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1、中國近十年房地產(chǎn)政策與制度的演變 近十年來 我國的房地產(chǎn)情況越來越熱 出現(xiàn)了很多閑置的房子賣不出去 老百姓又買不起房子的情況 為了促進房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展 我國政府相繼出臺了一系列政策制度 其涉及法律法規(guī) 金融 土地 稅費等 同時調(diào)控的重點也由房地產(chǎn)規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)價格 1998年之前 在建國后的40多年時間里 我國一直實行的是高度福利化的住房制度 住房分配實行實物配給 簡稱 單位分房 在單位分房的時代 住房市場是不存在的 因為個人只擁有住房的使用權(quán) 沒有所有權(quán) 住房不能用于市場交換和流通 因此 在沒有房改之前 嚴格來說住房市場是不存在的 1998年 98年房改 國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度

2、改革 加快住房建設(shè)的通知 出臺 決定自當年起停止住房實物分配 建立住房分配貨幣化 住房供給貨幣化和社會住房新體制 這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件 它宣告了住房福利制度的結(jié)束 并提出把房地產(chǎn)培育成國民支柱產(chǎn)業(yè) 中國房地產(chǎn)正式起步 我們首先還是來回顧一下近10年來房地產(chǎn)市場的走勢 通過數(shù)據(jù)分析我們可以發(fā)現(xiàn) 雖然經(jīng)受了宏觀經(jīng)濟環(huán)境變動和國家調(diào)控政策的影響 但近10年來中國的房地產(chǎn)市場始終保持了階梯式上漲的態(tài)勢 處在一個長期的上升通道中 總的來說 我們可以把十年的樓市發(fā)展分為六個階段 第一個階段是從1998年到2002年 這是中國房地產(chǎn)市場新周期的起點 在此期間 自住型購房消費占主流 房價上漲緩慢

3、1998年之前的中國房地產(chǎn) 經(jīng)過92年的令人注目的房地產(chǎn)熱 93 94年國家進行宏觀調(diào)控 當時中央政府采取了雙緊政策 即收緊財政支出 收緊銀根 提高利率 減少貸款 提前收貸 甚至強調(diào) 國有銀行一律不能對房地產(chǎn)開發(fā)進行貸款 經(jīng)過幾年的調(diào)控經(jīng)濟明顯降溫 1997年下半年爆發(fā)了東南亞金融危機 于是國家又推出了種種促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策 比如用寬松的住房金融推動住宅需求 減免稅金降低購房負擔 各地政府的房屋主管部門實施降低房屋交易費 讓存量住房進入市場等 于此同時為了整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易市場和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展 國家出臺了一系列政策 規(guī)范性文件 2000年國家計劃委員會 建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于房地產(chǎn)中介

4、服務(wù)收費的通知 對房地產(chǎn)咨詢費 房地產(chǎn)價格評估費 房地產(chǎn)經(jīng)濟費的收取額度作了明文規(guī)定 2000年建設(shè)部和國家工商修訂完善了 商品房買賣合同示范文本 房產(chǎn)測量規(guī)范 于此同時為了整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易市場和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展 國家出臺了一系列政策 稅費政策 2001年1月 為了配合國家住房制度改革 支持住房租房市場的健康發(fā)展 財政部 國家稅務(wù)總局對房屋出租的稅費進行減免 2001年4月19日為消化積壓空置的商品房 國務(wù)院批復(fù)了 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知 規(guī)定 對于1998年6月30日以前建成尚未出售的商品房 至2002年12月31日之前免征營業(yè)稅 契稅 對于1998年

5、以前建成的商業(yè)用房 寫字樓在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的免征營業(yè)稅 契稅 2002年5月9日 國土資源部簽發(fā)了 招標拍賣掛牌出讓國有土地規(guī)定 它叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式 要球商業(yè) 娛樂 商品房各類經(jīng)營性用地 必須從招標 拍賣或者掛牌方式公開交易 從此土地市場從劃撥協(xié)議 暗箱操作 走向招拍掛 陽光操作 房地產(chǎn)業(yè)競爭格局被改變成現(xiàn)在的樣子 于此同時為了整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易市場和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展 國家出臺了一系列政策 金融政策 2002年 央行重申嚴禁發(fā)放零首付的個人住房貸款 這個讓整頓市場成為主基調(diào) 土地政策 第二個階段是從2003年至2005年 這是房地產(chǎn)市場的

6、上漲期 經(jīng)濟發(fā)展刺激了住房消費 加之房價的上漲造成大量資金進入房地產(chǎn)市場以期保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激 規(guī)范政策 推動了房價的快速上漲 2003年到2005年的相關(guān)政策 2003年 8月12日 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 出臺 經(jīng)濟適用房由 住房供應(yīng)主體 改為 具有保障性質(zhì)的政策性商品住房 住房供應(yīng)主體 被大部分商品房所替代 從此房地產(chǎn)成為國民支柱產(chǎn)業(yè) 以此為標志 中國房地產(chǎn)市場進入了調(diào)控和上漲的膠著狀態(tài) 2004年3月 繼03年7月國務(wù)院發(fā)文嚴格空置土地供給之后 國土資源部 監(jiān)察部又聯(lián)合下發(fā)了 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的

7、通知 各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢 否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地 納入國家土地儲備體系 此文件的下發(fā)被房地產(chǎn)業(yè)界成為 8 31大限 是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱又一舉措 土地政策 2003年7月18日和30日 國務(wù)院辦公廳先后發(fā)出 關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知 至2003年12月底 全國共撤銷各類開發(fā)區(qū)2426個 整合294個 基本剎住了開發(fā)區(qū)的 圈地 之風 2003年到2005年的相關(guān)政策 金融政策 03年6月5日 央行發(fā)布了 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知 對房地產(chǎn)開發(fā)信貸 個人住房貸款都作了很多嚴格的規(guī)

8、定 但各銀行自身利益使然 對房地產(chǎn)暗地通融 04年9月20日中國銀監(jiān)會公布了 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險指引 規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓 開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35 購房者的月供房款不得超過收入的50 2004年10月29日 央行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率 并放寬人民幣存款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮 這是央行10年來首次宣布上調(diào)存款利率 九年來首次加息 從此 央行這是使用市場調(diào)節(jié)杠杠來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié) 第三個階段是從2005到2006年 在這期間國家出臺了一系列抑制樓市的政策 房地產(chǎn)市場也進入了一個相持的階段 樓市的漲幅明顯收斂 2005年 3月 房貸優(yōu)惠政策取

9、消 調(diào)控涉及消費層面 央行此舉說明中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大 金融政策 稅費政策 05年 5月27日國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 個人將不足2年的住房對外銷售的 應(yīng)全額征收營業(yè)稅 抑制投機 2005年到2006年政策 2005年3月26日 國務(wù)院向各個省市 自治區(qū) 印發(fā)了 國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 共有八條 簡稱 國八條 4月27日再次提出要進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控 并提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場即新 國八條 政策解讀 舊 國八條 意見言簡意賅 從房價 土地供應(yīng) 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 拆遷 消費觀點 市場監(jiān)測 檢查等多方面切入 雖涉及問題較

10、多 但提綱挈領(lǐng) 目標高度一致 那就是穩(wěn)住房價 新 國八條 條條捆住房價 條條抑制房價漲幅 舊 國八條 以通知的形式發(fā)出 是要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象 新 國八條 則是具體硬措施 每條措施都直指房價漲幅過快 并指出加大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量 將直接平抑房價漲幅 對交易征稅力度加大 可以減少投機 加大房地產(chǎn)信息披露 則防止開發(fā)商自己的炒作 最終 國八條 的出臺讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂 2005年到2006年政策 第四個階段是從2006年到2007年 各行業(yè)的資金蜂涌而入到房地產(chǎn)行業(yè) 房價屢創(chuàng)新高 地王頻現(xiàn) 2007年的中國房地產(chǎn)市場更是演繹了一波令人難忘的行情 全國各地的房價都出現(xiàn)了

11、不小的漲幅 年初首先是深圳 廣州樓市領(lǐng)漲全國 5月份之后 沉寂已久的上海樓市也出現(xiàn)了快速上揚的行情 接著 樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市 2006年政策 2006年5月29日出臺了 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房就愛個的意見 被業(yè)界稱為 國六條 意見規(guī)定 對購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅 重點發(fā)展中低價位 中小套型普通商品住房 經(jīng)濟適用房和廉租房 套型建筑面積90平米以下住房比重必須達到建設(shè)總面積的70 以上等 國六條 具有更強的強制性和操作性 出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間de觀望 但之后樓價又出現(xiàn)報復(fù)性上漲 2006年7月11日建設(shè)部等5部委下發(fā)

12、 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 被稱為 外資限炒令 加強對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營境外機構(gòu)和個人購房的管理 2006年政策 2006年7月26日 國稅總局發(fā)布 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 從8月1日起 各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20 的個人所得稅 稅費政策 金融政策 2006年9月27日 央行下發(fā)了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 其中明確規(guī)定 第二套 住房貸款首付款比例不的低于40 貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1 1倍 而且貸款首付款比例和利率水平會隨著套數(shù)增加而大幅度提高 第五個階段是從2007年到2008年 樓市再次進

13、入相持的階段 從上表我們可以看出 不少城市2008年的房價與2007年相比 甚至還出現(xiàn)了小幅的回落 2007年政策 2007年1月國家稅務(wù)總局頒布 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 要求從2007年2月正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30 60 不等的土地增值稅 土地政策 2007年8月7日 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 出臺 核心內(nèi)容在于 加快建立健全以廉租住房制度為重點 多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 2007年10月31日 建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布 經(jīng)濟適用管理辦法 明確規(guī)定經(jīng)濟適用房人擁有有限產(chǎn)權(quán) 從此政府開始轉(zhuǎn)向 以廉租房為重點 開始更加重視住房

14、保障制度方面的完善 第六個階段是2008到2009年樓市重又步入高漲期 在這個時期里全國樓市漲聲一片 不少一線城市的高端住宅也是屢創(chuàng) 天價 在金融風暴的影響下 2008年宏觀經(jīng)濟面臨的境遇和1998年高度相似 外有全球金融危機引發(fā)的動蕩 主要貿(mào)易國經(jīng)濟下滑成定勢 出口環(huán)境惡化 內(nèi)有大批企業(yè)倒閉 就業(yè)形勢緊張 在這種情況下 刺激內(nèi)需無疑成了當務(wù)之急 而房地產(chǎn)無疑又再次擔當了這樣的重任 終于國家再次出手刺激樓市 在2009年形成了樓市漲幅的另一個高點 土地政策 2008年 國務(wù)院戲法了 國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知 對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價 金融政策 2008年9月16日到

15、12月23日央行百日內(nèi)5次降息 10月22日央行宣布首套住房貸款利率下限可打7折 最低首付比例降為20 12月5日 工 農(nóng) 中 建 交 郵等各大銀行下調(diào)存款準備金率1個百分點 稅費政策 2008年10月22日 財政部 稅務(wù)總局宣布降低住房交易稅費 地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策 對個人首付購買90平米及以下普通住房的 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1 原1 5 對個人銷售或購買住房暫免征印花稅 對個人銷售住房暫免征土地增值稅 由于2009年上半年采取的積極寬松的財政 稅收 金融政策 雖然許多行業(yè)深受金融危機打擊 中國房地產(chǎn)市場卻在危機迎來最輝煌的一年 2009年年中 各地房地產(chǎn)市場上演了 地王

16、頻出 量價齊升 一房難求 的火爆場面 2009年年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場 在政策刺激下逐漸復(fù)蘇 并迎來爆發(fā)式增長 為遏制部分城市過快上漲的房價 2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議上 中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策 將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年 遏制炒房現(xiàn)象 關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知 對土地出讓的收支管理進行了規(guī)范 明確開發(fā)商 首付比例不得低于全部土地出讓款的50 分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年 特殊項目可約定在2年內(nèi)全部繳清 另外 土地租賃合同約定的當期應(yīng)繳土地價款 租金 應(yīng)當一次全部繳清 不得分期繳納 這一規(guī)定標志

17、著寬松的土地政策已經(jīng)終止 土地政策 2009年12月23日 財政部 國稅總局下發(fā)的 關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 該通知提出 自2010年1月1日起 個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的 全額征收營業(yè)稅 個人將購買超過5年 含5年 的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的 按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 個人將購買超過5年 含5年 的普通住房對外銷售的 免征營業(yè)稅 稅費政策 2010年1月10日 國務(wù)院辦公廳下發(fā) 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 國十一條 出了規(guī)定二套房貸首付比例不得低于40 外 在存款利率方面則明確表示為 貸款利率嚴格按照風險定價 國

18、十一條 強調(diào)抑制投機需求同時又不打擊所謂的剛性需求 2010年 政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出 本輪政策調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)控 有保有壓 重點在于使房價漲幅 可控 二套房貸 2010年4月15日推出 國四條 對貸款購買第二套住房的家庭 首付款比例不得低于50 2010年4月17日國務(wù)院發(fā)出通知規(guī)定 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 5月2日央行規(guī)定 從2010年5月10日起 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0 5個百分點 上調(diào)后的存款準備金率為17 10月國家多部委發(fā)力 貸款購買商品住房的首付比例調(diào)至30 及以上 雖然國家每年都出臺一系列的調(diào)控政策 但房地產(chǎn)從2003年開始隨著經(jīng)濟高速增長和資產(chǎn)的升值而產(chǎn)生泡沫 房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 他的繁榮與否不僅直接關(guān)系到GDP的以及就業(yè)率 而且直接關(guān)系到國家的財政收入 尤其是地方財政收入 房地產(chǎn)于銀行的信貸緊密相連 牽一發(fā)而動全身 大量的國企進入房地產(chǎn) 政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策和手段都大打折扣 這也可以說明在政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控過程中 對房地產(chǎn)佳哥的調(diào)控次序?qū)嶋H上是排在保障GDP增長速度 擴大就業(yè)和增加財政收入三個目標之后的 政策打壓收效有限 雖然政策對樓市能起到一定的抑制作用 它會階段性地改變房價上漲的幅度和時間 但無法改變樓市總體向上的趨勢 謝謝 制作人 協(xié)助者 XXX