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青海省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：統(tǒng)計數(shù)據(jù)的收集模擬試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率，三者之間的大小關(guān)系為。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于__的工作。 A．投資機會選擇與決策分析階段 B．前期工作階段 C．建設(shè)階段 D．租售階段 3、開發(fā)商取得__后，應按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收后，按規(guī)定應編制竣工圖的建設(shè)項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報送城市檔案館。 A．《規(guī)劃意見書(選址)》 B．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 C．設(shè)計方案審批階段 D．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 4、投資利息估算只有在中才需要。 A：比較法 B：傳統(tǒng)方法 C：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D：收益法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限為__年。 A．40 B．50 C．60 D．70 6、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是__元/m2。 A．-100 B．-50 C．50 D．100 7、對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之曰被征收房屋類似房地產(chǎn)的。 A：重置價格 B：租賃價格 C：評估價格 D：市場價格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、是指在X、Y兩種商品的價格既定時，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。 A：生產(chǎn)可能性曲線 B：邊際轉(zhuǎn)換率 C：等收益線 D：等成本線 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為__萬元。 A．102 B．52 C．54 D．103 10、張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理。 A：房屋總登記 B：房屋所有權(quán)初始登記 C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 D：房屋所有權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、具體承擔全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是__。 A．建設(shè)部 B．建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司 C．建設(shè)部信息中心 D．中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 12、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。 A．利潤為零 B．允許的最低經(jīng)濟效益指標 C．最大費用 D．最大利潤 13、某種商品的用途越多，其。 A：需求彈性越小 B：需求彈性越大 C：越缺乏彈性 D：完全無彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 15、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是__。 A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標法 16、北京市的城市總體規(guī)劃報審批。 A：國務院 B：全國人大 C：北京市人民政府 D：國務院規(guī)劃行政主管部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 17、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是__。 A．凈收益包括有形收益和無形收益 B．運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費 C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù) D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值 18、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元．從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于 元。 A：10000 B：11000 C：7800 D：9200 E：借款合同 19、下列不屬于企業(yè)利潤的是__。 A．營業(yè)利潤 B．投資凈收益 C．額外總收入 D．營業(yè)外收支凈額 20、下列關(guān)于招標的說法，不正確的是。 A：房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和復雜程度選擇招標方式 B：通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位 C：開發(fā)商公開招標項目應授標給最低報價者 D：邀請招標適用于公開招標的結(jié)果未產(chǎn)生出中標單位的建設(shè)項目 E：借款合同 21、經(jīng)批準的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的組織實施。 A：省級人民政府 B：市、縣人民政府 C：市、縣人民政府土地管理部門 D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 22、下列關(guān)于住房公積金稅收政策，說法錯誤的是。 A：住房公積金是政策性資金，實行免稅政策 B：住房公積金收益也并入住房公積金，實行封閉管理和使用，不免征收所得稅和營業(yè)稅 C：個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息所得免征個人所得稅 D：個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，免予征收個人所得稅 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用20年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有__年。 A．20 B．30 C．40 D．70 24、不屬于法人成立必須具備的條件是__。 A．獨立承擔法律責任 B．依法成立 C．必要的經(jīng)費 D．自己的名稱、組織機構(gòu)和場所 25、下列關(guān)于拆遷協(xié)議，表述不正確的是。 A：拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務關(guān)系的合同 B：拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》 C：拆遷協(xié)議簽訂后是否公證，由房屋拆遷管理部門決定 D：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點屬于拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、是契稅的征稅對象。 A：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 B：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 C：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 D：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 E：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋 2、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4000元／㎡，張某交付了全部價款．買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應當返還張某購房款元。 A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、在運用成本法時最主要的有__。 A．區(qū)分計劃成本和實際成本 B．區(qū)分實際成本和客觀成本 C．結(jié)合實際成本來確定評估價值 D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值 E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值 4、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括__。 A．最佳區(qū)位 B．最佳規(guī)模 C．最佳用途 D．最佳集約度 5、成本利潤率的計算公式是__。 A．開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用) B．開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本) C．開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用) D．開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 6、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。 A．2427.18 B．2500.00 C．2575.00 D．2659.57 7、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 8、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于__的工作。 A．投資機會選擇與決策分析階段 B．前期工作階段 C．建設(shè)階段 D．租信階段 9、已知年利率為15%，則按季度計息時的實際年利率為__。 A．13.55% B．14.68% C．15.87% D．15.07% 10、房屋產(chǎn)權(quán)總登記、驗證、換證，應當由__發(fā)布公告。 A．縣級以上地方人民政府 B．當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門 C．當?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門 D．當?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 11、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取__年。 A．35 B．45 C．48 D．50 12、下列有關(guān)保險的表述中，正確的是__。 A．社會保險采用合同的形式，運用概率論和大數(shù)定律，根據(jù)保險的具體情況確定保費及交付期限 B．從本質(zhì)上說，保險體現(xiàn)一定的社會關(guān)系 C．危險的存在是保險產(chǎn)生的必要條件 D．在各種保險中，商業(yè)保險最能體現(xiàn)分配職能 13、復式記賬法包括。 A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法 14、在房屋權(quán)屬登記信息的查詢中，下列不能查詢情形的，查詢機構(gòu)可以出具無查詢結(jié)果的書面證明。 A：按查詢?nèi)颂峁┑姆课葑浠驒?quán)屬證書編號無法查詢的 B：要求查詢的房屋尚未進行權(quán)屬登記的 C：要求查詢的房屋已完成權(quán)屬登記的 D：要求查詢的事項不存在的 E：要求查詢的資料不存在的 15、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定陸因素發(fā)生的概率的取值范圍是。 A： B： C： D： E：借款合同 16、《民法通則》規(guī)定，如果權(quán)利人不知道或不應當知道權(quán)利被侵害，訴訟時效期間即不應開始。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過__年的，人民法院不予保護。 A．1 B．5 C．15 D．20 17、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有__。 A．現(xiàn)時收入 B．有效毛收入 C．凈經(jīng)營收益 D．稅前現(xiàn)金流量 E．稅后現(xiàn)金流量 18、業(yè)主大會履行的職責有__。 A．制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 B．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 C．監(jiān)督業(yè)主公約的實施 D．決定專項維修資金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施 E．選聘、解聘物業(yè)企業(yè) 19、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應時，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價法 B：領(lǐng)導定價法 C：目標定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同 20、下列關(guān)于會計報表的編制要求，表述正確的是。 A：在編制報表時，應保證內(nèi)容完整，不得漏填 B：各個年度會計報表中各項目的內(nèi)容和核算方法上如有變動，應加以說明 C：賬簿記錄是編制會計報表的主要依據(jù)，在編制會計報表前，要做好對賬和結(jié)賬工作，在保證賬證、賬賬、賬實相符的前提下進行編報 D：會計報表之間、各項目之間，凡是相應關(guān)系的數(shù)字應該計算準確、相互一致 E：會計報表之間、本期報表與上期報表之間的數(shù)字應允許不一致 21、以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的有。 A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 B：公益事業(yè)項目用地 C：重要旅游項目用地 D：經(jīng)濟適用房用地 E：國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 22、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為__。 A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03 23、在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（）。 A．劃撥土地應補交的出讓金 B．已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額 C．發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款 D．強制執(zhí)行費用 E．估價費用 24、明確估價對象的內(nèi)容，包括明確。 A：實物狀況 B：權(quán)益狀況 C：區(qū)位狀況 D：經(jīng)濟狀況 E：環(huán)境狀況 25、某商場當前市場售價為6000元/，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應該確定為元/。 A：283 B：318 C：460 D：423 E：借款合同