,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,2,稅負(fù)異常與否分析,3,收入完整與否分析,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,3、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,15, 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,16,營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀, 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： 對于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營業(yè)稅 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅,17, 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。,土地增值稅的清算單位,18, 應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形： 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,土地增值稅的清算條件,19, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。,非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定,20, 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。,土地增值稅扣除項(xiàng)目清算,21, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。,22, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ,23, 滿 足清算條件之日起90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；,土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料,24, 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。,25, 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。,土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證,26, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。,土地增值稅的核定征收,27, 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積,清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理,28, 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定,29, 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20。,明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn),30, 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。,混合項(xiàng)目要分開核算,31, 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。,轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng),32, 個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。,33, 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。,分類預(yù)征到期清算,34, 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。,土地增值稅優(yōu)惠政策解讀,35, 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。,36, 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路,38, 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 土地增值稅納稅籌劃的主要思路,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路,39,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路, 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 納稅籌劃的平臺 納稅籌劃的技術(shù),5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例,41, “臨界點(diǎn)”籌劃法 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 收入分散籌劃法 建房方式籌劃法 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 成本核算對象籌劃法 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 核算方式籌劃法,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例,42, 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。,“臨界點(diǎn)”籌劃法,43, 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價(jià)2030元/平方米，售價(jià)總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費(fèi)用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10% 。,44,籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元； 應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元； 實(shí)際盈利金額=收入成本費(fèi)用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬元,45, 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價(jià)總額為1800萬元，其他資料不變。 允許扣除的稅金18005%（17%3%）99（萬元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)200+900+110+220+991529（萬元） 增值額271萬元，增值率為17.72% 實(shí)際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元,46, 雖然售價(jià)比原來降低了47.3萬元，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。 認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。,47, 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。,費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法,48, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。,收入分散籌劃法,49, 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場價(jià)值是800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。,50, 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 建筑行業(yè)3的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。,建房方式籌劃法,51, 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。,52,合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。,53, 確定合適的利息扣除方式 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10扣除。 如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。 如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。,靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法,54, 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。,55, 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。,56, 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。,57, 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。,58, 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì)20的扣除基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。,代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法,59, 在會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。,60,土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。 分開核算 甲房產(chǎn)增值率=（250-200）200100%=25% 應(yīng)納土地增值稅=（250-200）30%=15 乙房產(chǎn)增值率=（400-100）100100%=300% 應(yīng)納土地增值稅=（400-100）60%-10035%=145 甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=15+145=160,成本核算對象籌劃法,61,合并核算 收入總額=250+400=650 扣除項(xiàng)目金額=200+100=300 增值率=（650-300）300100%=117% 應(yīng)納土地增值稅=（650-300）50%-30015%=130 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。,62,甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬元，房屋原價(jià)1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評估費(fèi)用3.4萬元。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： 應(yīng)納營業(yè)稅12005%60（萬元） 應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加60（7%3%）6（萬元） 應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）12000.50.6（萬元）,股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法,63,應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： 房產(chǎn)評估價(jià)格=110060%=660（萬元）； 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6606060.63.4=730（萬元）； 增值額=1200-730=470（萬元）； 增值率=470730100%=64.38%； 應(yīng)納稅額=47040%7305%=18836.5151.5（萬元） 應(yīng)納所得稅（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（萬元） 應(yīng)納稅額合計(jì)6060.6151.558.91277.01（萬元）,64,采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東A、B組建的有限責(zé)任公司，股東A、B所占股份比例為60%40%。投資前，乙公司資本總額為2000萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的30%。,65,甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2000000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為：200030%/(1-30%)=857.14（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12000000 貸：實(shí)收資本甲公司 8571400 資本公積資本溢價(jià) 3428600,66,一定期限后，甲公司將乙公司擁有的30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東A和B，其中轉(zhuǎn)讓給A股東18%，轉(zhuǎn)讓給B股東12%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12000000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本甲公司 8571400 貸：實(shí)收資本A 5142840(857140060%) 實(shí)收資本B 3428560（857140040%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅40033%132（萬元） 節(jié)省稅收：277.01132145.01,67,某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價(jià)28億元。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計(jì)算過程略）。 先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。,68,設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。,6、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策,70,國稅發(fā)31號文出臺背景,房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題: 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對象界限 利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤 企業(yè)之間也存在相互利用,共同偷逃稅款問題 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多,71,針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國家稅務(wù)總局在2003年度出臺了國稅發(fā)200383號文,2006年度,國家稅務(wù)總局又對200383號文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善,再次出臺了稅發(fā)200631號文。,72,政策框架解讀,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,73,六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間,74,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）預(yù)售收入 -開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會費(fèi)等 （二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 -預(yù)售收入尚未扣除期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 （三）計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) -從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日,75,（四）預(yù)征 -外稅，對預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅-從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。,76,（五）實(shí)際征收 -內(nèi)稅，對預(yù)售收入采取的是實(shí)際征收企業(yè)所得稅。 -預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 （六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房：計(jì)稅毛利率不得低于3% 必須符合建住房200477號文的規(guī)定 非經(jīng)濟(jì)適用房 省會城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于20 地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15； 其他地區(qū)，不得低于10,77,二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認(rèn)原則,78,（一）內(nèi)稅-開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn) 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 開始投入使用 取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工,79,外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)(142號文) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日； 或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； 或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。,80,（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 計(jì)算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法,81,（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 -開發(fā)產(chǎn)品完工情況 開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： -稅務(wù)鑒定報(bào)告 -其他相關(guān)資料,82,（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： -計(jì)稅成本核定權(quán) -稅收征管處罰權(quán),83,（四）銷售收入范圍 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷,84,（五）銷售收入確認(rèn)原則 銷售方式 一次性全額收款 分期收款 銀行按揭 委托銷售 先出租再出售,85,采取委托銷售方式 手續(xù)費(fèi) 視同買斷 超基價(jià)分成 包銷,86,采取先出租再出售方式 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(通常為投資性房地產(chǎn)) 視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊,87,投資性房地產(chǎn) 定義:是指為賺取租金或資本增值,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) 下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物,88, 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無需視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊,89, 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn),90,非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會計(jì)處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場公允價(jià)計(jì)價(jià)，其中轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)小于原帳面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)大于原帳面價(jià)值的，其差額則計(jì)入所有者權(quán)益。,91,轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理-非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當(dāng)收益不計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本不得調(diào)整；當(dāng)收益計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本可以調(diào)整。,92,轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理-房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，開發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會計(jì)上很可能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但無論是否被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷售并進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。,93,三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn),預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 租金確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,94,四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理,95,（一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。,96,（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品 兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入,97,（三）分配利潤的稅務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項(xiàng)目的利潤 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用,98,五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理,99,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 投出方涉及的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品,100,接受方涉及的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購入土地使用權(quán)價(jià)格,101,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),102,接受方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,103,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),104,（一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法,六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理,105,（一）視同銷售的范圍 具體項(xiàng)目 視同銷售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí),106,（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格 參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率不得低于15%(含15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,107,七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理,（一）收入確認(rèn)原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入,108,（一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,109,（二）完工百分比法 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 完工進(jìn)度的確定 累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本比例 已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量比例 測量已完成合同工作量,110,（三）相關(guān)收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),111,八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除,（一）成本費(fèi)用扣除的原則 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目,112,（一）成本費(fèi)用扣除原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 合理性原則 配比原則 真實(shí)性原則 合法性原則 及時(shí)性原則,113,（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目： 31號文共例舉14項(xiàng) 第1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積可售面積單位工程成本 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 單位工程成本 成本對象的平均計(jì)稅成本 成本對象總成本總可售面積,114,第2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用,115,屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用 直接成本直接計(jì)入 能分清成本對象的間接成本直接計(jì)入 不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積,116,屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，2次分?jǐn)?第1次 第2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 未完工成本對象,117,第3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除,118,第4項(xiàng)：維修費(fèi)用 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā)200084號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行,119,第5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除,120,第6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 按建造固定資產(chǎn)處理 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理,121,第7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 出租的，按固定資產(chǎn)處理 無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本,122,第8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品,123,第9項(xiàng)：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。,124,第10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共4年。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為3年。,125,第11項(xiàng)：利息 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： 屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象。 屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。,126,向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,127,自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。,128,第12項(xiàng)：土地閑置費(fèi) 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。,129,第13項(xiàng)：成本對象報(bào)廢和毀損損失 成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。,130,第14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。,131,（一）稅前扣除的管理 開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的（包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告），要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。,九、關(guān)于征收管理問題,132,（二）核定征收 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。同時(shí)按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。,133,依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由,134,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。,十、關(guān)于適用減免稅政策問題,135,（一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。,十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間,136,（二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自2006年1月1日起執(zhí)行，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）同時(shí)廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本,138,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。,139,開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為: 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計(jì)稅成本,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類,140,成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對象的確定有6個(gè)原則: (一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆?（二） 定價(jià)差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。,成本對象的確定原則,141,（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。,142,根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對象分別核算。,計(jì)稅成本的種類,143,（一）土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 1為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。,144,（二）房屋開發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 1為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。 2為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。,145,（二）房屋開發(fā)成本 3為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除(目前在會計(jì)核算上是計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本)。,146,（三）配套設(shè)施開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 1能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。,147,（四）代建工程開發(fā)成本。代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)、建造的各種工程。 上述四類成本對象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。,148,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有6個(gè): （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,149,（二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。,150,（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。,151,（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,152,（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。,153,（六）開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。,154,計(jì)稅成本核算的一般程序分為5步: （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。,計(jì)稅成本核算的一般程序,155,（二）對當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （三）對當(dāng)期已完工成本對象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。 可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積。 （四）對當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。 （五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 ,156,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有5種 （一）占地面積法 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 1、一次性開發(fā)計(jì)算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積全部成本對象占地總面積應(yīng)分配的開發(fā)成本,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,157,2、分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本=期內(nèi)成本對象占地面積開發(fā)用地總面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積期內(nèi)全部成本對象占地面積期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。,158,（二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配 1、一次性開發(fā)計(jì)算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象建筑面積全部成本對象建筑面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 2、分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本=期內(nèi)全部成本對象建筑面積開發(fā)用地計(jì)劃建筑積面應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象建筑面積期內(nèi)全部成本對象建筑面積應(yīng)分配的開發(fā)成本,159,（三）直接成本法計(jì)算公式 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象直接開發(fā)成本期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本應(yīng)分配的開發(fā)成本,160,（四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象預(yù)算造價(jià)期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價(jià)應(yīng)分配的開發(fā)成本,161,（五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象預(yù)定造價(jià)期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價(jià)應(yīng)分配的開發(fā)成本,162,下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 （二）公共配套設(shè)施開發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對象間進(jìn)行分配。 （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。,163,自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 土地使用權(quán)成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。,特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,164,（一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接