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1,區(qū)域開發(fā)運營模式,2,區(qū)域開發(fā)運營模式比較,,,,3,廣州珠江新城—宏大規(guī)劃與現(xiàn)實狀況之間的尷尬1992年初，廣州市政府決定開發(fā)珠江新城。1993年6月，珠江新城規(guī)劃確定，堪稱廣州當時最先進的一個城市規(guī)劃。從開發(fā)伊始，在廣東這個中國房地產市場化改革領先的省份中，廣州市政府在規(guī)劃方案的確定、土地的開發(fā)、資金使用等方面都采用了政府強主導的方式。但是出乎大多數(shù)人以外的是，近10年來，珠江新城的規(guī)劃和基礎投資建設可以說是起起伏伏。在我國經濟持續(xù)高速增長的時期，十年時間不可謂短，可是這塊眾望所歸的“黃金地塊”并未如預期般火熱起來。,借鑒一：政府越位主導的案例,當年規(guī)劃的“中央商務區(qū)核心”，現(xiàn)狀只有住宅樓和大片空地，商務辦公樓和商業(yè)卻難覓蹤影（上）珠江新城作為廣州CBD核心區(qū)的宏偉規(guī)劃（下）,4,廣州珠江新城—政府應該檢討的四個教訓“小塊用地公開招標”的土地開發(fā)模式，使珠江新城雖然有規(guī)劃，卻沒有一個統(tǒng)一的開發(fā)模式，沒有統(tǒng)一的協(xié)調者，導致藍圖難以實施。珠江新城現(xiàn)狀只有住宅樓和大片空地，商務辦公樓和商業(yè)卻難覓蹤影，與其“中央商務區(qū)核心”的定位實在相距較遠。政府為了地鐵項目籌資，高價賣地，指導的失控。同時開發(fā)商的盲目跟進，導致珠江新城樓盤價格一直居高不下，沒有降價空間、失去競爭力和興奮點。最終導致了雙方利益共同受損。政府在推出珠江新城的同時，又不斷推出“西聯(lián)、南拓、東移、北優(yōu)”新的投資熱點，導致開發(fā)源耗散。民間資本沒有充分調動，政府力量獨木難支。國內外金融財團和大型建設機構沒有被引進，政府調控城市土地這只“有形的手”沒有充分發(fā)揮作用,借鑒一：政府越位主導的案例,5,2000年番禺撤縣建區(qū)，在區(qū)政府的權力移交之前，大批的土地被批出，但是政府并未意識到在土地批出之前對這個地塊的價值和發(fā)展進行評估，也沒有一個整體的規(guī)劃進行控導。2001年，星河灣“五一”推盤打響華南板塊第一槍之后，廣州開始出現(xiàn)大規(guī)模的郊區(qū)化置業(yè)趨向。相關數(shù)據(jù)顯示，2001年廣州的銷售十強中，有七強來自番禺區(qū)。位于廣州和番禺接壤的那帶荒地，一下成為房地產開發(fā)商趨之若騖的熱土；出于市場優(yōu)勝劣汰的強大驅動力，華南板塊在無論在施工的組織嚴密還是在物業(yè)質量的精雕細琢方面，在國內都開了先例。由此所造成的大盤效應，也成為國內房地產開發(fā)史上的一個里程碑。,借鑒二：市場自發(fā)引導的案例,廣東華南板塊—大盤開發(fā)的樣板地,6,廣東華南板塊—笑傲江湖背后的遺憾宜居不宜業(yè)。在原來的廣州市域規(guī)劃里，把華南板塊作為一個旅游度假區(qū)而不是一個衛(wèi)星城鎮(zhèn)。但是現(xiàn)在這里卻成了一個中心居住區(qū)，幾千畝的大盤鱗次櫛比地擠在幾十平方公里的區(qū)域內，沒有相關的產業(yè)鏈接，只能安居不能樂業(yè)；幾十萬居民遠離工作、就業(yè)地點，造成生活成本過高，缺乏可持續(xù)生活能力；小而全，缺乏公共設施的合理規(guī)劃。華南板塊缺乏一個整體的協(xié)調者。開發(fā)商只注重內部環(huán)境培育與社區(qū)配套，而周邊的環(huán)境得不到改善，向公眾開放的公共綠地嚴重缺乏，封閉式的物業(yè)管理，對城市景觀、環(huán)境和城市空間結構造成很大影響。,借鑒二：市場自發(fā)引導的案例,7,上海一城九鎮(zhèn)—開發(fā)體制的創(chuàng)新2001年，上海政府印發(fā)了《關于上海市促進城鎮(zhèn)發(fā)展的試點意見》，標志著上海開始進入“新城時代”。開啟“一城九鎮(zhèn)”政府管理和市場化開發(fā)運作。建立多層次城鎮(zhèn)建設的推進管理體系。建立由常務副市長為組長、分管副市長為副組長的市試點城鎮(zhèn)發(fā)展推進協(xié)調小組，實行試點城鎮(zhèn)建設的統(tǒng)一領導和協(xié)調管理。按照國有資產授權和市場化運作的模式，建立試點城鎮(zhèn)的多元化投資公司，承擔城鎮(zhèn)開發(fā)建設。試點城鎮(zhèn)可選擇一家或幾家由市、區(qū)縣、鎮(zhèn)政府出資設立的城鎮(zhèn)投資公司或建設開發(fā)公司，并吸納國內外企業(yè)等社會資金參股入股，以投標發(fā)包等社會化開發(fā)方式，完成突進式開發(fā)建設。,借鑒三：政企合作運營的案例,一城九鎮(zhèn)即松江新城和安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮(zhèn)9個中心城鎮(zhèn)，是上海加快新城建設的重要舉措,8,上海一城九鎮(zhèn)—政企合作成效顯著鼓勵各種投資公司、控股公司、上市公司和自然人以多種方式，參與試點城鎮(zhèn)基礎設施與公共設施的建設和經營，參與試點城鎮(zhèn)的開發(fā)。對有收益的基礎設施與公共設施，可合理確定服務價格，實行有償使用。在這個鼓勵“政企合作”的政策指導下，各路實力開發(fā)商紛紛爭搶，力爭與政府合作成為每一個試點鎮(zhèn)的“城市運營商”。其中作為比較突出的例子，松江新城西區(qū)7.36平方公里開發(fā)及浦江鎮(zhèn)浦江中心城區(qū)2.6平方公里示范區(qū)的啟動都獲得了專家與公眾較大程度的認可。,借鑒三：政企合作運營的案例,9,區(qū)域開發(fā)運營模式分析總結,