質(zhì)量的再檢驗(yàn)(2)(2)廣義的定義廣義的定義對物業(yè)管理工作全面啟動的標(biāo)志，即實(shí)對物業(yè)管理工作全面啟動的標(biāo)志，即實(shí)質(zhì)性管理的開始質(zhì)性管理的開始- -* *- -2.2.類型類型(1)(1)新建物業(yè)的接管驗(yàn)收新建物業(yè)的接管驗(yàn)收(2)(2)原有物業(yè)的接管驗(yàn)收原有物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的竣工驗(yàn)收物業(yè)的竣工驗(yàn)收1.1.物業(yè)竣工驗(yàn)收物業(yè)竣工驗(yàn)收 (1)(1)物業(yè)建

8、筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段(2)(2)建筑商與開發(fā)商之間的一個(gè)法定手續(xù)建筑商與開發(fā)商之間的一個(gè)法定手續(xù)(3)(3)工作由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施工作由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施2.2.備案程序備案程序(1)(1)申請備案申請備案(2)(2)辦理程序辦理程序(3)(3)辦理時(shí)限辦理時(shí)限l3.3.物業(yè)竣工驗(yàn)收類型物業(yè)竣工驗(yàn)收類型(1)(1)隱蔽工程驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收(2)(2)單項(xiàng)工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收(3)(3)分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收(4)(4)全部工程驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的聯(lián)系與區(qū)別1.1.聯(lián)系聯(lián)系(1)(1)工程竣工驗(yàn)收是前提和基礎(chǔ)工程竣工

9、驗(yàn)收是前提和基礎(chǔ)(2)(2)物業(yè)管理企業(yè)參與工程竣工驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)參與工程竣工驗(yàn)收(3)(3)物業(yè)接管驗(yàn)收是重要補(bǔ)充物業(yè)接管驗(yàn)收是重要補(bǔ)充2.2.區(qū)別區(qū)別(1)(1)性質(zhì)不同性質(zhì)不同(2)(2)驗(yàn)收目的不同驗(yàn)收目的不同(3)(3)參與主體不同參與主體不同( (交接對象不同交接對象不同) )(4)(4)驗(yàn)收條件不同驗(yàn)收條件不同(5)(5)驗(yàn)收范圍不同驗(yàn)收范圍不同物業(yè)接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)物業(yè)接管驗(yàn)收的基本內(nèi)容與要點(diǎn)1.1.基本內(nèi)容基本內(nèi)容(1)(1)權(quán)益資料權(quán)益資料(2)(2)工程質(zhì)量工程質(zhì)量(3)(3)服務(wù)理念服務(wù)理念(4)(4)財(cái)務(wù)和財(cái)產(chǎn)財(cái)務(wù)和財(cái)產(chǎn)(5)(5)人員續(xù)聘人員續(xù)聘2.2.要點(diǎn)

10、要點(diǎn)開發(fā)商整改開發(fā)商整改驗(yàn)收驗(yàn)收整改整改交接交接案例分析案例分析l南京某住宅項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，參加者有開發(fā)商，承包商，南京某住宅項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，參加者有開發(fā)商，承包商，建設(shè)行政主管及物業(yè)管理公司，對房屋內(nèi)外建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)行政主管及物業(yè)管理公司，對房屋內(nèi)外建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防給水、地下管網(wǎng)等等一系列工程進(jìn)行了詳給排水、消防給水、地下管網(wǎng)等等一系列工程進(jìn)行了詳細(xì)的檢驗(yàn)細(xì)的檢驗(yàn)l請問該驗(yàn)收屬于什么性質(zhì)的驗(yàn)收？請問該驗(yàn)收屬于什么性質(zhì)的驗(yàn)收？第四節(jié)第四節(jié) 樓宇入伙樓宇入伙學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握樓宇入伙概念掌握樓宇入伙概念2.2.熟悉樓宇入伙的工作程序熟悉樓宇入伙的工作程序3.3.了解物業(yè)管理公司在樓宇

11、入伙中的工作要點(diǎn)了解物業(yè)管理公司在樓宇入伙中的工作要點(diǎn)樓宇入伙概念樓宇入伙概念1.1.業(yè)主或使用人進(jìn)房入住業(yè)主或使用人進(jìn)房入住2.2.業(yè)主入住發(fā)生在業(yè)主驗(yàn)收房屋之后業(yè)主入住發(fā)生在業(yè)主驗(yàn)收房屋之后樓宇入伙的工作程序樓宇入伙的工作程序l1.1.入伙通知書入伙通知書l2.2.入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書l3.3.收樓須知收樓須知l4.4.交款通知書交款通知書l5.5.業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收l6.6.樓宇交接書樓宇交接書l7.7.樓宇使用說明書樓宇使用說明書( (住戶手冊住戶手冊) )物業(yè)管理公司關(guān)于樓宇入伙的工作要點(diǎn)物業(yè)管理公司關(guān)于樓宇入伙的工作要點(diǎn)l1.處理好每一環(huán)節(jié)及程序問題處理好每一環(huán)節(jié)及程

12、序問題l2.及時(shí)簽訂及時(shí)簽訂業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約l3.相關(guān)文件整理相關(guān)文件整理l4.保證安全保證安全l5.搞好清潔衛(wèi)生搞好清潔衛(wèi)生l物業(yè)入伙流程物業(yè)入伙流程發(fā)放入伙通知書及發(fā)放入伙通知書及收樓須知等收樓須知等按照入伙手續(xù)規(guī)定，按照入伙手續(xù)規(guī)定，繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用用戶驗(yàn)樓，簽用戶驗(yàn)樓，簽訂樓宇交接書訂樓宇交接書發(fā)放發(fā)放住戶手冊住戶手冊組織搬遷入伙組織搬遷入伙實(shí)施裝修管理實(shí)施裝修管理第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)1.1.掌握物業(yè)裝修管理的概念掌握物業(yè)裝修管理的概念2.2.了解物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定了解物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定3.3.了解物業(yè)裝修管理中的主

13、要環(huán)節(jié)了解物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)物業(yè)裝修管理的概念物業(yè)裝修管理的概念1.1.概念概念(1)(1)對建筑屋、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑對建筑屋、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動活動(2)(2)兩個(gè)方面內(nèi)容兩個(gè)方面內(nèi)容物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定l1.1.裝修過程中禁止的行為裝修過程中禁止的行為l2.2.裝修過程中未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有的行為裝修過程中未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有的行為l3.3.業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)l4.4.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)l5.5.相關(guān)問題的處理相關(guān)問題的處理案例分析案例分析l某物業(yè)公司在前期物

14、業(yè)管理工作中，未將某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中，未將“業(yè)主、使用業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修。設(shè)備的維修?！钡脑擁?xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。的該項(xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。主向物業(yè)公司提出賠償

15、要求。l請分析業(yè)主要求是否合理請分析業(yè)主要求是否合理物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)1.1.申報(bào)申報(bào)備案備案 申請?zhí)峤徊牧仙暾執(zhí)峤徊牧?住宅室內(nèi)裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容住宅室內(nèi)裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容2.2.裝修施工管理裝修施工管理(1)(1)市場管理市場管理(2)(2)質(zhì)量管理質(zhì)量管理(3)(3)安全管理安全管理(4)(4)現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理(5)(5)驗(yàn)收管理驗(yàn)收管理案例分析案例分析l施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住在施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住在1919樓，由于施家衛(wèi)樓，由于施家衛(wèi)生間較小，施女士決定將北臥室改為浴室，并安裝了一生間較小，施女士決定將北臥室改為浴室，并安裝了一個(gè)三角大浴缸，

16、施女士在裝修浴室時(shí)，由于采取的防水個(gè)三角大浴缸，施女士在裝修浴室時(shí)，由于采取的防水措施不當(dāng)，致使臺盆的金屬軟管斷裂漏水，積水滲漏到措施不當(dāng)，致使臺盆的金屬軟管斷裂漏水，積水滲漏到樓下陳某家中樓下陳某家中. .從從9999年起已發(fā)生年起已發(fā)生3 3次滲水事件次滲水事件. .陳某提出陳某提出意見后意見后. .施女士也對浴室進(jìn)行了修理，但仍未恢復(fù)北房施女士也對浴室進(jìn)行了修理，但仍未恢復(fù)北房間的臥室功能，近期再次發(fā)生滲水事件，致使陳家客廳間的臥室功能，近期再次發(fā)生滲水事件，致使陳家客廳的西墻北角、北臥室屋頂、墻面及窗簾等多處受損的西墻北角、北臥室屋頂、墻面及窗簾等多處受損. .物物業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)

17、出了整改通知，施女士置之不理業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理. .陳某無奈，只能將其告上法庭陳某無奈，只能將其告上法庭l結(jié)合所學(xué)專業(yè)知識，物業(yè)管理公司是否有一定責(zé)任，分結(jié)合所學(xué)專業(yè)知識，物業(yè)管理公司是否有一定責(zé)任，分析施女士的行為與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任析施女士的行為與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任課后作業(yè)課后作業(yè)l簡述前期物業(yè)管理不同時(shí)段下相應(yīng)管理的主要內(nèi)容簡述前期物業(yè)管理不同時(shí)段下相應(yīng)管理的主要內(nèi)容l提示提示:1.前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段人員編制等、人員選聘和培訓(xùn)等、規(guī)人員編制等、人員選聘和培訓(xùn)等、規(guī)章制度的制定章制度的制定2.啟動階段啟動階段(1)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收(2)樓宇入伙樓宇入伙(3)裝修管理裝修管理