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1、保利國防公園保利國防公園POLY DEFENCE PARK一、整體形勢一、整體形勢n 2016年3月25日，中共中央政治局召開會議，審議通過了關(guān)于經(jīng)濟建設(shè)和國防建設(shè)融合發(fā)展的意見，把軍民融合發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。n 軍民融合的國家戰(zhàn)略，對保利集團而言，既是歷史機遇，又是歷史課題。n 保利集團脫胎于軍隊，30多年的發(fā)展，在軍的方面（保利科技）成績顯著，在民的方面（保利地產(chǎn)、保利文化等）業(yè)績突出。但是在軍民融合方面，除近年在各地大受歡迎的國防兵器展外，鮮有重大舉措。n 保利國防兵器展最初是作為房地產(chǎn)項目的營銷手段，不曾想到每到一地，萬人空巷，民心激昂，其效果和意義遠遠超過了房地產(chǎn)營銷。很多地方政府的

2、主要領(lǐng)導(dǎo)看過國防兵器展后，都提出希望保利能夠在當?shù)卦O(shè)立 永久性的軍事主題項目。保利集團在軍民融合領(lǐng)域的探索保利集團在軍民融合領(lǐng)域的探索我們提出了“保利國防公園（Poly Defence Park）”的概念。自身業(yè)務(wù)研判順應(yīng)地方要求響應(yīng)中央號召二二、優(yōu)勢和愿景、優(yōu)勢和愿景保利集團做軍事主題公園的優(yōu)勢傳承軍隊文化保利本身來自軍隊，傳承了軍隊的文化，飽含著軍隊的基因。保利集團上至公司領(lǐng)導(dǎo)（班子成員有三分之二當過兵）、下到普通員工，許多都有從軍經(jīng)歷，都有軍旅情懷。保利品牌的軍事效應(yīng)涉軍業(yè)務(wù)是保利價值的基石，也是保利品牌的基石。保利品牌在公眾心目中與軍的關(guān)聯(lián)度極高，在軍事主題公園領(lǐng)域的號召力無人能及。與

3、軍隊密切聯(lián)系保利與軍隊有千絲萬縷的聯(lián)系，擁有極其豐富的軍事資源。我們的優(yōu)勢保利集團做軍事主題公園的愿景我們的愿景123充分利用自身優(yōu)勢，以國防公園為抓手，響應(yīng)中央號召，積極踐行軍民融合國家戰(zhàn)略；普及軍事知識，提高國防意識；激發(fā)國人的血性、責任跟擔當，培養(yǎng)民眾的愛國主義情懷；三、項目定位和建設(shè)理念三、項目定位和建設(shè)理念保利國防公園的定位軍民融合的平臺愛國教育的平臺軍事娛樂的平臺保利國防公園國內(nèi)軍事主題公園發(fā)展現(xiàn)狀n 成都航空大世界，位于四川天府新區(qū)，是中航國際投資300億元建設(shè)以航空科普娛樂、休閑度假、文化博覽和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要內(nèi)容的項目。具體包括航空博物館、航空主題公園、“極客”飛行公園、航空文

4、化主題酒店、航空世界度假村、創(chuàng)客基地、水上運動基地、飛行演藝中心等重點項目。一期項目預(yù)計2016年動工，2018年正式運營。n 作為前期調(diào)研，我們分析、走訪了一些主題公園，包括中航工業(yè)的“一把手工程”航空大世界。華僑城大規(guī)模廉價拿地在幫助當?shù)卣l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)同時，華僑城在偏遠地區(qū)大規(guī)模獲取了超大片土地，取得低成本單位地價；把土地規(guī)劃成若干功能區(qū)，采取“旅游酒店房地產(chǎn)”形式；旅游開發(fā)先行優(yōu)先開發(fā)主題公園為主的旅游項目，以旅游項目及周邊相關(guān)旅游配套來帶旺已獲取的周邊土地，使周邊土地成熟；土地層層增值旅游業(yè)開發(fā)使周邊土地成熟，“生地”轉(zhuǎn)化成“熟地”，周邊綜合配套開發(fā)，土地實現(xiàn)增值，土地分片多次開發(fā)實

5、現(xiàn)土地的多次增值；滿足政府和顧客需求旅游業(yè)的開發(fā)滿足當?shù)卣糜螛I(yè)發(fā)展需求，增加了當?shù)芈糜问杖搿⒕蜆I(yè)和稅收；旅游項目周邊高端社區(qū)的開發(fā)滿足了高端顧客的消費需求，也為當?shù)貛砹司蜆I(yè)和稅收；旅游品牌央企背景華僑城發(fā)展建立了錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷等知名旅游品牌；華僑城是國資委管理企業(yè)之一；分片綜合開發(fā)開發(fā)相關(guān)綜合配套、酒店、商場等，實現(xiàn)土地再增值；對周邊的住宅地產(chǎn)用地實行分片多次開發(fā)，每開發(fā)一次都實現(xiàn)后續(xù)開發(fā)土地增值；國外軍事主題公園發(fā)展現(xiàn)狀n 軍事主題公園在世界旅游業(yè)是一個新的開發(fā)點，俄羅斯軍事主題園建在庫賓卡坦，庫賓卡坦本身就是一個軍事機地，這里不但有俄羅斯空軍基地，還有著名的坦克博

6、物館，公園本身還在投資擴建，知名度不斷擴大。n 目前在亞洲還沒有擁有軍事主題世界級的旅游景點，保利國防公園的開發(fā)可以彌補這一空白。軍事做為現(xiàn)代人們最感興趣的話題，在世界范圍內(nèi)，尤其在亞太地區(qū)的旅游開發(fā)上都是潛力無窮的。迪斯尼主題公園n 縱觀目前成功的主題公園，無一不以文化內(nèi)容作為核心支撐。迪斯尼的成功，最核心的，不是它在硬件方面投入多少，而是它有一系列的電影故事?？疵桌鲜筇评哮?，肯定得去迪斯尼；看白雪公主和七個小矮人，也得去迪斯尼。n 而那些純粹靠巨量投入、砸硬件的主題公園，實際上沒有主題，缺乏文化的支撐，必然不可持續(xù)發(fā)展。所謂文化恒久遠，一脈永流傳。電影文化輸出回哺主題公園保利國防公園建設(shè)理

7、念n 保利國防公園雖沒有迪斯尼動畫電影內(nèi)容，但是可以把人類的整個軍事文化作為內(nèi)容。這些內(nèi)容本身就精彩紛呈，扣人心弦，引人入勝。n 因此，保利國防公園的整體建設(shè)理念是：“以內(nèi)容為主、以裝備為輔”、“小投入、大產(chǎn)出”。在此基礎(chǔ)上，保利國防公園還要做出自身的特點。其他主題公園和游樂場追求的效果可以總結(jié)為八個字：“大呼小叫，一驚一乍”。n 保利國防公園追求的效果是讓所有的參與者“熱血沸騰，豪情萬丈”。四四、國防公園整體布局、國防公園整體布局保利國防公園的分類n 保利國防公園根據(jù)各地的實際情況，分為三大類：A類公園，占地5000畝以上；B類公園，占地2000畝到5000畝；C類公園，2000畝以下（含室

8、內(nèi)公園）。A類公園B類公園C類公園保利國防公園五大特色單元5、軍旅文化區(qū)1、軍事科目訓(xùn)練區(qū)2、戰(zhàn)役對抗區(qū)3、軍事裝備區(qū)4、實彈打靶區(qū)6、軍事主題娛樂區(qū)軍事科目訓(xùn)練區(qū)n 該區(qū)將引入特色軍事訓(xùn)練科目，包括：1.國內(nèi)外的優(yōu)秀科目，如美國、以色列的軍事科目；2.已撤銷兵種的訓(xùn)練科目，如騎兵的訓(xùn)練科目等?？颇拷坦賹⑵刚堄杏?xùn)練經(jīng)驗的退役軍人。n 目標客戶群為：各大高校軍訓(xùn)新生、中小學夏令營、企事業(yè)單位新員工拓展等。戰(zhàn)役對抗區(qū)n 比如在貴州等山區(qū)叢林地區(qū)，可以模擬中央紅軍“四渡赤水”戰(zhàn)役，完成預(yù)先設(shè)定的任務(wù)。n 在青島等靠海的地方，可以讓雙方穿上盟軍和聯(lián)軍的軍服，重演諾曼底登陸；n 該區(qū)將結(jié)合公園所在地的自

9、然條件和人文特點，將歷史上的著名戰(zhàn)役改編成雙方可以參與、對抗的游戲。軍事裝備區(qū)n 該區(qū)分為兩個部分：一是軍事裝備體驗，可以讓民眾坐進裝甲車、坦克、潛水艇等，零距離體驗。二是軍事裝備展示（Defence Exhibition），陳列一些先進的、可以展示的武器裝備。實戰(zhàn)打靶區(qū)n 引入實彈打靶，作為保利國防公園的一大亮點（我們已就此事做了前期調(diào)研）。n 目標客戶群為：較高收入群體、軍事愛好者、公檢法系統(tǒng)槍械培訓(xùn)等。軍旅文化區(qū)n 該區(qū)將匯集有軍隊特色的文藝表演，如軍旅歌唱家現(xiàn)場演唱軍旅歌曲。n 與迪斯尼的花車巡游類似，保利國防公園可以邀請三軍儀仗隊進行分列式表演，舉行小型的閱兵式等。軍事主題娛樂區(qū)n

10、該區(qū)將分為兩個部分：一是將引入大型室外游樂設(shè)施，如帶有軍事色彩的大型過山車、傘兵跳傘蹦極體驗、室外坦克碰碰車等。二是打造室內(nèi)軍事主題電玩城，如真人激光CS、模擬飛行駕駛大型游戲機、軍事模型娛樂設(shè)施等。五、目標客戶和盈利模式五、目標客戶和盈利模式保利國防公園的目標客戶目標客戶n 二是家庭。家庭，特別是兒童，一直是主題公園的重要客源。保利國防公園將在合適的區(qū)域，為兒童定制專屬項目，比如“小兵張嘎”等。n 一是團體。主要包括大專院校新生軍訓(xùn)、企事業(yè)單位新員工入職培訓(xùn)跟拓展。軍隊中團結(jié)協(xié)作、出生入死的氛圍，最能激發(fā)人的斗志和團隊精神。經(jīng)過保利國防公園浸入式軍營生活，員工除了同事的關(guān)系外，還成了出生入死

11、的兄弟姐妹。這種效果是任何拓展訓(xùn)練無法比擬的。n 三是散客。自助游等游客。保利國防公園的盈利模式傳統(tǒng)的門票收入；團體軍訓(xùn)、員工拓展的收入；軍事衍生品的銷售，如軍模、各國軍服等；真人戰(zhàn)斗對抗電視轉(zhuǎn)播權(quán)；配套酒店和餐飲的收入；技能培訓(xùn)評級體系，比如槍支使用水準評級；六六、落地運營和積極影響、落地運營和積極影響投資測算n 項目總投資是指擬建項目從前期準備階段開始，到建成營運為止所發(fā)生的全部投資費用及營業(yè)期所需預(yù)付的全部流動資金。n 目前我國主題公園項目的資本開支在每平米1萬元左右，每畝大約需要670萬元。但考慮到保利國防公園的整體建設(shè)理念是：“以內(nèi)容為主、以裝備為輔”、“小投入、大產(chǎn)出”，對比國內(nèi)其

12、他主題公園有著成本優(yōu)勢，經(jīng)初步測算大約為300萬元/畝。n 下圖測算以A類國防公園為例（不含土地成本）：序號項目名稱占地面積（畝）投資額（萬元）1中心區(qū)域20060,0002科目訓(xùn)練區(qū)5015,0003戰(zhàn)役對抗區(qū)10030,0004軍事裝備區(qū)10030,0005實彈打靶區(qū)5015,0006軍旅文化區(qū)5015,0007軍事主題娛樂區(qū)30090,0008輔助區(qū)域15035,0009宣傳 10,00010合計100030,000經(jīng)營周期分析n 第8年之后進入相對成熟期，入園人次仍穩(wěn)定提升，收入亦可保持高單位數(shù)或低雙位數(shù)的增長，毛利率在70%上下；培育期增長期成熟期n 前3年是培育期，3年左右，從財務(wù)

13、的角度，算上那些非現(xiàn)金性的折舊和攤銷，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡；n 從第3年到第8年，項目逐步進入快速增長期，項目入園人次快速增長，收入完全覆蓋成本，盈利能力逐漸提升；（以大型軍事主題公園為例）保利國防公園的運作構(gòu)想一、平臺設(shè)立二、文創(chuàng)團隊三、合作開發(fā)四、運營實施向 集 團 內(nèi) 部 募 股（也可引入外部投資者），成立“保利國防公園管理股份有限公司（暫定名）”，作為國防公園的運營平臺。建立或者外聘文創(chuàng)團隊，在整體框架下，根據(jù)每個公園的特點設(shè)計具體內(nèi)容。地產(chǎn)平臺以“保利國防公園”拿地，承擔公園的土地成本和建安成本，配建保利國防公園周邊的酒店等設(shè)施，而后通過適宜商業(yè)開發(fā)的土地獲得平衡。公園建成后，交由公園管理公司運營。保利國防公園基礎(chǔ)的、日常的管理工作可以交由保利自己的物業(yè)公司。軍事資源和軍事人才的協(xié)調(diào)、整合工作由保利科技完成。積極影響保利國防公園可以預(yù)見到的積極影響123幫助黨和政府解決轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員和退伍軍人就業(yè)問題保利國防公園將優(yōu)先聘用有從軍經(jīng)歷的干部職工；發(fā)揮保利軍事資源優(yōu)勢，夯實保利價值基石，進一步提升保利影響力；打造保利集團的新名片，為地產(chǎn)板塊獲取優(yōu)質(zhì)土地資源增加籌碼；4為保利集團提升業(yè)績持續(xù)貢獻營業(yè)收入和利潤（擬在全國重點城市全面布局，預(yù)計A類軍事主題公園5-10家；B類國防公園及C類國防公園30-50家）