《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 “佳園二期” 工程可行性研究報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 “佳園二期” 工程可行性研究報(bào)告（25頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、...wd... 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程“佳園二期〞 工程 可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．工程建設(shè)背景 南方X市X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“xxx住宅小區(qū)〞 ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為X市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿(mǎn)足X市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)立新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)工程區(qū)位環(huán)境進(jìn)展反復(fù)的分析比擬，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與開(kāi)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“xxx住宅小區(qū)〞相連的現(xiàn)X市x廠(chǎng)區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期〞住宅，與“佳園一期〞連成÷片，建設(shè)繼“xxx住宅小區(qū)〞之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小

2、區(qū)。佳園一期銷(xiāo)售已 基本完畢，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到X市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期〞與xxx僅一墻之隔，這為本工程的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 根據(jù)X市城市規(guī)劃開(kāi)展需要以及xxx路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同X市x廠(chǎng)以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠(chǎng)33333．5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由X市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的有關(guān)要求，X市D廠(chǎng)搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 該工程初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期〞工程建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。 2．工程概況 (1)

3、工程名稱(chēng)：“佳園二期〞工程。 (2)建設(shè)地點(diǎn)：X市xxx路。 (3)建設(shè)單位：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。 (8)企業(yè)概況：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈〞、錢(qián)局街職工宿舍工程、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)〞等工程，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)

4、歷，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在X市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的開(kāi)展。“佳園二期〞是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況： “佳園二期〞工程占地33333．5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。 (10)資金來(lái)源：本工程建設(shè)資金完全由X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，缺乏投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15％)517

5、萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8％，利稅率26.2％，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說(shuō)明，工程的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省計(jì)委計(jì)投[2000]X X號(hào)文?關(guān)于“佳園二期〞工程建議書(shū)的批復(fù)?； (2)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與X市D廠(chǎng)簽定的?國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同?以及?國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?； (3)X市規(guī)劃設(shè)計(jì)院?xxx路沿線(xiàn)控制性詳細(xì)規(guī)劃?； (4)X市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院?“佳園二期〞工程初步規(guī)劃方案?； (5)xxx寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料；

6、 (6)X市城市規(guī)劃局?X市土地使用變更通知書(shū)?； (7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； (8)X市城市合作銀行資金證明； (9)國(guó)家計(jì)委?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)?； (10)建設(shè)部?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“佳園二期〞工程建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5. 研究結(jié)論及建議 本工程屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)工程，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及工程建設(shè)規(guī)

7、劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的開(kāi)展趨勢(shì)和X市已有一局部收入較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)X市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，工程開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說(shuō)明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。本工程開(kāi)發(fā)土地利用X市D廠(chǎng)生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅構(gòu)造性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶(hù)型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶(hù)型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)

8、劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢(qián)，盡量減小工程風(fēng)險(xiǎn)。 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “佳園二期’’工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3—1。 表3-1 “佳園二期〞工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 工程名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 33333.5 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 1.4 4 小區(qū)綠化率 % 40以上 5 戶(hù)均面積 多層住宅 平方米/戶(hù) X型100、X型160 聯(lián)排低層住宅 平方米/戶(hù) 260 6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30平方米/車(chē)位 500個(gè)15000平米 7 綜合售價(jià) 多層住宅 元

9、/平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850 8 地下停車(chē)庫(kù) 元/位 7500 9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2316 11 投資利潤(rùn)率 % 17.7 12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔稅前〕 % 18.7 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔稅前〕 萬(wàn)元 379 14 全部投資投資回收期〔稅前〕 年 2.9 二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入2000年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： 〔1〕

10、商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀(guān)調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的奉獻(xiàn)率到達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)以上。 〔2〕在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 〔3〕住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛開(kāi)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速開(kāi)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 〔4〕房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活潑。房地產(chǎn)二、三

11、級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 2、X市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 X市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年到達(dá)了10．98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比擬小。從X市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，X市目前有26％的市民住房是“單位借房〞，約39％屬“房改房〞，19％是“私房〞，只有16％的住房是居民“購(gòu)置的商品房〞。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在X市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的

12、市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。 再?gòu)拿繎?hù)住房總建筑面積來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，局部高收人人群要求住房寬闊、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的

13、提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。 3．“精品住宅〞的市場(chǎng)需求及開(kāi)展 “人與自然和諧開(kāi)展〞是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著X市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內(nèi)寬闊、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)X市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展，以及商品房今后開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅〞將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： 3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的完畢，個(gè)人購(gòu)房將成

14、為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活潑，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話(huà)說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的開(kāi)展趨勢(shì)。前兩年，X市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60％以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨劇烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)

15、勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀(guān)環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年X市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌?！凹褕@一期〞住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： 〔1〕先富者的市場(chǎng)潛力。X市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，城市居民收入水平有很大

16、提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這局部富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 沿xxx路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是X市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。X市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，開(kāi)展商貿(mào)一直是X市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，

17、提高了X市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為X市城市 經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的開(kāi)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 xxx這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 (3)工程區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期〞工程位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。 3.3 戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮

18、點(diǎn) 戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的開(kāi)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。 3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)展全面考慮。一是安全性方面，主要是構(gòu)造安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能

19、，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭構(gòu)造，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成假設(shè)干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。 3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)模化開(kāi)展 前幾年，X市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量開(kāi)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前X市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)

20、發(fā)本錢(qián)高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶(hù)內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低本錢(qián)開(kāi)發(fā)，才能滿(mǎn)足用戶(hù)的要求。X市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶(hù)以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；_(kāi)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较蜷_(kāi)展。從X市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)歷的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。 3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著X市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民

21、消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，X市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保值、增值或出租，這與X市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年X市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年到達(dá)6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42．4％。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55．7％降到1996年的47．1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型〞向“小康型〞的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，

22、家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，，富裕家庭占20％--30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五〞時(shí)期的28％增加到1997年的32％，目前這一比例已超過(guò)50％，并保持逐步上升的勢(shì)頭。 從以上分析可以看出，“佳園一期〞、“北辰小區(qū)〞、“陽(yáng)光小區(qū)〞、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期〞市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。 4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 目前，以

23、住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，構(gòu)造性、階段性、體制性供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，X市 空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶(hù)型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。 (2)住房制度改革未能到達(dá)預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。 (3)市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間開(kāi)展嚴(yán)重不平衡?！褕@二期〞住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利

24、房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前構(gòu)造性供應(yīng)過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求缺乏的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供應(yīng)量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本工程的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 5．營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本工程市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略： 5．1 確定工程整體形象 ‘‘佳園二期’’ 與“xxx〞地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了X市市民和政府的認(rèn)同，在X市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建設(shè)了一定信譽(yù)。“佳園二期〞處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象

25、根據(jù)“人與自然〞這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“xxx〞之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。 5．2 “賣(mài)點(diǎn)〞分析 ‘‘佳園二期〞住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)〞主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化〞概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶(hù)型和房屋外觀(guān)的設(shè)計(jì)，先期出售的佳園小區(qū)最成功的“賣(mài)點(diǎn)〞或銷(xiāo)售的“熱點(diǎn)〞就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服

26、務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水平。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化〞新概念，使住宅小區(qū)按“精品化〞的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)〞還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。 5．3 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保工程有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本工程市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 由于佳園小區(qū)的成功

27、開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在X市消費(fèi)者心目中建設(shè)了良好的信譽(yù)，對(duì)后期工程的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利?！凹褕@二期〞工程要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按方案、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)展廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶(hù)外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)。 (2)促銷(xiāo)策略。 1)促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：①銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；④三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；⑤掃尾階段銷(xiāo)售。 應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同

28、的銷(xiāo)售策略。 2)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本工程銷(xiāo)售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③駐X市辦事機(jī)構(gòu)商用或商?。虎芷渌M(fèi)者。最正確銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。 3)促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：①?gòu)V告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；③人員直銷(xiāo)；④舉辦展銷(xiāo)會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；⑥有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)(佳園小區(qū)效果很好)；⑩其他促銷(xiāo)手段。 5．4定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。 1)根據(jù)X市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市

29、區(qū)一帶，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表3-2。 表3-2 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況表 〔2000年1、2月〕 序號(hào) 名稱(chēng) 房屋類(lèi)型 區(qū)位 地段 最低價(jià) (元／平方米) 最高價(jià) (元／平方米) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪

30、苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900 從X市2000年1、2月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差異，開(kāi)發(fā)本錢(qián)各異，僅作參考。 2)xxx第一期銷(xiāo)售價(jià)為2030—2580元／平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混構(gòu)造為2380元／平方米，框架構(gòu)造為2580—3088元／平方米?！凹褕@二期〞價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取295

31、0元和3850元，地下停車(chē)位每個(gè)75000元。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購(gòu)置優(yōu)惠；③選擇購(gòu)置優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)；②限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)置價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)〞和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 三、工程選址及建設(shè)條件 1．工程選址 1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后X市

32、將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，開(kāi)展為X市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得?！褕@二期〞工程在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 2．建設(shè)條件 2.1 位置優(yōu)越 “佳園二期〞工程建設(shè)地塊位于C民族園1公里處xxx路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)驱埲A路、曇小路，主干道xxx路向前直通市中心區(qū)。沿xxx路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多〔僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人〕，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民

33、族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的比照。隨著“人與自然和諧開(kāi)展〞居住觀(guān)念的建設(shè)，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2.2 交通方便 已建成的主干道xxx路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由X市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車(chē)由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車(chē)站15分鐘，到X市機(jī)場(chǎng)20分鐘。xxx路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線(xiàn)，緊接春城路直達(dá)X市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接X(jué)市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線(xiàn)---人民路交匯，往南是火車(chē)

34、站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。 2.3 建設(shè)廠(chǎng)區(qū)“五通〞條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供水；設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。 供電：D廠(chǎng)有現(xiàn)成的變電所〔2x315KV.X〕，電源不需重新引入。 煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。 通信：直接由X市市話(huà)通信網(wǎng)接入 場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠(chǎng)內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 2.

35、4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “佳園二期〞與’xxx小區(qū)、云山小區(qū)、xxx小區(qū)、世界花苑構(gòu)成xxx寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有xxx幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、X市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氣氛。 2.5 土地征用情況 開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得X市D廠(chǎng)生產(chǎn)用地33333．5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期工程建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積7610

36、0平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 2.1建筑使用功能 2000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化開(kāi)展，戶(hù)規(guī)模"3口戶(hù)為主，戶(hù)構(gòu)造以核心戶(hù)為主，兩代人家希望別離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車(chē)有一定開(kāi)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿(mǎn)足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2000年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加表達(dá)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型

37、的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型 基本面積到達(dá)國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期〞住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等 基本要求須符合?X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶(hù)門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶(hù)

38、內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 2.3住宅戶(hù)型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期〞 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶(hù)型： 多層住宅X戶(hù)型：每戶(hù)建筑面積100平方米。 多層住宅X戶(hù)型：每戶(hù)建筑面積160平方米。 聯(lián)排低層住宅C戶(hù)型：每戶(hù)建筑面積260平方米。 多

39、層住宅X、X兩種戶(hù)型各196套；聯(lián)排低層住宅39套 以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消〔費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間〔臥室〔單雙人間〕〕、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 3.工程工程一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程工程見(jiàn)表3-3 表3-3主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 說(shuō) 明 1 土建工程 建筑面積76100m

40、2 1．1 1．2 1．3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)庫(kù) 建筑面積50960m2 建筑面積10140m2 建筑面積15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話(huà)配線(xiàn)(端子接單元口) 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén) 8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 住宅

41、區(qū) 10 室外工程 室外綠化及局部道路場(chǎng)地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 1.1 地形 建設(shè)場(chǎng)地為D廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)那么矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期〞地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901．41—1902．42米，高程差為1米左右。 1.2 場(chǎng)地自然條件 (1)地貌：場(chǎng)地位于X市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期〞地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900．60～1901．76米，地下水埋深-1.82 — -0

42、.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類(lèi)型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無(wú)腐蝕性。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)?關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)〞有關(guān)規(guī)定的通知?和省建抗(1993)44號(hào)?關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知?，本工程按X市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。 (4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)?巖土工程勘察標(biāo)準(zhǔn)?〔GX50021—94)、?建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(GXJ 7—89)、?建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(GXJll—89)、?土的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)?(GXJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要

43、有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)建筑場(chǎng)地。 2．總體規(guī)劃布局 2.1 片區(qū)規(guī)劃 X市規(guī)劃局已對(duì)xxx路沿線(xiàn)C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代〞居住要求； (4)表達(dá)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 2.3 總平面布局 “佳園二期〞總平面略呈“T

44、形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)那么大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)那么地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“xxx小區(qū)〞內(nèi)空間視覺(jué)相照應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 2.4 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。 2.5 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期〞初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3--4。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、

45、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表3-4 “佳園二期〞工程建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333．5平方米 2 總建筑面積 ?6100平方米 3 地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng)) 15000平方米 4 地上建筑面積 61100平方米 其中：多層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

46、 5 建筑層數(shù)地上 2～7層 地下 1層 6 建筑總高 7—22米 7 建筑層高地上 2．8—4米 地下 3．6米 8 建筑容積率 1．4米 9 綠地率 40％以上 10 停車(chē) 地上 不停車(chē) 地下 500輛 3.1 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)〞 ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。 基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧開(kāi)展〞這一中心主題，創(chuàng)造

47、符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“xxx小區(qū)〞 相照應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，人們審美觀(guān)念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達(dá)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。 3.2 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架構(gòu)造大空間布局，條式構(gòu)造可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè) 基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-5。 表3-5 “佳園

48、二期〞工程住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、128、208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5.1 5．2 5．3 多層住宅X型 多層住宅 X型 聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 260 6 戶(hù)內(nèi)平均居

49、住人數(shù) 人／戶(hù) 3.2 7 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 3.3 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期〞和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線(xiàn)優(yōu)美和富于

50、變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 4．構(gòu)造設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期〞地質(zhì)勘察報(bào)告和本工程工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部構(gòu)造設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型： 4.1 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。 4.2 上部構(gòu)造 “佳園二期〞建筑群地上局部由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合構(gòu)造；地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝

51、土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與’xxx相連，可利用局部佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本工程改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的缺乏。 5．1 供水排水’ 水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。 (2)給水。 1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一

52、個(gè))。 3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按X市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵

53、等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠(chǎng)內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·X。目前廠(chǎng)內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·X。 4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線(xiàn)設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶(hù)設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線(xiàn)段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按5kW／戶(hù)計(jì)算。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明

54、、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀(guān)照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GX 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶(hù)裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 5．3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶(hù)每月40—50立方米) ，從xxx小區(qū)預(yù)留口接人。 5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采

55、用分體熱泵式空調(diào)器〔掛璧式或立柜式)。由住戶(hù)自行購(gòu)置(一般不需要)。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)〔變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。 5．5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線(xiàn)路由X市市話(huà)網(wǎng)直接引入。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMxid高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線(xiàn)。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (5)

56、小區(qū)CXTV電視系統(tǒng)由X市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶(hù)設(shè)2～3個(gè)電視用戶(hù)盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。 6．消防 (1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)消火栓。 (4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿(mǎn)足消防的要求。 7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車(chē)

57、庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)展治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，到達(dá)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 六、工程實(shí)施進(jìn)度安排 本工程方案在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度方案如下： 2000年1月20日：工程建議書(shū)批復(fù)。 2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報(bào)

58、告并報(bào)批。 2000年5月—2000年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。 2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2000年9月～2000年11月：施工圖設(shè)計(jì)。 2000年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2001年1月：工程開(kāi)工。 2001年3月：完成投資25％，開(kāi)場(chǎng)預(yù)售。 2001年8月：主體工程斷水。 2001年12月—2002年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。 2002年1月—2002年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 2002年6月：正式人住。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期〞土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本工程設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、構(gòu)造、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有

59、關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表3-6和附表3-1。 表3-6“佳園小區(qū)〞 工程投資估算單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期方案進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 4500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14 7 管理費(fèi)用 2

60、85 90 90 90 15 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 713 50 250 250 163 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 130 10 其他費(fèi)用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330 合 計(jì) 17623 7142 7949 2011 522 2．資金籌措 本工程建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為工程資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，缺乏資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本工程需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。

61、 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住宅銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)本錢(qián)等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位75000元，按80％即400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)。 2．銷(xiāo)售進(jìn)度及付款方案 本工程方案在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售方案見(jiàn)表3-7表。 表3-7 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售方案表(％) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車(chē)場(chǎng) 100 10 60 所有

62、業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，20％的地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。 3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表3—8。 表3-8 稅費(fèi)率表(％) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅

63、33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7.5 4．盈利能力分析 工程在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。工程繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3—附表3-5。 工程全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預(yù)期可承受的內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2．9年。資本金內(nèi)部收益率為13．1％。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。

64、 商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／總投資X100％ =3132／17623X 100％=17．8％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)／資本金X100％ =2099／8000X 100％=26．2％ 5．清償能力分析 本工程所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于工程未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在工程計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于工程未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，

65、在工程計(jì)算期內(nèi)，工程的資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。 7．敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)展敏感性分析，分析結(jié)果說(shuō)明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)工程的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值；投資回收期那么增加到3．5和3．?年；租 房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò) 基本方案6％左右的范圍，否那么，工程

66、收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。 表3-9敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 (％) 內(nèi)部收益率 (％) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元) 投資回收期 (年) 0 基本方案 19.8 517 2．9 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3．5 -10 35.3 1901 2．7 2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2．7 -10 6.5 —927 3．7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2．9 -10 17.0 246 3．3 4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2．9 -10 19.8 510 2，9 敏感因素變動(dòng)〔%〕 圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前) 1一售房?jī)r(jià)格；2--預(yù)售款回籠進(jìn)度；3一租房?jī)r(jià)格； 4--基準(zhǔn)收益率；5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售