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1、居住小區(qū)物業(yè)管理方案 XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案 目??? 錄 一、項(xiàng)目概況 二、物業(yè)管理內(nèi)容 三、物業(yè)管理模式 四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 一、項(xiàng)目概況 1.?地理位置 該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.?項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 13.23 1.居住區(qū)用地 Hm2 9.87 ①住宅用地 Hm2 6.89 ②公建用地 Hm2 1.31 ③道路用地 Hm

2、2 1.24 ④公共綠地 Hm2 0.42 2.其它用地 Hm2 3.36 居住戶數(shù) 戶 1292 居住人數(shù) 人 4134 戶均人數(shù) 人/戶 3.2 總建筑面積 萬(wàn)m2 19.11 1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積 萬(wàn)m2 16.23 ①住宅建筑面積 萬(wàn)m2 14.87 ②公建面積 萬(wàn)m2 1.46 2.大賣(mài)場(chǎng)總建筑面積 萬(wàn)m2 2.88 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 ①大賣(mài)場(chǎng)面積 萬(wàn)m2 1.17 ②擴(kuò)建面積（三層） 萬(wàn)m2 0.96 ③公建面積 萬(wàn)m2 0.75 地下車(chē)庫(kù)及人防 萬(wàn)m2 0.28 3

3、.底層架空面積 萬(wàn)m2 1.25 住宅平均層數(shù) 層 7.5 人口毛密度 人/hm2 411.1 住宅建筑配套密度（毛） 套/hm2 128.5 住宅建筑配套密度（凈） 套/hm2 184.0 住宅建筑面積毛密度 萬(wàn)m2/ hm2 1.496 住宅建筑面積凈密度 萬(wàn)m2/ hm2 2.144 容積率 萬(wàn)m2/ hm2 1.64 停車(chē)率 % 50.0 停車(chē)位 輛 634 地面停車(chē)率 % 8.7 地面停車(chē)位 輛 110 住宅建筑凈密度 % 28.5 建筑密度 % 25.6 綠地率 % 40.2 二、物業(yè)管理內(nèi)容

4、 ??? 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理 1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的主

5、動(dòng)性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 C、工作的針對(duì)性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。 1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理

6、兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。 1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 1.4智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：

7、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 2、環(huán)境衛(wèi)生管理 在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的

8、職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 2.1衛(wèi)生管理 是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。 2.2環(huán)境管理 jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。 3.綠化管理 綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的

9、保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。 4、治安消防管理 治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 5、車(chē)輛交通管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 6、公共管理 6.1住戶裝修管理 在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)

10、的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。 6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。 6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。 7、常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。 8、委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便

11、利的生活環(huán)境。 9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。 三、物業(yè)管理模式 居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效

12、果。 我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。 1、?管理方法 1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。 1.2提供共管式服務(wù)。 1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。 1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。 1.5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。 2、?運(yùn)作程序 可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。 3、?實(shí)施措施3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。 3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。 3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加

13、強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 3.4合理調(diào)度、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。 3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專(zhuān)業(yè)化管理。 3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作 3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。 3.8開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng) 4、?管理手段 4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。 4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。 通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。 4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，

14、保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專(zhuān)多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓?zhuān)瑸槿瞬诺拿摲f而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。 4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。 4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。 4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。 四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)

15、和管理制度 1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu) 1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖 2、公共管理制度 2.1停車(chē)場(chǎng)管理須知 A、?區(qū)停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車(chē)輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車(chē)場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。 B、?您不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜。 C、?請(qǐng)您不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。 D、?小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺(jué)交納泊位費(fèi)并辦理停車(chē)證。 E、?出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。 F、?對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。 2.2

16、衛(wèi)生管理須知 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、?您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。 B、?您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。 C、?請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。 D、?請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 E、?請(qǐng)您不要在樓梯間放置車(chē)輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。 2.3寵物管理須知 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法

17、權(quán)益不受侵犯： A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便； B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所； C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。 2.4綠化管理須知 A、?了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。 B、?您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲

18、、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。 C、?請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 D、?請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。 E、?請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 F、?請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。 3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) A.?應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； B.?熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； C.?帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； D.?做好

19、員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； E.?鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見(jiàn)； F.?關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作； G.?配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門(mén)做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作； 3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé) A.?負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B.?負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)； C.?負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類(lèi)考核； D.?向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃； E.?接待來(lái)訪住戶，對(duì)住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%； F.?熟悉樓

20、宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見(jiàn)故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； G.?熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.?每日巡查小區(qū)，檢查各部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)； I.?負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，

21、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作； E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見(jiàn)和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 F、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作； G、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責(zé) A、?負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心； B、?制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、?嚴(yán)格執(zhí)行

22、各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、?負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車(chē)輛的管理工作； E、? 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”： ?????? 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； ?????? 三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故； ?????? 三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。 F、? 負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度； G、? 定期巡視，對(duì)發(fā)

23、現(xiàn)的各類(lèi)事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理； H、? 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、? 負(fù)責(zé)水體周?chē)陌踩婪叮沤^惡性事故的發(fā)生。 3．5工程維修部主管職責(zé) A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)； B、?組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； C、?負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)； D、?做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作； E、?參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、?負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門(mén)工作的投訴處

24、理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查； G、?負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤； H、?合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3．6、服務(wù)中心主管職責(zé) A、?熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策； B、?負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門(mén)信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、?負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、?制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、?負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、?負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。 4、人員配置和人員的素質(zhì)要求

25、 jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定） 五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算 1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 1.1 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表（01） ?人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月） 備注 一 管理人員 6 / 6650.00 ? 1 經(jīng)理 1 2000.00 2000.00 ? 2 經(jīng)理

26、助理 1 1500.00 1500.00 ? 3 財(cái)務(wù)員 1 800.00 800.00 ? 4 維修主管 1 1000.00 1000.00 ? 5 保安主管 1 800.00 800.00 ? 6 保潔主管 1 550.00 550.00 ? 二 普通員工 14 / 9400.00 ? 1 維修員 2 800.00 1600.00 ? 2 保安員 9 600.00 5400.00 ? 3 綠化員 1 500.00 500.00 ? 4 保潔員 2 450.00 900.00

27、? 三 合計(jì) 20 / 16050.00 ? 1.2費(fèi)用測(cè)算 管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(02) 工資福利費(fèi)測(cè)算表(02) 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元/月） 依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2） 一 基本工資 16050.00 / ? 二 福利費(fèi) 2407.50 注(1) 暫按15%測(cè)算 三 服裝費(fèi) 667.00 注(2) ? 四 合計(jì) 19124.50 / ? 注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。 注(2)：服裝

28、按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋? 20×400元/人/年÷12月=667(元/月) 2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 2.1采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。 注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。 2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開(kāi)燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為： （60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×0.60元/千瓦/小時(shí) =4320千瓦/小時(shí)×

29、0.60元/千瓦/小時(shí) =2592.00元/月 B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元 C、共計(jì)為：3592.00元 2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月 維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵運(yùn)行費(fèi)： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天 =1500元/月 3、 綠化管理費(fèi)： 小區(qū)綠化面積為30000M2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表（03） 綠化管理測(cè)算表（03） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額

30、（元/月） 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2） 備注 1 綠化工具費(fèi) 1000元/年 84.00 ? ? 2 勞保用品費(fèi) 500元/年 42.00 ? ? 3 綠化用水費(fèi) ? 400.00 / ? 4 農(nóng)藥化肥費(fèi) ? 200.00 ? ? 5 景觀再造費(fèi) 0.10元/ M2.年 200.00 ? ? 6 合 計(jì) / 926.00 ? ? 4、 清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元/月） 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2） 1 工具購(gòu)置費(fèi) 300元/人.年 75.00 ? 2 勞保

31、用品費(fèi) 300元/人.年 75.00 ? 3 化糞池清掏費(fèi) (注1) / / 4 垃圾外運(yùn)費(fèi) ? 1000.00 ? 5 環(huán)境消殺 / 100.00 / 6 合計(jì) / 1250.00 ? 注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。 5、 保安費(fèi)： 保安費(fèi)測(cè)算表（05） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元/月） 測(cè)算結(jié)果（元/月M2） 1 裝備費(fèi) 300元/人.年 250．00 ? 2 人身保險(xiǎn)費(fèi) （暫不計(jì)） / / 3 房租費(fèi) （暫不計(jì)） / / 4 聯(lián)建、治安費(fèi)

32、 100元/人.月 1000.00 ? 5 合計(jì) / 1250.00 ? 6、 辦公費(fèi)：（全年開(kāi)支辦公費(fèi)約3萬(wàn)元） 月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月 7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： 固定資產(chǎn)總額為10萬(wàn)元，平均折舊年限為5年，即： 月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月 8、 法定稅費(fèi)： 兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則 多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月 小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月 9、 利潤(rùn)： 利潤(rùn)取10%，則 多層利潤(rùn)=（30309.5）×10%=3031元/月

33、 小高層利潤(rùn)=（36809.5）×10%=3681元/月 10、管理成本匯總表見(jiàn)（06） 管理成本匯總表（06） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元/月） 金額（元/月.平方米） 備注 一 管理成本 1 工資福利費(fèi) 19124.50 ? ? 2 維修及保養(yǎng)費(fèi) 10092.00 ? ? ? 共用照明 3592.00 ? ? ? 電梯 5000.00 ? 小高層 ? 水泵 1500.00 ? 小高層 3 綠化管理費(fèi) 926.00 ? ? 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 1250.00 ? ? 5 保安費(fèi) 1250.00 ? ?

34、6 辦公費(fèi) 2500.00 ? ? 7 折舊費(fèi) 1667.00 ? ? 8 法定稅費(fèi) ? ? ? ? 多層住宅 1688.00 ? ? ? 小高層住宅 2050.00 ? ? 9 利潤(rùn) ? ? ? ? 多層住宅 3031.00 ? ? ? 小高層住宅 3681.00 ? ? 10 合計(jì) ? ? ? ? 多層住宅 35028.5 0.4423 多層：79193萬(wàn)M2 ? 小高層住宅 42540.5 0.9640 小高層：44127萬(wàn)M2 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 為將jt小區(qū)

35、建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下： 一、基本服務(wù)： 1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全； 3、管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗； 4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度； 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情； 6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù) 。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服

36、務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目； 8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況； 9、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率75％以上。 二、公共服務(wù) （一）安全管理 10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤； 11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控； 12、別墅區(qū)設(shè)立專(zhuān)職保安員； 13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次； 14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放； 15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理； 16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 （二）環(huán)境管理 17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；

37、 18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次； 19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏； 20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； 21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)； 22、定期清除綠地雜草、雜物； 23、定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害 （三）房屋管理 24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓道通道以及其他公共部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝

38、修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門(mén)； 26各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶有明顯標(biāo)志。 27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范； 28、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）； （四）設(shè)施、設(shè)備管理 29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全； 30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常； 31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)； 32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行； 33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道

39、暢通； 34、路燈、樓道燈完好率不低于80％ 35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案； 三、便民服務(wù) 物業(yè)公司提供的無(wú)償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)） 類(lèi)別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 家 政 服 務(wù) 1 代請(qǐng)裝修、裝飾公司 2 代請(qǐng)家教、介紹保姆 3 代租售房屋、代租汽車(chē) 4 發(fā)布?xì)庀笮畔?、?guó)內(nèi)外新聞信息 5 組織各種展銷(xiāo)活動(dòng) 6 無(wú)償配備醫(yī)藥急救箱 7 代訂中、西餐 8 代訂牛奶 商 務(wù) 活 動(dòng) 9 代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 代辦旅游手續(xù) 12 留言服務(wù) 1

40、3 代訂酒店、客房 禮 儀 服 務(wù) 14 代購(gòu)代送禮品、鮮花 15 代辦喜事慶典 文 化 娛 樂(lè) 服 務(wù) 16 提供圖書(shū)、音像制品交流 17 開(kāi)設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所 18 開(kāi)展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn) 19 組織健身舞晨練隊(duì) 20 開(kāi)展球類(lèi)、健身培訓(xùn) 21 開(kāi)展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì) 老年服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂 23 組織老年聯(lián)誼活動(dòng) 24 組織健康義診活動(dòng) 物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)） 類(lèi)別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 價(jià)格待定 ? 1 瓷磚改造 ? 2 鋪貼普通地磚 3 洗手盆安裝 4 坐便器安裝 5

41、 安裝抽油煙機(jī) 6 安裝分體式空調(diào) 7 安裝熱水器 8 安裝吊燈 9 安裝電腦、 等辦公設(shè)備 10 家用電器檢查、小修 11 換門(mén)鎖（材料自備） 12 更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座 13 空調(diào)加氟利昂 14 配鑰匙、修鎖 15 查線、換線 日 常 維 修 裝 飾 服 務(wù) 16 自行車(chē)、摩托車(chē)小修 17 鐘表維修 18 更換燈泡、燈管 19 更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器 20 木門(mén)窗維修 21 清洗抽油煙機(jī) 22 清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng) 23 安裝音響與家用電器 24 安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜（不含材料） 25 修理更換

42、水閥門(mén)、各類(lèi)軟管（不含材料） 26 修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料） 27 疏通下水管道 28 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 29 修理家具配件 30 內(nèi)墻修理粉刷 31 配木門(mén)窗玻璃 家 政 服 務(wù) 32 室內(nèi)整體保潔 ? 33 木地板打蠟 34 看護(hù)病人 35 上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另記） 36 接送小孩上學(xué) 37 家庭綠化盆景造型 38 剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo) 39 中、西餐 40 代購(gòu)、代售二手電腦家私 41 家政培訓(xùn) 42 清潔地毯、沙發(fā) 43 小學(xué)生中餐 44 學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班 45 提

43、供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人） 46 為老人讀報(bào),聊天 禮儀服務(wù) 47 特殊安全服務(wù) 48 租售鮮花、盆景 49 代接、代送客人 健 康 服 務(wù) 50 健康檢查 51 建立健康檔案 52 家庭病床 53 兒童保健 54 健身培訓(xùn) 商 務(wù) 服 務(wù) 55 長(zhǎng)途 56 接發(fā) 57 打字 58 復(fù)印 59 出租商務(wù)洽談室 60 出租會(huì)議室 61 租車(chē) 62 汽車(chē)美容 四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家及jz市標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)質(zhì)量保證措施 01 房屋完好率 98% 99% 制定

44、維修技術(shù)人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用 02 房屋零修、急修及時(shí)率 99% 100% 急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過(guò)夜，工作量過(guò)大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤 03 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工 04 保潔率 99% 99．5% 由專(zhuān)職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 05

45、綠化完好率 95% 99% 制定專(zhuān)職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)黃土裸露、無(wú)病蟲(chóng)害現(xiàn)象 06 道路、車(chē)場(chǎng)完好率及使用率 95% 99% 制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車(chē)場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人 07 化糞池、雨水井、污水井完好率 95% 99% 由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無(wú)堵、無(wú)塌陷、井蓋完好無(wú)損 08 排水管明暗溝完好率 95% 99% 維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無(wú)

46、積水、無(wú)污染、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺 09 路燈完好率 95% 98% 維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無(wú)損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈 10 停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚完好率 98% 99% 每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車(chē)輛行駛停泊有序、車(chē)場(chǎng)無(wú)損壞、無(wú)積水、平坦整潔，設(shè)施完好無(wú)損 11 公共問(wèn)題設(shè)施以及小品雕塑完好率 95% 99% 每日檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無(wú)損 12 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 年1‰以下 年1‰以下 實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防

47、三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全 13 消防、智能化設(shè)施完好率 98% 100% 每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，各項(xiàng)記錄齊全 14 火災(zāi)發(fā)生率 年1‰以下 年1‰以下 加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過(guò)消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍 15 違章發(fā)生率 1‰ 1‰ 建立巡視制度，對(duì)區(qū)內(nèi)各類(lèi)違章通過(guò)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，對(duì)違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過(guò)宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺(jué)杜絕違章 16 違章處理率 95% 99% 17 住戶有效投訴率 2‰ 1‰ 按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服

48、務(wù)意識(shí)，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪 18 住戶投訴處理率 95% 100% 按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪 19 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 90% 100% 管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 20 維修服務(wù)回訪率 95% 99% 建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門(mén)回訪與 回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù) 21 居民對(duì)物業(yè)管理滿意率 95%

49、98% 采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過(guò)程中及時(shí)收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對(duì)物業(yè)管理滿意程度 22 檔案建立與完好率 98% 100% 各種檔案資料專(zhuān)人管理、分類(lèi)存放、檢索方便，保證檔案資料齊全 23 管理費(fèi)收繳率 90% 95% 按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民 七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 為了將jt項(xiàng)目建設(shè)成為全國(guó)一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是： 自jt業(yè)主入住一年內(nèi)獲得jz市達(dá)標(biāo)公寓稱(chēng)號(hào)；

50、二年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》全文 ://house.sina 2003年06月19日21:44 新華網(wǎng) 　　第一章 總則 　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 　　第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 　　第三條國(guó)家提倡

51、業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 　　第四條國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。 　　第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！? 　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)　 　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： 　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)

52、則的建議； 　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用； 　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章

53、制度； 　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金； 　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 　　第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 　　第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主

54、大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 　　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 　　第十一條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： 　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　(四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩

55、序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 　　第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 　　業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。 　　業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 　　第十三條業(yè)主大

56、會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 　　第十四條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 　　第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)

57、服務(wù)合同； 　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 　　第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 　　第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 　　業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 　　第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)

58、的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 　　第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 　　第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出

59、的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。 　　第三章 前期物業(yè)管理 　　第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 　　第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。 　　第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。 　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公

60、約予以書(shū)面承諾。 　　第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 　　第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 　　第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 　　第二十七條業(yè)主依法

61、享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 　　第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 　　第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： 　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 　　第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定

62、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 　　第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！? 　　第四章 物業(yè)管理服務(wù) 　　第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。 　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。 　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。 　　第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 　　第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。 　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方

63、的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。 　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。 　　第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和

64、本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。 　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 　　第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物

65、業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 　　第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 　　第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 　　第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、

66、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。 　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 　　物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 　　第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 　　第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。　 　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；