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廣東省 2015 年房地產(chǎn)估價(jià)師 相關(guān)知識(shí) 城市規(guī)劃管理系統(tǒng)考試 試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時(shí)間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個(gè)事最符合題 意 1 政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是 A 轉(zhuǎn)讓利潤(rùn) B 市場(chǎng)影響 C 產(chǎn)權(quán)是否清晰 D 被拆遷人的利益 2 某年 1 月 30 日購(gòu)買某房地產(chǎn)價(jià)格為 1000 美元 首付款為 20 余款 半年末一次性支付 月利率為 0 6 當(dāng)年 該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價(jià)格 平均每月比上月上漲 1 人民幣兌換美元的匯率 1 月 30 日為 6 59 1 9 月 30 日為 6 46 1 下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法 正確的是 A 該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣 6590 元 B 該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣 6404 元 C 該房地產(chǎn)于該年 9 月 30 日的市場(chǎng)價(jià)格為 1052 美元 D 該類房地產(chǎn)在該年 1 月 30 日至 9 月 30 日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均 每月比上月上漲幅度大于 1 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 3 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中 動(dòng)態(tài)投資回收期肯定大于 A 基準(zhǔn)回收期 B 靜態(tài)投資回收期 C 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 D 項(xiàng)目銷售期 4 償債備付率 可用于還本付息資金與 之比 A 當(dāng)期應(yīng)還本付息資金 B 當(dāng)期已付利息費(fèi)用 C 當(dāng)期本金 D 當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 5 在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中 確定各種地價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是 A 宏觀區(qū)位 B 中觀區(qū)位 C 微觀區(qū)位 D 其他區(qū)位 6 收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益 乘以相應(yīng)的來(lái)求取其價(jià)值的方法 A 資本化率 B 收益率 C 收益乘數(shù) D 利息率 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7 為評(píng)估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市場(chǎng)價(jià)格 在其附近收集公證機(jī)關(guān)的 某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下 成交價(jià)格為 4000 元 成交日期為 2004 年 5 月 1 日 成交價(jià)格比正常價(jià)格低 2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1 087 已知從 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲 1 則對(duì)該可 比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正 調(diào)整得到的價(jià)格最接近于元 A 3790 B 4238 C 4658 D 4663 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8 享有在保險(xiǎn)事故發(fā)生后向保險(xiǎn)人請(qǐng)求取得保險(xiǎn)金權(quán)利的是 A 投保人 B 被保險(xiǎn)人 C 被保險(xiǎn)人和受益人 D 投保人 被保險(xiǎn)人和受益人 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9 在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家 法院一般來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范 圍 2005 年考題 A 使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格 B 使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格 C 使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格 D 依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10 房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析 和投資決策三部分工作 A 價(jià)格分析 B 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) C 產(chǎn)品分析 D 成本分析 11 關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說(shuō)法 錯(cuò)誤的是 A 任何估價(jià)項(xiàng)目 估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘 B 對(duì)已消失的房地產(chǎn) 估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 C 實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況 一般不涉及其權(quán)益狀況 D 拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12 I regret harder at office A not to have worked B not having worked C not have worked D having not worked 13 關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法 正確的是 A 擔(dān)保能確保貸款得以足額償還 B 金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn) C 最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押 D 貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán) 14 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí) 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取 A 市場(chǎng)法 B 成本法 C 收益法 D 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15 下列說(shuō)法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是 A 房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 B 土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 C 具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 D 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16 某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè) 計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物 判斷其有效經(jīng) 過(guò)年數(shù)為 18 年 剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 22 年 殘值率為 4 用直線法計(jì)算該建筑物 的成新率為 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 17 若引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素 則可選用的是 A 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 B 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率 C 一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 D 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 18 根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法 假設(shè)某建筑安裝工程中 直接費(fèi)為 6000 萬(wàn)元 間 接費(fèi)為 1500 萬(wàn)元 利潤(rùn)為 500 萬(wàn)元 稅金為 300 萬(wàn)元 該建筑安裝工程費(fèi)為萬(wàn) 元 A 7500 B 8000 C 8300 D 9000 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19 在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn) 在整個(gè)項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終被占用 直到項(xiàng) 目壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通 以貨幣資金形式被收回的是 A 置業(yè)投資 B 無(wú)形資產(chǎn) C 開(kāi)發(fā)投資 D 流動(dòng)資金 20 在某舊城改造的房屋拆遷中 因有的房屋登記的是使用面積 有的房屋登 記的是建筑面積 所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是 A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一價(jià)格單位 D 統(tǒng)一市場(chǎng)狀況 21 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時(shí)間才可投入使用 與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 5000 元 現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500 元 若按折現(xiàn)率 10 和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ) 償值 100 元 計(jì) 計(jì)算該期房目前的價(jià)格應(yīng)為 A 4400 元 B 4409 元 C 4445 元 D 4455 元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22 某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為 600 萬(wàn)元 法定優(yōu)先受償 款為 50 萬(wàn)元 貸款成數(shù)為七成 則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為 萬(wàn)元 A 370 B 385 C 420 D 550 23 對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè) 的一個(gè)百分比 A 有效毛租金收入 B 凈經(jīng)營(yíng)收入 C 潛在毛租金收入 D 稅后現(xiàn)金流 24 王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一購(gòu)房合同 房屋總價(jià)款為 300 萬(wàn)元 并交 付定金 75 萬(wàn)元 如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能再履行合同 則應(yīng)返還王某 萬(wàn)元 A 75 B 120 C 135 D 150 25 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為 5000 萬(wàn)元 流動(dòng)資金為 500 萬(wàn)元 投 資者的權(quán)益資本為 2000 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為 700 萬(wàn)元 年平均稅 后利潤(rùn)為 500 萬(wàn)元 則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為 A 10 0 B 14 0 C 25 0 D 35 0 E 借款合同 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符 合題意 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng) 錯(cuò)選 本題不得分 少選 所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0 5 分 1 甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993 年 乙房地產(chǎn)的建筑物建于 1998 年 假定該兩 宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán) 建筑結(jié)構(gòu) 裝修 面積等各項(xiàng)條件相同 若采用直線法計(jì)算 2001 年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較 則 A 甲大于乙 B 甲小于乙 C 甲等于乙 D 難以判斷 2 不需任何刺激需求的費(fèi)用 就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量 又稱 A 市場(chǎng)潛量 B 市場(chǎng)預(yù)測(cè)量 C 市場(chǎng)最低量 D 市場(chǎng)最高量 E 借款合同 3 下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中 正確的有 A 能為投資者帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性的收入現(xiàn)金流 B 分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式 C 適合于長(zhǎng)期投資 D 需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E 位置對(duì)其有著特殊的重要性 4 從理論上講 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是 2005 年試題 A 確定調(diào)查方式 B 設(shè)計(jì)問(wèn)卷 C 收集信息 D 定義市場(chǎng)區(qū)域 E 借款合同 5 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 以下簡(jiǎn)稱甲公司 擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行 住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 以下簡(jiǎn)稱乙公司 達(dá)成協(xié)議 由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析 項(xiàng)目融資 營(yíng)銷計(jì)劃以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的 咨詢報(bào)告 同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)用房 雙方協(xié) 定 根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則 甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分 款項(xiàng) 余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付 2007 年試題 下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中 正確的是 A 雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同 B 雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告 C 甲公司是乙公司的被代理人 D 甲公司開(kāi)始支付的款項(xiàng)是一種定金 E 停止侵害 6 基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為 箱形基礎(chǔ) 樁基礎(chǔ)等 A 條形基礎(chǔ) B 單獨(dú)基礎(chǔ) C 聯(lián)合基礎(chǔ) D 一般基礎(chǔ) E 特殊基礎(chǔ) 7 以單純的土地使用權(quán)抵押的 設(shè)定抵押的前提條件是 要求土地必須是以 方式取得的 A 劃撥 B 出讓 C 轉(zhuǎn)讓 D 出租 8 房地產(chǎn)存在的形態(tài)有 A 土地 B 房地 C 耕地 D 草地 E 建筑物 9 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理包括 A 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批 B 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批 C 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批 D 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 10 主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式 空間關(guān)系的建筑施工圖是 A 建筑立面圖 B 建筑剖面圖 C 建筑詳圖 D 建筑平面圖 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11 下列不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是 A 擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的 B 擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利 是一種自物權(quán) C 擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的 是以對(duì)所有人的 處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的 D 擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12 進(jìn)入市場(chǎng)的第一家可以選擇差異性營(yíng)銷 也可以選擇集中性營(yíng)銷或無(wú)差異 性營(yíng)銷的市場(chǎng)細(xì)分模式是 A 同質(zhì)偏好 B 分散偏好 C 集群偏好 D 集中偏好 E 借款合同 13 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是 A 支付土地出讓金的貸款 B 支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的短期資金或 建設(shè)貸款 C 用于土地儲(chǔ)備的貸款 D 項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或 抵押貸款 E 住房抵押貸款 14 某類房地產(chǎn) 2005 年 2009 年的價(jià)格見(jiàn)下表 各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為 0 1 0 2 0 2 0 5 則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn) 2010 年的價(jià)格為 元 A 8460 B 8500 C 8790 D 8838 15 法的分類中 按法設(shè)立和適用范圍分為 A 國(guó)內(nèi)法 B 國(guó)際法 C 實(shí)體法 D 程序法 E 普通法 16 2009 年 1 月 A 市 B 擔(dān)保公司以國(guó)家規(guī)定最低實(shí)有資本成立 2009 年 5 月 開(kāi)展了第一筆擔(dān)保業(yè)務(wù) 其擔(dān)保貸款總額 不得超過(guò)萬(wàn)元人民幣 A 1000 B 3000 C 10000 D 30000 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17 商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于 A 周圍環(huán)境狀況 安寧程度 B 位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸 C 交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近 D 繁華程度 臨街狀況 18 拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日 日前發(fā)布拍賣公告 A 3 B 5 C 7 D 11 19 用地單位必須按合同約定開(kāi)發(fā)使用土地 超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日 期滿 1 年未開(kāi)工的 按地價(jià)款的 以下征收土地閑置費(fèi) A 10 B 15 C 20 D 25 20 評(píng)估某宗房開(kāi)發(fā)用地 2006 年 10 月 16 日的價(jià)值 要將在未來(lái)發(fā)生的支出和 收入都折算到 2006 年 10 月 16 日 如果預(yù)測(cè)該宗土地 2009 年 10 月 15 日開(kāi)發(fā) 完成后的房?jī)r(jià)為 3000 萬(wàn)元 折現(xiàn)率為 12 則需將這 3000 萬(wàn)元折現(xiàn)到 2006 年 10 月 16 日 即在 2006 年 10 月 16 日的房?jī)r(jià)實(shí)際為 萬(wàn)元 A 2526 B 2241 C 2135 D 2985 21 房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有 A 吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 B 建成房地產(chǎn)抵押貸款 C 土地儲(chǔ)備貸款 D 增發(fā)新股 E 房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 22 城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格的確定不考慮被拆遷房屋的 A 區(qū)位 B 用途 C 搬遷補(bǔ)助費(fèi) D 建筑面積 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23 W 省某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目 需征收 A 市 B 縣集體土地 30 公頃 為保證 該項(xiàng)目的整體性 需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地 5 公頃 那么 這一項(xiàng)目的征收 土地應(yīng)由 批準(zhǔn) A 國(guó)務(wù)院 B W 省人民政府 C A 市人民政府 D B 縣人民政府 24 下列可以采用劃撥方式取得土地使用權(quán)的有 A 國(guó)家機(jī)關(guān)用地 B 商品住宅用地 C 學(xué)校用地 D 高速公路用地 E 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目用地 25 針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象 下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中 正確的有 A 理論上適用的估價(jià)方法 都必須選用 B 在適用的估價(jià)方法中 選用兩種即可 C 理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的 可以不用 D 必須選用兩種以上的估價(jià)方法 不能只選用一種估價(jià)方法 E 僅有一種估價(jià)方法適用的 可只選用一種估價(jià)方法