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湖北省2017年房地產估價師《相關知識》：合同法的概述考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、__是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。 A．開發(fā)建設投資 B．正經營資金 C．國家資產及其他資產 D．開發(fā)產品成本 2、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的。 A：實用價值 B：有效價值 C：折算價值 D：時間價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3、已辦理抵押登記的在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為。 A：預告登記 B：更正登記 C：異議登記 D：房屋抵押權登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 4、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15 000 ㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1．5年，已知報酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產現(xiàn)值為萬元。 A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和。 A：注冊房地產估價師(姓名和注冊號)、估價作業(yè)日期、估價報告編號 B：注冊房地產估價師(姓名和注冊號)、估價時點、估價報告編號 C：估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件 D：估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、A開發(fā)公司征收某村50公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為800元／畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為萬元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地產估價機構必須加蓋公章 7、投資利息估算只有在__才需要。 A．比較法 B．傳統(tǒng)方法 C．現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D．收益法 8、報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）。 A．投資率是投資回收與投入資本的比率 B．風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C．當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D．當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率 9、開發(fā)商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內，將有關部門開具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。 A．7 B．10 C．15 D．20 10、甲土地的樓面地價2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價相比有__。 A．甲等于乙 B．甲大于乙 C．甲小于乙 D．難以判斷 11、貨幣供給層次中，為狹義貨幣。 A：=現(xiàn)金流通量 B：=單位和個人的活期存款 C：=+單位和個人的定期存款+其他存款 D：=+++政府存款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 12、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂。 A：租賃協(xié)議 B：買賣協(xié)議 C：購買協(xié)議 D：合作協(xié)議 E：房地產估價機構必須加蓋公章 13、是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。 A：廉租住房 B：經濟適用住房 C：普通商品房 D：工業(yè)用房 E：房地產估價機構必須加蓋公章 14、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面合同。(2008年試題) A：物業(yè)托管 B：物業(yè)服務 C：物業(yè)管理 D：物業(yè)委托 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 15、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價臨街寬度．【2004年考題】 A：單獨深度價格修正率 B：累計深度價格修正率 C：平均深度價格修正率 D：混合深度價格修正率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、不動產登記費的收取__ A．按不動產面積 B．按件收取 C．按不動產體積 D．按價款的比例 17、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2 000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行。另據調查可知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的__。 A．考慮房屋租賃后的公開房地產市場價值 B．考慮抵押后的公開房地產市場價值 C．考慮查封后的公開房地產市場價值 D．公開房地產市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響 19、不屬于保險合同輔助人的是__。 A．保險受益人 B．保險代理人 C．保險公估人 D．保險經紀人 20、運用平均增減量法進行估價的條件是（）。 A．房地產價格時間序列逐期升高或下降 B．房地產價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性 C．房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等 D．房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近 21、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常__用直線折舊法計算出的成新率。 A．等于 B．大于 C．小于 D．無法判斷 22、設計變更發(fā)生以后，承包人應該在工程設計變更確定后日內，提出變更工程價款的報告，經工程師確認后調整合同價款。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 23、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡．該套住宅每平方米建筑面積的價格為．【2004年考題】 A：1667元／㎡ B：1765元／㎡ C：1875元／㎡ D：2000元／㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為__萬元。 A．4091 B．4182 C．4250 D．5000 25、關于房地產的保值增值，下列敘述有誤的一項是__。 A．對房地產本身進行投資、改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值 B．通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值 C．需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值 D．外部經濟所引起的房地產價格上升是房地產保值 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）。 A．居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升 B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升 D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大 E．居民收入水平的變化對房地產價格影響不大 2、某房地產開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為年。 A：47 B：57 C：67 D：77 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 3、某房地產開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000㎡，擬投資開發(fā)一房地產項目．該項目固定成本為6000萬元，單位建筑面積的可變成本為2000元／㎡，建成后銷售收入為10000萬元，則該房地產開發(fā)項目取得盈虧平衡時的容積率至少是。 A：2．0 B：3．0 C：4．0 D：5．0 E：借款合同 4、在我國，房地產價格評估制度是根據__確立的一項房地產交易基本制度。 A．法律 B．行政法規(guī) C．部門規(guī)章 D．政府規(guī)范性文件 5、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有。 A：標準廠房 B：房地產開發(fā)用地 C：行政辦公樓 D：寫字樓 E：在建工程 6、下列有關統(tǒng)計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題) A：隨著研究目的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉化 B：反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術語稱為指標 C：調查對象就是被調查和訪問的具體單位 D：調查單位與報告單位可以一致也可以不一致 E：相對指標是社會經濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比 7、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，正確的是。 A：估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組 B：估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告 C：估價報告不存在技術問題的應維持估價報告 D：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內出具書面鑒定意見 E：鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避 8、城市房屋拆遷行政裁決的主要制度包括。 A：行政調解制度 B：報告制度 C：集體決策制度 D：不服行政裁決的救濟制度 E：拆遷聽證制度 9、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為__。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 10、進行城市詳細規(guī)劃及開發(fā)項目初步設計應選用__的地形圖。 A．1：500 B．1：1000 C．1：2000 D．1：3000 11、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在。 A：第一階段 B：第二階段初期 C：第二階段末期 D：第三階段 E：第四階段 12、也可以叫做禁止抗辯，在保險合同中主要約束保險人。 A：告知 B：保證 C：棄權 D：禁止反言 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、”某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括 A：按地域范圍細分 B：按房地產用途細分 C：按增量存量細分 D：按交易形式細分 E：按目標市場細分 14、根據現(xiàn)行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有。 A：土地所有權 B：依法承包的荒山的土地使用權 C：宅基地使用權 D：固有汽車加油站 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 15、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是__的目的。 A．盈虧平衡分析 B．敏感性分析 C．風險分析 D．概率分析 16、某個國家2000—2004年的基尼系數(shù)分別為0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推斷。 A：該國家的居民收入分配趨于平均化 B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 17、享受免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運輸企業(yè)是指__。 A．鐵路局及國有鐵路運輸控股公司 B．鐵路辦事處 C．中鐵集裝箱運輸有限責任公司 D．中鐵特貨運輸有限責任公司和中鐵快運股份有限公司 E．青藏鐵路公司 18、下列不屬于拍賣規(guī)則的是。 A：價高者得規(guī)則 B：低價也可行規(guī)則 C：保留價規(guī)則 D：瑕疵請求權規(guī)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 19、發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發(fā)施工許可證。 A．10 B．15 C．20 D．30 20、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（） A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95% 21、房屋開發(fā)中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目（）范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。 A．黃線 B．紫線 C．藍線 D．紅線 22、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于。 A：試探性調查 B：描述性調查 C：因果性調查 D：假設性調查 E：借款合同 23、下列表述不符合房地產廣告要求的是__。 A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間 B．房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當 C．房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明 D．房地產廣告中可以利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果 24、某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權， 目前在該地塊中已投入了建設資金500萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目__，即可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。 A．還需投入50萬元建設資金 B．還需投入450萬元建設資金 C．還需投入800萬元建設資金 D．在此情況下 25、可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的（）分析、論證的科學方法。 A．技術經濟 B．收益成本 C．經濟效益 D．盈利能力