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1、萬科企業(yè)股份有限公司 編號 VK-GC/T-04 密級 內(nèi)部公開 名稱 項目部《項目工程管理策劃書》編制指引 版式 A/1 第16頁共16頁 編制 伍國安 更改 趙漢昌 審核 陶翀富 審批 周衛(wèi)軍 批準 徐洪舸 生效期 2011年6月19日 項目部《項目工程管理策劃書》編制指引 ---2009修訂稿--- 集團工程采購與成本管理部 二○○九年六月 目 錄 1．目的 ……………………………………………………………

2、……………… 3 2．適用范圍 ……………………………………………………………………… 3 3．編制及審批程序 ……………………………………………………………… 3 3.1編制依據(jù)…………………………………………………………………… 3 3.2編制責任…………………………………………………………………… 3 3.3會審、審批………………………………………………………………… 3 3.4備案………………………………………………………………………… 3 4．《項目工程管理策劃書》的基本內(nèi)容………………………………………… 3 4.1項目概況……………………………………………

3、……………………… 3 4.2項目部架構(gòu)及人力資源計劃……………………………………………… 4 4.3項目建設(shè)計劃、場地綜合利用規(guī)劃……………………………………… 4 4.4項目管理目標……………………………………………………………… 5 4.5開工準備…………………………………………………………………… 6 4.6工程管理…………………………………………………………………… 7 4.7保障措施…………………………………………………………………… 10 4.8其他管理工作……………………………………………………………… 14 4.9工地開放、工程交付……………………

4、………………………………… 14 5.項目工程管理總結(jié)……………………………………………………………… 15 5.1管理及場地綜合利用規(guī)劃（總平面布置）……………………………… 15 5.2質(zhì)量管理…………………………………………………………………… 15 5.3成本管理…………………………………………………………………… 15 5.4技術(shù)管理…………………………………………………………………… 15 5.5其他總結(jié)…………………………………………………………………… 15 6.生效期 ………………………………………………………………………… 16

5、 1. 目的 預先評估項目的工程特點、難點及存在風險，對工程各環(huán)節(jié)進行梳理、預估，提出相應管理重點及應對措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實體質(zhì)量和工程策劃、管理水平。 2. 適用范圍 集團范圍內(nèi)所有項目。 3. 編制及審批程序 3.1 編制依據(jù) 項目所屬公司為該項目制訂的《項目開發(fā)計劃》和《項目建設(shè)綜合計劃》是《項目工程管理策劃書》編制的前提。 該《項目開發(fā)計劃》和《項目建設(shè)綜合計劃》中的：產(chǎn)品定位、營銷計劃，勘察、設(shè)計計劃，成本控制目標、工程招標計劃，工程進度總控計劃和質(zhì)量控制目標，勘察、監(jiān)理、總包及材料設(shè)備采購供應計劃等是《項

6、目工程管理策劃書》編制的依據(jù)。 施工圖是《項目工程管理策劃書》編制的基礎(chǔ)。 3.2 編制責任 項目經(jīng)理部負責組織產(chǎn)品、營銷、設(shè)計、成本、采購、報批報建等部門編制《項目工程管理策劃書》。 3.3 會審、審批 《項目工程管理策劃書》編制完成后，由項目所屬公司工程分管領(lǐng)導組織產(chǎn)品、營銷、設(shè)計、成本等相關(guān)部門會審并形成會審紀要，由編制負責人進行修改、完善，經(jīng)各相關(guān)部門會簽后報公司批準執(zhí)行。 3.4 備案 各部門會簽后的《項目工程管理策劃書》作為開工審批備案文件之一，上報集團工程采購與成本管理部備案。 4. 《項目工程管理策劃書》的基本內(nèi)容 深入研究、理解所建工程，精細梳理工程建

7、設(shè)全過程的各個環(huán)節(jié)是編好《項目工程管理策劃書》的前提?！俄椖抗こ坦芾聿邉潟返膬?nèi)容應突出工程管理重點、涵蓋工程建設(shè)全過程。 4.1 項目概況 4.1.1 位置及環(huán)境 項目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。 4.1.2 建設(shè)用地規(guī)劃要求 項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。 4.1.3 建筑概況 總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。 4.1.4 建筑分期概況 項目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。

8、 4.2 項目部架構(gòu)及人力資源計劃 4.2.1 項目管理組織架構(gòu) 在人力資源部的協(xié)助下制定項目管理組織架構(gòu)； 項目部人員構(gòu)成、培訓及發(fā)展計劃。 4.2.2 質(zhì)量保證體系 項目部質(zhì)量管理組織形式、人員配置； 組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術(shù)人員在內(nèi)的質(zhì)量技術(shù)小組，解決項目日常質(zhì)量和技術(shù)問題。 4.2.3 崗位職責 各崗位的工作內(nèi)容、職責描述。 4.2.4 項目部費用 項目部辦公場所及辦公設(shè)備計劃； 項目部費用計劃。 4.3 項目建設(shè)計劃、場地綜合利用規(guī)劃 4.3.1 項目建設(shè)計劃 依據(jù)《項目開發(fā)計劃》和《項目建設(shè)綜合計劃》編制《項目工程管理策劃書》中的項目建設(shè)計劃部分；

9、 該部分應納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準許時間節(jié)點； 亦應納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營銷、設(shè)計、成本、采購等相關(guān)部門的計劃； 該部分應由總體計劃、分期計劃和標段計劃組成。 4.3.2 項目建設(shè)總平面規(guī)劃 根據(jù)總體、分期、標段建設(shè)計劃，結(jié)合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設(shè)的先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電網(wǎng)及施工用臨時設(shè)施、大型設(shè)備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設(shè)過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設(shè)和交付。 總平面規(guī)劃亦應考慮場地內(nèi)外的相互影響和制約。 ¨ 開放示范區(qū) 考慮項目建

10、設(shè)先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便； 不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置； 項目建設(shè)全周期均可利用，或者作為永久設(shè)施的一部分。 ¨ 臨時設(shè)施 臨時辦公室、宿舍、食堂等應考慮項目建設(shè)及交付的先后順序，結(jié)合永久道路、管網(wǎng)布置，做到項目建設(shè)后期或項目建設(shè)完畢后拆除； 成品、零部件倉庫和設(shè)備維修車間的布置原則同上； 上述生活區(qū)域應與施工區(qū)分開布置，并設(shè)置隔離或明顯分界標志。 ¨ 材料加工、運輸 材料加工與堆放場地應相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應考慮項目建設(shè)及交付的先后順序，做到項目建設(shè)后期或建設(shè)完畢后拆除； 塔吊布置應同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應根據(jù)工程各

11、階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半徑、起吊重量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化； 砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應盡量靠近所使用部位的垂直運輸設(shè)備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運； 塔吊等大型設(shè)備應考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數(shù)，且做到安裝、拆除方便、安全。 ¨ 臨時道路、水電網(wǎng)絡(luò) 考慮以永久道路的路基作為臨時道路； 臨時水電網(wǎng)應不與永久水電網(wǎng)相碰撞、交叉； 臨時水電網(wǎng)應考慮項目建設(shè)順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網(wǎng)； 臨時水電網(wǎng)應滿足給水試壓、電梯等永久用

12、電設(shè)施試運行的要求。 4.4 項目管理目標 4.4.1 進度計劃管理目標 進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標段計劃的偏差控制目標； 標準工期：基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的偏差控制目標。 4.4.2 質(zhì)量管理目標 工程實體質(zhì)量：實測實量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病控制目標； 客戶滿意度：客戶質(zhì)量滿意度目標； 質(zhì)量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質(zhì)量獎等獲獎目標。 4.4.3 成本管理目標 目標成本：公司下達的目標成本控制、管理目標； 動態(tài)成本：設(shè)計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標； 措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進，減少浪費、節(jié)約成本目標。 4.4

13、.4 設(shè)計管理目標 圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標； 設(shè)計變更：避免重大設(shè)計變更、減少變更頻次控制目標； 成本指標：依據(jù)《萬科產(chǎn)品設(shè)計控制指標（第一批）對標操作指引》； 環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標。 4.4.5 技術(shù)管理目標 新材料、新技術(shù)、新工藝應用目標； 風險識別及技術(shù)事故控制目標。 4.4.6 安全文明施工管理目標 工程現(xiàn)場整潔、有序管理目標； 安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標； 安全文明施工獲獎目標。 4.4.7 健康、安全、環(huán)保 環(huán)境保護（排污、粉塵、噪

14、音）目標； 限用、禁用材料控制，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測、控制目標。 4.5 開工準備 4.5.1 工程承包范圍、界面劃分 合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質(zhì)量尤為重要； 以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗收、交接責任，杜絕出現(xiàn)盲區(qū)； 工程的招投標范圍和工程量清單亦應按工程承包界面劃分確定。 4.5.2 資源準備、采購策劃和計劃 根據(jù)《項目開發(fā)計劃》、《項目建設(shè)綜合計劃》、公司相關(guān)規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設(shè)計單位

15、、監(jiān)理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的采購計劃； 采購部門根據(jù)工程進度計劃制定材料設(shè)備供應計劃； 優(yōu)先采用集團集中采購的材料設(shè)備，其次采用區(qū)域集中采購的材料設(shè)備，再次是一線公司采購的材料設(shè)備。 4.5.3 施工圖 ¨ 土建施工圖 施工圖深度應滿足住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年11月26日發(fā)布的《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（2008年版）的要求； 施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機構(gòu)審查通過，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會審、設(shè)計分管負責人批準。 ¨ 裝修圖 裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致； 衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設(shè)備等布局合理，不存在使用功能缺

16、陷； 配電板、插座、開關(guān)面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調(diào)。 ¨ 樁基、地基處理 樁基、地基處理可提前施工的，應在上部主體結(jié)構(gòu)確定并保證不變的情況下，先提供經(jīng)會審通過的、完整的樁基、地基處理施工圖。 ¨ 室外道路、管網(wǎng) 室外道路、景觀綠化設(shè)計應考慮雨水有組織排放，應系統(tǒng)標明標高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。 室外管網(wǎng)應結(jié)合市政配套管網(wǎng)接入點和區(qū)內(nèi)建筑、設(shè)施規(guī)劃需求，并應考慮分期建設(shè)的使用要求等綜合布置。 ¨ 建筑構(gòu)造及工序、工藝 建筑構(gòu)造、施工工序、工藝及方法應遵守集團發(fā)布的《建筑構(gòu)造及工序 工藝》相關(guān)規(guī)定和做

17、法。 4.6 工程管理 4.6.1 進度計劃 ¨ 施工進度計劃 施工計劃應綜合考慮單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)鋪設(shè)的關(guān)系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制； 2 以標準工期為基準，建立控制節(jié)點，編制標段、樓棟的具體施工計劃； 2 編制年計劃、月計劃、周計劃以及形象進度計劃控制表； 2 考慮甲指、甲供材料設(shè)備的采購周期，編制供貨及進場計劃； 2 甲方指定分包單位、甲方獨立分包單位的進出場計劃； 2 市政配套（道路、給排水、供電、燃氣、通訊等）施工及接入計劃； 2 售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設(shè)計劃； 2 臨時設(shè)施的

18、搭建及拆除計劃。 ¨ 節(jié)點控制 基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的時間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生； ¨ 報批報建計劃 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計劃，避免無證開工。 4.6.2 工程質(zhì)量 ¨ 工程質(zhì)量管理體系、檢查制度的確立 建立甲方、監(jiān)理、總包及分包在內(nèi)的項目部工程質(zhì)量管理體制，落實施工單位自檢、復檢、專檢和監(jiān)理單位監(jiān)督、檢查及甲方檢查的檢查驗收制度。 ¨ 樣板引路 大面積施工前先做樣板，發(fā)現(xiàn)問題、改進工藝是保證質(zhì)量的重要措施。樣板對工人上崗前的培訓具有非常具體的指導作用。 ¨ 加強過程管理

19、 施工前的交底、準備及施工過程中的監(jiān)督、檢查和及時糾錯是保證工程質(zhì)量的重要手段，一次做成就是最好的質(zhì)量保證。 ¨ 工程質(zhì)量通病防治 制定工程質(zhì)量通病（如滲漏、裂縫）預防及改進方案是工程質(zhì)量管理的一個重要環(huán)節(jié)，對確保工程實體質(zhì)量，提高客戶質(zhì)量滿意度具有一定的積極作用。 應把外墻、窗邊、屋面、陽露臺、衛(wèi)生間等與水有關(guān)的部位作為防滲漏重點控制部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點控制對象。 ¨ 材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗 所有材料設(shè)備在使用前必須進行相關(guān)試驗或檢驗。 2 出廠質(zhì)量合格證； 2 材料試驗； 2 設(shè)備檢驗。 ¨ 實測實量 遵照《產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試

20、行）》和《產(chǎn)品質(zhì)量實測實量操作指引（試行）》，對工程施工全過程進行檢查和評估，做到日測日量，隨時掌握工程質(zhì)量狀況，鼓勵建立分戶檔案。 ¨ 隱蔽工程驗收 工程被下道工序隱蔽前、即下道工序施工前須對已完工程進行檢查驗收，并拍照、做好驗收記錄。 2 地基處理 2 樁基 2 鋼筋 2 砌體 2 門窗 2 防水 2 預留預埋 ¨ 成品保護 合理的施工工序是成品保護措施能否切實執(zhí)行的前提，易損壞/污染部位的保護是成品保護的關(guān)鍵。 2 施工順序：先濕后干、從上到下、由里而外、清掃出門； 2 保護部位：門窗、地面、衛(wèi)生潔具、廚房系統(tǒng)、固定家具、分集水器、地熱、散熱器，防水層，公共部位

21、的地面、墻面、電梯，室外部分的管線、硬鋪、景觀等； 4.6.3 工程技術(shù) ¨ 施工圖會審 由公司工程部/項目部組織設(shè)計部門、成本部門、項目部/工程部及設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位對施工圖進行會審。 2 解決施工圖的錯、漏、碰、缺問題； 2 檢查設(shè)計功能缺陷，以期減少設(shè)計變更和工程返工； 2 檢查設(shè)計缺陷，消除工程質(zhì)量隱患； 2 對因設(shè)計造成施工降效提出設(shè)計修改意見、提高施工效率，降低成本。 ¨ 基坑支護與監(jiān)測 有深基坑的項目必須委托專業(yè)設(shè)計單位進行基坑支護設(shè)計，提出設(shè)計、監(jiān)測方案，組織專業(yè)部門、專家對基坑支護、監(jiān)測方案進行評審。 ¨ 結(jié)合工程特點、難點的技術(shù)方案 閱讀工程

22、圖紙，找出該工程的特點、難點及風險點，編制相應施工方案及控制措施，作為重點跟蹤管理對象。 ¨ 新材料、新技術(shù)、新工藝 評估新材料、新技術(shù)、新工藝的特性、可靠度及其適用性，究明其對施工環(huán)境、施工條件的要求及與其他工程材料的相容性。 4.6.4 安全文明施工 執(zhí)行集團《安全健康及環(huán)?，F(xiàn)場管理標準（試行）》。 4.6.5 健康、安全、環(huán)保 遵守集團《綠色建材標準》和《限用禁用工程材料清單》的規(guī)定； 裝修材料使用前必須進行環(huán)保指標檢測； 室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測達到相關(guān)要求標準以上。 4.6.6 合同管理 合同文件組成范圍及先后順序的規(guī)定； 工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定

23、； 展示區(qū)、臨時設(shè)施等非永久建筑或設(shè)施的合同屬性的規(guī)定； 工程款計算依據(jù)、計價方式、結(jié)算條件； 設(shè)計變更、工程簽證，是否采取合同總價包干； 工程款支付條件，關(guān)于計劃、質(zhì)量、安全文明施工等的獎罰； 合同生效、失效的時間及條件； 解除合同的條件，合同紛爭的解決方法。 4.6.7 供方管理 ¨ 監(jiān)理單位 就如何在工程管理中使監(jiān)理作用最大化，如何發(fā)揮監(jiān)理在工程管理中的積極作用，尤其是在質(zhì)量管理、現(xiàn)場監(jiān)督、檢查方面的積極性進行評估和論證，建立健全的監(jiān)理考核管理制度。 2 確定監(jiān)理單位時應根據(jù)項目管理需要要求其人員數(shù)量、專業(yè)配置，根據(jù)需要可對總監(jiān)或總監(jiān)代表進行面試和規(guī)定試用期； 2

24、工作崗位、職責范圍劃分； 2 實測實量、檢查頻次的確定及考核； 2 旁站制度的建立及實施、監(jiān)控、檢查； 2 建立監(jiān)督、檢查及復查制度； 2 建立個人考評、獎勵制度，提高監(jiān)理人員工作意愿； 2 ¨ 總承包單位 總包單位是工程成敗的關(guān)鍵。總包單位的選擇，尤其是項目經(jīng)理和項目管理班子的人選對工程管理尤為重要。 2 就項目的進度計劃、質(zhì)量管理目標、成本控制目標等向總包單位交底； 2 制定適合本工程特點的施工組織設(shè)計： 工程進度計劃，施工總平面布置，機械設(shè)備進出場時間，勞務(wù)隊伍來源及勞動力安排，質(zhì)量保證措施，安全文明施工措施； 工程難點、風險點的管控、對應方法； 2 明確工程總體

25、協(xié)調(diào)、配合責任； 2 檢查計劃執(zhí)行情況，隨時糾正計劃偏差； 2 建立質(zhì)量保證體系，通過實測實量檢查，提高工程質(zhì)量； 2 檢查工地簽證與成本執(zhí)行情況； 2 檢查工地的整潔、文明施工狀況和安全措施落實情況； 2 檢查施工資料、文檔管理情況； 2 ¨ 指定分包和材料設(shè)備供應商 督導獨立分包單位、專業(yè)分包單位制定質(zhì)量保證措施、施工方案、配合方案及進出場計劃； 督導材料設(shè)備供應商按照工程進度計劃的要求制定材料設(shè)備的生產(chǎn)、質(zhì)檢、運輸和安裝計劃； 4.7 保障措施 4.7.1 進度計劃保障措施 ¨ 充分的施工準備 完整的施工圖、工程承包范圍界面的合理劃分、工程量清單及施工單位確定、

26、工程開工前的周密策劃是計劃順利執(zhí)行的必要條件。 ¨ 管理組織、資源保障 項目供方管理體系（現(xiàn)場監(jiān)理人員配置，總包單位的選擇、現(xiàn)場項目部管理體系、項目經(jīng)理及管理人員配置，甲方指定分包單位管理人員配置等）是計劃得以實現(xiàn)的組織保障； 材料設(shè)備供應計劃落實、周轉(zhuǎn)材料的數(shù)量保證、機械設(shè)備配置以及勞動力的數(shù)量、工種保證和合理安排是計劃得以實現(xiàn)的基本保障。 ¨ 嚴謹可行的施工方案 仔細研讀圖紙，熟悉掌握工程，制定嚴謹?shù)摹⑶袑嵖尚械氖┕し桨甘潜ＷC計劃順利執(zhí)行的前提。 ¨ 合理的施工工期 工程有其自身的客觀規(guī)律，每道工序、每個工藝都有其時間間隔保障要求，所以，合理的工期才可順利執(zhí)行。標準工期是工程

27、實施的基本時間要求。節(jié)點控制則是執(zhí)行標準工期、保證工程質(zhì)量和計劃的手段。 ¨ 技術(shù)保證 有針對性的技術(shù)方案不光是工程質(zhì)量的保證措施，也可為工程順利實施提供有力支持。 4.7.2 工程質(zhì)量保證措施 ¨ 材料、設(shè)備質(zhì)量保證措施 2 結(jié)構(gòu)材料； 2 建筑、裝修材料及輔材； 2 設(shè)備及其配管、配線材料、輔助材料； ¨ 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證措施 2 鋼筋：數(shù)量，加工，綁扎，定位； 2 模板：材料選擇，加工，拼縫，強度，剛度，支撐，定位誤差； 2 混凝土：配合比，塌落度，落模，振搗；澆筑順序，冷縫處理； ¨ 砌體質(zhì)量、砌體與主體連接保證措施 2 砌筑：砌塊含水量、咬碴，垂直度、平整度

28、控制，每天砌筑高度，壓頂收尾方式； 2 灰縫：砂漿和易性，橫平豎直，均勻飽滿、尤其注意豎縫飽滿； 2 端部連接：連接筋長度及間距，預留拉接筋與水平灰縫不齊時的處理方法； 2 構(gòu)造措施：構(gòu)造柱、圈梁的設(shè)置，水平通長筋的設(shè)置及與端部連接筋的連接； ¨ 抹灰質(zhì)量保證措施 2 基層處理，不同基層間相接處的補強措施； 2 原材料（砂、水泥、灰膏）質(zhì)量控制，砂漿配合比、和易性； 2 每次抹灰厚度、相隔時間； ¨ 防水（屋面、衛(wèi)生間、外墻）工程質(zhì)量保證措施； ¨ 安裝（水、電、暖、氣、通訊）工程質(zhì)量保證措施； ¨ 裝飾裝修工程質(zhì)量保證措施； ¨ 外墻保溫施工質(zhì)量保證措施； ¨ 中間檢

29、查、隱蔽工程驗收程序落實措施； ¨ 施工單位三檢（自檢、互檢、專檢）、監(jiān)理旁站與檢查、業(yè)主檢查的落實措施； ¨ 冬季施工措施（北方區(qū)域）； ¨ 雨季施工措施； ¨ 夏季（高溫季節(jié)）施工措施； 4.7.3 質(zhì)量通病防治措施 經(jīng)過多年來的努力，工程質(zhì)量通?。ㄈ鐫B漏、裂縫）雖然已有很大改善，但是，作為質(zhì)量頑癥一直不能根治；工程質(zhì)量通病也是對客戶生活影響最大，投訴最多的質(zhì)量問題，因此，制定質(zhì)量通病的預防及改進措施尤為重要。 ¨ 滲漏： 2 外墻：施工孔洞堵塞，不同材料界面間的補強連接，抹灰基層處理，面層質(zhì)量保證等； 2 窗邊：預留孔洞誤差控制，塞縫材料質(zhì)量，塞縫密實度，防水材料及施工

30、質(zhì)量保證，打膠材料質(zhì)量及施工質(zhì)量保證等； 2 屋面（陽露臺）：結(jié)構(gòu)混凝土澆搗密實，基層處理，防水層搭接，陰角補強，墻面上翻及壓邊； 2 衛(wèi)生間：混凝土澆搗密實，基層處理，地面及墻面防水層保護，陰角補強，管道穿孔周圍處理等； 2 地下室：防滲混凝土澆搗密實，防水對拉螺桿采用，孔洞堵塞，穿墻管道周圍處理，基層處理，防水材料及施工質(zhì)量保證； ¨ 裂縫、空鼓： 2 墻地面裂縫：混凝土墻地應對混凝土的水灰比、塌落度進行控制，保證混凝土澆搗密實；砌體及抹灰參照相關(guān)措施； 2 頂棚：混凝土澆搗密實、平整，不抹灰； 4.7.4 成品保護措施 深入研究裝修房工程的施工順序和工藝，對易損壞/污染部

31、位制定詳細的成品保護措施。 ¨ 用水規(guī)定：干作業(yè)開始后不可在戶內(nèi)用水或進行濕作業(yè)； ¨ 砂漿、膩子應在地面攪拌站攪拌，或使用商品砂漿、泥子，嚴禁水泥、沙子上樓，嚴禁在成品或半成品地面上攪拌砂漿或和泥子； ¨ 垃圾清理及外運：每層設(shè)置垃圾桶，施工完后垃圾隨手清理、裝袋，樓內(nèi)垃圾每日清理干凈并外運； ¨ 對下列部位應制定切實可行、具體詳細的保護措施 2 門窗：入戶門，陽臺門，內(nèi)門，門下檻，窗，玻璃： 2 衛(wèi)生潔具：馬桶，浴缸，洗臉盆，淋浴屏，五金件： 2 廚房：櫥柜，消毒柜，油煙機，灶具，水池，龍頭； 2 固定家具：壁柜，鞋柜等： 2 防水層：地下室，屋面，露臺，衛(wèi)生間地面、墻

32、面： 2 地面：木地板，面磚，石材等： 2 公共部位：大堂，走廊，電梯： 2 室外工程：管線，硬鋪，景觀； 4.7.5 安全文明施工措施 ¨ 安全保障措施 2 安全保障組織體系，全員安全教育、培訓，定期安全檢查制度； 2 非常規(guī)性的或大型、重要的臨時設(shè)施搭設(shè)應制定專門搭設(shè)方案，該方案需經(jīng)安全技術(shù)專家或委員會審定通過； 2 腳手架、工作平臺、施工設(shè)備等的定期保養(yǎng)、檢查； 2 洞口、臨邊及高空作業(yè)的安全保護，安全網(wǎng)、防護棚設(shè)置； 2 工地內(nèi)人員經(jīng)常逗留場所、建筑主出入口的頂部保護； 2 易燃易爆等危險品的堆放場所、安全距離； 2 安全用電：工地內(nèi)電纜、電線、配電箱的布置及安

33、全措施，生活區(qū)用電配置、電器使用規(guī)定； 2 一般標牌、標記、標志及警示標牌醒目； 2 安全帽、安全帶佩戴規(guī)定； 2 夜間施工安全措施； 2 明火使用規(guī)定； 2 消防設(shè)備配置； 2 用地內(nèi)的市政管網(wǎng)、周圍道路、管線、建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的安全保障措施； 2 周圍道路或人行通道的安全防護； ¨ 文明施工措施 2 工地臨時圍墻、大門及標牌，出入口清洗設(shè)施； 2 工地內(nèi)道路硬化、硬地坪及雨水排水溝/管布置； 2 材料分類、堆放有序，周轉(zhuǎn)材料隨拆隨整理，不亂堆亂放； 2 機械設(shè)備、工具等使用完畢后堆放整齊； 2 砂漿攪拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放； 2 污水處理及排放，

34、粉塵、噪音控制； 2 辦公室、食堂、浴室、廁所等辦公生活設(shè)施與施工區(qū)域隔離，生活區(qū)域可作相應美化； 2 垃圾清理與堆放：建筑垃圾與生活垃圾分離、集中堆放；工地做到落手清，不給別人/下道工序添麻煩；及時清理外運； 4.7.6 工程會議制度 ¨ 例會制度： 建立月例會、周例會及日會制度，與設(shè)計、監(jiān)理、施工等工程建設(shè)參與各方就計劃執(zhí)行情況、工程質(zhì)量、成本控制、安全文明施工等事項進行定期定時溝通，糾正偏差、解決問題，保證工程順利進行。 ¨ 緊急會議： 發(fā)生重大、緊急情況時，及時召開相關(guān)各方臨時緊急會議，研究情況、解決問題； ¨ 專題會議： 對在例會上不能解決的問題，應以專題會議的

35、方式研究、商談、解決。 4.8 其他管理工作 4.8.1 緊急情況聯(lián)絡(luò)、處理程序 應急處理：動用一切可動用的力量和資源，采取應急措施，阻止事態(tài)蔓延、擴大和發(fā)展； 聯(lián)絡(luò)匯報：第一時間向公司相關(guān)部門或領(lǐng)導匯報，取得相應支援和指示； 媒體對應：媒體采訪時不擅自向媒體發(fā)表個人意見，由公司媒體對接人接待媒體。 4.8.2 文件檔案管理 4.8.3 其他 4.9 工地開放、工程交付 4.9.1 工地開放 場容場貌，出入口及安全通道，開放區(qū)域整頓、清潔。 4.9.2 交付計劃及方案 交付房屋類型，交付時間、數(shù)量，交付方式及程序； 交付人員（工程、物業(yè)、客服等）配置； 資料準備、移

36、交安排； 竣工檢查、模擬驗收及整改時間安排。 4.9.3 檢查、驗收及整改 檢查驗收及整改：建立施工單位、監(jiān)理、項目部/工程部門、政府相關(guān)部門以及物業(yè)部門等的檢查、驗收、整改程序； 整改資源配置：土建總包、裝修分包、設(shè)備分包、材料設(shè)備供應商等； 成品保護：清潔劑、清潔工具的使用規(guī)定，清潔時的成品保護，避免二次污染和損壞； 應急維修：維修材料與維修工具、設(shè)備準備，建立工種齊全的應急維修隊伍，及時解決交付過程中的問題。 5 項目工程管理總結(jié) 工程管理總結(jié)是工程管理不可或缺的一個重要環(huán)節(jié)。項目交付后，總結(jié)成功，不斷改進提高；總結(jié)失敗，避免相同錯誤再次發(fā)生；無論成功或失敗都會對下一

37、個項目的工程管理起到積極作用，使工程管理水平不斷提高。 在編制《項目工程管理策劃書》時，根據(jù)工程特點對工程管理總結(jié)提出要求，并在工程建設(shè)全過程中注意收集相關(guān)數(shù)據(jù)和資料，使總結(jié)客觀、實際。總結(jié)的內(nèi)容應包括以下（但不限于）部分。 5.1 計劃管理及場地綜合利用規(guī)劃（總平面布置） 計劃與實際情況的符合度，計劃不周的原因； 計劃偏差發(fā)生的原因及影響，糾偏措施的利與弊； 產(chǎn)品營銷、設(shè)計、成本等非施工因素對計劃的影響。 場地綜合利用規(guī)劃（總平面布置）與實際的差異； 造成規(guī)劃考慮不周及缺陷的原因。 5.2 質(zhì)量管理 質(zhì)量通病控制的效果； 實測實量與提高工程實體質(zhì)量的關(guān)系； 質(zhì)量管理體系

38、在提高質(zhì)量方面的作用、不足及改進措施； 施工完成后變更對質(zhì)量的影響 工地開放日、集中交付期內(nèi)客戶提出的主要質(zhì)量問題的原因分析、解決措施及實施效果。 5.3 成本管理 目標成本控制措施的可行性及控制結(jié)果； 施工過程中的動態(tài)成本控制措施、效果及其經(jīng)驗； 產(chǎn)品變更、設(shè)計變更、計劃修改等非施工因素對成本的影響； 優(yōu)化施工方案、改進施工工藝、減少施工浪費的效果； 成本效益最大化的效果，可優(yōu)化成本與不可優(yōu)化成本。 5.4 技術(shù)管理 缺陷性問題、技術(shù)性風險的發(fā)現(xiàn)、排除； 施工技術(shù)方案的可行性、合理性； 技術(shù)管理體系的作用； 5.5 其他總結(jié) 安全文明施工； 監(jiān)理單位的使用及考核； 總包單位的選定、使用效果； 甲方獨立分包單位，指定分包單位； 材料設(shè)備供應商； 等。 6 生效期 本《項目部〈項目工程管理策劃書〉編制指引》自發(fā)布之日起生效、適用于集團新開工項目。 閱讀范圍：集團全體 第16頁 共16頁