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2016年上半年廣東省房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：保險合同的概念考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于__。 A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素 2、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價__萬元。 A．1250 B．1750 C．2050 D．2150 3、下列供給規(guī)律，表述不正確的是。 A：供給規(guī)律反映了商品本身價格與其供給量之間變化的依存關(guān)系 B：一般在其他條件不變的情況下，商品的供給量與價格之間同向變動 C：一般在其他條件不變的情況下，商品的供給量與價格之間反向變動 D：供給量隨商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付萬元的土地補償費。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 5、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元／㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／㎡。該可比實例在2004年10月末的價格為。 A：2648元／㎡ B：2688元／㎡ C：2708元／㎡ D：2734元／㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、投資利息估算只有在中才需要。 A：比較法 B：傳統(tǒng)方法 C：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D：收益法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、《中華人民共和國憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行并給予補償。 A：征收 B：征用 C：征收或者征用 D：征購 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度、能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是。 A：收益遞增原理 B：收益遞減原理 C：最佳效益原理 D：適合原理 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、房屋征收實施過程中，拆除__不予補償。 A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B．超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑 C．合法建筑 D．未售的公有住房 10、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是__。 A．房地產(chǎn)投機 B．物價變動 C．財政收支狀況 D．居民收入水平 11、是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的最佳用途。 A：最高最佳原理 B：收益遞增遞減原理 C：均衡原理 D：適合原理 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、房地產(chǎn)估價的市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的價值，一般稱作為__。 A．比較價格 B．比準(zhǔn)價格 C．積算價格 D．收益價格 13、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用的是實際銷售面積，不包括__。 A．報告期已竣工的正式交付給購房者的房屋面積 B．已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積 C．已簽訂銷售合同的商品房屋面積 D．報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積 14、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。 A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40 15、對于一般房地產(chǎn)投資項目，償債備付率此指標(biāo)值應(yīng)該大于__。 A．0.5 B．1.0 C．1.1 D．1.2 16、下列關(guān)于土地使用權(quán)劃撥的含義，表述不正確的是。 A：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將士地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為 B：除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動 C：取得劃撥土地的使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù) D：在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進行管理 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 17、是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積的比例，用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。 A：土地轉(zhuǎn)化率 B：開發(fā)強度系數(shù) C：開發(fā)投資杠桿率 D：住房可支付性指數(shù) E：借款合同 18、__原則是指會計記錄和會計信息必須清晰、簡明，便于理解和使用。 A．及時性 B．簡便性 C．明晰性 D．可比性 19、匯票是__。 A．由出票人簽發(fā)，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款或持票人的票據(jù) B．銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù) C．由出票人簽發(fā)，承諾他人在見票時或在指定日期五條件支付確定的金額給收款人或持票人的存單 D．由出票人簽發(fā)，承諾付款人在見票時或在指定日期五條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù) 20、長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。 A：指數(shù)平滑分析 B：趨勢擬合分析 C：時間序列分析 D：相關(guān)分析 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5刀元，報酬率為8％。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。 A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、房地產(chǎn)投資者通常只需投入占項目總投資（）左右的自有資金，而項目所需的其他投資則多來自金融機構(gòu)的貸款。 A．20% B．25% C．30% D．35% 23、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪特點的說法有誤的是__。 A．房地產(chǎn)測繪圖一般比例尺很大 B．房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素 C．房地產(chǎn)測量精度要求較高，一般不能直接從圖上量取，必須現(xiàn)場勘測、計算 D．房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期一般為1年 24、高爾夫球場屬于__。 A．居住物業(yè) B．商用物業(yè) C．工業(yè)物業(yè) D．特殊物業(yè) 25、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。 A．30% B．45% C．65% D．75% 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是。 A：抵押貸款還本付息 B：管理人員工資 C：公共設(shè)施維修費 D：保險費 E：借款合同 2、收益法中所指的收益是__。 A．估價時點前一年的收益 B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益 3、跨度36m以上的廠房，其建筑結(jié)構(gòu)類型一般是__。 A．磚混結(jié)構(gòu) B．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) C．砌體結(jié)構(gòu) D．鋼結(jié)構(gòu) 4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有__。 A．村辦企業(yè)的廠房可以抵押 B．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn) C．公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴建實驗室可以抵押 D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效 E．同一房地產(chǎn)不得設(shè)定2個以上抵押權(quán) 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括__。 A．確立管理目標(biāo) B．制定維修養(yǎng)護方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預(yù)算 E．確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn) 6、下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格的有。 A：行政事業(yè)性收費 B：水暖電氣安裝工程費及附屬工程費 C：住宅小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用 D：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用 E：拆遷安置補償費 7、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人__。 A．應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效 B．可以收回房屋出租給其他人 C．可以要求增加租金 D．應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 8、評估基準(zhǔn)地價或利用基準(zhǔn)地價評估宗地價格，必須明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涎包括。 A：基準(zhǔn)日期 B：土地開發(fā)程度 C：基準(zhǔn)地價修正體系 D：土地用途 E：基準(zhǔn)地價公布日期 9、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價格為__萬元。 矩形土地平均深度價格修正率表 A．臨街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 F．150 F．175 F．200 F．平均深度價格修正率/% F．160 F．140 F．120 F．100 F．87.2 F．78.0 F．70.8 F．65.0 10、根據(jù)國家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，3類標(biāo)準(zhǔn)適用于。 A：療養(yǎng)區(qū) B：居住區(qū) C：工業(yè)區(qū) D：大學(xué)區(qū) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，下列關(guān)于估價專家鑒定的表述中，正確的是。 A：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組 B：估價報告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)改正錯誤并出具估價報告 C：估價報告不存在技術(shù)問題的應(yīng)維持估價報告 D：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見 E：鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避 12、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是__。 A．保本點分析 B．敏感性分析 C．現(xiàn)金流量分析 D．統(tǒng)計試驗分析 13、土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100％、未超過200％的部分，稅率為。 A：30％ B：40％ C：50％ D：60％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、會計報表按照報表所反映的經(jīng)濟內(nèi)容可以分為、利潤分配表等。 A：資產(chǎn)負(fù)債表 B：現(xiàn)金流量表 C：匯總報表 D：商品銷售利潤明細(xì)表 E：損益表 15、下列影響房地產(chǎn)市場的因素中，與其他三項不同類的是__。 A．基礎(chǔ)設(shè)施狀況 B．城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平 C．產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局 D．社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài) 16、資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有__。 A．風(fēng)險因素 B．資本化率 C．通貨膨脹率 D．投資利潤率 E．資金總額 17、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價格為4000元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2006年6月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年1月至6月的價格指數(shù)分別為85.5，86.7，112，115，116，117（均以上個月為100）。則該宗房地產(chǎn)2006年6月的價格為（）元/m2。 A．6992 B．5183 C．6062 D．5398 18、房屋征收部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過__。 A．1年 B．2年 C．3年 D．5年 19、房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場，主要體現(xiàn)在它的__。 A．獨一無二 B．不可移動 C．流動性差 D．易受限制 20、房地產(chǎn)評估員的考試、認(rèn)證工作由__負(fù)責(zé)。 A．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門 B．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門 C．省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市人事主管部門 D．省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門 21、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58％，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有。 A：該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元 C：該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元 D：該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元 E：該房地產(chǎn)不存在名義價格 22、下列統(tǒng)計指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是__。 A．眾數(shù) B．調(diào)和平均數(shù) C．中位數(shù) D．標(biāo)準(zhǔn)差 23、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價值相比有__。 A．甲大于 B．甲等于乙 C．甲小于乙 D．不可比 24、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指__。 A．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 B．新建商品房租售市場 C．土地使用權(quán)出讓市場 D．土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場 25、下列屬于目前我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓政策的有。 A：報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由出讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 B：報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 C：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續(xù)的同時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益上繳國家