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1、工 程 部 管 理 手 冊(cè) 北京華廈興業(yè)物業(yè)管理 2009年5月 目 錄 1、工程部的組織架構(gòu) 2、工程部的職責(zé) 2.1 部門(mén)主要職責(zé) 2.2 工程部班組職責(zé) 2.3 工程部各崗位職責(zé) 2.3.1 工程部主管的崗位職責(zé) 2.3.2 給排水維修技工的崗位職責(zé) 2.3.3 綜合維修技工的崗位職責(zé) 2.3.4 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé) 3、工程部的管理制度 3.1 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度 3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度 3.5 能源管理制度 3.

2、6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 3.7 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 3.8 工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度 3.11 報(bào)告制度 3.12 安全運(yùn)行管理制度 3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 3.14 有毒物品的處理規(guī)定 3.15 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定 3.16 安全用電管理制度 3.17 防火及消防安全管理制度 3.18 值班及交接班制度 3.19 機(jī)房管理制度 3.20 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 3.21 水泵房、水箱間管理規(guī)定 3.22

3、 配電室管理規(guī)定 3.23 機(jī)房鑰匙管理制度 3.24 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 3.25 設(shè)備故障處理規(guī)定 3.26公共部位巡檢制度 1. 工程部的組織架構(gòu) 工程部主管 （1） 綜合維修班組 （2） 強(qiáng)弱電班組 （4） 給排水班組 （3） 計(jì)劃人員 10人 2. 工程部的職責(zé) 2.1 部門(mén)主要職責(zé) A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運(yùn)行管理 C. 對(duì)業(yè)主/租戶提供的有償服務(wù) D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 E. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容：

4、 2.1.1 在物業(yè)主任領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策； 2.1.2 定期編寫(xiě)月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)； 2.1.3 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理； 2.1.4 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施； 2.1.5 加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果； 2.1.6 根據(jù)

5、物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門(mén)合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等； 2.1.7 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成物業(yè)主任下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 2.1.8 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班； 2.1.9 有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 2.1.10 如

6、遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知物業(yè)主任、工程部主管及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行； 2.1.11 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制； 2.1.12 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施

7、并督促落實(shí)執(zhí)行； 2.1.13 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作； 2.1.14 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的； 2.1.15 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開(kāi)展?fàn)I業(yè)部門(mén)人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平； 2.1.16 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工； 2.1.

8、17 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題； 2.1.18 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響； 2.1.19 外聘維修保養(yǎng)及施工 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫(kù)存，皆外聘給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馄妇S修或施工的設(shè)備及工程有： a. 直燃機(jī)組 b. 電/扶梯 c. 樓宇自控系統(tǒng) d. 交換機(jī)系統(tǒng) e. 消防報(bào)警系

9、統(tǒng) f. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng) g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔 h. 電腦系統(tǒng) i. 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程 j. 設(shè)備系統(tǒng)改造工程 k. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無(wú)法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。 2.2 工程部班組職責(zé) 給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)

10、備）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 d. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門(mén)鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 2.2.2強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)

11、、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門(mén)窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)班組工程師或工程部主管，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具

12、體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)《維修單》進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門(mén)的維修需要。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部主管，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 做好所屬系

13、統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾，無(wú)雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無(wú)線頭、無(wú)故障、管線完好、保溫完整、無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主/租戶提供有償服務(wù)。 負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位

14、進(jìn)行監(jiān)督管理。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 2.3 工程部各崗位職責(zé) 工程部主管的崗位職責(zé) 直接上級(jí)：物業(yè)主任 直接下屬：班組工程師 崗位職責(zé)： a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)物業(yè)主任負(fù)責(zé)。 b. 主持部門(mén)工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)主/住戶及各部門(mén)提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。 d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。 e. 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門(mén)的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)物業(yè)主

15、任審批后執(zhí)行。 f. 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 g. 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。 h. 負(fù)責(zé)制定部門(mén)制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。 i. 培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 j. 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書(shū)、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。 k. 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。 l. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門(mén)關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、 局、自來(lái)水公司、市政局、

16、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。 m. 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。 n. 為每年之工程開(kāi)支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交物業(yè)主任審批。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門(mén)的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。 b. 自然條件：35歲以上，身體健康。 c. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過(guò)樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱或同等職稱。 d. 外語(yǔ)水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資

17、料。 e. 工作經(jīng)驗(yàn)： 在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過(guò)工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 f. 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。 給排水維修技工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 工程部主管 崗位職責(zé)： a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。 b. 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。 c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。 d. 堅(jiān)守崗位，定期巡查

18、本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)。 e. 發(fā)生事故時(shí)，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不下班，完成后填寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。 f. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。 g. 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷及空調(diào)制冷維修證書(shū)、電、氣焊操作證書(shū) d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2

19、年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗(yàn)。 2.3.3綜合維修技工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 工程部主管 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 b. 按照主管及領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。 d. 發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。 e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，

20、并盡快回到值班地點(diǎn)待命。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，聰明靈活，耐心仔細(xì)，精益求精。 b. 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專業(yè)證書(shū) d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé) a. 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。 b. 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止

21、隱患釀成大故障。 c. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 d. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 e. 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。 f. 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。 g. 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 h. 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。

22、 i. 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 e. 特殊要求：持有有關(guān)部門(mén)領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。 3. 工程部的管理制度 3.1客戶報(bào)修及投訴處理管理制度 a. 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客服部提出，由客服部填寫(xiě)《維修單》，交工程部執(zhí)行。 b. 客戶可以直接向客服部提出，也可以向工程

23、部、物業(yè)主任辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)，以及任何物業(yè)管理處的員工提出。 c. 任何一個(gè)部門(mén)或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告客服部，由客服部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向物業(yè)主任報(bào)告。 d. 嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問(wèn)題時(shí)嚴(yán)禁說(shuō)“對(duì)不起，我不知道。”、“對(duì)不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門(mén)吧”等等 e. 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。 f. 如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況，應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意。 g.

24、 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)向客人說(shuō)明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問(wèn)題。 h. 如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒(méi)有辦法”，“就是這樣”等等。 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 a. 凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。 b. 正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說(shuō)明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。 c. 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。 d. 員工到達(dá)客戶單元門(mén)口應(yīng)輕輕敲門(mén)?？蛻糸_(kāi)

25、門(mén)后，員工應(yīng)說(shuō)“先生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來(lái)嗎？”得到主人同意后應(yīng)說(shuō)“謝謝！” e. 如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。 f. 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起”。 g. 如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 h. 工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，客戶感到滿意后方可離開(kāi)。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好

26、或有什么問(wèn)題，及注意事項(xiàng)等。 i. 離開(kāi)前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。 j. 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，至門(mén)口，應(yīng)回身面對(duì)客戶說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)！” k. 整個(gè)工作期間不得收受客戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。 3.3日常報(bào)修制度 a. 《維修單》是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。 b. 《維修單》由客服部負(fù)責(zé)填寫(xiě)，一式三聯(lián)，交工程部主管，由工程部主管負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容及重要性，分派維修人員。工程部維修人在完成維修后將第二聯(lián)維修單交予業(yè)主/住戶留存。 c. 維修人員在維修完

27、工后，需經(jīng)報(bào)修部門(mén)或客戶簽字認(rèn)可。 d. 工程部主管在收到維修工人送回的第一聯(lián)及第三聯(lián)《維修單》后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，若維修項(xiàng)目為收費(fèi)維修項(xiàng)目，工程部主管應(yīng)第一時(shí)間將收取的現(xiàn)金及第三聯(lián)維修單一同交予財(cái)務(wù)部，并由財(cái)務(wù)部開(kāi)具相應(yīng)的收據(jù)；工程部主管每日定時(shí)將第一聯(lián)《維修單》匯總后，交回客服部核銷(xiāo)。 e. 在核銷(xiāo)《維修單》時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知客服部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。 f. 當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)物業(yè)主任協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門(mén)或客戶對(duì)工程部的投訴時(shí)，應(yīng)以《維修單》為據(jù)。 g. 在接到報(bào)修 后，對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處理

28、，并在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容，第二天由工程部主管安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向工程部主管匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。 3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度 a. 工程部主管必須每月向物業(yè)主任提交月報(bào)告，月報(bào)告必須按《工程部月工作報(bào)告》格式填寫(xiě)，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)。 b. 所有月度工作報(bào)告均應(yīng)填寫(xiě)《工程部月工作量匯總報(bào)表》。 c. 工程部年度工作報(bào)告由工程部主管負(fù)責(zé)編寫(xiě)。 d. 月報(bào)告的主要內(nèi)容 l 本月計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間等。 l 本月《維修單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)

29、量和項(xiàng)目、未完成原因、預(yù)計(jì)完成時(shí)間、本月反單率等等， l 下月工作計(jì)劃，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時(shí)間、執(zhí)行人等。 l 人員變動(dòng)情況 l 本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。 l 零配件的更換及使用情況，庫(kù)存情況。 l 操作規(guī)程是否存在改善意見(jiàn)。 l 能源的使用情況。 l 特別事故。 l 是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。 l 整體意見(jiàn)。 e. 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容 l 在整體上對(duì)一年來(lái)物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性， l 制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過(guò)努力確實(shí)能夠達(dá)到。 l 設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)意見(jiàn) l 設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。

30、 l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。 l 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。 l 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。 3.5 能源管理制度 a. 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門(mén)均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。 b. 節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。 c. 工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的能耗比較。 d. 供配電系統(tǒng)應(yīng)對(duì)無(wú)功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于

31、30%時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。 e. 制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開(kāi)、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。 f. 空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)對(duì)于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對(duì)于非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來(lái)改變送風(fēng)量。 g. 照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。 h. 照明和動(dòng)力用電應(yīng)分別裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門(mén)裝表計(jì)量，依據(jù)獎(jiǎng)節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。 i. 工程部應(yīng)在所有使用部門(mén)安裝相應(yīng)的計(jì)量?jī)x表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。 j. 工程部應(yīng)派人每天

32、到各使用部門(mén)巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問(wèn)題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。 k. 工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 l. 工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法，不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 m. 充分應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、天氣等變化因素，時(shí)刻調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。 n. 加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。 o. 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。 p. 在可能情況下，通過(guò)技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達(dá)到智

33、能管理和運(yùn)行。 q. 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開(kāi)關(guān)，如:聲控開(kāi)關(guān)、光控開(kāi)關(guān)、時(shí)間控制開(kāi)關(guān)、延時(shí)控制開(kāi)關(guān)等。 r. 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。 s. 經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤(rùn)滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。 3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 a. 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。 b. 每一臺(tái)設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符。 c. 每一獨(dú)立客戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)

34、備檔案卡》，以便于掌握對(duì)客戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。 d. 工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程師主管或物業(yè)主任的批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。 3.7新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 a. 凡各部門(mén)需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門(mén)向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 b. 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門(mén)共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 c. 新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔

35、，工具由使用部門(mén)保管。 d. 物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門(mén)主管批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門(mén)主管報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說(shuō)明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。 e. 相同設(shè)備的更新和報(bào)廢必須同時(shí)辦理。 f. 設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則： 2 政府指定的淘汰產(chǎn)品 2 已超過(guò)使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)

36、，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 2 因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過(guò)原價(jià)值的設(shè)備 2 無(wú)法修復(fù)的設(shè)備 g. 設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)。 3.8工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度 a. 日常手用工具應(yīng)由庫(kù)房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 b. 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)；需要更新時(shí)，必須以舊換新。 c. 日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需按月填寫(xiě)《采購(gòu)申請(qǐng)單》，制定月度采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)工程部主管審批后提交物業(yè)主任

37、，經(jīng)物業(yè)主任審批后由物業(yè)主任安排統(tǒng)一采購(gòu)。 d. 特殊情況下，計(jì)劃采購(gòu)未包含的，并且?guī)旆繘](méi)有存貨時(shí)，可以提出臨時(shí)采購(gòu)申請(qǐng)，由工程部各班組填寫(xiě)《采購(gòu)申請(qǐng)單》，經(jīng)工程部主管和物業(yè)主任批準(zhǔn)后，執(zhí)行采購(gòu)。 e. 所有采購(gòu)物品必須交庫(kù)房管理員驗(yàn)收并辦理入庫(kù)登記手續(xù)。 f. 維修人員需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫(xiě)材料耗量單。主管對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷(xiāo)，由領(lǐng)用人簽字，并由工程部主管確認(rèn)。 g. 對(duì)進(jìn)口備件或其他價(jià)值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。 h. 材料使用后要在維修單上填寫(xiě)清楚，并經(jīng)主管確認(rèn)。多余材料必須退回庫(kù)房。 3.9工具管理制度 a. 本部門(mén)工具分為公用工具、各專業(yè)自用

38、工具及個(gè)人工具三部分。部門(mén)必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。 b. 公用工具、專業(yè)自用工具歸工程部主管負(fù)責(zé)保管及借出（各種電動(dòng)工具原則上由庫(kù)房統(tǒng)一保管）需要時(shí)應(yīng)進(jìn)行使用登記。機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具柜內(nèi)，并作為交接班內(nèi)容之一。 c. 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。 d. 所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 e. 公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫(xiě)《工具借用記錄單》，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時(shí)，必須重

39、新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。 f. 借用公用工具歸還時(shí)，須由工程部主管和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 g. 專業(yè)自用工具必須由使用人保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償。 h. 全體員工必須愛(ài)護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛(ài)護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。 i. 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得使用任何工具干私活。 j. 所有工具要愛(ài)惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報(bào)廢時(shí)，無(wú)論公用

40、工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。 3.10設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度 a. 所有對(duì)外承包的設(shè)備維修或工程施工，必須以“公平、公開(kāi)、公正”為原則，按照招投標(biāo)程序進(jìn)行。 b. 招標(biāo)前必須成立臨時(shí)性的招標(biāo)評(píng)審小組，并制定統(tǒng)一的標(biāo)書(shū)。正常情況下，任何人員不得影響評(píng)審過(guò)程及評(píng)審結(jié)果。合同簽署后，當(dāng)次招標(biāo)評(píng)審小組自動(dòng)解散。 c. 招標(biāo)評(píng)審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員、行政人員組成，招標(biāo)評(píng)審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認(rèn)真參與評(píng)審，不得營(yíng)私舞弊。 d. 對(duì)外承包的范圍必須按《物業(yè)工程部的職責(zé)》中的《部門(mén)主要職責(zé)》第2.1.19條執(zhí)行。 3.11報(bào)告制

41、度 a. 各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書(shū)面報(bào)告上級(jí)主管： l 所轄設(shè)備非正常操作的開(kāi)停及開(kāi)停時(shí)間。 l 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 l 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 l 零部件更新、代換、或加工修理。 l 運(yùn)行人員因公離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 l 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。 b. 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書(shū)面形式報(bào)告上級(jí)主管： l 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 l 重要零部件的更換、代替或加工修理。 l 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。 l 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。 c.

42、 在下列情況下必須書(shū)面報(bào)告上級(jí)主管： l 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 l 變更運(yùn)行方式。 l 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 l 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。 l 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 l 影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、停空調(diào)、停 等）之任何施工及檢修。 l 系統(tǒng)故障或正常檢修。 l 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 l 零部件更新、改造、或加工修理。 l 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 l 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。 l 須與外班組或外部門(mén)、外單位聯(lián)系。 d. 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事

43、項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。 3.12安全運(yùn)行管理制度 a. 工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 b. 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程師或工程部主管。 c. 應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。 d. 根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查

44、制度。 e. 加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行高危險(xiǎn)性的設(shè)備檢修、工作時(shí)，主管應(yīng)親自到場(chǎng)指揮。 f. 在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無(wú)關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用”標(biāo)志等。 g. 對(duì)變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。 h. 對(duì)變配電、鍋爐的壓力表、保險(xiǎn)閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。 i. 易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并應(yīng)控制最大存放量。 j. 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應(yīng)上鎖，在無(wú)人時(shí)必須將門(mén)窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無(wú)關(guān)人員不得借用

45、。 k. 各機(jī)房門(mén)、設(shè)備門(mén)（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門(mén)之鑰匙的配制，必須向工程部主管提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 l. 重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 m. 木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。 n. 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。 o. 對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。 p. 物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。 q. 電梯維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。 3.13高空及外墻擦

46、洗工作安全操作規(guī)定 a. 從事高空作業(yè)的人，必須進(jìn)行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。 b. 遇有5級(jí)以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險(xiǎn)的情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。 c. 對(duì)高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。 d. 高空作業(yè)前，必須認(rèn)真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。 e. 作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 f. 作

47、業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。 g. 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時(shí)工作，如無(wú)法避免則必須做好防護(hù)工作。 h. 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。 i. 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄和標(biāo)志，防止失足踏空。 j. 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺(jué)。 k. 操作人員在2米以上檢修設(shè)備，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護(hù)。 3.14有毒物品的處理規(guī)定 a. 對(duì)懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開(kāi)單獨(dú)放置，并設(shè)置明顯的危險(xiǎn)品標(biāo)志，并嚴(yán)防泄

48、漏。 b. 要積極聯(lián)系有關(guān)部門(mén)確認(rèn)該物品性質(zhì)，掌握其特點(diǎn)及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。 c. 建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時(shí)掌握庫(kù)存量，防止有毒物品的散失。 d. 使用剩余的危險(xiǎn)品必須及時(shí)退回庫(kù)房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫(kù)房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。 3.15發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定 a. 應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。 b. 對(duì)外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書(shū)。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 c. 當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護(hù)人員立即關(guān)閉相關(guān)機(jī)具停止工作。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當(dāng)

49、的急救措施，同時(shí)請(qǐng)求其他員工的幫助。撤離過(guò)程中應(yīng)注意搬運(yùn)傷員的方法，防止不正確的搬運(yùn)造成傷害的進(jìn)一步擴(kuò)大。 d. 搶救人員應(yīng)注意自身的安全，不要盲目冒進(jìn)。 e. 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)以利于保險(xiǎn)索賠。 f. 出具事故報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，處理事故有關(guān)責(zé)任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。 3.16安全用電管理制度 a. 嚴(yán)禁各部門(mén)私接或移動(dòng)電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)請(qǐng)工程部核實(shí)，并由工程部登記注冊(cè)； b. 各部門(mén)需架設(shè)臨時(shí)線，應(yīng)由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。臨時(shí)線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時(shí)間一般不超

50、過(guò)一星期。如使用后確需長(zhǎng)期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案?？陀脜^(qū)一般不準(zhǔn)加臨時(shí)線。 c. 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的危險(xiǎn)程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時(shí)，應(yīng)遵循下列三項(xiàng)要求： l 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫(xiě)工作票。 l 除特殊情況外，原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。 l 應(yīng)有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。 d. 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施： l 斷開(kāi)電源。在工作場(chǎng)所必須斷開(kāi)電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(1

51、0Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無(wú)遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開(kāi)電源時(shí)，必須使檢修設(shè)備至少有一個(gè)明顯的斷開(kāi)點(diǎn)，高壓柜的手動(dòng)機(jī)均處于斷開(kāi)位置時(shí)，都應(yīng)用鎖鎖住。 l 驗(yàn)電。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無(wú)電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。 l 裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是防止突然來(lái)電，保護(hù)工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開(kāi)關(guān)接地。 l 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開(kāi)關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。 e. 電氣操作及

52、維修必須執(zhí)行下列安全組織措施 l 工作票制度。在對(duì)物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫(xiě)工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣班組工程師，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。 l 工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過(guò)許可手續(xù)。工作許可人為工程部主管，許可人應(yīng)對(duì)工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。 l 工作監(jiān)護(hù)制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場(chǎng)的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操作。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。 l 工作

53、間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，所有安全措施應(yīng)保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無(wú)需重新通過(guò)許可。 l 工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)地點(diǎn)工作，開(kāi)工前的安全措施可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的有關(guān)情況和注意事項(xiàng)。 l 在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場(chǎng)后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、檢修結(jié)果和存在問(wèn)題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行(因檢修工作需要試運(yùn)行者除外)。 3.17

54、 防火及消防安全管理制度 a. 在中央保安監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙： l 一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測(cè)器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。 l 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉(cāng)、防煙門(mén)、走火梯及太平門(mén)等。 l 一套各種消防設(shè)備之備件清單。 l 一套完整之排煙通風(fēng)圖。 l 一套完整的天然氣管道分布圖及閥門(mén)位置圖。 l 緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的 、 號(hào)碼等聯(lián)系表。 l 所有公共通道門(mén)鑰匙。

55、b. 所有吸煙人員必須在指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。 c. 維修工作中需要使用易燃材料時(shí)，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。 d. 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。 e. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。各員工遇事時(shí)請(qǐng)保持冷靜，行動(dòng)時(shí)不要過(guò)于急躁。 f. 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對(duì)講機(jī)或 報(bào)告發(fā)生火警的位置和本人的動(dòng)向。 g. 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、 或開(kāi)關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達(dá)安全地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中心匯報(bào)。 h.

56、任何租戶的二次裝修和工程部外判施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。 i. 如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。 j. 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作： l 工程部主管前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。 l 迅速?gòu)南缊?bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。 l 通知工程師有關(guān)情況。 l 通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫(kù)及機(jī)房之員工。 l 當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安/管理員向他們報(bào)告所知情況。 l 其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。 l 班組工程師應(yīng)做好： ? 立即通知大廈直燃機(jī)房和配電室發(fā)生火警警報(bào)，關(guān)閉直

57、燃機(jī)。 ? 確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。 ? 向消防指揮員提供技術(shù)意見(jiàn)。 ? 通知與消防操作無(wú)關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命。 ? 根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)： ü 開(kāi)啟適當(dāng)位置的排煙系統(tǒng) ü 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印? ü 根據(jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。 ü 根據(jù)消防控制室的指揮，開(kāi)啟或停止消防系統(tǒng)水泵運(yùn)行。 ü 根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應(yīng)急照明。 l 在直燃機(jī)房之員工應(yīng)： ? 立刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自直燃機(jī)房。 ? 如火災(zāi)在機(jī)房?jī)?nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可

58、能情況下，關(guān)閉直燃機(jī)，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。 l 當(dāng)值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時(shí)應(yīng)： ? 立刻上報(bào)，不要獨(dú)自冒險(xiǎn)， ? 在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。 ? 如發(fā)覺(jué)火勢(shì)蔓延，應(yīng)盡快離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)， ? 與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。 l 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后： ? 將火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消防、噴淋系統(tǒng)重置還原，如有消防局官員在場(chǎng)，須征得其同意才可行動(dòng)。 ? 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。 ? 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。 ? 盡快寫(xiě)出報(bào)告連照片和出事原因呈交物

59、業(yè)主任。 3.18 值班及交接班制度 a. 值班人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前15分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。 b. 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場(chǎng)地，交班前需進(jìn)行清洗工作；第四交運(yùn)行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。 c. 接班：必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對(duì)設(shè)備狀況，必要時(shí)進(jìn)行空車(chē)試運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告班組工程師或工程部主管處理。 d. 接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：

60、 l 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 l 查看上一班巡檢記錄表，聽(tīng)取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 l 檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 l 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 l 查看值班記錄中是否有上級(jí)主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。 e. 在下列情況時(shí)不得交班： l 接班人員未到崗時(shí)

61、，應(yīng)通知上級(jí)主管或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 l 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 l 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 l 交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 f. 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時(shí)，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 g. 必須認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄，雙方認(rèn)可后，共同

62、在記錄上簽字。 h. 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 i. 值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。 j. 每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 k. 值班人員每天要認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。 l. 當(dāng)工作需要離開(kāi)崗位時(shí)，須向主管請(qǐng)示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。 m. 值班 為工作 ，不得談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘?jiǎn)明扼要，不得打私人 。上班時(shí)間內(nèi)不

63、得喝酒、打牌、做與工作無(wú)關(guān)的一切活動(dòng)。 n. 須按計(jì)劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。 o. 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)（如火災(zāi)等），要冷靜處理，及時(shí)向主管和保安部匯報(bào)。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭(zhēng)取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 p. 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺(tái)、門(mén)窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 q. 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 3.19 機(jī)房管理制度 a. 變配電室、水泵房、各樓層設(shè)備機(jī)房、豎井等，是工程部重要設(shè)備場(chǎng)所，也是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房?jī)?nèi)的操作人

64、員，必須持有勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的操作證。 b. 工程部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各機(jī)房的管理，建立、健全嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運(yùn)行。 c. 各設(shè)備機(jī)房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無(wú)衛(wèi)生死角。 d. 無(wú)人值守機(jī)房、豎井等必須上鎖。 e. 非本專業(yè)人員不得進(jìn)入機(jī)房，因工作需要確需進(jìn)入的必須取得本班組工程師或工程部主管的書(shū)面認(rèn)可，并須在來(lái)訪記錄上登記簽字。 f. 本專業(yè)人員不得私自允許他人入內(nèi)，不得在值班室內(nèi)會(huì)客，對(duì)強(qiáng)行入內(nèi)者有權(quán)制止。 g. 不得將食品及非工作物品帶入機(jī)房。 h. 要定期打

65、掃機(jī)房?jī)?nèi)的衛(wèi)生，隨時(shí)清理檢修后的雜物，保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的環(huán)境。 i. 機(jī)房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備由運(yùn)行人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得操作，除須檢查或意外緊急事故，未經(jīng)班組工程師同意，不得隨意打開(kāi)或關(guān)閉系統(tǒng)中所有的電氣開(kāi)關(guān)及閥門(mén)，不得隨意拆卸任何設(shè)備零件。 j. 不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、器材。若需改動(dòng)或臨時(shí)接線，要經(jīng)過(guò)班組工程師批準(zhǔn)，再由專業(yè)電工接線，嚴(yán)禁非電工操作。臨時(shí)線路要有可靠的安全措施，進(jìn)入水池內(nèi)操作時(shí)必須采用符合規(guī)定的低壓安全照明。 k. 所有相關(guān)規(guī)章制度、值班表、檢修計(jì)劃等均應(yīng)打印成表格，張貼于值班室內(nèi)明顯位置。 3.20 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 a. 認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家消防法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處相關(guān)

66、制度。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，機(jī)房?jī)?nèi)要保持良好通風(fēng)。 b. 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修設(shè)備。 c. 配電室值班人員應(yīng)認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓器、開(kāi)關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。 d. 堅(jiān)持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)。 e. 嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電，嚴(yán)禁非電氣管理人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電氣設(shè)備。 f. 每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日或重大活動(dòng)之前要全面檢修線路和設(shè)備。 g. 木工房?jī)?nèi)嚴(yán)禁拉設(shè)臨時(shí)電源線。 h. 電機(jī)電閘等設(shè)備必須保持干燥、清潔，各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物。 i. 碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時(shí)清掃，禁止在機(jī)房?jī)?nèi)存放。 j. 機(jī)房?jī)?nèi)不得過(guò)量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。 k. 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)根據(jù)情況采取滅火措施，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。 l. 愛(ài)護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。 m. 凡違反本規(guī)定者，