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房地產(chǎn)利益集團(tuán)的組成和能量 梅新育　 利益集團(tuán)形成、壯大并扭曲決策及其執(zhí)行是改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)、社會生活中最突出的問題之一，利益集團(tuán)掣肘，嚴(yán)重削弱了中國政府的執(zhí)行能力，有時甚至被不少人稱之為“政令不出中南?！薄７康禺a(chǎn)利益集團(tuán)又是中國當(dāng)前社會發(fā)育最成型、活動能量最大、引發(fā)的社會反感最強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán)之一。 這個集團(tuán)的核心力量是房地產(chǎn)行業(yè)（特別是其中的一些大企業(yè)）和行業(yè)主管部門、地方政府的一些主管官員，加上房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織共同構(gòu)成了該利益集團(tuán)的中堅，一些媒體和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)則構(gòu)成了這個利益集團(tuán)的外圍。近年來，房地產(chǎn)投機(jī)者的參與日益深入，形成了房地產(chǎn)利益集團(tuán)的一大發(fā)展趨勢。上述企業(yè)、政府、協(xié)會組織、媒體和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和投機(jī)者之間通過利益交換、人員流動等途徑聯(lián)系起來，同一成員，今日在政府主管部門，明日下海到企業(yè)任職，房地產(chǎn)學(xué)者同時又是房地產(chǎn)炒家，這種現(xiàn)象并不鮮見。 政府組織“碎片化”成就利益集團(tuán) 追求利益最大化的房地產(chǎn)企業(yè)成為利益集團(tuán)的核心力量，這一點(diǎn)本在情理之中；但房地產(chǎn)利益集團(tuán)得以成型并展現(xiàn)出如此巨大的活動能量，關(guān)鍵卻在于監(jiān)管這個行業(yè)的政府部門，特別是行業(yè)主管部門。 任何組織都存在整體利益與局部利益、組織利益與個人利益的不完全重疊，無論是政府還是企業(yè)，概莫能外；組織規(guī)模越大，這種不完全重疊的幾率越高，局部尋求犧牲整體、個人尋求犧牲組織以增進(jìn)自我利益的內(nèi)在沖動越強(qiáng)，假如約束機(jī)制未能及時相應(yīng)演化發(fā)展，組織將出現(xiàn)“碎片化”趨勢。就政府部門而言，設(shè)置各個部門本意在于各司其職，共同促進(jìn)整個政府體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為此需要對其轄內(nèi)企業(yè)和居民不利于整個社會的活動實施監(jiān)管。 然而，假如約束不足，各個部門、乃至各個官員為了最大限度擴(kuò)張自己所能支配的資源，提高自己的影響力，往往會夸大自己主管領(lǐng)域的重要性，或明或暗地縱容、支持轄內(nèi)企業(yè)和居民不利于整個社會的活動與主張。正是在這種心態(tài)下，歷史上政府能力衰弱時常常出現(xiàn)“養(yǎng)寇自重”現(xiàn)象，即負(fù)責(zé)討伐“賊寇”的軍隊將領(lǐng)不是全力以赴消滅敵人，而是在占據(jù)一定優(yōu)勢之后故意給敵人一條生路，放縱敵人保持一定力量，以此維護(hù)自己在政府和軍隊中的地位。 中國共產(chǎn)黨和新中國政府在發(fā)展壯大的歷程中不止一次發(fā)起反對“本位主義”的斗爭，目的就是防范、遏制上述組織“碎片化”趨勢。由于種種原因，政府部門的“碎片化”趨勢還是有了長足的發(fā)展。今天，在“本位主義”動機(jī)驅(qū)使下，主管部門及其領(lǐng)導(dǎo)損害政府和社會整體利益的主張與行動已經(jīng)屢見不鮮，某些主張甚至已經(jīng)突破了一個社會賴以運(yùn)行的底線。如原工商聯(lián)高官前幾年提出要對私營企業(yè)主犯罪另外立法、另設(shè)立機(jī)構(gòu)從輕處理，后來的“法不上高管”之類主張和實踐與之一脈相承，本質(zhì)上無異于在5000年來從未建立過種姓制度的中國引進(jìn)種姓制度，將私營企業(yè)主、公司高管等等定為婆羅門和剎帝利，把其余億萬平民打入首陀羅乃至賤民行列。 在這種背景下，即使沒有一般意義上的黑金交易動機(jī)，行業(yè)主管部門、地方政府的一些主管官員也成為房地產(chǎn)利益集團(tuán)的核心力量。由于房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的暴利，不肖業(yè)者有能力也有動機(jī)通過向公職人員提供非法的個人所得來制定有利于自身的法律、政策和規(guī)章，不肖官員有動機(jī)利用自己的權(quán)力高價而沽，房地產(chǎn)業(yè)的“管制俘虜”現(xiàn)象因而分外嚴(yán)重，從湖南郴州市委書記李大倫到北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津市檢察院檢察長李寶金，因陷入房地產(chǎn)尋租而跌落的官員不一而足，進(jìn)一步加劇了這個領(lǐng)域的組織“碎片化”趨勢。 協(xié)會組織的力量 中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)協(xié)會組織數(shù)年前便已相當(dāng)成型，萬通集團(tuán)董事局主席馮侖在中國房地產(chǎn)業(yè)界有“思想家”之稱，他早在2003年便稱，房地產(chǎn)行業(yè)最主要的利益群體（他本人也稱之為“團(tuán)體性聲音”）至少有三個：主要由國營城建系統(tǒng)和中房系統(tǒng)組成的房地產(chǎn)協(xié)會，屬于建設(shè)部系統(tǒng)，更多的是代表政府和國營企業(yè)的利益；全國工商聯(lián)下屬房地產(chǎn)商會，其成員多為民營中小房地產(chǎn)企業(yè)（包括建材等相關(guān)行業(yè)的一些民營企業(yè)）；代表各大城市擁有領(lǐng)導(dǎo)地位的民營房地產(chǎn)企業(yè)的“中城房網(wǎng)”，他稱之為“大公司俱樂部”或“好公司俱樂部”。 隨著行業(yè)和社會發(fā)展，上述房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織格局還會發(fā)生進(jìn)一步的演化。按照中國對行業(yè)協(xié)會組織的定位，其職能包括維護(hù)成員的合法權(quán)益，以及推進(jìn)行業(yè)自律；但由于活動費(fèi)用來源等原因，實踐中行業(yè)協(xié)會組織精力往往集中于維護(hù)成員權(quán)益而漠視行業(yè)自律。等而下之者，由于不肖成員因攫取非分利益而有更大的財力向協(xié)會組織提供資助，有的協(xié)會組織甚至可能不但不推進(jìn)行業(yè)自律，反而把精力集中于維護(hù)、增進(jìn)部分成員的非分利益，犧牲守法成員的權(quán)益；而某些危險的信號已經(jīng)表明，假如沒有力度足夠的約束，中國某些房地產(chǎn)協(xié)會組織未嘗沒有可能滑向這個方向。 在中國媒體市場化大潮中，挾有暴利的房地產(chǎn)業(yè)成為媒體爭奪的重要廣告客戶和目標(biāo)讀者、贊助者，主要財經(jīng)媒體普遍開辦了房地產(chǎn)專版（專刊）作為收入增長點(diǎn)，部分媒體和媒體從業(yè)人員卷入這個利益集團(tuán)，不分青紅皂白地為之搖旗吶喊，一些專家學(xué)者也加入了他們的隊伍。部分專家學(xué)者、媒體從業(yè)者低價獲取房產(chǎn)，或參與房地產(chǎn)投機(jī)，推動他們的言論立場更加偏頗。 一些房地產(chǎn)巨頭運(yùn)用輿論工具的技巧也迅速提高，日益嫻熟，號稱“地產(chǎn)總理”的任志強(qiáng)便堪稱個中第一高手。采用利益輸送手段駕馭媒體，并非最高明，自己不用直接輸送物質(zhì)利益卻能自如駕馭媒體，這才是強(qiáng)中之強(qiáng)，任志強(qiáng)在相當(dāng)程度上已經(jīng)達(dá)到了這個境界。對于市場化媒體而言，最大限度“吸引眼球”是頭號重點(diǎn)，正因為如此，盡管任志強(qiáng)在私下的言行作派并不那么劍拔弩張，盡管他的某些言論未嘗沒有道理，但即使是正理，深諳此道的他也要刻意以觸犯眾怒的挑釁式口吻“放炮”，力圖吸引眼球的媒體又會進(jìn)一步取舍加工，讓他的說法更加聳動公眾視聽，任志強(qiáng)也就達(dá)到了不費(fèi)分文駕馭媒體放大其聲音的目的。 正是依靠這種技巧，盡管任志強(qiáng)掌管的房產(chǎn)公司規(guī)模在業(yè)界排不上號，他在房地產(chǎn)業(yè)界的江湖地位卻巍然屹立。而公司規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他的一干房地產(chǎn)大鱷們之所以拱手讓出“房產(chǎn)總理”的地位，除了任志強(qiáng)在該行業(yè)的資歷之外，恐怕也是對此心有默契，一個利用有利環(huán)境悶聲發(fā)大財，一個高聲“放炮”爭取有利政策環(huán)境，各司其職，分外“和諧”。 房地產(chǎn)利益集團(tuán)能量的展現(xiàn) 無需否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)界的實際貢獻(xiàn)，因為住房改革以來絕大多數(shù)城市居民家庭居住條件都有了顯著改善，城市建設(shè)頗有進(jìn)步，這些有目共睹。問題是任何事物都有兩面性，成就巨大的住房改革造成的問題也與日俱增，而房地產(chǎn)利益集團(tuán)越來越多的舉動不是為了解決這些問題，而是繼續(xù)制造、加劇這些問題，以維護(hù)這個行業(yè)、特別是某些企業(yè)的暴利，從而日益將自己推向社會對立面。 面對政府已經(jīng)或有意頒布的旨在抑制房地產(chǎn)暴利的政策，這個利益集團(tuán)通常高舉“市場”大旗，大聲疾呼要抵制來自“行政意志”的“不合理干預(yù)”；而對政府頒布的符合他們利益、有助于維護(hù)并擴(kuò)大其暴利的政策（這些政策往往又是他們通過各種手段爭取得來的），無論這種政策需要政府部門動用多少行政資源強(qiáng)力推進(jìn)，他們都贊賞有加。 某些地方、某些部門、某些官員制造和利用政策漏洞的“功力”也日見深厚，在執(zhí)行遏制房地產(chǎn)泡沫的政策時舉步維艱，執(zhí)行房地產(chǎn)托市政策時則雷厲風(fēng)行，這一點(diǎn)在2009年初“反危機(jī)”旗號下各地房地產(chǎn)托市政策風(fēng)起云涌時暴露得格外充分。 房地產(chǎn)利益集團(tuán)左右決策的里程碑是121文件風(fēng)波。2003年，中國人民銀行頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即有名的121號文件），要求通過提高購房按揭首付比例等手段控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，遏制房地產(chǎn)市場泡沫。結(jié)果，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)動的強(qiáng)大政治游說下，國務(wù)院不久就發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，高度肯定其地位與作用，121號文件由此無疾而終，主持制定121號文件的人民銀行貨幣政策司司長戴根有也在不久后平調(diào)去職。 中國房地產(chǎn)業(yè)界“思想家”馮侖則在當(dāng)年以《市場的力量真酷》為題撰文，聲稱“市場的顯性力量這回頑強(qiáng)地借助媒體的公開管道和媒體外的私下渠道與政府的行業(yè)政策制訂機(jī)構(gòu)進(jìn)行博弈，終于使‘121通知’變成一朵羞答答的玫瑰”，并斷言，“市場的力量決定一切。所以說‘121通知’客觀上劃了一個時代，那就是市場思考不說話、不作為的時代過去了，代之而起的是一個自為的房地產(chǎn)時代”，志得意滿，溢于言表。以此為起點(diǎn)，房地產(chǎn)利益集團(tuán)一發(fā)而不可收，在以下許多方面陸續(xù)展現(xiàn)了他們的能量： ——獲取大面積廉價和珍稀土地供給。當(dāng)年的大面積低價協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地和2004年“8?31大限”之前趕搭低價協(xié)議轉(zhuǎn)讓末班車的風(fēng)潮已經(jīng)展現(xiàn)了這個利益集團(tuán)獲取廉價土地的能力，在那之后，這種“能力”往往更多地體現(xiàn)在獲取珍稀土地方面，即使國家級風(fēng)景名勝區(qū)，即使對生態(tài)至關(guān)重要的資源，也不能逃脫被攫取的命運(yùn)，如洱海填湖風(fēng)波，如華僑城集團(tuán)在武漢東湖占填湖面開發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)波，莫不如此，一處又一處風(fēng)景名勝在這個過程中從公共財富成為豪宅住戶后花園。與此同時，他們獲取廉價土地的手段有了進(jìn)一步演化，更多地體現(xiàn)為天價爭奪“地王”，得手后修改規(guī)劃提高容積率，城市規(guī)劃和市場游戲規(guī)則則淪為犧牲品。最引發(fā)社會公憤的是，暴力、血腥和賄賂常常令對土地的角逐分外黑暗，以至于“夜有多黑，房地產(chǎn)就有多黑”之語在社會上不脛而走。 ——為房地產(chǎn)業(yè)獲取廉價融資創(chuàng)造更有利環(huán)境。 ——維護(hù)房地產(chǎn)不合理高價與暴利。為此，統(tǒng)計歪曲、堅持不公布商品房成本等手段一一祭出，不加入這一游戲的業(yè)者則被當(dāng)作異類而遭受沉重壓力。2005年7月，在要求公開房地產(chǎn)成本的社會輿論潮流下，海南中海銀投資有限公司負(fù)責(zé)人向媒體公布了海口房地產(chǎn)成本構(gòu)成，按照他披露的房地產(chǎn)單位成本上限和當(dāng)時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)均價計算，也足以讓開發(fā)商的利潤率達(dá)到65%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界人士一方面普遍承認(rèn)他公布的單位成本數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲，另一方面又有不少同行對他表示反感和抵制。 更有甚者，在經(jīng)歷了持久牛市之后，隨著房地產(chǎn)市場波動的出現(xiàn)和日益明顯，這個集團(tuán)在房市低谷時期的托市手段也日益“創(chuàng)新”，政府補(bǔ)貼之類已是老生常談不新鮮，迄今爆出的最富有想象力的手段莫過于以“違反價格法規(guī)”、“維護(hù)價格秩序”為由加以威脅已經(jīng)或有意降低房價促銷的開發(fā)商。2008年房市低谷時期，時任南京江寧區(qū)房產(chǎn)局局長周久耕公然宣稱“要查出低于成本價賣房的開發(fā)商”，就是典型案例。 ——削弱、扭曲政府關(guān)于小戶型、經(jīng)濟(jì)類房產(chǎn)供應(yīng)要求，滿足暴利需求。 ——排擠新進(jìn)入競爭者。典型案例是前不久國企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)事件。 …… 房地產(chǎn)利益集團(tuán)何去何從 經(jīng)過近年來圍繞房地產(chǎn)市場的幾輪博弈，海內(nèi)外投資者普遍相信，中國房地產(chǎn)利益集團(tuán)有能力維持偏向于他們的政策，保持房地產(chǎn)市場泡沫不散，房地產(chǎn)調(diào)控也一次又一次淪為“空調(diào)”。 這一輪房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)局如何，除了經(jīng)濟(jì)因素之外，關(guān)鍵取決于政府駕馭房地產(chǎn)利益集團(tuán)的能力。由于政府的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施已經(jīng)押上了自己的很多信譽(yù)，希望最終結(jié)果能夠向社會各界證明我們的政府仍然有著強(qiáng)大的執(zhí)行能力。 而對于房地產(chǎn)利益集團(tuán)中人而言，也需要意識到，一個喪失自我約束能力的利益集團(tuán)最終必然遭遇重創(chuàng)。是適度節(jié)制自己以求長久，還是把自己推向社會敵對焦點(diǎn)以至于逼迫決策者痛下決心，把整個中國經(jīng)濟(jì)推向泡沫破滅深淵，這是房地產(chǎn)利益集團(tuán)面臨的選擇。 （《環(huán)球視野》2010年6月7日第295期，摘自2010年第10期《南風(fēng)窗》）