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. 商品房買賣合同中共有權(quán)人的法律地位 轉(zhuǎn)載原文地址：商品房買賣合同中共有權(quán)人的法律地位作者：上海無名律師博客 案例簡介：甲、乙曾是男女戀人，熱戀期間共同購買一套商品房，并簽訂了《商品房買賣合同》，該合同已經(jīng)登記備案。此后，兩人分手，乙方在出國前留下一份聲明，聲明中明確表示，自愿放棄對該套房屋的共有權(quán)利，房屋全部歸甲方所有?，F(xiàn)該房正在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，由于乙方出國后下落不明，交易中心認(rèn)為乙方的聲明不能視為產(chǎn)權(quán)人變更證明，拒絕將房屋產(chǎn)權(quán)辦理至甲方名下，甲方不得已欲提起確權(quán)之訴… 本案甲、乙雙方共同出資購買訴爭房屋，并在《商品房買賣合同》中買受人一欄簽字、按手印，該買賣合同業(yè)經(jīng)交易中心辦理合同登記備案手續(xù)。故該合同已依法生效并具有公示效力。若乙方未離去，則甲、乙雙方將按照合同約定的期限依法取得房屋所有權(quán)證，成為該套房屋的共有權(quán)人。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十八條以及司法解釋和《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零三條：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！钡认嚓P(guān)規(guī)定，由于甲、乙雙方未約定為按份共有或者共同共有，而雙方尚未結(jié)婚，不具有家庭關(guān)系，故該房屋屬于甲、乙雙方共有財產(chǎn)中按份共有類型。此外根據(jù)物權(quán)法第一百零四條：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有?！敝?guī)定，甲、乙雙方對該套房屋享有的比例分別為50％，即共有權(quán)人按照各自的份額享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。 由于乙方在未取得房屋所有權(quán)證之前的突然離去，并書面聲明放棄對房屋的共有權(quán)利，本應(yīng)使房屋的權(quán)利歸屬問題發(fā)生變化，但在實際中甲方卻無法憑借該放棄聲明單獨(dú)取得房屋權(quán)屬證書。對于交易中心來說只能依照《商品房買賣合同》中買受人一欄簽字的人員為其辦理權(quán)屬證書。?由于房屋系不動產(chǎn)，權(quán)利憑證無法分割，依據(jù)合同，甲方僅僅只是共有權(quán)人之一，交易中心按照交易習(xí)慣與相關(guān)規(guī)定，不能將房屋權(quán)屬證書單獨(dú)辦理至甲方名下，符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。?在此情況下，甲方將如何取得權(quán)利憑證，以及乙方作為共有權(quán)人本應(yīng)享有的共有權(quán)利，是否因其自己出具的放棄聲明而喪失，便成為本案的焦點(diǎn)問題。對于甲方來說，為了依法取得房屋權(quán)屬證書，能否通過提起確權(quán)之訴或者除權(quán)判決的方式解決，乙方的聲明在法律上究竟屬于何種行為，更是成為本案如何定性的關(guān)鍵。 對于本案如何處理，由于缺乏明確的法律規(guī)定，迄今為止也未產(chǎn)生有效判例，法律界對本案的理解也出現(xiàn)了多種不同觀點(diǎn)。 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，乙方的聲明屬于放棄共有權(quán)，甲方應(yīng)向法院提起除權(quán)判決，但按照《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，除權(quán)判決僅適用于公示催告程序中，根據(jù)民訴法第一百九十三條規(guī)定：按照規(guī)定可以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù)持有人，因票據(jù)被盜、遺失或者滅失，可以向票據(jù)支付地的基層人民法院申請公示催告。公示催告期滿無人申報，法院可作出判決，宣告票據(jù)無效，即所謂“除權(quán)判決”?？梢姡梢衙鞔_將“除權(quán)判決”的范圍確定在可以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù)范圍，本案顯然不屬于民事訴訟法規(guī)定的可以提請除權(quán)判決的范疇。雖然乙方的放棄權(quán)利聲明，在文字表述上有免除其共有權(quán)人身份的意思，但由于立法未將此歸入除權(quán)范疇，甲方欲提起除權(quán)之訴，顯然于法無據(jù)，難以得到法院支持。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，乙方的放棄聲明從另一個角度即是確認(rèn)了甲方是房屋唯一權(quán)利人的身份，故，只需向法院提起確權(quán)之訴，再依照法院的生效判決要求交易中心把房屋權(quán)屬證書辦理至甲方名下即可。從現(xiàn)有判例可知，一般提起確權(quán)之訴的情形是當(dāng)事人的所有權(quán)受到侵害，或者由于權(quán)利不明晰，導(dǎo)致無法不受干擾的行使絕對權(quán)利。為了保證自身的合法權(quán)益，而不得不通過確權(quán)之訴，公示其對某類動產(chǎn)或不動產(chǎn)享有的合法權(quán)益，以排除干擾或者停止權(quán)利繼續(xù)被侵害。但就本案而言，甲方原有的共有權(quán)利顯然并未受到侵害，因為無論乙方是否放棄其共有權(quán)，甲方的共有權(quán)人身份均未受到影響，交易中心無法為甲方單獨(dú)辦理權(quán)屬手續(xù)的原因也并非甲方作為共有權(quán)人身份不明，而是因為乙方的共有權(quán)利是否因其出具的放棄聲明而喪失，從而將原本的共有權(quán)利變更為甲方獨(dú)有。簡言之就是甲方的權(quán)利從共有權(quán)人變更為唯一的所有權(quán)人是否符合法律規(guī)定。但從立法為確權(quán)之訴所設(shè)立的前提來看，甲方的情況均不符合相關(guān)規(guī)定，故甲方提起確權(quán)之訴同樣缺乏事實與法律依據(jù)。 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,乙方的放棄聲明從法律上定性應(yīng)屬于贈與行為。即乙方放棄其對房屋享有的共有權(quán)，從另一個角度看待，屬于對房屋共有權(quán)利的一種處分行為。首先，不論乙方是否聲明放棄，《商品房買賣合同》均已發(fā)生法律效力，并且已經(jīng)登記公示，乙方放棄的只是基于合同約定而產(chǎn)生的對該套房屋所有權(quán)的期待權(quán)。其次，由于乙方只是買房人之一，她放棄的只是共有權(quán)，并未影響甲方的購買權(quán)利。在甲乙雙方未就解除合同達(dá)成一致意見，同時符合約定或法定的解除條件前，合同仍具有法律效力。更不會出現(xiàn)《商品房買賣合同》因買受人放棄權(quán)利，出賣人無法向其交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證書等情形，從而產(chǎn)生合同法中“合同無法繼續(xù)履行”的狀況。出賣人仍然可以向作為共有權(quán)人的甲方履行合同約定的交房及辦證義務(wù)?？梢娨曳降姆艞壭袨?，并不影響合同的效力，其聲明最多只能發(fā)生合同主體上的變更，乙方的行為更符合債權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，只是轉(zhuǎn)讓一般都有對價，且要簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但乙方只是表明了轉(zhuǎn)讓的意思，并未完成轉(zhuǎn)讓的行為。既未辦理轉(zhuǎn)讓在房屋買賣中必須的變更登記手續(xù)，也未收取轉(zhuǎn)讓款項。合同法中還有一種權(quán)利轉(zhuǎn)讓的方式，叫做“贈與”，贈與嚴(yán)格意義上也是轉(zhuǎn)讓的一種，叫無償轉(zhuǎn)讓。從乙方的行為本質(zhì)上分析，其雖然放棄了對房屋享有的共有權(quán)利，但并未將該權(quán)利對外讓與第三人，將合同中買受人的名稱更換為第三人，并且收取第三人支付的轉(zhuǎn)讓款。而只是通過放棄的方式，將自己房屋買受人的身份消除，使合同中買受人一欄僅留甲方一人，這種行為可以視為權(quán)利歸一，即將原來的共有變更為甲方單獨(dú)所有。從商品房買賣合同的特殊性分析，此種行為與經(jīng)常出現(xiàn)的父母買房與子女共有，后將房屋更名為子女個人所有的贈與行為異曲同工，其結(jié)果都一樣，只不過本案的主體非血緣上的親屬關(guān)系，而是非家庭成員關(guān)系的男女朋友。 通過以上排除式分析，本案的疑霧已基本散清，乙方的放棄行為實際上更符合合同法上的贈與行為。無轉(zhuǎn)讓協(xié)議，無更名手續(xù)，更無支付對價，原來的共有權(quán)人，因贈與行為導(dǎo)致權(quán)利歸一。但是，由于商品房買賣合同的特殊性，無論無償贈與還是有償轉(zhuǎn)讓，都需辦理相應(yīng)的變更手續(xù)才能發(fā)生法律效力。即乙方本應(yīng)在書面聲明放棄后，與甲方一同到開發(fā)商處辦理原合同的主體變更手續(xù)，即解除原先簽訂的《商品房買賣合同》并同時到交易中心辦理注銷手續(xù)，之后甲方再以同一標(biāo)的物、同樣對價、唯一買受人的身份與開發(fā)商重新簽訂《商品房買賣合同》并登記備案。至此，贈與行為才產(chǎn)生合同法規(guī)定的法律效力，甲方才能依據(jù)重新登記備案的《商品房買賣合同》，要求交易中心為其辦理房屋權(quán)屬證書。這是贈與行為作為一種單務(wù)法律行為的特殊性，屬于實踐合同。也正是因為贈與行為的實踐性質(zhì)，合同法第一百八十六條明確規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。 從本案看，乙方的放棄行為雖屬于贈與，但顯然尚未完成其贈與行為，乙方在出具書面放棄聲明后尚未通過變更手續(xù)完成其贈與行為，該贈與行為尚未發(fā)生法律效力。加之法律為贈與發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移之前所設(shè)定的可撤銷權(quán)，在此情形下，若甲方通過訴訟要求確認(rèn)乙方的贈與行為有效，同樣會剝奪乙方在贈與行為生效前行使撤銷權(quán)的權(quán)利。一種合法權(quán)利的維護(hù)不能以侵害另一種合法權(quán)利為條件，故甲方的此種訴訟方式顯然也有悖法律的原理，實難得到法院的支持?？梢姡景钢?，雖然乙方出具了放棄聲明，但贈與人尚未轉(zhuǎn)移權(quán)利致受贈人名下，贈與行為未發(fā)生法律效力，甲方仍然只是該房屋的共有權(quán)人，而非唯一所有人。 對此，筆者認(rèn)為，本案甲方若欲取得房屋全部所有權(quán)利，只有先辦妥房屋的共有權(quán)證，權(quán)利憑證中乙方仍作為共有權(quán)人列明。待乙方回國后自愿繼續(xù)履行其贈與行為，協(xié)助甲方辦理更名過戶手續(xù)，方能將乙方在房屋權(quán)屬證書中的共有權(quán)人身份消除。當(dāng)然甲方還應(yīng)依法繳納因贈與而產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)后，權(quán)利方能得以實現(xiàn)。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計、計劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計，word文檔制作、圖文設(shè)計制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 精選資料