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1、市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分 宏觀區(qū)域分析一、 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計(jì)局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色）2、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計(jì)局）（1） 區(qū)域國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)比例、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)比例全省增長(zhǎng)率當(dāng)?shù)卦鲩L(zhǎng)率A國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會(huì)消費(fèi)品零售總額D商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長(zhǎng)，消費(fèi)性支出

2、及增長(zhǎng)、平均工資二、 區(qū)位分析1、 項(xiàng)目區(qū)域位置與自然概況（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域概況（項(xiàng)目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項(xiàng)目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項(xiàng)目具體位置、占地及位置優(yōu)勢(shì)）（3） 區(qū)域景觀條件（項(xiàng)目所在區(qū)域景觀）2、 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況（項(xiàng)目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項(xiàng)目周邊的公交線路；項(xiàng)目到達(dá)市中心的乘車路線及時(shí)間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）C、 CID（科技商務(wù)中心

3、區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）D、 分析項(xiàng)目與上述區(qū)域的關(guān)系3、 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項(xiàng)目周圍規(guī)劃概況（3） 規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入及支出消費(fèi)2、 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)3、 項(xiàng)目的交通優(yōu)劣勢(shì)4、 大規(guī)劃與項(xiàng)目周邊的小規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時(shí)間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時(shí)間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）（3） 整合提升期（時(shí)間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來區(qū)域住宅（

4、商業(yè)）市場(chǎng)供求分析（1） 市場(chǎng)供應(yīng)方面（近幾年來的施工面積及增長(zhǎng)）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（2） 市場(chǎng)需求方面（近幾年來的銷售面積及增長(zhǎng)，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（3） 價(jià)格變化（各類房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格及漲幅：經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)（1） 政府對(duì)市場(chǎng)的管理調(diào)控力強(qiáng)（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺(tái)及作用）（2） 市場(chǎng)體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場(chǎng)熱點(diǎn)向規(guī)模化的轉(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快（外

5、地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場(chǎng)格局（根據(jù)市場(chǎng)狀況將城市劃分為幾個(gè)區(qū)域版快，再根據(jù)版快進(jìn)行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價(jià)格、交房、檔次、銷售率）二、 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供依據(jù)。1. 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項(xiàng)目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營(yíng)造項(xiàng)目開工時(shí)間開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/式管理本次

6、開發(fā)銷售期情況（1#3#4#7#）銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類型 價(jià)格多層均價(jià)小高層均價(jià)整體均價(jià)元/買家特征層次區(qū)域分布營(yíng)銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)：2. 項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析（1） 開發(fā)規(guī)模及配套情況項(xiàng)目所在區(qū)域代表性項(xiàng)目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米大于5萬(wàn)平方米項(xiàng)目名稱 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3

7、. 項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售特點(diǎn)（1） 營(yíng)銷推廣特點(diǎn)（通過對(duì)濟(jì)南目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場(chǎng)等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對(duì)樓盤銷售人員、銷售場(chǎng)所的包裝調(diào)查）（2） 從營(yíng)銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制（3） 從營(yíng)銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場(chǎng)所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)（4） 售價(jià)情況：集中銷售均價(jià)、最低價(jià)格、最高價(jià)格、銷售率（5） 客戶特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)供求及消化預(yù)測(cè)三、 典型個(gè)案（詳細(xì)介紹區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目的特點(diǎn)或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場(chǎng)

8、需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）2. 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容：3. 問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論第三部分 項(xiàng)目條件分析一、 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析1. 地理位置（現(xiàn)場(chǎng)）2. 地質(zhì)狀況（發(fā)展商提供勘察報(bào)告、風(fēng)水情況）3. 土地面積及其東線圖（發(fā)展商提供）4. 七通一平現(xiàn)狀（現(xiàn)場(chǎng)、與發(fā)展商交流）二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況）2. 地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊車距）3. 項(xiàng)目用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況4. 項(xiàng)目周邊居民狀況5. 項(xiàng)目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達(dá)市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠(yuǎn)景規(guī)

9、劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項(xiàng)目附近公建配套設(shè)施分析1. 購(gòu)物中心（商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)）2. 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量）3. 醫(yī)療（各級(jí)醫(yī)院、藥店及質(zhì)量）4. 金融（各種銀行）5. 郵政局、所6. 娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）五、 周邊已成社區(qū)狀況1. 附近小區(qū)列圖2. 各樓盤及小區(qū)的居民階層3. 小區(qū)規(guī)劃、價(jià)格等六、 項(xiàng)目條件分析結(jié)論第四部分 市場(chǎng)研究結(jié)論一、 從區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展來看1. 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)2. 供需關(guān)系3. 區(qū)域開發(fā)實(shí)力4. 市場(chǎng)產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)及產(chǎn)品趨勢(shì)二、 從項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)分析來看1. 從項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模來看2. 區(qū)域項(xiàng)目類型、主力戶型3. 從項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售情況來看：期房銷售率、現(xiàn)房銷售率、售價(jià)4. 從客戶情況來看，主要客戶群體5. 從項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣來看，綜合評(píng)估三、 從對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查分析來看1. 選擇在本區(qū)域購(gòu)房的客戶，其年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)2. 潛在客戶對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的接受能力3. 從潛在客戶對(duì)戶型面積的選擇上看