《物業(yè)管理概論課件 第二章課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理概論課件 第二章課件（28頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理教研室物業(yè)管理教研室西安歐亞學(xué)院西安歐亞學(xué)院物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論 主講：張國(guó)平主講：張國(guó)平第二章第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)了解了解1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念、性質(zhì)、分類(lèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念、性質(zhì)、分類(lèi)2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，識(shí)記各個(gè)部門(mén)的具體職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，識(shí)記各個(gè)部門(mén)的具體職責(zé)理解理解業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系掌握掌握1、掌握業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的概念、掌握業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的概念2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念及相互關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念及相互關(guān)系3、了解業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體特征了解

2、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體特征學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求知知 識(shí)識(shí) 點(diǎn)點(diǎn) 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)【情景模擬情景模擬】 將每個(gè)班級(jí)按照人數(shù)分成幾個(gè)小組，一般一將每個(gè)班級(jí)按照人數(shù)分成幾個(gè)小組，一般一個(gè)物業(yè)公司需要的人數(shù)有總經(jīng)理一名，下設(shè)幾個(gè)個(gè)物業(yè)公司需要的人數(shù)有總經(jīng)理一名，下設(shè)幾個(gè)物業(yè)管理處、辦公室、行政人事部、市場(chǎng)拓展部、物業(yè)管理處、辦公室、行政人事部、市場(chǎng)拓展部、財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部。其中管理處有：其中管理處有： 設(shè)主任設(shè)主任1 1人人 客戶服務(wù)中心（設(shè)主管客戶服務(wù)中心（設(shè)主管1 1人）人） 綜合管理部綜合管理部 （設(shè)主管（設(shè)主管1 1人）人） 機(jī)電維修部機(jī)電維修部 （設(shè)主管（設(shè)主

3、管1 1人）人） 環(huán)境事務(wù)部環(huán)境事務(wù)部 （設(shè)主管（設(shè)主管1 1人）人） 大致一個(gè)公司需要的人數(shù)為大致一個(gè)公司需要的人數(shù)為7 78 8人。人。 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求：要求：每個(gè)公司設(shè)計(jì)企業(yè)名稱(chēng)；每個(gè)公司設(shè)計(jì)企業(yè)名稱(chēng)； 設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)志；設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)志；定出企業(yè)的愿景；定出企業(yè)的愿景； 經(jīng)營(yíng)理念；經(jīng)營(yíng)理念；經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；經(jīng)營(yíng)目標(biāo)； 管理面積管理面積XXXXXX多萬(wàn)多萬(wàn)m2m2；所管物業(yè)的類(lèi)型有高層住宅、多層住宅、寫(xiě)字樓及所管物業(yè)的類(lèi)型有高層住宅、多層住宅、寫(xiě)字樓及商業(yè)等。現(xiàn)有員工商業(yè)等?，F(xiàn)有員工XXXXXX人。人。公司有物業(yè)管理師公司有物業(yè)管理師XXXXXX人。中級(jí)以上職稱(chēng)人。中級(jí)以上

4、職稱(chēng)XXXXXX人。人。管理崗位人員全部大專(zhuān)以上文化程度且持有崗位證管理崗位人員全部大專(zhuān)以上文化程度且持有崗位證書(shū)，工程技術(shù)崗位人員全部有與其崗位要求相一致書(shū)，工程技術(shù)崗位人員全部有與其崗位要求相一致的資格證書(shū)等。的資格證書(shū)等。 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 1物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？ 王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著政府給的拆遷補(bǔ)償款和多年的積蓄買(mǎi)了一套商品政府給的拆遷補(bǔ)償款和多年的積蓄買(mǎi)了一套商品房，辦理入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司要求王大爺房，辦理入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司要求王大爺交交20002000元的裝修押金，否則不發(fā)門(mén)鑰匙。裝修完

5、元的裝修押金，否則不發(fā)門(mén)鑰匙。裝修完畢后，王大爺?shù)淖优轿飿I(yè)管理公司要求退還押畢后，王大爺?shù)淖优轿飿I(yè)管理公司要求退還押金，沒(méi)想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰金，沒(méi)想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰了了500500元。王大爺?shù)淖优粴庵聦⑽飿I(yè)管理公元。王大爺?shù)淖优粴庵聦⑽飿I(yè)管理公司告上法庭。司告上法庭。請(qǐng)問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)：1 1、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？ 2 2、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金，、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金， 為什么？為什么？ 3 3、如何預(yù)防和解決此類(lèi)事情的發(fā)生呢？、如何預(yù)防和解決此類(lèi)事情的發(fā)生呢？ 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 1 案例

6、導(dǎo)入案例導(dǎo)入 2物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主的違章行為？物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主的違章行為？ 業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第第2929層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。請(qǐng)問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)：1 1、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都

7、可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？、購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ 2 2、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)碰到業(yè)主的違章行為，、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)碰到業(yè)主的違章行為， 物業(yè)公司可以對(duì)那些違章行為進(jìn)行制止？物業(yè)公司可以對(duì)那些違章行為進(jìn)行制止？ 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 2評(píng)析：評(píng)析：1 1、并非所有業(yè)主購(gòu)、并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。在自己的物業(yè)內(nèi)。2 2、物業(yè)管理公司對(duì)、物業(yè)管理公司對(duì)以下違章行為有權(quán)制以下違章行為有權(quán)制止：止：（1 1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；途的； （2 2）擅自改變房屋、配套設(shè)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)

8、、外觀，毀損施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的；設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的； （3 3）私搭亂建，亂停亂放車(chē)私搭亂建，亂停亂放車(chē)輛，在房屋共用部位亂堆亂放，輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。擾民的。（4 4）不照章繳納各種費(fèi)用的。不照章繳納各種費(fèi)用的。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念與性質(zhì)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念與性質(zhì)1、定義、定義2、物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法法中的定義：中的定義：是指依法設(shè)立、是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)

9、管具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。 是指按照合法程序設(shè)立，具是指按照合法程序設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，具備相應(yīng)資質(zhì)有獨(dú)立法人資格，具備相應(yīng)資質(zhì)條件，根據(jù)合同接收業(yè)主和物業(yè)條件，根據(jù)合同接收業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，依照有關(guān)法律、使用人的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的服務(wù)和良好的居方位、多層次的服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境，并收取相應(yīng)報(bào)酬住和工作環(huán)境，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。1、營(yíng)利性、營(yíng)利性2、專(zhuān)業(yè)性、專(zhuān)業(yè)性3、服務(wù)性、服務(wù)性4、獨(dú)立性、獨(dú)

10、立性二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)企業(yè)的的權(quán)利權(quán)利公平投標(biāo)權(quán)公平投標(biāo)權(quán)專(zhuān)屬物業(yè)管理權(quán)專(zhuān)屬物業(yè)管理權(quán)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為對(duì)損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為進(jìn)行勸阻、制止的權(quán)利進(jìn)行勸阻、制止的權(quán)利要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理的權(quán)利。要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理的權(quán)利。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)企業(yè)的的義務(wù)義務(wù)全面履行物業(yè)服務(wù)合同，全面履行物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)服務(wù)接收業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督接收業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用

11、人的監(jiān)督 協(xié)助政府部門(mén)和做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的協(xié)助政府部門(mén)和做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作安全防范工作 接受有關(guān)行政管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。接受有關(guān)行政管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 案例分析案例分析 1物業(yè)管理公司能否改變?cè)瓉?lái)設(shè)計(jì)擅設(shè)停車(chē)場(chǎng)？物業(yè)管理公司能否改變?cè)瓉?lái)設(shè)計(jì)擅設(shè)停車(chē)場(chǎng)？ 某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映，原來(lái)他們?cè)跇乔皹呛笸Ｄ承^(qū)數(shù)位業(yè)主反映，原來(lái)他們?cè)跇乔皹呛笸＼?chē)，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員車(chē)，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)并會(huì)同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)對(duì)停車(chē)

12、場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)提出異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達(dá)提出異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達(dá)成一致。無(wú)奈之下，業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)管理公司成一致。無(wú)奈之下，業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)管理公司告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。那么，業(yè)告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。那么，業(yè)主委員會(huì)的要求能否得到法院的支持呢？主委員會(huì)的要求能否得到法院的支持呢？ 案例評(píng)析案例評(píng)析 1業(yè)主委員會(huì)的要求能得到法院的支持，原因如下：業(yè)主委員會(huì)的要求能得到法院的支持，原因如下： (1) (1) 小區(qū)內(nèi)的道路和公共場(chǎng)地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。小區(qū)內(nèi)的道路和公共場(chǎng)地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。任何人要使用公共場(chǎng)地，都必須得到全體業(yè)主

13、或是業(yè)主委員任何人要使用公共場(chǎng)地，都必須得到全體業(yè)主或是業(yè)主委員會(huì)的同意。只有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)才能在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，會(huì)的同意。只有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)才能在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，對(duì)小區(qū)的公共場(chǎng)地行使處置權(quán)、收益權(quán)，作為物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)的公共場(chǎng)地行使處置權(quán)、收益權(quán)，作為物業(yè)管理公司，僅僅是業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)來(lái)的管理者，其管理行為不應(yīng)侵犯業(yè)僅僅是業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)來(lái)的管理者，其管理行為不應(yīng)侵犯業(yè)主的權(quán)利；主的權(quán)利；（2 2）小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，）小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，一旦更改規(guī)劃，還必須得到政府部門(mén)的同意。即使物業(yè)管理一旦更改規(guī)劃，還必須得到政府部門(mén)的同意。即使

14、物業(yè)管理公司經(jīng)政府部門(mén)同意更改了小區(qū)規(guī)劃，只要全體業(yè)主或業(yè)主公司經(jīng)政府部門(mén)同意更改了小區(qū)規(guī)劃，只要全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)不知情，或沒(méi)同意，物業(yè)管理公司同樣對(duì)全體業(yè)主構(gòu)委員會(huì)不知情，或沒(méi)同意，物業(yè)管理公司同樣對(duì)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。此時(shí)，政府部門(mén)也同樣是侵權(quán)者之一。成侵權(quán)。此時(shí)，政府部門(mén)也同樣是侵權(quán)者之一。 案例分析案例分析 2物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì) 某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在公共通道拖地時(shí)，發(fā)某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)18051805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，外面的號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，外面的“通透式通透式”防盜門(mén)也虛防盜門(mén)也虛掩著，她

15、便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒(méi)掩著，她便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主王先生從電梯臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主王先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“早鍛煉早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好去了，因粗心而忘了關(guān)好家門(mén)。）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān)，王先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又家門(mén)。）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān)，王先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是看見(jiàn)一陌生女子在自

16、己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。 案例分析案例分析 2試分析：試分析：（1 1）阿霞錯(cuò)在哪里？）阿霞錯(cuò)在哪里？ （2 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門(mén)又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？而門(mén)又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？（3 3）你認(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋?zhuān)浚┠阏J(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋?zhuān)吭鯓硬拍芷较⑹聭B(tài)？怎樣才能平息事態(tài)？ 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)根據(jù)組織形式的不同根據(jù)組織形式的不同公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)非公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)非公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 其內(nèi)

17、部組織形式其內(nèi)部組織形式為股東大會(huì)、董事會(huì)和為股東大會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)等多元權(quán)利組織監(jiān)事會(huì)等多元權(quán)利組織體系所構(gòu)成的內(nèi)部治理體系所構(gòu)成的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。一般新設(shè)立的物結(jié)構(gòu)。一般新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多屬于公司業(yè)服務(wù)企業(yè)多屬于公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 其內(nèi)部組織形其內(nèi)部組織形式為廠長(zhǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制式為廠長(zhǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 一般傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)一般傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多屬于非公司型企業(yè)多屬于非公司型服務(wù)企業(yè)。服務(wù)企業(yè)。 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容范圍不同根據(jù)服務(wù)內(nèi)容范圍不同 全面負(fù)責(zé)型全面負(fù)責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)分專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)型分專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供全方

18、位的服務(wù)。提供全方位的服務(wù)。 只對(duì)其中的一部只對(duì)其中的一部分內(nèi)容提供服務(wù)，如維分內(nèi)容提供服務(wù)，如維修、保安、保潔、綠化修、保安、保潔、綠化等等。 隨著行業(yè)的發(fā)展，隨著行業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的全面負(fù)責(zé)型越來(lái)越多的全面負(fù)責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將把部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)將把部分的專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容委托給的專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容委托給分專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)型物業(yè)服務(wù)分專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理企業(yè)進(jìn)行管理。 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)根據(jù)提供服務(wù)對(duì)象的不同根據(jù)提供服務(wù)對(duì)象的不同 顧問(wèn)型顧問(wèn)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 綜合型綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接服務(wù)型直接服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只對(duì)直接服務(wù)型物只對(duì)直接

19、服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供顧問(wèn)服業(yè)服務(wù)企業(yè)提供顧問(wèn)服務(wù)而不直接對(duì)業(yè)主和物務(wù)而不直接對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。 這類(lèi)公司靠豐富的這類(lèi)公司靠豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，向開(kāi)發(fā)商、管理經(jīng)驗(yàn)，向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及購(gòu)房人提供咨詢服務(wù)，及購(gòu)房人提供咨詢服務(wù)，收取費(fèi)用，不承擔(dān)具體收取費(fèi)用，不承擔(dān)具體的物業(yè)管理工作。的物業(yè)管理工作。與顧問(wèn)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相反與顧問(wèn)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相反既對(duì)直接服務(wù)型物業(yè)服既對(duì)直接服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供顧問(wèn)服務(wù)，務(wù)企業(yè)提供顧問(wèn)服務(wù)，又直接對(duì)業(yè)主和物業(yè)使又直接對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。用人提供物業(yè)服務(wù)。 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)物業(yè)服

20、務(wù)企業(yè)的分類(lèi)根據(jù)股東出資形式不同根據(jù)股東出資形式不同 物業(yè)管理物業(yè)管理有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司股份合作型股份合作型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理物業(yè)管理股份有限公司股份有限公司 物業(yè)管理有限責(zé)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由任公司是由2個(gè)以上個(gè)以上50個(gè)以下股東共同出資，個(gè)以下股東共同出資，并以其出資額為限對(duì)并以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。業(yè)法人。 一般由一般由5個(gè)以上發(fā)起個(gè)以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股人成立，全部資本為等額股份，每個(gè)股東以其所持股份份，每個(gè)股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，

21、公司為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債是以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊(cè)資本必份有限公司，其注冊(cè)資本必須在須在1000萬(wàn)元人民幣以上。萬(wàn)元人民幣以上。 其原則是自愿組合、自其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管愿合作、自愿參股、民主管理、自負(fù)盈虧、按勞分配、理、自負(fù)盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份或勞動(dòng)經(jīng)營(yíng)章程，按其股份或勞動(dòng)享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任

22、。 四、物業(yè)服務(wù)公司組織機(jī)構(gòu)四、物業(yè)服務(wù)公司組織機(jī)構(gòu) 1、股東大會(huì)、股東大會(huì) 2、董事會(huì)、董事會(huì) 3、高層經(jīng)理班子、高層經(jīng)理班子 4、監(jiān)事會(huì)、監(jiān)事會(huì)現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司構(gòu)架現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司構(gòu)架根據(jù)根據(jù)公司法公司法物業(yè)服務(wù)公司一般設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司一般設(shè)立 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法辦法辦法第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。一一 級(jí)級(jí) 資資 質(zhì)質(zhì)1.1.注冊(cè)資本人民幣注冊(cè)資本人民幣500500萬(wàn)元以上；萬(wàn)元以上；2.2.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管

23、理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于3030人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于的人員不少于2020人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；中級(jí)以上職稱(chēng)；3.3.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；4.4.管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100100：（1 1）多層住宅）

24、多層住宅200200萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；（2 2）高層住宅）高層住宅100100萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；（3 3）獨(dú)立式住宅（別墅）獨(dú)立式住宅（別墅）1515萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；（4 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)5050萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。5.5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法二二 級(jí)級(jí) 資資 質(zhì)質(zhì)1.注冊(cè)資本人民幣注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上

25、；萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；中級(jí)以上職稱(chēng)；3.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；4.管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低

26、于積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅）多層住宅100萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；（2）高層住宅）高層住宅50萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。辦法辦法第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三

27、級(jí)。 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法三三 級(jí)級(jí) 資資 質(zhì)質(zhì)1.注冊(cè)資本人民幣注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；3.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)4.有委托的物業(yè)管

28、理項(xiàng)目；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。定，并設(shè)一年的暫定期。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)ISO系列認(rèn)證系列認(rèn)證案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 （一）（一）ISO9000ISO9000系列國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)系列國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （二）（二）ISO14000ISO14000系列環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證系列環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) CI亦稱(chēng)亦稱(chēng)CIS，是英語(yǔ)，是英語(yǔ)Corporate Identity System的縮寫(xiě)，稱(chēng)為企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，又稱(chēng)為企業(yè)形象設(shè)計(jì)系的縮寫(xiě)，稱(chēng)為企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，又稱(chēng)為企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)。統(tǒng)。 （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI的構(gòu)成與設(shè)計(jì)的構(gòu)成與設(shè)計(jì) （二）禮儀與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）禮儀與物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) （三）敬業(yè)精神與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（三）敬業(yè)精神與物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)西安歐亞西安歐亞