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貴州2015年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：保險合同的概念考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為()年。 A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16 2、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈__波動的趨勢。 A．向下 D．平穩(wěn) C．不穩(wěn)定 D．向上 3、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為__元/㎡。 A．4395 B．4486 C．4636 D．4850 4、房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和__。 A．《住宅使用說明書》 B．《住宅驗收說明書》 C．《住宅保修說明書》 D．《住宅保修保證書》 5、下列應(yīng)計入用地面積的有。 A：有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地 B：市政管轄的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水溝、排水溝 D：經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作為市政建設(shè)的用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作由__負(fù)責(zé)。 A．土地管理局 B．城市規(guī)劃管理部門 C．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 D．國務(wù)院 7、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 8、2006年w國本國所有單位、個人國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值為1000億元，w國所有單位、個人在外國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值為200億元，外國所有單位、個人在w國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值為100億元。試計算2006年w國的國民生產(chǎn)總值GNP為億元。 A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、下列表述中正確的是。 A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務(wù)以外的原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之曰起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。 A：1 B：3 C：5 D：7 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，無償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，__應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地管理部門 C．市、縣人民政府建設(shè)管理部門 D．市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門 12、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：以為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。 A：居住 B：自住 C：生活 D：營利 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、估價目的本質(zhì)上是由__提出并決定的。 A．估價人員 B．委托人 C．地方政府 D．國家相關(guān)法規(guī) 14、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過年，超過部分無效。 A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)一住宅工程，該工程建設(shè)總投資為3000萬元。在其他商品房預(yù)售條件具備的情況下，按提供預(yù)售的商品房計算，其投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到萬元以上，政府有關(guān)部門才有可能為其核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 A：300 B：600 C：750 D：1500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以進(jìn)行估價．【2003年考題】 A：保持現(xiàn)狀前提 B：裝修改造前提 C：轉(zhuǎn)換用途前提 D：重新利用前提 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、拆除未到期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)按使用期限的__參考剩余年限給予適當(dāng)補償。 A．重置價值 B．殘存價值 C．市場價值 D．市場評估價值 18、以下房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或營業(yè)的是。 A：餐館 B：旅館 C：寫字樓 D：特殊廠房 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、根據(jù)合法原則，拆遷入與被拆遷入對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向申請確認(rèn)。 A：當(dāng)?shù)夭疬w管理部門 B：當(dāng)?shù)貒敛块T C：當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T D：城市規(guī)劃行政主管部門 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。 A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5 21、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元．則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為。 A：37．5％ B：75％ C：150％ D：113％ E：借款合同 22、是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本。 A：平均可變成本 B：平均成本 C：邊際成本 D：總成本 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。 A：1 B：2 C：4 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積300m2，總建筑面積1500m2，容積率1.5，建筑密度為__。 A．30% B．40% C．50% D．60% 25、規(guī)劃設(shè)計條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)__批準(zhǔn)。 A．政府 B．城市規(guī)劃行政主管部門 C．城市建設(shè)行政主管部門 D．城市土地主管部門 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定“違反土管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，__?！? A．處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 B．處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 C．處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 D．處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 2、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為1億元，其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于__萬元。 A．2000 B．2500 C．3000 D．3500 3、根據(jù)工程量清單計價法，建筑工程安裝工程費中，腳手架費屬于。 A：直接費 B：間接費 C：直接工程費 D：措施費 E：企業(yè)管理費 4、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于。 A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測 B：收益琺中未來租金、運營費用的預(yù)測 C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核 D：市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整 E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補 5、民事法律關(guān)系由__構(gòu)成。 A．形式 B．主體 C．客體 D．內(nèi)容 E．主張 6、下列關(guān)于公共物品，表述正確的是。 A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品 C：當(dāng)公共物品用既定的生產(chǎn)成本生產(chǎn)出來后，增加消費者數(shù)量不需要額外增加成本 D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的 7、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為萬元。 A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同 8、在用假設(shè)開發(fā)法來評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)利潤一般采用的是同類房地產(chǎn)開發(fā)項目__。 A．投資者要求的最低報酬率 B．投資者要求的最高報酬率 C．社會一般正常利潤 D．社會最低利潤 9、我國經(jīng)營性金融機構(gòu)，包括。 A：商業(yè)銀行 B：政策性銀行 C：非銀行金融機構(gòu) D：中國銀行 E：中國人民銀行 10、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有。 A：項目投資形成的可分配利潤 B：協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C：協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用 D：租售收益 E：股息 11、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則。 A：估價的依據(jù)有可能不同 B：估價的方法有可能不同 C：估價對象的范圍有可能不同 D：不影響估價結(jié)果的公正性 E：不影響估價報告的用途 12、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得。 A：涉及貸款服務(wù) B：出現(xiàn)融資的內(nèi)容 C：承諾為人住者辦理戶口 D：利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果 E：使用建筑設(shè)計效果圖 13、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用__。 A．房地剩余技術(shù) B．市場剩余技術(shù) C．土地剩余技術(shù) D．建筑物剩余技術(shù) E．自有資金剩余技術(shù) 14、下列情況，國家可無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。 A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的 B：國家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán) C：各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán) D：不按批準(zhǔn)用途使用土地 E：未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地 15、《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為年，法律另有規(guī)定的除外。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于（）。 A．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測 B．收益法中未來租金、運營費用的預(yù)測 C．成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核 D．市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整 E．某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補 17、屬于樓、地面構(gòu)造層次中的塊材面層的是。 A：橡膠面層 B：磨光花崗石面層 C：水磨石面層 D：水泥花磚 E：條石面層 18、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的是__。 A．買地——建房——賣房 B．買房——經(jīng)營 C．買房——出租——轉(zhuǎn)售 D．買房——出租 E．買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓 19、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失．造成建筑物功能折舊的主要原因有等．【2005年考題】 A：意外破壞的損毀 B：市場供給過量 C：建筑設(shè)計的缺陷 D：人們消費觀念的改變 E：周圍環(huán)境條件惡化 20、商品房銷售中，禁止的行為包括。 A：返本銷售 B：實名制購房 C：未取得商品房預(yù)售許可證收取定金 D：成套住宅分割拆零銷售 E：預(yù)購人將購買的期房再行轉(zhuǎn)讓 21、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達(dá)到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。 A．投資的資本價值 B．總開發(fā)成本 C．總開發(fā)價值 D．總投資額 22、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場。 A：租賃 B：銷售 C：保險 D：抵押 E：借款合同 23、零售商業(yè)物業(yè)的分類不是按__分類的。 A．建筑規(guī)模 B．經(jīng)營商品的特點 C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D．建筑范圍 24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前，該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。 A．536 B．549 C．557 D．816 25、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括__等分析。 A．投資資金的安全性 B．項目定位的科學(xué)性 C．期望收益的可靠性 D．投資項目的變現(xiàn)性 E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性