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1、同創(chuàng).中央公園物業(yè)管理方案目 錄一項(xiàng)目概況1.地理位置2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、物業(yè)管理內(nèi)容、中央公園物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)、中央公園住宅物業(yè)管理的原則：、中央公園住宅物業(yè)管理的項(xiàng)目：、中央公園住宅物業(yè)管理實(shí)際可行性操作、中央公園住宅物業(yè)管理前期介入、中央公園住宅日常性物業(yè)管理與服務(wù)、中央公園住宅清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、中央公園住宅清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法、中央公園住宅綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和辦法、中央公園住宅工程系統(tǒng)運(yùn)行方案、中央公園住宅工程設(shè)備養(yǎng)護(hù)方案、中央公園住宅公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案三、物業(yè)管理模式(1)、管理處員工考核評(píng)分細(xì)則A經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn)B管理員考核評(píng)分細(xì)則C.保安員考核評(píng)分細(xì)則D.保潔部人員考核

2、評(píng)分細(xì)則E.工程部水、電維修工考核細(xì)則F.水電維修有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)G其他人員考核評(píng)分細(xì)則H.管理處全體人員獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則(2)、商鋪?zhàn)赓U服務(wù)管理規(guī)程(3).綠化養(yǎng)護(hù)管理?xiàng)l例(4).中央公園單元樓劃分管理安排四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)2、公共管理制度3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）4、人員配置和人員的素質(zhì)要求五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)3、 綠化管理費(fèi)：4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)5、 保安費(fèi)6、 辦公費(fèi)：7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8、 法定稅費(fèi)：9、 利潤(rùn)：10、管理成本匯總表見（06）11.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

3、及盈虧分析六、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施(1)、基本服務(wù)(2)、公共服務(wù)(3)、便民服務(wù)(4)、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)(5).火警應(yīng)急處理(6)漏水應(yīng)急處理程序(7).停電故障應(yīng)急處理(8).電梯困人處理程序(9).發(fā)生盜竊應(yīng)急處理(10).水力系統(tǒng)故障處理程序(11).遇到地震應(yīng)急處理程序七、管理總體目標(biāo)八、入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程九、物業(yè)客戶中心工作流程一、項(xiàng)目概況1.地理位置該項(xiàng)目位于新余市毓秀西大道與天工北大道交匯處，同創(chuàng)中央公園小區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域東至毓秀西大道市環(huán)保局，南至天工北大道，西至香山聽泉小區(qū)，北至毓秀西大道延伸段。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm27.

4、831.居住區(qū)用地Hm27.32住宅用地Hm21.67公建用地Hm20.95道路用地Hm21.25公共綠地Hm23.452.其它用地Hm20.51居住戶數(shù)戶2370居住人數(shù)人8532戶均人數(shù)人/戶3.6總建筑面積萬m237.941.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬m234.78住宅建筑面積萬m227.84公建面積萬m26.942.大賣場(chǎng)總建筑面積萬m23.16大賣場(chǎng)面積萬m21.70擴(kuò)建面積（三層）萬m20.21公建面積萬m21.25地下車庫及人防萬m26.493.底層架空面積萬m21.36住宅平均層數(shù)層31人口毛密度人/hm21165住宅建筑配套密度（毛）套/hm2323.8住宅建筑配套密度（凈）套

5、/hm21419住宅建筑面積毛密度萬m2/ hm25.18住宅建筑面積凈密度萬m2/ hm222.72容積率萬m2/ hm23.99停車率%61.0停車位輛1687地面停車率%9.6地面停車位輛130住宅建筑凈密度%65.9建筑密度%22.7綠地率%44二、物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢(shì)以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。、中央公園物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：1、中央公園住宅建筑高度

6、大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運(yùn)作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。2、中央公園住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。在實(shí)際物業(yè)管理中，必須要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)住宅中央公園各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。中央公園住宅能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。 、中央公園住宅物業(yè)管理的原則：1、早期介入原則：早期介入的作用有兩方面：一是熟悉中央公園住宅基本情況；二是可提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。 2、統(tǒng)一管理原則：首先，整個(gè)中央公園住宅是一個(gè)整體，各系統(tǒng)

7、都是為整體服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，高層住宅應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的管理。 3、收費(fèi)合理原則。 這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。 4、依法管理原則。 物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。 5、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。 6、公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。 針對(duì)中央公園住宅的實(shí)際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務(wù)項(xiàng)目，也可以做好住戶需要做好專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，

8、如家電維修、百貨商店、家政、裝修材料等,為住戶提供最大的方便。 、中央公園住宅物業(yè)管理的項(xiàng)目： 1、中央公園房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對(duì)住戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。2、中央公園住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。 3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各房屋以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。4

9、、綠化管理。綠化人員應(yīng)對(duì)高層住宅周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。 5、停車場(chǎng)、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對(duì)住戶以及外來人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車場(chǎng)的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。 6、消防及治安管理。保安人員對(duì)高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。 7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、 定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受住戶監(jiān)督。 8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)住戶提供

10、全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、辦設(shè)儲(chǔ)蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶訂送報(bào)刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場(chǎng)所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務(wù)。 、中央公園住宅物業(yè)管理實(shí)際可行性操作：1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”1）關(guān)注不同層次的住戶需求；2）環(huán)境建設(shè)中人性化要素的融入；3）物業(yè)管理與服務(wù)中人文要素的植入；4）對(duì)住戶“深度關(guān)懷” ；5）現(xiàn)代文明項(xiàng)目精神的塑造。簡(jiǎn)而言之，就是在中央公園住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一

11、種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。2、實(shí)施零距離 “隱性物業(yè)管理與服務(wù)” 模式在中央公園住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務(wù)往往容易發(fā)生沖突，在實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)” 模式和物業(yè)管理理念。 所謂 “零距離”，就是對(duì)住戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，注重服務(wù)的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時(shí)提供及時(shí)滿意的服務(wù)，更要體現(xiàn)對(duì)住戶服務(wù)的前瞻性， 滿足住戶深層次的服務(wù)訴求。3、 建立治安聯(lián)動(dòng)快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)

12、，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。、中央公園住宅物業(yè)管理前期介入中央公園住宅物業(yè)管理前期介入期間工作計(jì)劃階段工作項(xiàng)目 工作要點(diǎn) 具體事項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程整體合理布局 停車場(chǎng)/庫的布局 設(shè)備間及各樓層開間布局 綜合布線走向及接口位置 公共照明及開間內(nèi)電氣容量預(yù)留 樓宇自控實(shí)現(xiàn)方式 公共配套設(shè)施場(chǎng)地的布局 主要設(shè)備的布局 強(qiáng)電系統(tǒng)：配電室、發(fā)電機(jī)等的布置 中控系統(tǒng)：消防、保安監(jiān)控、樓宇自控的

13、設(shè)置 停車場(chǎng)/庫系統(tǒng)設(shè)置 輔助設(shè)備的設(shè)置 上下水管線位置預(yù)留 寬帶網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置及運(yùn)營(yíng)模式 其它 主要設(shè)備設(shè)施選型建設(shè)（如電梯等） 公共配套設(shè)施場(chǎng)地的設(shè)計(jì)建議 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議安全安全設(shè)備設(shè)施建設(shè) 對(duì)消防、保安監(jiān)控等智能化系統(tǒng)提出建議 停車場(chǎng)/庫的規(guī)劃布局、計(jì)費(fèi)系統(tǒng)及模式建議、中央公園住宅日常性物業(yè)管理與服務(wù) 完善的中央公園住宅物業(yè)管理管理構(gòu)想，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必須在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才能得到充分的檢驗(yàn)，才能以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)展現(xiàn)于住戶面前。 日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管

14、理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務(wù)、工程服務(wù)等四個(gè)方面的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的中央公園物業(yè)管理模式。（一）安全管理 安全工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。 針對(duì)中央公園住宅布局、功能的特點(diǎn)，可以采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系 ，切實(shí)保障中央公園住宅24小

15、時(shí)安全無憂。對(duì)公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動(dòng)巡邏相結(jié)合的方式實(shí)施安全管理， 技防方面主要依靠項(xiàng)目本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、 巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流動(dòng)巡邏方面將增加巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與服務(wù)意識(shí)。1、 公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；2、 24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；3、 24小時(shí)流動(dòng)巡邏崗設(shè)置；4、 分片圍合管理與整體聯(lián)動(dòng)的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；5、 智能化報(bào)警系統(tǒng)；6、 出入身份識(shí)別設(shè)置。（1） 治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：A、 以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的

16、根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。B、 服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；即要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。C、 軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。D、 制作緊急事件處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。主要任務(wù)：A、 固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛

17、，應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；B、 安全巡邏。 定時(shí)和不定時(shí)的對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決；C、 停車場(chǎng)管理。 疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)， 進(jìn)行停車場(chǎng)消防和安全管理；D、 幼兒園周邊環(huán)境的安全管理,關(guān)注幼兒園周邊形跡可疑人員的一舉一動(dòng),并及時(shí)排除一切干擾因素.出入口固定崗 攜帶貴重物品需經(jīng)客戶確認(rèn) 出入登記 檢查相關(guān)證件 區(qū)內(nèi)觀察 放行 住戶 訪客 裝修人員（2） 相應(yīng)的治安防范措施 人流入?yún)^(qū)控制圖 物流出區(qū)控制圖 出入口固定崗 詢問 持客戶證明 持管理處放行條 放行 住戶 訪客 其它人員異?，F(xiàn)象的緊急處理程序 通過攝

18、像頭發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)有異?，F(xiàn)象時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理通知處理處理處理指令求助 控制中心 政府有關(guān)部門 巡邏人員 值班人員 現(xiàn)場(chǎng)情況錄像監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)： 刑事案件 火警 疫情 其他 處理結(jié)果（二）環(huán)境管理中央公園住宅物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。針對(duì)中央公園住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項(xiàng)目提供無差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的項(xiàng)目環(huán)境，并切實(shí)

19、做好以下幾項(xiàng)工作：1、全面實(shí)施ISO9002與ISO14000環(huán)境質(zhì)量體系 實(shí)施ISO9002質(zhì)量保證體系是項(xiàng)目規(guī)范化的保證，建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理體系則保證中央公園成為生態(tài)綠化環(huán)保項(xiàng)目。2、環(huán)境工作的主要任務(wù)和組織和結(jié)構(gòu)（1）主要任務(wù)：A、負(fù)責(zé)中央公園住宅各個(gè)樓層和各部位公共用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；C、負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D、負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。3、保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對(duì)住戶的影響，實(shí)現(xiàn)彈性服務(wù)。4、垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識(shí)的基礎(chǔ)上，

20、對(duì)中央公園住宅的垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。 項(xiàng)目垃圾 垃圾分類收集箱 有害物 集中處理 可回收資源 廢棄物品收購(gòu)站 無害物環(huán)保部門運(yùn)出項(xiàng)目垃圾收集袋裝化：項(xiàng)目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。5、消殺消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1） 主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2） 聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。（3） 專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成危害。（4） 雙方簽

21、定合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5） 定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。（6） 實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)防治，配電房、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房等部位一防鼠為主，其他設(shè)施與場(chǎng)所殺蟲為主。、中央公園住宅清潔工作標(biāo)準(zhǔn) 場(chǎng)所 作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù) 日常清掃外圍部分 正門前面及便門前面去污清掃 外圍四周去污清掃 金屬類用清潔劑擦拭 要隨時(shí)檢查，對(duì)玷污嚴(yán)重的部分要及時(shí)清掃干凈 貨物裝卸場(chǎng)要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃2次/日1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯 正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。

22、 正門大廳的大理石地面打磨拋光 硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。 粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤 下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時(shí)應(yīng)隨時(shí)用拖布擦凈。 雨雪天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時(shí)用拖布擦去。當(dāng)天晴天后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。 對(duì)于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。 關(guān)于報(bào)紙箱、郵件箱、摟內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公共電話，應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦谩?扣板墻面用中性洗劑去污。 大理石

23、墻面及其周遍的擦拭并注油保養(yǎng)。 踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日1次/日2次/日2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)電 梯 間走 廊附屬房間樓 梯 地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒?fàn)罱q毛豎立起來。 在區(qū)內(nèi)巡回進(jìn)行地毯的去污工作 根據(jù)地毯玷污情況，將玷污部分替換下來用適當(dāng)?shù)那逑磩┤ス浮?地毯被香煙燒焦時(shí)，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修補(bǔ)。 硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)的清除掉，留意不可損傷地面。 花崗巖

24、或大理石地面、墻面用涂油地拖或毛巾保養(yǎng)。 腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對(duì)其玷污嚴(yán)重部分，應(yīng)用清潔劑擦拭干凈。樓梯扶手、墻面及臺(tái)階腰進(jìn)行擦拭。金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟?踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 涂料墻面用細(xì)紗布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)2次/日1次/日隨時(shí) 場(chǎng)所 作業(yè)內(nèi)容 實(shí)施 次數(shù)電梯 用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉地面碎紙屑等物。 雨雪天膠墊的清洗。 電梯轎箱內(nèi)之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。 電梯轎箱內(nèi)部壁面及各層電梯開閉門

25、扉之里外面要用去塵布擦拭。 各層電梯溝槽，容易引起故障，用真空吸塵器將灰塵雜物清除干凈1次/日隨時(shí)2次/日1次/日隨時(shí)車場(chǎng) 經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時(shí)清掃 墻面去污隨時(shí)隨時(shí) 外圍地面日常性清掃 用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等） 臟污嚴(yán)重地面用水沖洗。1次/日隨時(shí) 區(qū)內(nèi) 綠化部分 清除綠化地之落葉及雜物。1次/日標(biāo)志扶手等 標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日 其他 暴風(fēng)雨雪天時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面） 下過雨的地面，要做到能安全通行，無積水。 迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于未然。 外面范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及贓污現(xiàn)象，要做到適時(shí)清掃處

26、理。隨時(shí)、中央公園住宅清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法分類 項(xiàng)目 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法公共區(qū)域衛(wèi)生地面 無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測(cè)各種設(shè)施外表包括大堂前臺(tái)、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查樓梯及門樓梯所管區(qū)域

27、內(nèi)的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走廊及其墻面上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查外部衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全面檢查、中央公園住宅綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和辦法分類序號(hào) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 檢查辦法 頻率修剪 1喬木無枯枝，樹不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝葉分布均勻 目視抽查4次/年 2成型灌木成型，整齊，新長(zhǎng)枝不超過30厘米目視抽查5次以上/年 3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長(zhǎng)枝不超過30厘米目視抽查6-8次

28、/年 4草路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊、草坪目視平整目視抽查2-3次/年施肥 1 喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水及時(shí)，覆土平整，肥料不露出土面目視檢查4次/年 2草地播施和噴施，不傷花草目視檢查1次/年 3花卉保證基施，追施化肥，少量多次，不傷花草目視檢查視長(zhǎng)勢(shì)而定防病治蟲不明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條20%以下目視檢查防治1次/月；發(fā)現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射澆灌 1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視檢查2次/日 2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時(shí)不遺漏，澆水透土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無枯死、旱枯的現(xiàn)象抽查5次2次/周；（雨后濕度大除外）日常維護(hù) 1中耕、除

29、雜草無明顯雜草，臺(tái)灣草地純度在90%以上，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好抽查草地50平方米3處，取平均制施肥前和下暴雨后進(jìn)行松土，全年不少于6次 2補(bǔ)載補(bǔ)種無明顯黃土裸露最大裸露塊在0.4平方米，裸露面積在總面積的0.5%以下；缺株在0.5%以下抽查5處，匯總計(jì)算按花草樹木在栽種季節(jié)，及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種 3防風(fēng)、排澇、巡視看管暴風(fēng)雨過后12小時(shí)，草地?zé)o1平方米的積水，樹木無倒斜，斷枝落葉在半天內(nèi)處理目視檢查每天巡視責(zé)任區(qū)1次綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1、綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；2、根據(jù)花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室

30、內(nèi)擺放陰生植物，室種植花期較長(zhǎng)、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場(chǎng)所應(yīng)常年擺放花卉；滅蟲消殺時(shí)間選擇不影響行人及公共活動(dòng)，同時(shí)注意風(fēng)向，以免農(nóng)藥隨風(fēng)飄散到各處。(三）工程管理、中央公園住宅工程系統(tǒng)運(yùn)行方案 系統(tǒng)名稱 實(shí)施方案變配電系統(tǒng) 每日對(duì)項(xiàng)目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進(jìn)行巡視檢查，保證供電系統(tǒng)正常。 每日對(duì)項(xiàng)目的總電量進(jìn)行計(jì)量，每月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的總電量、動(dòng)力電量及照明電量。 對(duì)項(xiàng)目總電量進(jìn)行匯總分析。給排水系統(tǒng) 每日對(duì)中水系統(tǒng)及污水井進(jìn)行巡視檢查，無溢冒現(xiàn)象。 每年對(duì)水箱進(jìn)行清洗，達(dá)到北京市化驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 保證生活熱水供水正常。電梯系統(tǒng) 每月對(duì)項(xiàng)目電梯進(jìn)行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯安全運(yùn)

31、行。保安監(jiān)控系統(tǒng) 每月對(duì)監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查。 每周對(duì)鏡頭進(jìn)行清掃，使圖象清晰，信號(hào)正常。 保安人員對(duì)監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤檢查。 對(duì)電梯轎箱做重點(diǎn)監(jiān)控。消防安全系統(tǒng) 消防監(jiān)控設(shè)施（包括手報(bào)、煙感、溫度探頭）、滅火設(shè)施（噴淋、消火栓、特殊滅火設(shè)施、送風(fēng)、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機(jī)。 對(duì)消防系統(tǒng)逐點(diǎn)測(cè)試驗(yàn)收。 每月對(duì)消防主機(jī)及相關(guān)模塊、設(shè)施進(jìn)行檢查。 每月對(duì)滅火設(shè)施進(jìn)行檢查，保證消防系統(tǒng)時(shí)刻處于完好狀態(tài)。、中央公園住宅工程設(shè)備養(yǎng)護(hù)方案 項(xiàng)目 方式 方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果周期 內(nèi)容 變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和

32、器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓數(shù)據(jù)（停電）高壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動(dòng)作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以上定期維護(hù)半年測(cè)試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時(shí)維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)一年檢修閥門和管道、刷漆生活泵日常維護(hù)每天檢查水封是否漏水，電機(jī)同軸度和運(yùn)行狀態(tài)水泵機(jī)組使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換水封和電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油閉路電視監(jiān)控日常維護(hù) 每周檢查鏡頭和電路圖

33、象清楚、工作正常定期維護(hù)半年更換配件及檢測(cè)消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽查煙感總數(shù)量5%測(cè)試消防系統(tǒng)煙感溫度達(dá)到溫度設(shè)定要求定期維護(hù)1年測(cè)試系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)功能更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電動(dòng)軸以及滿載電流啟動(dòng)正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測(cè)濕式報(bào)警器和檢查閥門報(bào)警運(yùn)作正常、系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測(cè)試滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每日檢查氣壓、聯(lián)動(dòng)電路系統(tǒng)工作正常不誤報(bào)定期維護(hù)半年測(cè)試聯(lián)動(dòng)功能、中央公園住宅公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案項(xiàng)目 計(jì)劃 實(shí)施方案 標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)期效果區(qū)內(nèi)道路進(jìn)入裝修期及施工期杜絕車輛壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制混凝

34、土或沙漿污染路面；每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道進(jìn)行維修；路面翻新面積應(yīng)控制在每年1內(nèi)，其它控制在每年5內(nèi)，逐年遞增10%嚴(yán)禁大型貨車，漏油車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)；翻新工作由工程部組織專業(yè)人員維修或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。道路使用管理規(guī)定：路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。減少不必要的路面受污損和破壞；路面通過翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持完好。室外 照明燈桿每年刷漆一次每月清潔燈具一次每季檢測(cè)線路一次按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)。對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換線路無老化；照明設(shè)施清潔完好；符合電氣線路施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；保持良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常有效啟動(dòng)園林 綠地每年補(bǔ)種一次；花木每半年修建一次；草坪、喬木每

35、月修建一次；循環(huán)水每周更換一次；園林小品每周清潔一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；園林工作標(biāo)準(zhǔn)；保持項(xiàng)目綠化完好；雕塑、小品完整清潔。管理用房每年檢修一次設(shè)施、設(shè)備；每半年檢查一次電氣線路；每二年粉刷一次內(nèi)外墻；每年對(duì)其他建筑部分維修一次。由工程部按相依維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程；整潔、安全、正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。地面停車場(chǎng)每年對(duì)車場(chǎng)道牙損壞部分進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5。由工程部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位道路施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；停車場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。停車場(chǎng)地面

36、平整，有效發(fā)揮功用。消防設(shè)施及排水管網(wǎng)消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排水一次，檢修一次。含室外消防結(jié)合器開啟靈活；不泄漏；正常有效使用；外觀完好。標(biāo)識(shí)牌每月清潔標(biāo)識(shí)牌一次；每半年對(duì)標(biāo)識(shí)牌安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；每半年對(duì)標(biāo)識(shí)牌維護(hù)一次由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施標(biāo)識(shí)、警示制作安裝及管理規(guī)定。標(biāo)識(shí)牌清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)識(shí)清晰。供熱 系統(tǒng)每年冬季來臨之前，對(duì)管道進(jìn)行檢查；每二年油漆管道一次；對(duì)設(shè)備每年進(jìn)行檢修由工程部維護(hù)實(shí)施保障正常供熱。按照北京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行三、物業(yè)管理模式居住同創(chuàng)中央公園小區(qū)社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理

37、觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，實(shí)行定量管理與定性管理相結(jié)合的管理模式 ,通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。(1)，管理處員工考核評(píng)分細(xì)則A經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn)。 評(píng)分內(nèi)容計(jì)分扣分得分1未能貫徹公司工作意圖，延誤工作的122重大、突發(fā)事件處理不當(dāng)，工作上嚴(yán)重失誤的123執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的工作指令，不負(fù)責(zé)工作的104未作調(diào)查，錯(cuò)誤發(fā)出指令，造成負(fù)面影響的105未能協(xié)調(diào)部門內(nèi)部員工形成良好的合作關(guān)系的86未能主動(dòng)計(jì)劃和完善部門之日常管理事務(wù)的57員工培訓(xùn)考核、儀容禮貌、工作質(zhì)量和紀(jì)律監(jiān)察不力的108重大事故或重大投訴處理不當(dāng)，或?qū)蛻舨欢Y貌的109凡下屬員工在執(zhí)行崗位職責(zé)中犯有錯(cuò)誤的，810未能與其他部門做協(xié)調(diào)配

38、合，影響工作的，1011每月未能按時(shí)提交工作報(bào)告的，5合計(jì)B管理員考核評(píng)分細(xì)則 評(píng)分內(nèi)容計(jì)分扣分得分1未能協(xié)助、完成主管日常管理或工作指令的102對(duì)裝修單位控制不力，導(dǎo)致投訴或?qū)`例未能指出及糾正的103未能發(fā)現(xiàn)、阻止異常設(shè)施，引致投訴或事故發(fā)生的104部門財(cái)產(chǎn)交接不清，造成損失的，105對(duì)用戶信報(bào)資料，未能定期核對(duì)，導(dǎo)致派發(fā)錯(cuò)誤的56對(duì)客戶的投訴和服務(wù)要求，未能耐心解釋或組織落實(shí)的57未能發(fā)現(xiàn)、阻止用戶違反管理公約的行為，令公司的安全、形象、財(cái)產(chǎn)損失的108接待投訴未能及時(shí)跟進(jìn),妥善處理，或?qū)筒欢Y貌的，。對(duì)員工的紀(jì)律、儀容禮貌、工作質(zhì)量控制及監(jiān)察不力的，109工作上弄虛作假，不向上級(jí)作真實(shí)

39、的反映、匯報(bào)的1010未能配合其他部門工作，導(dǎo)致工作失誤或投訴1011未能遵守公司規(guī)章制度，在員工中產(chǎn)生較大影響的10C.保安員考核評(píng)分細(xì)則評(píng)分內(nèi)容計(jì)分扣分得分1未按規(guī)定做好相關(guān)記錄的（一次）12未按規(guī)定程序辦理交接辦手續(xù)的13儀容、儀表不整，不佩帶工牌，佩帶飾物上崗的（一件或一次）；14值班期間動(dòng)作懶散、反應(yīng)遲鈍、精神不振、玩弄物品的15在值班紀(jì)律中亂寫亂畫的16不愛護(hù)崗位設(shè)施和裝備的17不按規(guī)定做好相關(guān)指揮的（一次）18不按規(guī)定落實(shí)禮節(jié)禮貌的（一次）19在宿舍區(qū)域內(nèi)休息時(shí)間喧嘩影響他人休息的（23：00次日12：00）一次的110)宿舍物品未按規(guī)定整理擺放的111不按規(guī)定落實(shí)衛(wèi)生值日或打掃

40、不干凈著112隨地亂丟垃圾，吐痰的；113上下班不按規(guī)定遲到早退的114開會(huì)、學(xué)習(xí)、訓(xùn)練不認(rèn)真（一次）；115值班期間看書報(bào)、吃東西或做其它與值班無關(guān)事情的；在轄區(qū)行為不雅等；216上班、學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、開會(huì)或參加集體活動(dòng)遲到、早退者（超過10分鐘至30分為一次，工作時(shí)間按公司規(guī)定的考勤制度處理）；217不按時(shí)完成上級(jí)賦予的工作任務(wù)的218私自調(diào)換班次的雙方219值班室不按指定位置堅(jiān)守崗位執(zhí)勤的；（一次）220不按規(guī)定時(shí)間路線巡邏、簽到的221利用值班時(shí)間辦私事會(huì)客或在宿舍超時(shí)會(huì)客的；（一次）222未經(jīng)批準(zhǔn)私自留宿外來人員（一次）223不按規(guī)定執(zhí)行請(qǐng)銷假制度的（一次）224利用值班時(shí)間辦私事會(huì)客或

41、在宿舍超時(shí)會(huì)客的；（一次）225未經(jīng)批準(zhǔn)私自留宿外來人員（一次）226非工作時(shí)間，未經(jīng)批準(zhǔn)超假半小時(shí)的（依次遞增）227崗位物品擺放雜亂、衛(wèi)生不符合要求的；214在宿舍酗酒或鬧事者。228私自動(dòng)用公物（電腦、電話、或車輛）、或進(jìn)入辦公區(qū)域（非辦公時(shí)間）情節(jié)輕微未造成損失的（一次）；429損壞公共物品或崗位設(shè)施設(shè)備情節(jié)輕微者（照價(jià)賠償外）430脫崗、竄崗、離崗（515分鐘為一階段）431酒后當(dāng)值班的432值班時(shí)間打瞌睡、睡覺者（一次）；433拉幫結(jié)派、制造事端破壞內(nèi)部穩(wěn)定團(tuán)結(jié)者（情節(jié)輕微的）434不遵守規(guī)定、徇私舞弊情節(jié)輕微者（一次）；435頂撞上級(jí)、不服從工作安排（情節(jié)輕微）者（一次）436未

42、經(jīng)批準(zhǔn)不參加學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、開會(huì)或其他集體活動(dòng)者437不請(qǐng)假外出者（非工作時(shí)間）；438違反紀(jì)律和操作規(guī)程，受到有效投訴經(jīng)查屬實(shí)情節(jié)輕微（一次）者439利用電話聊天、玩弄對(duì)講機(jī)對(duì)工作造成影響440參加上級(jí)組織的考核不及格者；441拾獲或扣留的物品不登記，不上繳，不報(bào)告者442所在保安班當(dāng)月累計(jì)違紀(jì)次數(shù)超過5次被上一級(jí)開出罰單的班長(zhǎng)；443)班長(zhǎng)管理不力，夏季散漫而未做出相應(yīng)處罰的；444在崗位上發(fā)生爭(zhēng)吵斗毆，造成不良影響的1045受到有效投訴，經(jīng)查屬實(shí)情節(jié)嚴(yán)重的；1046私查、私扣證件，損害公司或本部門聲譽(yù)的1047曠工者（按公司考勤制度處理）1048協(xié)助或參與打架斗毆者1049由于工作失職導(dǎo)致責(zé)

43、任區(qū)域發(fā)生治安或其他不良事件，影響嚴(yán)重的1050對(duì)商戶（業(yè)主）進(jìn)行勒索，威嚇；1051利用值班便利向他人收取好處者；1052嚴(yán)重頂撞上級(jí)，不服從工作安排，借機(jī)鬧事嚴(yán)重影響工作或生活秩序的1053對(duì)檢舉人進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)者；1054不參加緊急事件的處理，在處理緊急事件是不聽指揮，不服從安排的1055以各種方式賭博的1056連續(xù)曠工三天或累計(jì)三天的1057嚴(yán)重故意損壞公共財(cái)物或他人財(cái)物，偷竊他人錢物的；1058嚴(yán)重違反隊(duì)紀(jì)隊(duì)規(guī)，屢教不改的，或在其他場(chǎng)合對(duì)公司聲譽(yù)造成機(jī)壞影響的1059違反中華人民共和國(guó)治安管理處罰條列和其他政策法規(guī)而被公安處罰者。1060未經(jīng)批準(zhǔn)，私自動(dòng)用公司財(cái)務(wù)（電話、電腦、車輛或其

44、他物品等）或私自進(jìn)入辦公室的造成損失或影響的（照價(jià)賠償外）。1061利用工作之便徇私舞弊，侵占公司利益的10合計(jì)為確保各崗位責(zé)任的落實(shí)，提高工作效率，保證良好的工作紀(jì)律，規(guī)范操作和日常管理。做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，樹立保安隊(duì)良好的形象，特制定以上評(píng)分細(xì)則規(guī)定.說明:月累計(jì)扣分20分的，予以口頭警告；凡一次扣分達(dá)10分或月累計(jì)扣分達(dá)30分的，予以書面警告；經(jīng)書面警告后，仍不認(rèn)真改過的，再次違紀(jì)一次達(dá)10分或月累計(jì)再次達(dá)20分的予以辭退處理。D.保潔部人員考核評(píng)分細(xì)則工作內(nèi)容評(píng)分內(nèi)容計(jì)分扣分得分公 共 區(qū) 域47分大門玻璃表面無灰塵4地面保持無灰塵4樓梯扶手保持表面無灰塵、無污跡4天花板風(fēng)口保持目視干凈、無

45、灰塵、無蜘蛛網(wǎng)4玻璃鏡面保持無灰塵、無明顯手印、無汗跡2垃圾桶保持桶無滿溢、無異味、不起過1/33綠化保持葉面光亮、無污跡4信報(bào)箱、電表箱等保持無灰塵、無污跡5椅子保持無灰塵、無污跡5健身器材保持無灰塵、無污跡5道路、步行街無紙屑、無樹葉、無積水等7衛(wèi) 生 間25分門、門框保持門、門框無灰塵、無污跡、無水跡4開關(guān)表面保持表面無灰塵、無污跡、無污垢3潔具保持潔具表面無水跡、無異味、無堵塞3洗手臺(tái)表面光亮、無水跡、無雜物、無積水、各物品擺放正確3鏡面保持表面無灰塵、無水跡、無水印3垃圾桶桶內(nèi)無滿溢、無異味、不起過1/33地面保持地面干凈、無水跡、無雜物3清潔工具定位擺放，保持工具清潔3廣 場(chǎng) 及

46、停 車 場(chǎng)16分地面、臺(tái)階無雜物、無污跡6植物葉子表面光亮、無污跡、花盆表面無泥垢、托盤中無積水、無泥垢3垃圾桶桶內(nèi)無滿溢、無異味、不起過1/32擋車器及欄桿、道閘無污跡、無灰塵3廣告牌及標(biāo)示牌無污跡、無灰塵2辦 公 室12分地面、走道樓梯無灰塵、無雜物、無污跡3桌、椅、沙發(fā)明亮、清潔、無污跡3玻璃鏡面目視清潔、光亮、無灰塵、無污跡2辦公用品擺放整齊、表面無灰塵、無污跡2E.工程部水、電維修工考核細(xì)則考核項(xiàng)目考核內(nèi)容計(jì)分扣分得分服務(wù)態(tài)度1、尊重業(yè)主、語言規(guī)范。152、熱情大方、細(xì)致周到。13、耐心傾聽、依法解釋。14、積極工作、態(tài)度和藹15、認(rèn)真、主動(dòng)，不怕臟，不怕苦。0.50.56、佩證上崗

47、，穿戴整潔。接房手續(xù)1、與管理員、土建工程師一道親自帶業(yè)主驗(yàn)房，違規(guī)一次扣1分。152、房屋交驗(yàn)清楚完整，不清楚、不完整不得分。13、接房中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解釋和上報(bào)，聯(lián)系施工單位限期改進(jìn)。24、按規(guī)定做關(guān)水試驗(yàn)。1裝修驗(yàn)收1、按規(guī)定程序辦理驗(yàn)收。152、親自協(xié)同管理員、土建工程師到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。13、住戶驗(yàn)收手續(xù)、資料齊全。14、按規(guī)定做關(guān)水試驗(yàn)。2投訴處理1、接到投訴，15分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘以內(nèi)處理，最遲不昨超過72小時(shí)，違規(guī)一次扣1分。2102、對(duì)住戶的投訴及時(shí)督辦并上報(bào)。23、按規(guī)定進(jìn)行維修回訪并做好記錄，未記錄不得分，未回訪扣1分。24、住戶投訴處理結(jié)果記錄完整，不完整或未記錄不得分

48、。25、住戶投訴記錄完整，不完全或未記錄不得分。2工作配合1、與公司其他員工配合默契，每脫節(jié)一次扣1分。252、與集團(tuán)公司相應(yīng)部門和施工單位配合良好，每脫節(jié)一次扣0.5分。13、每月20日前查抄共用水、電表并將結(jié)果上報(bào)。2服務(wù)質(zhì)量1、每月投訴不超過5次，每超一次扣3分。1152、無重復(fù)投訴，有則每次扣2分。23、住戶服務(wù)滿意率達(dá)98%以上，每升降1%，加減2分。24、房屋完好率達(dá)95%以上，每升降1%，加減2分。25、維修及時(shí)率達(dá)100%，每低1%，扣1分。26、維修合格率98%，每升降1%，加減1分。27、維修回訪率100%，每低1%，扣1分。28、全年住戶走訪率80%，每升降1%，加減1分

49、。19、出勤率98%以上，每升降1%，加減0.5分。1設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)1、水泵電機(jī)每半年進(jìn)行一次潤(rùn)滑保養(yǎng)并做好記錄，違規(guī)一次扣1分。1252、水泵體軸承每周進(jìn)行一次潤(rùn)滑保養(yǎng)，并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。13、控制裝置每月檢修一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。14、高低位水池、箱、高低水位限位裝置每天至少檢查一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。15、消防泵每周人工盤動(dòng)一次，打開消火栓放水后運(yùn)行一分鐘左右并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。16、泵電機(jī)每月進(jìn)行一次絕緣測(cè)試并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。17、水泵平衡盤每月進(jìn)行一次調(diào)校并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。18、供水管、網(wǎng)各閥（含水量止回閥

50、）每?jī)蓚€(gè)月進(jìn)行一次潤(rùn)滑保養(yǎng)及開關(guān)一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。29、釣魚池水下泵、水下燈每換水時(shí)檢查，檢修一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。110、樓宇開關(guān)屏裝置每季度檢修一次并做記錄，違規(guī)一次扣0.5分。111、配電房設(shè)備（低配部分）夏季來臨之前和春節(jié)前及利用外線停電時(shí)檢修并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。112、排污窨井、溝，每季度清掏一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。213、生活水管、消防裝置每年進(jìn)行一次除銹刷漆并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。214、空置門面卷閘門鎖及橫梁杠每季度檢修一次并做好記錄，違規(guī)一次扣0.5分。115、空置房防盜門鎖，每月潤(rùn)滑一次。116、中庭花園休閑椅

51、座每半年一次除銹刷漆，違規(guī)一次扣0.5分。117、小區(qū)路燈柱每半年一次除銹刷漆，違規(guī)一次扣0.5分。118、每半年時(shí)間對(duì)園區(qū)內(nèi)所有水、電表進(jìn)行一次大檢1查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理并上報(bào)。19、每半年對(duì)園區(qū)草坪燈（射燈）及燈座進(jìn)行檢修（除銹刷漆）一次。220、每半年對(duì)釣魚池邊欄桿除銹刷漆一次。121、空置房?jī)?nèi)設(shè)施每半年除銹刷漆一次。1清潔衛(wèi)生1、維修室內(nèi)無煙頭、紙屑，有則每次扣0.5分。0.552、每半月擦抹電表箱一次，違規(guī)每次扣0.5分。0.53、高位水箱房每半月清掃一次，違規(guī)每次扣0.5分。14、配電房每天打掃一次，違規(guī)每次扣0.5分。0.55、水泵房每周打掃一次，做到無污跡、無灰塵，有則每次扣0.5分。0.56、所轄片面無蜘蛛網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分。2F.水電維修有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更換三相電表