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1、word [土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析 土地增值稅清算案例分析 三、土地增值稅清算案例分析 〔一〕市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某某投資建設(shè)的“東園小區(qū)〞項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。[]稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)展了驗(yàn)收，特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》〕中內(nèi)容和格式進(jìn)展了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)〞項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)〞項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下： 第一，整體

2、項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某某建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)市開(kāi)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以〔2001〕231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 2.該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)展預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。 3.截止2006年5月

3、30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷(xiāo)售面積10,000平方米中，已對(duì)外出租4000平方米。 4.公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車(chē)棚1000平方米，車(chē)庫(kù)3500平方米。 5.該項(xiàng)目在2006年5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視總站頒發(fā)的“市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)〞。 6.根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)展測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積1

4、30,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 7.該項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。 第二，取得收入情況說(shuō)明 該單位于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷(xiāo)售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入〔人

5、民幣〕。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷(xiāo)售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。 對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。 第三，扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明 1.取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。 單位提供的“x號(hào)土地出讓合同〞與京房地［地］字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)〞 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 項(xiàng)目已

6、向市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元〔不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積〕。() 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 〔1〕453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元； 〔2〕453,200,000×80﹪=362,560,000元。 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算與結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程本錢(qián)為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)金額為394,880,000元。其

7、中： 〔1〕土地拆遷與補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元?！?〕前期工程費(fèi)：115,070,700元?！?〕建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元?！?〕根底設(shè)施費(fèi)：1,586,000元?！?〕公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元?！?〕開(kāi)發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。〔開(kāi)發(fā)本錢(qián)具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格〕 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為： ①土地拆遷與補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元 前期工程費(fèi)115,070，700元 建筑安裝工程290,000,000元 根底設(shè)施費(fèi)1,586，000元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法：

8、 465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元； 465,657,300×80﹪=372,525,840元 ②公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:〔362,560,000 394,880,000〕×10﹪=75,744,000元。 4.繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000

9、元。 5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為〔362,560,000 394,880,000〕×20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。 第四，納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 〔1〕出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000×75﹪

10、=797，491，500元 增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 ﹪ 該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元 已出售的商業(yè)與辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 ﹪ 適用稅率為40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： 〔264

11、,169,500×40﹪〕-〔265,830,500×5﹪〕=92,376,275元 已納土地增值稅為:5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 第五，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料與《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下： 2.確定銷(xiāo)售收入1,430,000,000元 根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷(xiāo)售收入900,

12、000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷(xiāo)售收入275,000,000元，進(jìn)展核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。［〕 同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)展審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款〞某某單獨(dú)收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入200,000元，不屬于征稅X圍。 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)展分配后，確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中： 〔1〕取得

13、土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同與付款憑證,該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 〔2〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的金額為：386,880,000元。 ①經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷與補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 ②首先通過(guò)對(duì)《鑒證報(bào)告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)〞的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)展審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的

14、X圍。 其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本錢(qián)財(cái)務(wù)報(bào)表與中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式： 〔[前期工程費(fèi)115,070,700元 建筑安裝工程費(fèi)290,000,000元 根底設(shè)施費(fèi)1,586,000元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元〕 另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住〞〔高層普通住宅-毛坯房〕與“商業(yè)〞類(lèi)每平方米建

15、安造價(jià)金額。 ③公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“根底設(shè)施費(fèi)鑒證表〞中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)展審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除X圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14,354,160元。(〕公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額,由于納稅

16、人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢? 〔3〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核 《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)展調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)展重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。 〔4〕扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 〔5〕重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 〔362,560,000 386,880,000〕×20﹪=149,888,000元 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為: 362,560,

17、000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元 〔1〕普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 出售住宅取得收入900,000,000元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元 增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元 ﹪ 通過(guò)對(duì)出售

18、的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 〔2〕其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)與辦公用房取得收入530,000,000元 其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25﹪ 扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000×25﹪=263,230,500元 增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元 ﹪ 適用稅率為50﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： 〔266,769,500×50﹪〕-〔263,230,500×15﹪〕=93,900,175元 已納土地增值稅為：5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土

19、地增值稅為：88,900,175元 第六，對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況： 1.總建筑面積200,000平方米 2.批準(zhǔn)可銷(xiāo)售面積170,000平方米 3.已出售面積160,000平方米 4.取得收入1,430,000,000元 5.本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。 〔1〕本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 〔2〕本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)386,880,000元。[〕 〔3〕本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用74,944,000元。 〔4〕本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650

20、,000元。 〔5〕本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。 6.本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。 篇二 : 土地增值稅的清算條件? 〔一〕符合如下情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)展土地增值稅的清算：? 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；? 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；? 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。? 〔二〕符合如下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算：? 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 2.取得

21、銷(xiāo)售〔預(yù)售〕許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；? 3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；? 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。? 篇三 : 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08 土地增值稅清算操作規(guī)程 二○一二年八月 目 錄 第一局部 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算的概念 二、土地增值稅的清算條件 三、清算時(shí)間要求 四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 五、清算審理與審核 第二局部 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 二、土地增值稅清算單位確實(shí)定 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 四、清算資料的收集 第三局部 轉(zhuǎn)讓收入確實(shí)認(rèn)

22、一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 二、視同銷(xiāo)售收入確實(shí)認(rèn) 三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題 四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題 五、收入確定需關(guān)注的問(wèn)題 六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn) 第四局部 扣除項(xiàng)目金額確實(shí)定 一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的根本原如此 二、地價(jià)款的扣除 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的扣除 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除 五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配 六、舊房與建筑物的評(píng)估價(jià)格 七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 八、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 九、需要明確的幾個(gè)問(wèn)題 十、土地增值稅清算實(shí)例 第五局部 土地增值稅的計(jì)算 一、一般土地增值

23、稅的計(jì)算 二、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)算 三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 第六局部 土地增值稅的預(yù)征與核定征收 一、土地增值稅的預(yù)征 二、土地增值稅核定征收 第七局部 土地增值稅清算的會(huì)計(jì)處理 一、預(yù)繳的會(huì)計(jì)處理------------------------ 二、清算的會(huì)計(jì)處理--------------------- 第八局部 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 三、個(gè)人銷(xiāo)售住房稅收優(yōu)惠 四、廉租房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房稅收優(yōu)惠 五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 六、清償債務(wù)稅收優(yōu)惠 七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠 八、以房地產(chǎn)進(jìn)展投

24、資或聯(lián)營(yíng)稅收優(yōu)惠 九、關(guān)于合作建房的稅收優(yōu)惠 十、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題 十一、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題 第一局部 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算概念〔91號(hào)文件第3條〕 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)與土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 二、土地增值稅的清算條件〔91號(hào)文件第9條〕 土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)

25、程2012-08_土地增值稅清算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展清算應(yīng)達(dá)到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是強(qiáng)制清算條件。 〔一〕主動(dòng)清算條件 符合如下情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)展土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 上述清算條件就是主動(dòng)清算條件，也就是說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備以上任何一個(gè)條件的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)展清算。 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指整體將開(kāi)發(fā)

26、的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動(dòng)按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)展土地增值稅的清算。 案例：如果房地產(chǎn)開(kāi)公司既從事了開(kāi)發(fā)土地的業(yè)務(wù)，也開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，2008年開(kāi)發(fā)1號(hào)地200畝，自用 100畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，100畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗庠撻_(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一寫(xiě)字樓，由于資金問(wèn)題只完成開(kāi)發(fā)進(jìn)度的80%，就一次性轉(zhuǎn)讓?zhuān)塾?jì)開(kāi)發(fā)本錢(qián)12000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為20000萬(wàn)元。 判斷是否應(yīng)該進(jìn)展土地增值稅清算。 100畝轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)進(jìn)展清算； 100畝連續(xù)開(kāi)發(fā)，不符合條件，不清算。 一次形轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品，應(yīng)進(jìn)展清算。

27、 〔二〕強(qiáng)制清算條件 所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)展清算的條件。通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件〞同時(shí)規(guī)定：符合如下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷(xiāo)售〔預(yù)售〕許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的； 3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 案例：某開(kāi)發(fā)企業(yè)，分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，一期A區(qū)開(kāi)發(fā)可售面積20000平方米，于

28、2008年開(kāi)發(fā)完工并經(jīng)驗(yàn)收，2009年6月累計(jì)已售面積17005平方米，B區(qū)可售23000平方米，2006年4月取得銷(xiāo)售許可證，已出售15700平方米，尚未竣工驗(yàn)收但由于未進(jìn)展決算，本錢(qián)無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售房款在預(yù)收帳款科目。 請(qǐng)判斷是否符合清算的條件。 A區(qū)銷(xiāo)售面積占開(kāi)發(fā)面積的85.05%，按規(guī)定應(yīng)在2009年6月進(jìn)展清算。 B區(qū)銷(xiāo)售面積占開(kāi)發(fā)可售面積的68%，但是由于取得銷(xiāo)售許可證已過(guò)三年，也應(yīng)經(jīng)行清算。 〔三〕注銷(xiāo)清算條件 對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記進(jìn)展土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否如此不予辦理稅務(wù)注銷(xiāo)、工商注銷(xiāo)〔國(guó)稅發(fā)?200

29、9?91號(hào)〕。 三、清算時(shí)間要求 〔一〕主動(dòng)清算時(shí)間要求〔91號(hào)文件第11條第一款〕 符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符 合清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門(mén)受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)展核對(duì)，在10日內(nèi)做出是否受理的決定；對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門(mén)報(bào)送給管理科進(jìn)展清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見(jiàn)，報(bào)稅政科進(jìn)展書(shū)面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書(shū)面通知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請(qǐng)與資料→稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理→管理科〔所、分局〕清算調(diào)查核實(shí)→稅政科〔處〕審核→分管局長(zhǎng)審批→清算結(jié)果書(shū)面通知納稅人執(zhí)行〔稅收管理員制度規(guī)定

30、的流程〕。 〔二〕被動(dòng)清算時(shí)間要求〔91號(hào)文件第11條第一款〕 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)展清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)展清算的項(xiàng)目，下發(fā)《土地增值稅清算通知書(shū)》；納稅人在接到通知書(shū)后應(yīng)按稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的時(shí)間與要求進(jìn)展清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)展核對(duì)后，轉(zhuǎn)送管理科對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)查核實(shí)，提出清 算審核意見(jiàn)報(bào)稅政科〔處〕進(jìn)展書(shū)面審核；經(jīng)稅政科〔處〕審核報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果以《土地增

31、值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》通知納稅人進(jìn)展補(bǔ)退稅。 流程：確定清算項(xiàng)目→稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書(shū)→納稅人進(jìn)展清算，并報(bào)稅務(wù)部門(mén)核對(duì)→管理科〔所、分局〕清算調(diào)查核實(shí)→稅政科審核→分管局長(zhǎng)審定→清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行 〔說(shuō)明：紅字局部為某某規(guī)定〕 應(yīng)進(jìn)展土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)展清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民某某國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理〔91號(hào)文件第11條第一款〕。 四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證〔91號(hào)文件第13條的第四〕 〔一〕土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土

32、地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 鑒證內(nèi)容 鑒證效力。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 〔二〕審核鑒證的程序 〔三〕審核鑒證的意義 〔四〕審核鑒證的法律責(zé)任 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 五、清算審理與審核〔91號(hào)文件第15條〕 〔一〕審理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)展審核，符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報(bào)

33、送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進(jìn)展補(bǔ)充；做出不予受理決定的，應(yīng)向申請(qǐng)人說(shuō)明理由。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)交由具體負(fù)責(zé)進(jìn)展土地增值稅清算的稅務(wù)部門(mén)進(jìn)展清算，清算時(shí)間一般不得超過(guò)30日，如遇特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)清算時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)45日。 〔二〕清算審核〔91號(hào)文件第四章〕 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核〔91號(hào)文件第16條〕。 案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)展數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。 實(shí)地審核是指在案頭審核的根底上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)展審核。 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地

34、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)展清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅〔91號(hào)文件第17條〕。 1.收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同〔含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料〕、商品房銷(xiāo)售〔預(yù)售〕許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表與其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、 退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)展審核；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)展評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。 必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、

35、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況〔91號(hào)文件第18條〕。 2.扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額是否為實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出是否為合法有效憑據(jù)〔91號(hào)文件第21條〕。 3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉與的各類(lèi)稅款是否與時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納〔91號(hào)文件第20條、第12條的第二〕。 清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書(shū)》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，并按稅務(wù)文書(shū)送達(dá)程序與時(shí)送達(dá)納稅人〔91號(hào)文件第32條〕。

36、納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié) 論書(shū)》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)〔91號(hào)文件 第32條〕。 納稅人不配合稅務(wù)部門(mén)進(jìn)展清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《中華人民某某國(guó)稅收征收管理法》的有規(guī)定處理〔91號(hào)文件第11條的第二段〕。 第二局部 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 1、臺(tái)賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)

37、發(fā)同步〔91號(hào)文件第6條〕。 2、本錢(qián)費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收 入、本錢(qián)、費(fèi)用〔91號(hào)文件第7條〕。 3、票據(jù)管理：對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理措施〔91號(hào)文件第8條〕。 二、土地增值稅清算單位確實(shí)定 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物與其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，但是其與企業(yè)所

38、得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計(jì)算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目計(jì)算的，因此，確定土地增值稅的計(jì)算單位是確定計(jì)稅依據(jù)的前提，也就是說(shuō)，土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目都是針對(duì)一個(gè)對(duì)象而言的，這個(gè)對(duì)象就是土地增值稅的計(jì)算單位?！吨腥A人民某某國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)如此》第八條作了原如此性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢(qián)核算的最根本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。〞《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》〔國(guó)稅發(fā) [2006]187號(hào)〕第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位〞 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 進(jìn)一步明確：“土地增

39、值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)展清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。〞根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應(yīng)按以下原如此確定： 第一、國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單項(xiàng)工程的，以該單項(xiàng)工程為清算單位，國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，如此應(yīng)以分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為清算單位〔91號(hào)文件第17條〕。 第二、企業(yè)會(huì)計(jì)確定的本錢(qián)核算對(duì)象的X圍與國(guó)家審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不一致的，如果本錢(qián)核算對(duì)象小于審批項(xiàng)目，應(yīng)以會(huì)計(jì)確定的本錢(qián)核算對(duì)象為清算單位，如果會(huì)計(jì)確定的本錢(qián)對(duì)象大于審批項(xiàng)目，那么按審批項(xiàng)目為清算單

40、位，應(yīng)劃分合并項(xiàng)目的收入，同時(shí)將會(huì)計(jì)合并核算的本錢(qián)對(duì)象按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分扣除項(xiàng)目金額，分別進(jìn)展清算。 第三、國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)審批為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是分期開(kāi)發(fā)完成的，如果分期開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，且會(huì)計(jì)核算為多個(gè)本錢(qián)項(xiàng)目的，應(yīng)以每個(gè)項(xiàng)目為一個(gè)清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)本錢(qián)對(duì)象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位臵、開(kāi)發(fā)起止時(shí)間大體一致的，可以作為一個(gè)清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)本錢(qián)對(duì)象，但是個(gè)單項(xiàng)建 筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位臵、開(kāi)發(fā)起止時(shí)間不同的，也應(yīng)劃分為幾個(gè)清算單位〔91號(hào)文件第17條〕。 實(shí)例解析：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積1000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方

41、米。該混合樓項(xiàng)目土地本錢(qián)為120萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)600萬(wàn)元，其他費(fèi)用按比例扣除。假設(shè)該商業(yè)項(xiàng)目收入為500萬(wàn)元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬(wàn)元，合計(jì)1000萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金與附加55萬(wàn)元。 〔1〕商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目＝土地本錢(qián)＋房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝120＋600＋〔120＋600〕×10％＋〔120＋600〕×20％＋55＝991〔萬(wàn)元〕。 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝〔500＋500〕－991＝9〔萬(wàn)元〕。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9×30％＝2.

42、7〔萬(wàn)元〕。 〔2〕將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅〔按面積分?jǐn)偙惧X(qián)費(fèi)用〕：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋〔100＋500〕×30%＋27.5＝807.5〔萬(wàn)元〕。增值額＝500－807.5＝－307.5〔萬(wàn)元〕，無(wú)增值額不納稅。 商業(yè)扣除項(xiàng)目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋〔20＋100〕×÷×××15%＝130.725〔萬(wàn)元〕。 計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7萬(wàn)元，分開(kāi)計(jì)算如此應(yīng)納稅130多萬(wàn)元。在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選

43、擇是否分開(kāi)核算分別清算繳納增值稅。但國(guó)稅發(fā)〔2009〕第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)展清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說(shuō)，納稅人不能將不同類(lèi)型房地產(chǎn)、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和不同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，防止平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。 第四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別做為清算單位，分別計(jì)算增值額，如果會(huì)計(jì)核算對(duì)象合并的，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展劃分。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 啟動(dòng)清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息

44、，收集與完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷(xiāo)售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售情況、銷(xiāo)售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素： 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)展竣工結(jié)算，是否已進(jìn)展了工程竣工結(jié)算審計(jì)。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房?jī)r(jià)漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無(wú)按普通住宅或除普通住宅外的其他項(xiàng)目〔含非普通住宅，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“其他項(xiàng)目〞〕。 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以?xún)?yōu)惠方式取得的土地〔如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等〕。 4.項(xiàng)目是否分期開(kāi)發(fā)〔對(duì)項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門(mén)審批核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)確定〕〔91號(hào)文件第7條、第8條

45、、第17條〕。 5.對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積是否占可銷(xiāo)售面積的85%以上，其中有無(wú)轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途〔91號(hào)文件第10條、第19條〕。 四、清算資料的收集 稅務(wù)人員在清算工作開(kāi)始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收 集資料： 1、向有關(guān)部門(mén)收集相關(guān)信息〔91號(hào)文件“前期管理〞的第6條、第12條“應(yīng)提供的清算資料〞〕 ①土地受讓有關(guān)信息，包括土地坐落位臵、取得方式、用途、面積、容積率等； ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況與相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)和位臵、立項(xiàng)、用途、結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)面積、本錢(qián)、費(fèi)用、施工部位、建設(shè)施工進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、分期開(kāi)發(fā)情況等； ③房地

46、產(chǎn)銷(xiāo)售信息，包括已銷(xiāo)售房地產(chǎn)的名稱(chēng)、位臵、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售費(fèi)用、收款方式、收款時(shí)間等； ④完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅情況，土地增值稅清算情況與相關(guān)稅種的完稅信息等。 ⑤有關(guān)購(gòu)置方信息，包括購(gòu)置房地產(chǎn)人名稱(chēng)、納稅人識(shí)別號(hào)、聯(lián)系方式、購(gòu)置的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)等。 2、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料〔91號(hào)文件第12條〕 ①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、項(xiàng)目土地增值稅清算表與其附表； ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 融資、稅款繳納等根本情況與主管稅

47、務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 ③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、本錢(qián)和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 ④ 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。? ⑤稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要提供的其他和清算有關(guān)的資料。 3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 ①商品房屋建設(shè)預(yù)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)和商品房屋建設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃

48、備案回執(zhí)〔開(kāi)展與改革委會(huì)〕； ②規(guī)劃申請(qǐng)、報(bào)告與圖紙〔規(guī)劃局〕，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔規(guī)劃局〕； ③土地使用權(quán)證〔國(guó)土房產(chǎn)管理局〕； ④建筑工程施工許可證〔建設(shè)委員會(huì)〕； ⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)〔建設(shè)委員會(huì)〕； ⑥房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同明細(xì)統(tǒng)計(jì)表〔含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等〕； ⑦其他補(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明與借款合同： 第三局部 轉(zhuǎn)讓收入確實(shí)認(rèn) 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實(shí)物收入、

49、其他收入等全部?jī)r(jià)款與有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益〔細(xì)如此第五條〕。 如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進(jìn)展的，這里所說(shuō)的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位取得的收入； 其次，清算單位取得收入的時(shí)間跨度包括整個(gè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入； 第三、所說(shuō)的收入包括貨幣、實(shí)物以與其他經(jīng)濟(jì)利益，包括抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等； 第四、清算項(xiàng)目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓?zhuān)菍㈤_(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人等，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓。 案例：ABC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售1棟18000平方米寫(xiě)字樓，2008年10月份竣工驗(yàn)收，同年4月銷(xiāo)售，當(dāng)年銷(xiāo)

50、售面積300平方米，取得收入123萬(wàn)元，2009年銷(xiāo)售面積10000平方米，收入4100萬(wàn)元，用300平方米抵頂工程款930萬(wàn)元，轉(zhuǎn)做自用400平方米，按本錢(qián)價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)120萬(wàn)元，3000平方米按本錢(qián)價(jià)分配給股東A、B，本錢(qián)3000元/㎡。 請(qǐng)確認(rèn)本項(xiàng)目的清算收入。 1．2008年收入123萬(wàn)元 2．2009年收入4100萬(wàn)元 4．自用不計(jì)收入 〔4100/10000*3000〕萬(wàn)元 應(yīng)收入總額: 6383萬(wàn)元 二、視同銷(xiāo)售剖收入確實(shí)認(rèn) 〔187號(hào)文件第三，91號(hào)文件第19條〕 1.視同銷(xiāo)售的種類(lèi)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股

51、東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷(xiāo)售繳納土地增值稅。 2．價(jià)格確實(shí)定方法和順序： 〔1〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 〔2〕由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 可見(jiàn)，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售的房地產(chǎn)沒(méi)有同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格，那么就由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定或者按照評(píng)估價(jià)確定，而不是按照本錢(qián)利潤(rùn)率確定。 3．自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè) 自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，

52、不征收土地增值稅〔91號(hào)文件第19條又補(bǔ)充到：“在清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的本錢(qián)和費(fèi)用〞〕。 企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；但自2006年3月2日起，一般企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資，不再免征土地增值稅，營(yíng)業(yè)稅仍舊免征〔財(cái)稅【2002】191號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、財(cái)稅【2006】21號(hào)〕 〕。 三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》〔財(cái)稅[1995]48號(hào)〕第十三條規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)

53、發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》〔國(guó)辦發(fā)?2005?26號(hào)〕享受 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 優(yōu)惠政策的住房原如此上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的２０％。 某某

54、省〔陜地稅發(fā)〔2006〕78號(hào)〕規(guī)定，普通住房標(biāo)準(zhǔn)是同時(shí)滿(mǎn)足如下條件的住宅，即： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。 四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知》〔財(cái)稅[1995]61號(hào)〕規(guī)定： 1、凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物與其附屬物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理方法

55、》 規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。 2、對(duì)于涉與土地增值稅的國(guó)有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)如此》中規(guī)定的方法進(jìn)展應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果經(jīng)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門(mén)的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)如此》的有關(guān)規(guī)

56、定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)展嚴(yán)格審核與確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。 五、收入確定需關(guān)注的問(wèn)題 1、土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題 地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額與其他收益確認(rèn)收入〔條例第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅〕。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整〔國(guó)稅函 【2010】220號(hào)〕。

57、 解析：要理解上述稅收規(guī)定，必須結(jié)合其他有關(guān)法律的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋〔法釋[2003]7號(hào)〕第十四條規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原如此處理： 〔一〕面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)〔含3%〕，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； 〔二〕面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解 除合同、返還已付購(gòu)房款與利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)〔含3%

58、〕局部的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承當(dāng)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)〔含3%〕局部的房?jī)r(jià)款與利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 結(jié)合〔法釋[2003]7號(hào)〕的規(guī)定，稅收處理如下： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如果就超建的面積向購(gòu)房者收取了補(bǔ)價(jià)，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)價(jià)并入其銷(xiāo)售收入，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 如果房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還給購(gòu)房者的不足面積局部的房?jī)r(jià)款可以沖減銷(xiāo)售收入；對(duì)于面積誤差比超過(guò)3%且屬于違約性質(zhì)的局部〔法釋[20

59、03]7號(hào)規(guī)定面積誤差比超過(guò)3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。稅收處理是把其中的一倍沖減其銷(xiāo)售收入，另外一倍視同違約金〕，不能沖減銷(xiāo)售收入，作為營(yíng)業(yè)外支出處理。 例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售給王某的房屋面積不符合合同規(guī)定的面積要求，合同面積125㎡，實(shí)際測(cè)量面積121㎡，房屋單價(jià)6000元／㎡。為此甲公 司共支付給王某25500元〔假設(shè)無(wú)利息因素〕。 1、對(duì)于面積誤差比3%以?xún)?nèi)〔含3%〕甲公司應(yīng)返還給王某〔如下〕： 〔125×3%〕×6000=22500元 2、對(duì)于面積誤差比超過(guò)3%的局部，返還給王某〔雙倍返還如下〕： 誤差比超出3%的面積：〔125-121〕-125×3%=0

60、.25㎡ 雙倍返還的金額：2××6000元／㎡=3000元〔其中的1500元沖減房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售收入，另外1500屬于違約性質(zhì)的支出，計(jì)入其營(yíng)業(yè)外支出〕 總結(jié)：合計(jì)返還給王某的金額：22500 3000=25500元，其中的1500元計(jì)入房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)外支出，余額局部2400〔25500-1500〕沖減其銷(xiāo)售收入。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開(kāi)具 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按規(guī)定開(kāi)具相關(guān)票據(jù)。具體為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取房?jī)r(jià)款?包括定金〕應(yīng)當(dāng)開(kāi)具地方稅務(wù)局監(jiān)制的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票〔自開(kāi)或代開(kāi)〕〔國(guó)稅發(fā)【2006】128號(hào)〕〞，審核過(guò)程中，對(duì)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具而未開(kāi)具的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令

61、其開(kāi)具。代收其他費(fèi)用，不計(jì)入房?jī)r(jià)的，應(yīng)使用委 97土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_土地增值稅清算 托方相關(guān)票據(jù)。 3、房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由的認(rèn)定 對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定〔187號(hào)文件第三，91號(hào)文件第19條〕。 六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)(國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)第18條、 第19條的細(xì)化) (1)對(duì)“預(yù)售收入備查簿〞的審查：審查企業(yè)按照項(xiàng)目〔滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，

62、按期〕設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購(gòu)置者、購(gòu)置房屋具體位臵〔棟、單元、室〕、建筑面積〔套內(nèi)建筑面積〕、合同號(hào)、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的本錢(qián)。 (2)確認(rèn)銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與 折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷(xiāo)售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷(xiāo)售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。 (3)審查銀行按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬如“其他應(yīng)付款〞不作銷(xiāo)售收入申報(bào)納稅。

63、 (4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。 (5)審查開(kāi)發(fā)商采用“還本〞方式銷(xiāo)售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶(hù)時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅； (6)審查房產(chǎn)公司在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用如天然氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)等收益是否申報(bào)納稅。 (7)審查將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣(mài)的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 (8)對(duì)于以土地〔房地產(chǎn)〕作價(jià)入股進(jìn)展投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)展投資和聯(lián)營(yíng)的，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 (9)土地使用者轉(zhuǎn)讓或臵換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)

64、屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓或臵換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變 更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)明確其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或臵換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者與其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定申報(bào)納稅〔《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》〔國(guó)稅函?2007?645號(hào)〕。 (10)企業(yè)以銷(xiāo)售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買(mǎi)受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)展稅務(wù)處理。企業(yè)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有

65、權(quán)相關(guān)的本錢(qián)、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，申報(bào)納稅。 第四局部 扣除項(xiàng)目金額確實(shí)定 一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理所遵循的原如此 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行 條例第六條與其實(shí)施細(xì)如此第七條的規(guī)定執(zhí)行?！吨腥A人民某某國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： 〔一〕取得土地使用權(quán)所支付的金額； 〔二〕開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)、費(fèi)用； 〔三〕新建房與配套設(shè)施的本錢(qián)、費(fèi)用，或者舊房與建筑物的評(píng)估價(jià)格； 〔四〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 〔五〕財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 (一)合法憑據(jù)扣除原如此 1、在土地增值稅清算

66、中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除〔國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)第21條〕。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條與其實(shí)施細(xì)如此第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)、費(fèi)用與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除〔國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)第四〕。 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除〔國(guó)稅函【2010】220號(hào)第二〕。 4、審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注〔國(guó)稅發(fā) 【2009】91號(hào)文件第25條〕： 〔1〕發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 〔2〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 〔3〕參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)