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1、北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標調整的技術管理要求（試行） http: 　發(fā)布時間： 2006-2-6 10:20:14 　來源： 【標 題】北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標調整的技術管理要求（試行） 【文 號】 【頒布單位】北京市規(guī)劃委員會 【頒布日期】 2001/12/30 【實施日期】2002/01/01 北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃指標調整的技術管理要求（試行） 　　1總則 　　1.1北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）是對《北京城市總體規(guī)劃》的深化和細化，通過對各類用地的土地使用性質和建筑容量等的規(guī)

2、劃（量化）控制，強化了城市政治、文化中心的性質，優(yōu)化了土地配置，完善了城市功能，保證了城市持續(xù)、健康、有序的發(fā)展。 　　1.2為嚴格執(zhí)行和不斷完善控規(guī)，適應城市建設的發(fā)展，規(guī)范調整控規(guī)的行為，特制定本技術管理意見。 　　1.3本規(guī)定適用于《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的規(guī)劃范圍，市區(qū)其他地區(qū)陸續(xù)被批準的控規(guī)，例如，《北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》以及各邊緣集團已編制并被批準的控規(guī)，應按此要求執(zhí)行。 　　2“控規(guī)”的執(zhí)行 　　2.1對行政辦公用地、公益性公共設施用地和城市重要地段公共建筑用地，應按“控規(guī)”嚴格執(zhí)行。特別是天安門廣場周圍、東西長安街

3、兩側、南北中軸線兩側的行政辦公、文化設施用地，以及城市體育中心等用地不得改變土地使用性質；其它地區(qū)的文化、體育用地原則上不得改變土地使用性質。 　　2.2教育科研設施用地基本保持現有規(guī)模。對于市區(qū)西北部地區(qū)，應以現有高校和科研機構為核心，逐步建成高科技產業(yè)發(fā)展的基地。教育科研設施用地原則上不應改變土地使用性質； 　　2.3商務中心區(qū)和商業(yè)中心用地（包括8個市級商業(yè)中心和47個地區(qū)級商業(yè)中心）應主要用于商務辦公、金融、商業(yè)服務業(yè)、旅館及相應的文化娛樂等設施的建設； 　　2.4倉儲區(qū)用地應嚴格控制，不應隨意改變土地使用性質； 　　2.5基礎設施場站用地不得改

4、變用地性質，并應與地段的開發(fā)建設統(tǒng)一規(guī)劃、同步實施； 　　2.6紅線（道路）、綠線（公共綠地和生產防護綠地）、藍線（河湖、水系）、紫線（鐵路）必須嚴格控制，不得侵占；歷史文化保護區(qū)保護與控制范圍中的各類用地與道路紅線控制，應按歷史文化保護區(qū)的保護規(guī)劃執(zhí)行。 　　2.7舊城內的建筑高度應嚴格控制。原貌保護區(qū)、9米、12米和18米控制區(qū)內的建筑高度原則上不得突破控制指標； 　　2.8建筑高度控制應保證城市景觀線和“通風走廊”的要求，保護傳統(tǒng)的城市街道對景建筑； 　　2.9世界文化遺產、文物建筑周圍應嚴格遵守保護規(guī)定所劃定的建筑高度控制線。 　　2.

5、10成片開發(fā)地區(qū)應在不超過建筑總容量控制指標的前提下，確定各類建筑基地建筑容量控制指標，建筑基地內添建項目，其配套指標應與周圍已建成項目統(tǒng)一平衡； 　　2.11綠地率控制根據《北京市城市綠化條例》確定，此外，居住用地、體育、醫(yī)療衛(wèi)生和教育科研設計用地、工業(yè)用地均應按相關規(guī)定保證一定的集中綠地面積； 　　2.12停車位的控制，公共設施用地和居住用地，應按現行停車定額指標執(zhí)行，其它用地參照此標準執(zhí)行； 　　2.13建筑密度應在滿足綠地率、地面停車、通道與廣場的基本要求下確定，同時應符合建筑間距、建筑退讓紅線或用地邊界等要求。 　　3“控規(guī)”指標調整的原則

6、 　　3.1用地性質的調整原則 　　3.1.1凡城市支路圍合地區(qū)、成片改造地區(qū)和單位大院，須根據“控規(guī)”指標調整論證報告或大院規(guī)劃， 方可調整局部用地性質； 　　3.1.2可根據用地性質的兼容性，明確用地的兼容性質； 　　3.1.3居住區(qū)改造應合理調整用地功能，增加配套設施、道路、綠化用地，并注重文物古跡與風貌特色的保護； 　　3.1.4公共設施用地應保證，并增加必要的公益性設施用地； 　　3.1.5結合工業(yè)產業(yè)結構調整，位于中心地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)可進行調整或外遷，騰出的用地除發(fā)展城市公共設施、基礎設施、第三產業(yè)外，可用于建設住宅和必要的

7、配套設施；根據倉儲行業(yè)規(guī)劃，可利用原有鐵路專用線等設施，將倉庫改造為商品批發(fā)中心、貨流中心等； 　　3.1.6應利用地調整之機，進一步提級或加密道路，增加或擴大城市廣場，提高人均公共綠地標準并均衡綠地布局； 　　3.1.7因社會、經濟發(fā)展需調整的城市基礎設施、文化、教育、體育、綠化等用地，應在原規(guī)劃位置周圍選擇不少于原規(guī)劃用地規(guī)模的建設用地進行等量置換，一般不得它用； 　　3.1.8特殊用地調整應聽取相關行政主管部門意見； 　　3.1.9非建設用地原則上不得調整為建設用地。 　　3.2高度的調整原則 　　3.2.1舊城區(qū)內根據歷史文化

8、名城保護的要求，嚴格控制建筑高度，舊城區(qū)以外地區(qū)部分建筑高度可以通過城市景觀分析和其它方面的分析論證，進行適當調整； 　　3.2.2根據城市重點功能區(qū)的建設特點，通過分析論證調整建筑高度，可以適當突出地區(qū)標志性建筑，體現時代精神； 　　3.2.3根據視線景觀分析，調整城市快速路及其聯(lián)絡線、城市干道兩側及上述道路交叉路口地段的建筑高度，以創(chuàng)造豐富的城市空間形象； 　　3.2.4部分地區(qū)、地段建筑控制高度調整后，其容積率原則上應維持原有指標，以增加城市開敞空間及綠地。 　　3.3容積率的調整原則 　　3.3.1 容積率的調整應考慮城市的整體容量、綜

9、合環(huán)境質量和城市資源能力； 　　3.3.2原則上應維持原容積率指標，若為公共利益做出貢獻（如提供公共綠地等公共開放空間）的項目，在交通影響分析許可的基礎上，予以適度容積率獎勵； 　　3.3.3在規(guī)劃管理和設計過程中，應鼓勵開發(fā)建設方盡可能多地提供公共開放空間或綠地，公共開放空間及綠地應具有全天開放性和易進入性，應能滿足居民休憩和進行娛樂活動的需要； 　　3.3.4由于公共開放空間屬于無償提供的、為公眾服務的空間，因此在按建筑面積收取有關費用時，應扣除公共開放空間的面積，并可給予適當的容積率獎勵； 　　3.3.5因條件特殊無法提供公共開放空間的項目，若提高

10、容積率，應相應追加上繳財政的稅金； 　　3.3.6因投入產出資金難以平衡的特殊地段的公益性項目，可將補償的容積率在空間上進行轉移，即開發(fā)權轉讓：主要用于城市中需要保護的重要地段，如標志性建筑、歷史建筑、歷史街區(qū)等，開發(fā)權轉讓就是將這些資源上空未被開發(fā)的空間權轉讓到其他基地中，得到開發(fā)權的開發(fā)建設方將被批準在容積率控制之外增加一定的建筑面積。 　　3.4道路紅線的調整原則 　　3.4.1根據城市發(fā)展要求，可進一步提級或加密城市道路并相應調整道路的紅線； 　　3.4.2在規(guī)劃實施過程中，當規(guī)劃道路與文物古跡、綠化和市政管線等發(fā)生矛盾時，可對道路紅線進行調整；

11、 　　3.4.3因道路等級提高等原因，道路線形、轉彎半徑、立交形式發(fā)生變化，可根據審定方案進行道路紅線調整； 　　3.4.4在定線時無法落實原規(guī)劃的道路紅線時，經對該地區(qū)的現狀情況、道路系統(tǒng)情況和交通需求等方面分析論證后，可對規(guī)劃的道路紅線的位置與寬度進行局部調整； 　　3.4.5城市主、次、支級道路路口的放寬抹角尺寸應按相關規(guī)定執(zhí)行。道路等級發(fā)生變化時，應相應調整道路路口的放寬抹角尺寸； 　　3.4.6舊城區(qū)支路等級以下（包括支路）的道路路口放寬抹角，可視具體情況進行調整。 　　3.5其他指標的調整的原則 　　3.5.1“控規(guī)”指標

12、的調整應根據建筑或人口容量的增量，追加配置集中綠地及停車位、配套公建，并相應規(guī)定建筑間距及建筑退讓紅線或用地邊界要求； 　　3.5.2原則上調整單項指標不得聯(lián)調其它指標，尤其是綠地率等與環(huán)境質量關系密切的指標應嚴格堅持。 　　4“控規(guī)”指標調整論證報告的內容要求 　　4.1“控規(guī)”指標調整論證報告的基本內容包括： 　　4.1.1項目開發(fā)建設方與地主方的關系：項目開發(fā)建設方即地主方時，應出具地主及其上級主管部門批示的函件，危改項目應出具區(qū)政府來文；項目開發(fā)建設方非地主方時，除上述函文外，還需出具項目合作或轉讓協(xié)議。 　　4.1.2交代項目背景、由

13、來、目的：明確項目的歷史情況以及曾經審批的批示、批文、文件等。 　　4.1.3明確土地使用性質：土地使用性質的調整應有該項目上級行政主管部門的批示及調整項目的落實情況以及該項目所處行業(yè)的行業(yè)規(guī)劃情況：分析人、地、房現狀，交代規(guī)劃土地使用性質及其它相關指標；分析調整后的土地使用性質及相關指標與《北京城市總體規(guī)劃》、《控規(guī)》是否相符。 　　4.1.4分析城市景觀：沿路、沿河及其它重要視點、視廊景觀分析，必要時可借助三維動畫或氣球模擬等輔助手段進行全方位分析。 　　4.1.5測算經濟平衡帳：根據項目所享受政策，測算投入、產出資金平衡帳。 　　4.1.6落實文物

14、保護單位、歷史街區(qū)的保護要求：規(guī)劃范圍內或周邊地區(qū)涉及文物保護單位、歷史街區(qū)問題，應落實保護要求。 　　4.1.7分析交通、市政基礎設施負荷：分析建筑規(guī)模的增長帶來的交通負荷，提出交通組織方案，必要時應編制交通影響分析報告；分析建筑規(guī)模的增長帶來的市政負荷，對關鍵性問題提出解決方案。 　　4.1.8核實機場凈空、無線電空域、工程地質、地震地質要求：涉及機場凈空、無線電空域問題，應征求并落實有關部門的書面意見；了解用地工程地質、地震地質狀況，校核建筑高度，提出必要的規(guī)避措施。 　　4.1.9調整涉及城市公共設施用地的，應附相關行政主管部門的意見。 　　4.

15、2基本控制指標（規(guī)定性指標） 　　4.2.1用地性質：按國標土地分類至中類以下，項目不確定或特殊情況可劃分到大類。 　　4.2.2用地面積：建筑基地的面積以城市規(guī)劃管理部門正式劃定用地范圍的面積為準；城市道路規(guī)劃紅線和河道藍線內的面積不得計入。 　　4.2.3建筑密度：控制地塊容量和環(huán)境質量的重要指標。 　　4.2.4建筑高度：地塊內建筑（地面上）最大高度限制及最小高度限制（特殊地區(qū)）。 　　4.2.5容積率：表述地塊開發(fā)強度的一項重要指標。 　　4.2.6建筑面積：衡量地塊容量的重要指標。 　　4.2.7綠地率：衡量環(huán)境質

16、量的重要指標。 　　4.2.8建筑間距：須符合日照、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線、建筑保護及消防等要求。 　　4.2.9建筑后退：建筑控制線與道路紅線或道路邊界的距離。 　　4.2.10出入口位置：街坊內或地塊內機動車道與外圍道路相交的出入口位置的控制，即：街坊禁止開設出入口路段和允許開設出入口位置和數量，一般用圖例表示； 　　4.2.11公共服務設施配套要求：主要指與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施，一般用于居住區(qū)，此項指標一般用列表方式表示。 　　4.2.12停車泊位 　　4.2.13備注（包括市政場站的具體性質、不單

17、獨占地，但又必須保證的配套設施項目、用地上大部分建筑為需要保護的古建筑） 　　4.3其它控制指標（指導性指標） 　　4.2.1人口密度：主要用于居住區(qū)規(guī)劃。 　　4.3.2建筑形式：包括體量控制。 　　4.3.3建筑色彩：指導性控制。 　　4.3.4公共綠地面積：地面上綠地，其中綠化面積含水面。 　　4.3.5最大建筑面寬：建筑物鄰街一面的最大寬度控制。 　　4.3.6最小建筑面寬：建筑物鄰街一面的最小寬度控制。 　　4.3.7保護要求：對古建筑或古遺址的保護。 　　4.3.8環(huán)境景觀要求：如城市風貌控制

18、等。 　　4.3.9城市生態(tài)環(huán)境要求：對影響城市環(huán)境質量的有害因素的控制要求。 　　4.3.10人防要求：設防城市人防設施的要求。 　　5“控規(guī)”指標調整論證報告的成果 　　5.1“控規(guī)”指標調整論證報告需收集以下基礎資料： 　　5.1.1城市總體規(guī)劃及原已經批準的“控規(guī)”對本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段（周邊至少300米范圍）已批準的規(guī)劃建設項目的資料； 　　5.1.2土地利用現狀，土地分類至小類； 　　5.1.3人口分布、人口構成、人口密度等現狀； 　　5.1.4建筑物現狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、

19、性質、密度、建筑質量、保留建筑等； 　　5.1.5公共設施規(guī)模、分布、質量、使用情況； 　　5.1.6道路交通、市政工程設施及管網現狀及規(guī)劃； 　　5.1.7土地經濟分析資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發(fā)方式等； 　　5.1.8所在地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色、文物古跡、古樹名木等資料； 　　5.1.9有關氣象、水文、地質和地震資料。 　　5.2“控規(guī)”指標調整論證報告的成果要求 　　5.2.1文本的基本格式 　　5.2.1.1總則 　　5.2.1.2土地使用分類、兼容及控制 　

20、　5.2.1.3主要控制指標調整 　　5.2.1.4道路交通控制 　　5.2.1.5配套設施調整 　　5.2.1.6綠地控制 　　5.2.1.7重點區(qū)段城市設計導則 　　5.2.1.8各地塊控制指標調整前后一覽表及對比 　　5.3規(guī)劃圖紙的重要內容為圖則，圖則分為總圖圖則和分圖圖則。 　　5.3.1總圖圖則比例尺一般為1：5000；分圖圖則比例尺一般為1：4000； 　　5.3.2圖則中應列出地塊編號、用地性質、用地面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、人口密度、停車泊位、備注等十項指標； 　　5.3

21、.3規(guī)劃圖紙除基本圖紙外，可酌情增加分析圖紙，所有圖紙均應附圖注和圖例， 　　5.3.4圖則中應沿用原“控規(guī)”計算機制圖規(guī)范。 　　5.4地塊編碼的規(guī)定 沿用原“控規(guī)”編碼方法。 　　5.5規(guī)劃圖紙的基本內容 （1）位置圖（圖紙比例不限） （2）現狀土地使用功能圖 （3）現狀建筑高度圖 （4）規(guī)劃土地使用功能調整圖 （5）規(guī)劃建筑高度調整圖 （6）地塊劃分編號圖（總圖圖則） （7）各地塊控制性詳細規(guī)劃調整圖（分圖圖則） （8）城市景觀分析圖 （9）沿街主要立

22、面圖 （10）街道尺度分析圖 （11）視線、視廊、景觀線分析圖 （12）道路規(guī)劃圖 （13）各項市政工程管線規(guī)劃圖 （14）交通組織及交通影響評價圖 （15）原“控規(guī)”土地使用功能規(guī)劃圖及建筑高度控制規(guī)劃圖（附圖） 　　5.6“控規(guī)”指標的調整論證報告應根據“控規(guī)”調整的具體內容，重點闡述現狀條件分析、總體控制與地塊控制的方法和特點，規(guī)劃構思和主要技術經濟指標（主要技術經濟指標包括用地平衡表、規(guī)劃容量經濟測算等）。 　　5.7“控規(guī)”指標的調整論證報告中，應進行城市設計研究，論證控制條件、控制要求與控制指標，提出建筑高度、建筑風格、空間尺度與環(huán)境要求等；對城市設計構想的重點區(qū)段，應作意向性的形體規(guī)劃，以引導修建性詳細規(guī)劃作細致的環(huán)境景觀設計并校核控規(guī)指標。