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房屋建筑面積測(cè)算及操作流程,1,房建筑面積測(cè)算及操作流程屋建筑面積測(cè)算,初始測(cè)繪主要技術(shù)依據(jù)： GB/T《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》 杭規(guī)發(fā)[2007]458號(hào)《關(guān)于規(guī)范陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算的規(guī)定》,2,房屋建筑面積測(cè)算,房屋:指人工建造，并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其它活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o(hù)作用為主要構(gòu)件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設(shè)施包括廊、陽(yáng)臺(tái)、門、室外樓梯、臺(tái)階等；房屋圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿等,3,房屋建筑面積測(cè)算,房屋建筑面積定義：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。 房屋計(jì)算建筑面積應(yīng)滿足的條件 a）應(yīng)具有上蓋； b）應(yīng)有圍護(hù)物； c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； d）層高在2.20m以上； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。,4,房屋建筑面積測(cè)算,主體房屋按照層高2.20米以上計(jì)算全部建筑面積 特殊情況: 1、門廳、大堂內(nèi)的回廊，屬主體結(jié)構(gòu)內(nèi)建造，應(yīng)按主體房屋認(rèn)定； 2、樓梯間、電梯井等按自然層數(shù)計(jì)算； 3、與室內(nèi)不相通的伸縮縫不計(jì)算面積； 4、飄窗,5,回廊,回廊：在建筑物門廳或大堂內(nèi)，設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。,6,伸縮縫(溫度縫),在長(zhǎng)度較大的建筑物或構(gòu)筑物中，設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，將建筑物或構(gòu)筑物分隔成段，借以適應(yīng)溫度變化所引起的伸縮，避免產(chǎn)生裂縫。亦稱溫度縫。,7,飄窗,指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。 飄窗CAD圖,8,9,房屋建筑面積測(cè)算,房屋附屬設(shè)施如走廊、陽(yáng)臺(tái)等分別按有柱或無柱、封閉或不封閉計(jì)算全部或1/2建筑面積 。 特殊情況： 1、陽(yáng)臺(tái)、架空通廊等封閉與否應(yīng)根據(jù)原始設(shè)計(jì)并結(jié)合實(shí)地建造情況認(rèn)定； 2、無頂蓋室外樓梯按1/2計(jì)算； 3、獨(dú)立柱門廊按頂蓋投影1/2計(jì)算； 4、沿街走廊不計(jì)面積； 5、過街樓、騎樓的底層不計(jì)算面積。,10,陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等，供人們活動(dòng)、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設(shè)施。 陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的差異。 陽(yáng)臺(tái)界定標(biāo)準(zhǔn)：杭規(guī)發(fā)[2007]458號(hào)對(duì)面積和進(jìn)深作出限制。,11,陽(yáng)臺(tái)計(jì)算規(guī)定,a) 主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按未封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。 b) 作為消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽(yáng)臺(tái)，計(jì)入涉及到的各戶的套內(nèi)建筑面積。 c) 無頂蓋、頂蓋與陽(yáng)臺(tái)非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的敞開式陽(yáng)臺(tái)，均視為無頂蓋陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。 d) 陽(yáng)臺(tái)的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時(shí)，按上口外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 e) 一幢房屋中個(gè)別樓層不設(shè)陽(yáng)臺(tái)或隔層設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，形成陽(yáng)臺(tái)的上蓋距離該陽(yáng)臺(tái)內(nèi)底面高度大于或等于兩個(gè)樓層的，不計(jì)算建筑面積。 f) 陽(yáng)臺(tái)頂蓋水平投影面積與陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時(shí)，按少的投影面積1/2計(jì)算建筑面積。 g) 上有陽(yáng)臺(tái)、具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層平臺(tái)，視作陽(yáng)臺(tái)。 h)與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。 i)陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以其底板水平投影計(jì)算建筑面積。,12,門廊、門斗,門廊、門斗：指建筑物門前突出的有頂蓋和支柱（或墻）的通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。,13,過街樓、騎樓,騎樓：指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。 過街樓：指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。,14,成套房屋的建筑面積,成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e相加得出。 套內(nèi)建筑面積指房屋套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。房屋的套內(nèi)建筑面積一般由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。,15,成套房屋的建筑面積,套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算: a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。,16,成套房屋的建筑面積,套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的1/2計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。,17,成套房屋的建筑面積,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均以陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計(jì)算。,18,共用面積的分?jǐn)?指房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。 共用面積的處理原則 1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?共用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。,19,共用面積的分?jǐn)?共用面積的分類 幢共有建筑面積： 指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。 功能區(qū)共有建筑面積： 指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。 層共有建筑面積: 指各層中專為本層使用或服務(wù)的共有部位的建筑面積。 其它共有建筑面積。,20,共用面積的分?jǐn)?多級(jí)共有建筑面積分?jǐn)偅刹捎脧恼w到局部的逐級(jí)分?jǐn)偟姆椒?。先分?jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e至整幢內(nèi)各單位，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單位，然后分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e至層內(nèi)各單位。本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級(jí)分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。,21,共用面積的分?jǐn)?純住宅 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿媒ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 《細(xì)則》中分“一般”和“特殊”兩種情況區(qū)別對(duì)待。 商住樓、多功能綜合樓 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：先劃分功能區(qū)，按功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)?，最后分?jǐn)倢庸灿谩?《細(xì)則》規(guī)定：對(duì)底層升至頂層的梯位按自然層數(shù)平均分?jǐn)偂?22,共用面積的分?jǐn)?按自然層數(shù)平均分?jǐn)?多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房）等，將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偅o論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）。 理解要點(diǎn) 1、“多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井等，將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偂笔侵傅孛嬉陨喜糠?2、“按自然層數(shù)平均分?jǐn)偂笔鞘紫瓤紤]每層要承擔(dān)的平均責(zé)任和義務(wù)，隨后是套內(nèi)要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。該條款所述的共用面積按自然層數(shù)平均分?jǐn)傁戎凉δ軈^(qū)，將該功能區(qū)所包含的平均數(shù)計(jì)和作為功能區(qū)共用建筑面積，再按套內(nèi)面積分?jǐn)傊撂祝ú淮嬖趯庸灿媒ㄖ娣e）。,23,共用面積的分?jǐn)?應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e 房屋內(nèi)的公共走道、樓電梯、管道井及功能上僅為本幢房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單元服務(wù)的設(shè)備用房管理用房。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e a）獨(dú)立的為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的管理用房、公共用房等； b）獨(dú)立的變電房、水泵房、門衛(wèi)等共有建筑，人防工程以及為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共設(shè)施等； c）無明確使用功能的、空置的設(shè)備間； d）不作為主要人行通道的室外金屬消防梯； e) 層高2.20m以上的技術(shù)層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）； f）用作公共事業(yè)市政建設(shè)的建筑物； g) 超高層建筑中，層高2.20m以上，作為消防疏散公共空間的避難層（避難空間）。,24,房產(chǎn)測(cè)繪操作流程,房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)按委托受理、實(shí)施測(cè)繪、檢驗(yàn)、備案、歸檔五個(gè)步驟進(jìn)行操作，特殊情況除外。,25,流程圖,26,一、委托、受理,委托：根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、杭州市政府《杭州市房產(chǎn)測(cè)繪管理實(shí)施細(xì)則》 （一）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋 （二）自然狀況發(fā)生變化的房屋 （三）房屋權(quán)利人或其他利害關(guān)系人要求測(cè)繪的房屋,27,受理的測(cè)繪類型及收件要求,測(cè)繪類型 一般而言，分為初始測(cè)繪、變更測(cè)繪，根據(jù)房屋是否竣工又可分為實(shí)測(cè)繪和預(yù)測(cè)繪,28,收件要求,實(shí)測(cè)繪 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附件、附圖）復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 通過規(guī)劃驗(yàn)收的竣工圖（平、立、剖）原件 實(shí)測(cè)繪人防工程紅線圖復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 設(shè)計(jì)說明原件 結(jié)構(gòu)承諾書原件 門牌證復(fù)印件（校驗(yàn)原件） ±0檢測(cè)略圖復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 國(guó)有土地使用證（校驗(yàn)原件） 已領(lǐng)預(yù)售證現(xiàn)實(shí)測(cè)的房屋，需提供《房屋座落對(duì)照表》（委托單位加蓋公章） 反饋單（委托單位加蓋公章） 預(yù)測(cè)繪 建委初步設(shè)計(jì)批復(fù)復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附件、附圖）復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 規(guī)劃報(bào)批圖（平、立、剖）原件、CAD電子文件 預(yù)測(cè)繪人防工程紅線圖復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 施工許可證復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 設(shè)計(jì)說明原件 結(jié)構(gòu)承諾書原件 門牌證、正式地名與施工號(hào)對(duì)照表復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 國(guó)有土地使用證 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（校驗(yàn)原件） 已領(lǐng)預(yù)售證現(xiàn)預(yù)測(cè)變更的房屋，需提供房屋座落對(duì)照表（委托單位加蓋公章）,29,二、實(shí)施測(cè)繪,現(xiàn)行測(cè)繪技術(shù)依據(jù)：GB/T《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》 項(xiàng)目分析、外業(yè)測(cè)量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)平差處理、分?jǐn)傆?jì)算,30,項(xiàng)目分析,在分析委托單位提供資料的基礎(chǔ)上，完成以下工作： 1、確定測(cè)繪類型、測(cè)繪目的 2、確定測(cè)繪技術(shù)依據(jù)及應(yīng)符合的精度要求 3、根據(jù)測(cè)繪對(duì)象的竣工圖繪制房產(chǎn)測(cè)量草圖 4、確定房屋各個(gè)組成空間的具體算法、共用部位的分?jǐn)倢哟?31,外業(yè)測(cè)量,采用實(shí)地量距法（以幢為單元分戶進(jìn)行） ，對(duì)照規(guī)劃竣工圖紙進(jìn)行。 主要工作內(nèi)容：采集房屋和房屋用地的有關(guān)信息，獲取房屋的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。空間數(shù)據(jù)反映房屋空間位置的數(shù)據(jù)，包括長(zhǎng)、寬等；屬性數(shù)據(jù)，是反映房屋性質(zhì)或特征的數(shù)據(jù)信息，具體包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬等基本情況 。,32,量距精度要求,邊長(zhǎng)總長(zhǎng)限差控制 按比例限差控制,33,內(nèi)業(yè)處理、分?jǐn)傆?jì)算,內(nèi)業(yè)處理：外業(yè)數(shù)據(jù)圖形化的過程。具體而言，對(duì)外業(yè)采集獲取的數(shù)據(jù)，按一定的原則進(jìn)行處理后,分間分戶繪制房屋平面圖；同時(shí)，對(duì)每間房屋的具體功能進(jìn)行標(biāo)識(shí)。 處理原則：整線段等于分線段之和、矩形對(duì)應(yīng)邊相等幾何條件 根據(jù)采集信息進(jìn)行面積計(jì)算，包括房屋套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e測(cè)算 分?jǐn)傇瓌t：有協(xié)議按協(xié)議，無協(xié)議按面積比例分?jǐn)?34,三、檢查驗(yàn)收,測(cè)繪成果實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度 一級(jí)檢查為過程檢查，在全面自查、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)隊(duì)的專職檢查人員承擔(dān)。 二級(jí)檢查由測(cè)繪單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行,35,四、備案,《杭州市房產(chǎn)測(cè)繪管理實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：凡本市市區(qū)范圍內(nèi)用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)成果備案 備案過程審核測(cè)繪單位的測(cè)繪資質(zhì)、測(cè)繪人員上崗資格、測(cè)繪成果格式、測(cè)繪依據(jù)，以及是否符合產(chǎn)權(quán)登記、房產(chǎn)管理的要求等,36,