《個(gè)人理財(cái)與零售銀行業(yè)務(wù)：第二篇第三章 個(gè)人負(fù)債業(yè)務(wù)、個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《個(gè)人理財(cái)與零售銀行業(yè)務(wù)：第二篇第三章 個(gè)人負(fù)債業(yè)務(wù)、個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)（94頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、第三章第三章 個(gè)人負(fù)債業(yè)務(wù)個(gè)人負(fù)債業(yè)務(wù) 個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù) 銀行業(yè)務(wù)由三部分組成，即負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)，銀行業(yè)務(wù)由三部分組成，即負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)，這三大業(yè)務(wù)構(gòu)成了銀行經(jīng)營(yíng)收入的主要來(lái)源。這三大業(yè)務(wù)構(gòu)成了銀行經(jīng)營(yíng)收入的主要來(lái)源。u 商業(yè)銀行負(fù)債廣義上講，指商業(yè)銀行商業(yè)銀行負(fù)債廣義上講，指商業(yè)銀行籌借資金來(lái)源籌借資金來(lái)源的一切活的一切活動(dòng)。動(dòng)。u 銀行負(fù)債業(yè)務(wù)主要由兩部分組成：銀行負(fù)債業(yè)務(wù)主要由兩部分組成：一是各項(xiàng)存款，存款按所有權(quán)可分為一是各項(xiàng)存款，存款按所有權(quán)可分為個(gè)人存款個(gè)人存款、對(duì)公存、對(duì)公存款與同業(yè)存款款與同業(yè)存款，按來(lái)源可分為原始存款、派生存款，按性質(zhì)可分，

2、按來(lái)源可分為原始存款、派生存款，按性質(zhì)可分為活期存款、定期存款。為活期存款、定期存款。二是借入資金二是借入資金或占用聯(lián)行往來(lái)資金?；蛘加寐?lián)行往來(lái)資金。個(gè)人負(fù)債業(yè)務(wù)個(gè)人負(fù)債業(yè)務(wù)（略，見(jiàn)前章）（略，見(jiàn)前章）u 資產(chǎn)業(yè)務(wù)也就是運(yùn)用資金的業(yè)務(wù)活動(dòng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)也就是運(yùn)用資金的業(yè)務(wù)活動(dòng)。u 隨著個(gè)人、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)隨著個(gè)人、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的不斷發(fā)展，個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，使其活動(dòng)的不斷發(fā)展，個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，使其在商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)體系中的重要性不斷提高，在商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)體系中的重要性不斷提高，在我國(guó)國(guó)內(nèi)，這種情形尤其明顯。在我國(guó)國(guó)內(nèi)，這種情形尤其明顯。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)個(gè)人貸款

3、業(yè)務(wù)是個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)最主要的形式，本章就個(gè)人貸款是個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)最主要的形式，本章就個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)重要內(nèi)容加以介紹。業(yè)務(wù)的有關(guān)重要內(nèi)容加以介紹。資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)第一節(jié)第一節(jié) 個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的種類(lèi)和方式個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的種類(lèi)和方式一、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的種類(lèi)一、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的種類(lèi) 包括：個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、個(gè)人質(zhì)押貸款包括：個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、個(gè)人質(zhì)押貸款1.1.個(gè)人消費(fèi)貸款個(gè)人消費(fèi)貸款銀行各級(jí)機(jī)構(gòu)向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)銀行各級(jí)機(jī)構(gòu)向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的人民幣貸款業(yè)務(wù)。用途的人民幣貸款業(yè)務(wù)。u（1 1）個(gè)人住房貸款包括）個(gè)人住房貸款包括個(gè)人住房貸款包括個(gè)人住房貸款包括個(gè)

4、人住房一手樓按揭貸款。個(gè)人住房一手樓按揭貸款。個(gè)人住房二手房貸款。個(gè)人住房二手房貸款。個(gè)人住房房改房貸款。個(gè)人住房房改房貸款。個(gè)人住房公積金委托貸款。個(gè)人住房公積金委托貸款。個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房加按貸款。個(gè)人住房加按貸款。個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款。個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款。個(gè)人商業(yè)用房貸款。個(gè)人商業(yè)用房貸款。個(gè)人住房車(chē)位貸款。個(gè)人住房車(chē)位貸款。個(gè)人住房押舊買(mǎi)新貸款。個(gè)人住房押舊買(mǎi)新貸款。u（2 2）個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)貸款。）個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)貸款。u（3 3）個(gè)人教育助學(xué)貸款，包括：）個(gè)人教育助學(xué)貸款，包括：國(guó)家助學(xué)貸款。國(guó)家助學(xué)貸款。一一 般助學(xué)貸款（般助學(xué)貸款（“金鑰匙金鑰匙”助學(xué)貸款）。助學(xué)

5、貸款）。u（4 4）個(gè)人房屋裝修貸款。）個(gè)人房屋裝修貸款。u（5 5）個(gè)人大額耐用消費(fèi)品貸款。）個(gè)人大額耐用消費(fèi)品貸款。u（6 6）個(gè)人旅游消費(fèi)貸款。）個(gè)人旅游消費(fèi)貸款。2.2.個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款。個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款。對(duì)從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非法人資格的對(duì)從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非法人資格的私營(yíng)企私營(yíng)企業(yè)業(yè)主業(yè)業(yè)主和和個(gè)體工商戶個(gè)體工商戶發(fā)放的，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中流發(fā)放的，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中流動(dòng)資金需求或其他經(jīng)濟(jì)需求的貸款。動(dòng)資金需求或其他經(jīng)濟(jì)需求的貸款。3.3.個(gè)人質(zhì)押貸款。個(gè)人質(zhì)押貸款。個(gè)人借款人以未到期外幣定期儲(chǔ)蓄存款單、個(gè)人借款人以未到期外幣定期儲(chǔ)蓄存款單、憑證式國(guó)債或符合銀行規(guī)定的人壽保險(xiǎn)保單等權(quán)憑證式國(guó)

6、債或符合銀行規(guī)定的人壽保險(xiǎn)保單等權(quán)利利憑證作抵押憑證作抵押，從銀行取得的貸款。，從銀行取得的貸款。二、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的方式二、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的方式主要包括信用貸款和擔(dān)保貸款兩種方式。主要包括信用貸款和擔(dān)保貸款兩種方式。（一）信用貸款方式（一）信用貸款方式 信用貸款是指銀行完全憑借借款人的良好信用而無(wú)需提信用貸款是指銀行完全憑借借款人的良好信用而無(wú)需提供任何財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三者擔(dān)保而發(fā)放的貸款。供任何財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三者擔(dān)保而發(fā)放的貸款。以信用貸款方式發(fā)放的個(gè)人貸款主要有以信用貸款方式發(fā)放的個(gè)人貸款主要有國(guó)家助學(xué)貸款國(guó)家助學(xué)貸款、信用卡消費(fèi)貸款信用卡消費(fèi)貸款（無(wú)擔(dān)保的貸記卡）等。另外，（無(wú)擔(dān)保的

7、貸記卡）等。另外，汽車(chē)消費(fèi)貸汽車(chē)消費(fèi)貸款款業(yè)務(wù)品種也有信用方式貸款。業(yè)務(wù)品種也有信用方式貸款。（二）擔(dān)保貸款方式（二）擔(dān)保貸款方式 擔(dān)保貸款是指銀行要求借款人根據(jù)擔(dān)保貸款是指銀行要求借款人根據(jù)擔(dān)保法擔(dān)保法規(guī)定規(guī)定的擔(dān)保方式提供貸款擔(dān)保而發(fā)放的貸款。的擔(dān)保方式提供貸款擔(dān)保而發(fā)放的貸款。我國(guó)我國(guó)擔(dān)保法擔(dān)保法中規(guī)定的擔(dān)保方式主要有中規(guī)定的擔(dān)保方式主要有保證保證、質(zhì)質(zhì)押押和和抵押抵押三種。三種。u 1.1.保證擔(dān)保貸款保證擔(dān)保貸款。保證是指保證人與銀行約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證是指保證人與銀行約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行義務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。保證擔(dān)保保證人按照約定履行義務(wù)或承擔(dān)

8、責(zé)任的行為。保證擔(dān)保貸款是指銀行根據(jù)貸款是指銀行根據(jù)擔(dān)保法擔(dān)保法中的保證方式向借款人發(fā)中的保證方式向借款人發(fā)放的貸款。這種貸款方式不僅要審查借款人的償還能力，放的貸款。這種貸款方式不僅要審查借款人的償還能力，還要審查保證人的保證資格和保證能力。還要審查保證人的保證資格和保證能力。u 2.2.質(zhì)押擔(dān)保貸款質(zhì)押擔(dān)保貸款。借款人按借款人按擔(dān)保法擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押方式，以本人或第規(guī)定的質(zhì)押方式，以本人或第三人所有的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。當(dāng)債務(wù)人三人所有的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。當(dāng)債務(wù)人（借款人）不能按合同約定履行還本付息的責(zé)任時(shí)，債（借款人）不能按合同約定履行還本付息的責(zé)任時(shí)，債權(quán)人（貸款

9、行）可以依法將質(zhì)物折價(jià)或者采取拍賣(mài)、變權(quán)人（貸款行）可以依法將質(zhì)物折價(jià)或者采取拍賣(mài)、變賣(mài)質(zhì)物的價(jià)款優(yōu)先受償。賣(mài)質(zhì)物的價(jià)款優(yōu)先受償。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中能個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中能作為質(zhì)押的質(zhì)物有作為質(zhì)押的質(zhì)物有未到期本外幣未到期本外幣定期儲(chǔ)蓄存款存單、定期儲(chǔ)蓄存款存單、19991999年后發(fā)行的憑證式國(guó)債、具有年后發(fā)行的憑證式國(guó)債、具有現(xiàn)金價(jià)值的人壽保險(xiǎn)保單以及依法可質(zhì)押的其他種類(lèi)的現(xiàn)金價(jià)值的人壽保險(xiǎn)保單以及依法可質(zhì)押的其他種類(lèi)的權(quán)利憑證等。權(quán)利憑證等。u 3.3.抵押擔(dān)保貸款。抵押擔(dān)保貸款。借款人按借款人按擔(dān)保法擔(dān)保法規(guī)定的抵押方式，以本人或第規(guī)定的抵押方式，以本人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。當(dāng)債務(wù)

10、人（借款人）三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。當(dāng)債務(wù)人（借款人）不能按合同約定履行還本付息的責(zé)任時(shí)，債權(quán)人（貸款不能按合同約定履行還本付息的責(zé)任時(shí)，債權(quán)人（貸款行）可以依法將抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者采取拍賣(mài)、變賣(mài)抵押行）可以依法將抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者采取拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物的方式優(yōu)先受償。物的方式優(yōu)先受償。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中大多采取抵押擔(dān)保個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中大多采取抵押擔(dān)保的方式，如的方式，如個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)均要求借款人以所購(gòu)房屋個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)均要求借款人以所購(gòu)房屋作為貸款抵押作為貸款抵押（押舊買(mǎi)新業(yè)務(wù)除外）（押舊買(mǎi)新業(yè)務(wù)除外）。除以上三種擔(dān)保貸款方式外，有些個(gè)人貸款業(yè)務(wù)還除以上三種擔(dān)保貸款方式外，有些個(gè)人貸款業(yè)務(wù)還

11、要求提供一種特殊的抵（質(zhì)）押加保證的擔(dān)保貸款方式，要求提供一種特殊的抵（質(zhì)）押加保證的擔(dān)保貸款方式，即：當(dāng)借款人不能足額提供抵（質(zhì)）押擔(dān)保時(shí)，同時(shí)由即：當(dāng)借款人不能足額提供抵（質(zhì)）押擔(dān)保時(shí)，同時(shí)由貸款銀行認(rèn)可的第三人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的一種貸貸款銀行認(rèn)可的第三人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的一種貸款擔(dān)保方式。如個(gè)人住房一手樓按揭貸款業(yè)務(wù)中一手樓款擔(dān)保方式。如個(gè)人住房一手樓按揭貸款業(yè)務(wù)中一手樓屬期房的，除要求借款人必須將所購(gòu)一手樓作為貸款抵屬期房的，除要求借款人必須將所購(gòu)一手樓作為貸款抵押，辦理房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)登記外，還要求該一手樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)押，辦理房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)登記外，還要求該一手樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保

12、；再如個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)中，商提供階段性保證擔(dān)保；再如個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)中，對(duì)部分客戶除要求其到車(chē)輛管理部門(mén)辦理動(dòng)產(chǎn)（車(chē)輛）對(duì)部分客戶除要求其到車(chē)輛管理部門(mén)辦理動(dòng)產(chǎn)（車(chē)輛）抵押登記手續(xù)外，還必須由保險(xiǎn)公司為該貸款提供履約抵押登記手續(xù)外，還必須由保險(xiǎn)公司為該貸款提供履約還款保證保險(xiǎn)。對(duì)部分客戶除由保險(xiǎn)公司為該貸款提供還款保證保險(xiǎn)。對(duì)部分客戶除由保險(xiǎn)公司為該貸款提供履約還款保證保險(xiǎn)外，還必須要求其到車(chē)輛管理部門(mén)辦履約還款保證保險(xiǎn)外，還必須要求其到車(chē)輛管理部門(mén)辦理動(dòng)產(chǎn)（車(chē)輛）抵押登記手續(xù)。理動(dòng)產(chǎn)（車(chē)輛）抵押登記手續(xù)。第二節(jié)第二節(jié) 個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的基本原則和條件個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的基本原則和條件一、個(gè)人貸

13、款業(yè)務(wù)的原則一、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的原則（一）基本原則（一）基本原則1.1.效益性原則。效益性原則。2.2.安全性原則。安全性原則。3.3.流動(dòng)性原則。流動(dòng)性原則。（二）特殊原則（二）特殊原則u1.1.指定用途指定用途。申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款必須有特定的消費(fèi)用途，嚴(yán)禁銀行發(fā)放申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款必須有特定的消費(fèi)用途，嚴(yán)禁銀行發(fā)放無(wú)指定用途的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。無(wú)指定用途的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。u2.2.自籌首期自籌首期。申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款必須有一定的自有資金，支付不低于銀申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款必須有一定的自有資金，支付不低于銀行規(guī)定比例的首期付款。嚴(yán)禁發(fā)放零首付個(gè)人消費(fèi)貸款。行規(guī)定比例的首期付款。嚴(yán)禁發(fā)放零首付個(gè)人消費(fèi)貸款

14、。u3.3.先存后貸先存后貸。申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款一般要求借款人在貸款行開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款一般要求借款人在貸款行開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款賬戶并存入一定比例的首付款及其他相關(guān)費(fèi)用（登記費(fèi)、公證賬戶并存入一定比例的首付款及其他相關(guān)費(fèi)用（登記費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等），待貸款發(fā)放入賬后，扣除相關(guān)費(fèi)用費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等），待貸款發(fā)放入賬后，扣除相關(guān)費(fèi)用后，貸款行按照合同約定金額一次性將貸款連同借款人先期存后，貸款行按照合同約定金額一次性將貸款連同借款人先期存入的首期付款一并劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商（或特約經(jīng)銷(xiāo)商、裝修公司、入的首期付款一并劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商（或特約經(jīng)銷(xiāo)商、裝修公司、旅行社等）在該行開(kāi)立的結(jié)算賬戶內(nèi)。旅行

15、社等）在該行開(kāi)立的結(jié)算賬戶內(nèi)。（二）特殊原則（二）特殊原則u4.4.有效擔(dān)保有效擔(dān)保。除國(guó)家助學(xué)貸款、信用卡消費(fèi)貸款等少數(shù)信用貸款外，一除國(guó)家助學(xué)貸款、信用卡消費(fèi)貸款等少數(shù)信用貸款外，一般的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)均要求借款人提供銀行認(rèn)可的合法有效的貸般的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)均要求借款人提供銀行認(rèn)可的合法有效的貸款擔(dān)保，如保證、質(zhì)押、抵押等?？顡?dān)保，如保證、質(zhì)押、抵押等。u5.5.專(zhuān)款專(zhuān)用專(zhuān)款專(zhuān)用。個(gè)人消費(fèi)貸款必須用于借貸雙方約定的特定消費(fèi)，如購(gòu)買(mǎi)個(gè)人消費(fèi)貸款必須用于借貸雙方約定的特定消費(fèi)，如購(gòu)買(mǎi)住房、汽車(chē)、大額耐用消費(fèi)品，進(jìn)行住房裝修、旅游等。嚴(yán)禁住房、汽車(chē)、大額耐用消費(fèi)品，進(jìn)行住房裝修、旅游等。嚴(yán)禁借款人將貸

16、款挪作他用，否則，銀行有權(quán)提前收回全部貸款本借款人將貸款挪作他用，否則，銀行有權(quán)提前收回全部貸款本息直至依法處置抵（質(zhì)）押物。息直至依法處置抵（質(zhì)）押物。u6.6.按期償還按期償還。借款人自貸款之日的次月（次季末月）起按期歸還銀行貸借款人自貸款之日的次月（次季末月）起按期歸還銀行貸款本息，逾期不還的，銀行有權(quán)對(duì)貸款逾期本息計(jì)收逾期利息?？畋鞠ⅲ馄诓贿€的，銀行有權(quán)對(duì)貸款逾期本息計(jì)收逾期利息。第三節(jié)第三節(jié) 個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款一、一、個(gè)人住房一手樓按揭貸款個(gè)人住房一手樓按揭貸款（一）基本規(guī)定（一）基本規(guī)定1.1.概念。概念。個(gè)人住房個(gè)人住房“一手樓一手樓”按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)

17、“一手樓一手樓貸款貸款”）是指貸款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂按揭）是指貸款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議合作協(xié)議后，向借款人（購(gòu)房人）以所購(gòu)后，向借款人（購(gòu)房人）以所購(gòu)“一手樓一手樓”房產(chǎn)作為抵房產(chǎn)作為抵押發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款。押發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款。“一手樓一手樓”指售房人為開(kāi)發(fā)指售房人為開(kāi)發(fā)商的住房。按房產(chǎn)是否驗(yàn)收竣工合格，是否取得房屋產(chǎn)商的住房。按房產(chǎn)是否驗(yàn)收竣工合格，是否取得房屋產(chǎn)權(quán)證劃分為現(xiàn)房按揭和期房按揭兩種。期房按揭的，開(kāi)權(quán)證劃分為現(xiàn)房按揭和期房按揭兩種。期房按揭的，開(kāi)發(fā)商須提供階段性保證擔(dān)保。發(fā)商須提供階段性保證擔(dān)保。2.2.貸款條件貸款條件。（1 1）開(kāi)發(fā)商向貸款行申請(qǐng)一手樓按揭

18、貸款合作）開(kāi)發(fā)商向貸款行申請(qǐng)一手樓按揭貸款合作應(yīng)具備以應(yīng)具備以下條件：下條件：具備企業(yè)法人資格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性公司。具備企業(yè)法人資格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性公司。具備有權(quán)部門(mén)核定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明。具備有權(quán)部門(mén)核定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明。項(xiàng)目報(bào)建、項(xiàng)目報(bào)建、銷(xiāo)售手續(xù)合法，持有有效的銷(xiāo)售手續(xù)合法，持有有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施（開(kāi)）工許可證建設(shè)工程施（開(kāi)）工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可證證、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證等證明。等證明。項(xiàng)目資本金不得項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目總投資的低于項(xiàng)目總投資的30%30%，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

19、，且其他資金來(lái)源落實(shí)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，且其他資金來(lái)源落實(shí)。在貸款行開(kāi)立結(jié)算賬戶，并同意接受貸款行對(duì)預(yù)售房在貸款行開(kāi)立結(jié)算賬戶，并同意接受貸款行對(duì)預(yù)售房款的監(jiān)管?？畹谋O(jiān)管。抵押物合法有效，其中在建工程抵押率不抵押物合法有效，其中在建工程抵押率不得超過(guò)抵押物市值的得超過(guò)抵押物市值的50%50%。申請(qǐng)?zhí)峁┌唇业捻?xiàng)目樓盤(pán)必申請(qǐng)?zhí)峁┌唇业捻?xiàng)目樓盤(pán)必須為取得須為取得商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證的現(xiàn)房或?yàn)槎鄬拥默F(xiàn)房或?yàn)槎鄬又黧w結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資2/32/3以上的期房。屬期房以上的期房。屬期房按揭的，開(kāi)發(fā)商須提供階段性保證擔(dān)保。按揭的，開(kāi)發(fā)商須提供階段性保證擔(dān)保。有

20、較強(qiáng)的開(kāi)有較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理能力，項(xiàng)目已形成品牌效應(yīng)，市場(chǎng)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理能力，項(xiàng)目已形成品牌效應(yīng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售前景看好。銷(xiāo)售前景看好。工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。（2 2）借款人申請(qǐng)貸款的條件：）借款人申請(qǐng)貸款的條件：具有完全民事行為能力的自然人，且有城鎮(zhèn)常住戶口具有完全民事行為能力的自然人，且有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證明。或有效居留身份證明。具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。信用良好，有償還貸款本息的能力。持有購(gòu)買(mǎi)住房的持有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。合同或協(xié)議。能夠支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款能夠支付不低于購(gòu)

21、房全部?jī)r(jià)款20%20%的首期的首期付款。付款。同意以所購(gòu)的房產(chǎn)及其權(quán)益作為貸款的抵押物。同意以所購(gòu)的房產(chǎn)及其權(quán)益作為貸款的抵押物。貸款行規(guī)定的其他條件。貸款行規(guī)定的其他條件。3.3.貸款額度、期限和利率貸款額度、期限和利率。貸款額度一般最高不得超過(guò)房?jī)r(jià)的貸款額度一般最高不得超過(guò)房?jī)r(jià)的80%80%；貸款期限最；貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)長(zhǎng)不超過(guò)3030年年；貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房；貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。（二）操作流程（二）操作流程 “一手樓一手樓”貸款操作流程包括貸款操作流程包括按揭樓盤(pán)項(xiàng)目審查按揭樓盤(pán)項(xiàng)目審查和和按揭貸款發(fā)放按揭貸款發(fā)放兩部分。在借款

22、人提出申請(qǐng)之前，貸款行兩部分。在借款人提出申請(qǐng)之前，貸款行需要對(duì)擬提供按揭貸款的樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行審查、審批。需要對(duì)擬提供按揭貸款的樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行審查、審批。u1.1.樓盤(pán)項(xiàng)目審查操作流程：樓盤(pán)項(xiàng)目審查操作流程：開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目審查、審批項(xiàng)目審查、審批簽訂項(xiàng)目合簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)作協(xié)議書(shū)u2.2.發(fā)放按揭貸款操作流程：發(fā)放按揭貸款操作流程：借款人申請(qǐng)借款人申請(qǐng)貸前調(diào)查貸前調(diào)查審查、審批審查、審批簽訂借款合同簽訂借款合同辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保等手續(xù)辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保等手續(xù)發(fā)放貸款發(fā)放貸款資料歸檔資料歸檔貸款償還貸款償還貸后管理貸后管理清戶撤押。將房屋分為現(xiàn)房（竣清戶撤押。將房屋分

23、為現(xiàn)房（竣工驗(yàn)收合格的房屋）和期房（尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收的房工驗(yàn)收合格的房屋）和期房（尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋），分別按相關(guān)流程辦理。屋），分別按相關(guān)流程辦理。（三）樓盤(pán)項(xiàng)目審查（三）樓盤(pán)項(xiàng)目審查1.1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)。貸款行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提交下列資料：貸款行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提交下列資料：（1 1）書(shū)面申請(qǐng)書(shū)書(shū)面申請(qǐng)書(shū)。內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況（含經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況）、項(xiàng)。內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況（含經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況）、項(xiàng)目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請(qǐng)貸款金額、成數(shù)、目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請(qǐng)貸款金額、成數(shù)、期限等。期限等。（2 2）公司資料。公司資料。包括企業(yè)法人營(yíng)

24、業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書(shū)（以上資料原件經(jīng)經(jīng)辦行證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書(shū)（以上資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷（經(jīng)辦行不得對(duì)有審核無(wú)誤后留存復(fù)印件）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷（經(jīng)辦行不得對(duì)有欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)提供按揭貸款）；欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)提供按揭貸款）；公司最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）同意就該樓盤(pán)為借款人承擔(dān)階公司最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）同意就該樓盤(pán)為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾；申請(qǐng)期房樓盤(pán)的還需提供經(jīng)會(huì)計(jì)師段性連帶保證責(zé)任的承諾；申請(qǐng)期房樓盤(pán)的還

25、需提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的前一年度財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金事務(wù)所審核的前一年度財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。上述資料原件經(jīng)經(jīng)流量表）和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。上述資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后按要求留存復(fù)印件或原件。辦行審核無(wú)誤后按要求留存復(fù)印件或原件。（3 3）項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料。包括項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、包括項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、建建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建建筑工程施工許可證筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證、商品房商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證銷(xiāo)（預(yù)）售許可

26、證；申請(qǐng)現(xiàn)房樓盤(pán)的還需提供竣工驗(yàn)；申請(qǐng)現(xiàn)房樓盤(pán)的還需提供竣工驗(yàn)收合格證明及收合格證明及商品房銷(xiāo)售許可證商品房銷(xiāo)售許可證，申請(qǐng)期房樓盤(pán)的，申請(qǐng)期房樓盤(pán)的需提供需提供商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證。上述資料原件經(jīng)經(jīng)辦行。上述資料原件經(jīng)經(jīng)辦行審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。審核無(wú)誤后留存復(fù)印件。2.2.銀行對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展調(diào)查。銀行對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展調(diào)查。o 經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，并進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查，主要調(diào)查內(nèi)全的同意受理，并進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查，主要調(diào)查內(nèi)容包括：開(kāi)發(fā)商基本情況、手續(xù)的合法性、項(xiàng)目基容包括：開(kāi)發(fā)商基本情況、手續(xù)的合法性、項(xiàng)目基本情況、市

27、場(chǎng)前景、項(xiàng)目效益及銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況本情況、市場(chǎng)前景、項(xiàng)目效益及銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況等。經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤(pán)符合個(gè)人住房按揭條件后，等。經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤(pán)符合個(gè)人住房按揭條件后，經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供貸款的樓盤(pán)分樓層分質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供貸款的樓盤(pán)分樓層分朝向進(jìn)行價(jià)格評(píng)估或自行評(píng)估。調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查朝向進(jìn)行價(jià)格評(píng)估或自行評(píng)估。調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。o 3.3.銀行審查、審批銀行審查、審批。貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的項(xiàng)目調(diào)

28、查報(bào)告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，經(jīng)審查性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，經(jīng)審查同意的，簽署審查意見(jiàn)并按照權(quán)限上報(bào)有權(quán)審批人同意的，簽署審查意見(jiàn)并按照權(quán)限上報(bào)有權(quán)審批人審批。對(duì)現(xiàn)房樓盤(pán)按揭貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)集中審批。對(duì)現(xiàn)房樓盤(pán)按揭貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)集中在二級(jí)分行及以上機(jī)構(gòu)，對(duì)期房樓盤(pán)貸款合作的審在二級(jí)分行及以上機(jī)構(gòu)，對(duì)期房樓盤(pán)貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)原則上集中在一級(jí)分行，一級(jí)分行也可以批認(rèn)定權(quán)原則上集中在一級(jí)分行，一級(jí)分行也可以在轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限內(nèi)將審批權(quán)下放到業(yè)務(wù)開(kāi)展較好、管在轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限內(nèi)將審批權(quán)下

29、放到業(yè)務(wù)開(kāi)展較好、管理規(guī)范的二級(jí)分行。理規(guī)范的二級(jí)分行。o 4.4.房地產(chǎn)商與銀行簽訂合作協(xié)議書(shū)房地產(chǎn)商與銀行簽訂合作協(xié)議書(shū)。項(xiàng)目經(jīng)審批同意后，由經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂項(xiàng)目經(jīng)審批同意后，由經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂住住房按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議書(shū)房按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議書(shū)。辦理期房樓盤(pán)的經(jīng)辦行還必。辦理期房樓盤(pán)的經(jīng)辦行還必須與開(kāi)發(fā)商簽訂須與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議，由經(jīng)辦行監(jiān)督，由經(jīng)辦行監(jiān)督預(yù)售房款的使用，確保預(yù)售房款不被挪用，專(zhuān)項(xiàng)用于該預(yù)售房款的使用，確保預(yù)售房款不被挪用，專(zhuān)項(xiàng)用于該項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)。（四）貸款發(fā)放程序（四）貸款發(fā)放程序1.1.借款人申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)。購(gòu)買(mǎi)已與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的

30、項(xiàng)目住房的業(yè)主，在自有購(gòu)買(mǎi)已與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的項(xiàng)目住房的業(yè)主，在自有資金不足時(shí)，可以向按揭經(jīng)辦行提出個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)，資金不足時(shí)，可以向按揭經(jīng)辦行提出個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)，經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)申請(qǐng)表并提供下列資料：經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)申請(qǐng)表并提供下列資料：借款人身借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）?；榛橐鰻顩r證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明）。關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明）。提供首付款付款憑提供首付款付款憑證（首付款按銀

31、行與開(kāi)發(fā)商協(xié)議規(guī)定成數(shù)繳納）。證（首付款按銀行與開(kāi)發(fā)商協(xié)議規(guī)定成數(shù)繳納）。房地產(chǎn)房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的書(shū)面證明。共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的書(shū)面證明。借款人借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人事部門(mén)家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；如果屬于借款家庭成員共同還款，則各方要簽價(jià)證券等）；如果屬于借款家庭成員共同還款，則各方要簽訂

32、共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。o 2.2.借款人資信等級(jí)評(píng)定借款人資信等級(jí)評(píng)定。對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否貸對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。o 3.3.受理、調(diào)查。受理、調(diào)查。經(jīng)辦行收到借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，同意受經(jīng)辦行收到借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：理的安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查，

33、調(diào)查的主要內(nèi)容包括：借款人是否已按規(guī)定存入或支付首付款。借款人是否已按規(guī)定存入或支付首付款。貸款年限加上借貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)款人年齡是否超過(guò)6565年。年。借款人償還貸款本息的能力。借款人償還貸款本息的能力。借款人所購(gòu)房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否借款人所購(gòu)房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符。相符。抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。的合法文件。調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。o 4.4.貸款審查、審批貸款審查、審批。貸款審查部門(mén)在收到貸款調(diào)查部門(mén)

34、的資料和意見(jiàn)后，貸款審查部門(mén)在收到貸款調(diào)查部門(mén)的資料和意見(jiàn)后，主要從以下幾方面加以審查：主要從以下幾方面加以審查：購(gòu)房行為的真實(shí)性，防購(gòu)房行為的真實(shí)性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商串通騙取銀行貸款止借款人和開(kāi)發(fā)商串通騙取銀行貸款。所購(gòu)住房?jī)r(jià)格所購(gòu)住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)，必要時(shí)可委托具與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)，必要時(shí)可委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。共有人是否共有人是否出具同意抵押的合法的書(shū)面意見(jiàn)。出具同意抵押的合法的書(shū)面意見(jiàn)。借款人的還款能力。借款人的還款能力。經(jīng)審查同意的，提出貸款額、貸款期限，直接報(bào)有權(quán)審經(jīng)審查同意的，提出貸款額

35、、貸款期限，直接報(bào)有權(quán)審批人審批。批人審批。o 5.5.簽訂借款合同簽訂借款合同。經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)個(gè)人住房按揭借款合同人住房按揭借款合同。簽訂借款合同時(shí)，經(jīng)辦行主動(dòng)。簽訂借款合同時(shí)，經(jīng)辦行主動(dòng)向借款人、保證人提示合同中重要的條款。向借款人、保證人提示合同中重要的條款。o 6.6.借款人辦理房屋保險(xiǎn)、公證和抵押（預(yù)）登記。借款人辦理房屋保險(xiǎn)、公證和抵押（預(yù)）登記。（1 1）保險(xiǎn)。）保險(xiǎn)。借款人必須借款人必須辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確，明確經(jīng)辦經(jīng)辦行為第一受益人行為第一受益人，保險(xiǎn)單正本交由經(jīng)辦行保管。保，保險(xiǎn)單正本交由經(jīng)辦行保

36、管。保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額；保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付；險(xiǎn)金額不得低于貸款金額；保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷(xiāo)得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)?？捎山?jīng)辦行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)。可由經(jīng)辦行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。（2 2）公證）公證。經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以要求。經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)借對(duì)借款合同進(jìn)行公證款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。（3 3）抵押（預(yù)）登記）抵押（預(yù)）登記。以所購(gòu)住房為抵押物的，。以所購(gòu)住房為抵押物的，經(jīng)辦行和借款人

37、憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)辦行和借款人憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。o 7.7.貸款發(fā)放。貸款發(fā)放。以所購(gòu)住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、以所購(gòu)住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款；若當(dāng)?shù)胤康毓C和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款；若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)尚未開(kāi)辦抵押預(yù)登記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房產(chǎn)管理部門(mén)尚未開(kāi)辦抵押預(yù)登記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證并將購(gòu)房合同、首付款付款憑證等辦理房屋保險(xiǎn)、公證并將購(gòu)房合同、首付款付款憑證等辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移交經(jīng)辦行后，方可發(fā)放貸款。屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移

38、交經(jīng)辦行后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時(shí)，由經(jīng)辦行信貸員填寫(xiě)借據(jù)，借款人簽發(fā)放貸款時(shí)，由經(jīng)辦行信貸員填寫(xiě)借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署劃款扣款授權(quán)書(shū)劃款扣款授權(quán)書(shū)，經(jīng)辦行將款項(xiàng)直接劃入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房專(zhuān)戶經(jīng)辦行將款項(xiàng)直接劃入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房專(zhuān)戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開(kāi)發(fā)商出具收款證上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開(kāi)發(fā)商出具收款證明。明。從受理借款人申請(qǐng)到貸款發(fā)放，在經(jīng)辦行內(nèi)的流轉(zhuǎn)從受理借款人申請(qǐng)到貸款發(fā)放，在經(jīng)辦行內(nèi)的流轉(zhuǎn)時(shí)間一般不應(yīng)超過(guò)時(shí)間一般不應(yīng)超過(guò)7 7個(gè)工作日。個(gè)工作日。o 8.8.資料歸檔資料歸檔。經(jīng)辦行主管信貸員應(yīng)在

39、貸款發(fā)放后經(jīng)辦行主管信貸員應(yīng)在貸款發(fā)放后1010個(gè)工作日內(nèi)完成資料個(gè)工作日內(nèi)完成資料歸檔。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案實(shí)行支行集中管理、專(zhuān)人單獨(dú)歸檔。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案實(shí)行支行集中管理、專(zhuān)人單獨(dú)保管，房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等重要憑證須按照會(huì)計(jì)保管，房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等重要憑證須按照會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后的檔案仍制度有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后的檔案仍需保管需保管5 5年。年。o 9.9.貸款償還貸款償還。貸款期限一年以?xún)?nèi)（含一年）的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款期限一年以?xún)?nèi)（含一年）的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款期限一年以上的，實(shí)行按月分期還款。還

40、款方式可以采貸款期限一年以上的，實(shí)行按月分期還款。還款方式可以采用等額本息、等額本金、等額遞增（減）、等比遞增（減）用等額本息、等額本金、等額遞增（減）、等比遞增（減）等償還貸款本息的方式。等償還貸款本息的方式。o 10.10.貸后管理貸后管理。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦行要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款貸款發(fā)放后，經(jīng)辦行要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，督促開(kāi)發(fā)商和借款人及時(shí)辦檢查。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，督促開(kāi)發(fā)商和借款人及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。主要包括：理正式的抵押登記手續(xù)。主要包括：貸后檢查。經(jīng)辦行貸后檢查。經(jīng)辦行每月進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)每月進(jìn)行一次綜合

41、性個(gè)人住房貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。貸款利率調(diào)整。貸款利率調(diào)整。在貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，按規(guī)定貸款期限一年以在貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，按規(guī)定貸款期限一年以?xún)?nèi)（含一年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；貸款期限內(nèi)（含一年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；貸款期限一年以上的，實(shí)行一年一定，于每年一年以上的，實(shí)行一年一定，于每年1 1月月1 1日開(kāi)始，按相應(yīng)日開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。貸款利率調(diào)整后，應(yīng)按剩余利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。貸款利率調(diào)整后，應(yīng)按剩余貸款本金、調(diào)整后的利率水平、剩余還款年限計(jì)算出利率貸款本金

42、、調(diào)整后的利率水平、剩余還款年限計(jì)算出利率調(diào)整后借款人每月需償還的貸款本息。調(diào)整后借款人每月需償還的貸款本息。提前還款處理提前還款處理。借款人可以申請(qǐng)部分或全部提前還款，部分提前還款后可借款人可以申請(qǐng)部分或全部提前還款，部分提前還款后可以采取以采取“月還款額不變，縮短還款期限月還款額不變，縮短還款期限”或或“還款期限不還款期限不變，減少月還款額變，減少月還款額”兩種方式。兩種方式。o 11.11.清戶撤押。清戶撤押。借款人償還全部本息后，經(jīng)辦行會(huì)計(jì)部門(mén)出具貸款借款人償還全部本息后，經(jīng)辦行會(huì)計(jì)部門(mén)出具貸款結(jié)清憑證給信貸部門(mén)。信貸部門(mén)通知借款人，持其有效結(jié)清憑證給信貸部門(mén)。信貸部門(mén)通知借款人，持其

43、有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由經(jīng)辦行保管的有關(guān)法律身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由經(jīng)辦行保管的有關(guān)法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保方式的，經(jīng)辦行和借款人共同辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。保方式的，經(jīng)辦行和借款人共同辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。（五）風(fēng)險(xiǎn)防范（五）風(fēng)險(xiǎn)防范o 1.1.要嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商法人資格、開(kāi)發(fā)資質(zhì)和能力、銷(xiāo)售業(yè)要嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商法人資格、開(kāi)發(fā)資質(zhì)和能力、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)；審查項(xiàng)目的合法性；審查項(xiàng)目資金落實(shí)情績(jī)及經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)；審查項(xiàng)目的合法性；審查項(xiàng)目資金落實(shí)情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售前景。況和市場(chǎng)銷(xiāo)售前景。o 2.2.貸款行與開(kāi)發(fā)商簽

44、訂階段性保證擔(dān)保合同，明確保證擔(dān)貸款行與開(kāi)發(fā)商簽訂階段性保證擔(dān)保合同，明確保證擔(dān)保范圍、責(zé)任、期限和處置措施。督促開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間辦保范圍、責(zé)任、期限和處置措施。督促開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間辦妥房屋抵押登記手續(xù)。妥房屋抵押登記手續(xù)。o 3.3.對(duì)期房按揭貸款，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金管理，防止挪用貸對(duì)期房按揭貸款，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金管理，防止挪用貸款；對(duì)期房進(jìn)行估價(jià)，防止利用虛假按揭套取銀行信貸?？?；對(duì)期房進(jìn)行估價(jià)，防止利用虛假按揭套取銀行信貸。o 4.4.經(jīng)辦行可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供按揭貸款的樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)經(jīng)辦行可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供按揭貸款的樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，按揭貸款最高額度不得超過(guò)評(píng)估值的格評(píng)估，按揭貸款最高

45、額度不得超過(guò)評(píng)估值的80%80%。（五）風(fēng)險(xiǎn)防范（五）風(fēng)險(xiǎn)防范o 5.5.貸款行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目要與個(gè)人按揭貸款結(jié)合起貸款行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目要與個(gè)人按揭貸款結(jié)合起來(lái)，達(dá)到既促進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，又逐步置換收回來(lái)，達(dá)到既促進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，又逐步置換收回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的目的。o 6.6.認(rèn)真審查個(gè)人客戶的資信情況和購(gòu)房行為的真實(shí)性，并認(rèn)真審查個(gè)人客戶的資信情況和購(gòu)房行為的真實(shí)性，并根據(jù)個(gè)人還款能力確定首付比例。對(duì)首付款不足根據(jù)個(gè)人還款能力確定首付比例。對(duì)首付款不足20%20%的個(gè)人，的個(gè)人，不得發(fā)放貸款。不得發(fā)放貸款。o 7.7.建立信貸人員與部分

46、借款人的約見(jiàn)談話制度，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)建立信貸人員與部分借款人的約見(jiàn)談話制度，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商代辦個(gè)人住房貸款。商代辦個(gè)人住房貸款。二、個(gè)人住房二手樓貸款二、個(gè)人住房二手樓貸款（一）概念（一）概念 個(gè)人住房個(gè)人住房“二手樓二手樓”貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二手樓貸二手樓貸款款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于其購(gòu)買(mǎi)二手樓，用于其購(gòu)買(mǎi)二手樓，并以所購(gòu)買(mǎi)的住房作抵押的貸款并以所購(gòu)買(mǎi)的住房作抵押的貸款。二手樓是指買(mǎi)賣(mài)雙方均為具有完全民事行為能力的二手樓是指買(mǎi)賣(mài)雙方均為具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)的房屋具有完全產(chǎn)權(quán)，依法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)p自然人，購(gòu)買(mǎi)的房屋具有完全產(chǎn)權(quán)，依法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方

47、在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，完成交易行為。續(xù)，完成交易行為。二、個(gè)人住房二手樓貸款二、個(gè)人住房二手樓貸款（二）（二）貸款條件貸款條件1.1.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。2.2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。本息的能力。3.3.具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。4.4.能夠支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款或房屋評(píng)估價(jià)能夠支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款或房屋評(píng)估價(jià)30%30%的首期的首期付款。付款。5.5.同意以所購(gòu)房屋

48、作為抵押物，或提供貸款行認(rèn)可的資同意以所購(gòu)房屋作為抵押物，或提供貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具備擔(dān)保資格和足夠代償能產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具備擔(dān)保資格和足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。證人。6.6.經(jīng)辦行規(guī)定的其他條件。經(jīng)辦行規(guī)定的其他條件。二、個(gè)人住房二手樓貸款二、個(gè)人住房二手樓貸款（三）（三）貸款額度、期限和利率貸款額度、期限和利率 二手房貸款通常最高額度不超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)格或評(píng)二手房貸款通常最高額度不超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的估價(jià)格的70%70%。貸款期限按借款人年齡和房屋已使用年限。貸款期限按借

49、款人年齡和房屋已使用年限確定，確定，一般不超過(guò)一般不超過(guò)6565年減去借款人年齡及不超過(guò)年減去借款人年齡及不超過(guò)3030年減年減去房屋已使用年限去房屋已使用年限。貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人。貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率。住房貸款利率。（四）操作流程（四）操作流程 提出申請(qǐng)?zhí)岢錾暾?qǐng)調(diào)查、評(píng)估調(diào)查、評(píng)估審查、審批審查、審批簽訂借款合簽訂借款合同同辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)發(fā)放貸款發(fā)放貸款資料歸檔資料歸檔貸款償還貸款償還貸后管理貸后管理清戶撤押清戶撤押（五）貸款發(fā)放程序（五）貸款發(fā)放程序1.1.借款人申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)。經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)表并提

50、供下列經(jīng)辦行要求借款人填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)表并提供下列資料：資料：（1 1）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。件）。（2 2）婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)）婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明）。關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書(shū)，未婚的提供未婚證明）。（3 3）不低于所購(gòu)房屋價(jià)格）不低于所購(gòu)房屋價(jià)格30%30%的首付款付款憑證。的首付款付款憑證。（4 4）房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房）房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)合同。（5

51、5）所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證明。）所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證明。（6 6）共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明。）共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明。（7 7）若售房人為自然人，提供售房人（含共有權(quán)人）身份）若售房人為自然人，提供售房人（含共有權(quán)人）身份證件；如售房人為法人，須提供有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定證件；如售房人為法人，須提供有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件。代表人證明書(shū)等有關(guān)文件。（8 8）購(gòu)買(mǎi)已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷的證明。）購(gòu)買(mǎi)已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷的證明。（9 9）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人

52、事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；如果屬于借款人家庭成員共同還動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。（1010）經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。）經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。2.2.借款人資信等級(jí)評(píng)定。借款人資信等級(jí)評(píng)定。條件具備的分行，對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。條件具備的分行，對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)

53、定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。貸款期限和額度。3.3.調(diào)查、評(píng)估。調(diào)查、評(píng)估。經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查符合貸款條件的經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查符合貸款條件的同意受理，同意受理，安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查。以所購(gòu)住房。以所購(gòu)住房作為抵押物的，還應(yīng)委托一級(jí)分行認(rèn)可的、作為抵押物的，還應(yīng)委托一級(jí)分行認(rèn)可的、具有房地具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。貸前調(diào)查的內(nèi)容包括：貸前調(diào)查的內(nèi)容包括：（1 1）借款人是否支付）借款人是否支付30%30%以上的首付款

54、，并存入售房人在經(jīng)辦以上的首付款，并存入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房款賬戶上。行開(kāi)立的售房款賬戶上。（2 2）貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)）貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)6565年，貸款年限加上所年，貸款年限加上所購(gòu)二手房已使用年限是否超過(guò)購(gòu)二手房已使用年限是否超過(guò)3030年。年。（3 3）借款人償還貸款本息的能力。）借款人償還貸款本息的能力。（4 4）借款人所購(gòu)買(mǎi)二手房的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格水平）借款人所購(gòu)買(mǎi)二手房的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符。是否相符。（5 5）抵押擔(dān)保是否足額有效，共有權(quán)人是否出具同意抵押的合）抵押擔(dān)保是否足額有效，共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件。法文

55、件。（6 6）所購(gòu)房屋是否有租約在先，若有，調(diào)查租約起止日期，租）所購(gòu)房屋是否有租約在先，若有，調(diào)查租約起止日期，租金是否合理及租戶是否同意搬遷等。金是否合理及租戶是否同意搬遷等。調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。調(diào)查部門(mén)簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門(mén)。4.4.審查、審批。審查、審批。貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的調(diào)查報(bào)告和有關(guān)貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料后，就以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：資料后，就以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：（1 1）房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰。）房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰。（2 2）房屋交易價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格基本相符，是否存在）房屋交易價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格基本相符，是否存在高估

56、抵押物價(jià)格、變相提高貸款成數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。高估抵押物價(jià)格、變相提高貸款成數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。（3 3）貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力）貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。相符。貸款審查部門(mén)提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方貸款審查部門(mén)提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式的建議或不能貸款的理由。經(jīng)審查同意的，直接報(bào)有式的建議或不能貸款的理由。經(jīng)審查同意的，直接報(bào)有權(quán)審批人批準(zhǔn)。權(quán)審批人批準(zhǔn)。5.5.貸款發(fā)放。貸款發(fā)放。二手房貸款的發(fā)放分以下三種情況：二手房貸款的發(fā)放分以下三種情況：（1 1）借款人不需要房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，直接向貸）借款人不需要房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，直接向貸款人

57、申請(qǐng)貸款款人申請(qǐng)貸款，其操作程序?yàn)椋?，其操作程序?yàn)椋嘿J款經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行貸款經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人簽訂與借款人簽訂個(gè)人住房抵押借款合同個(gè)人住房抵押借款合同，辦理保險(xiǎn)、公證等，辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)。手續(xù)。經(jīng)辦行出具經(jīng)辦行出具個(gè)人住房貸款承諾書(shū)個(gè)人住房貸款承諾書(shū)，承諾在借款人，承諾在借款人完成所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)后，按合同約定發(fā)放貸完成所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)后，按合同約定發(fā)放貸款。款。售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，借款人同時(shí)辦理抵售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，借款人同時(shí)辦理抵押登記，并將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利押登記，并將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所

58、有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)交由經(jīng)辦行收?qǐng)?zhí)。證書(shū)交由經(jīng)辦行收?qǐng)?zhí)。借款人簽署借款人簽署劃款扣款授權(quán)書(shū)劃款扣款授權(quán)書(shū)。經(jīng)辦行填寫(xiě)借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認(rèn)定后，根據(jù)經(jīng)辦行填寫(xiě)借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認(rèn)定后，根據(jù)劃款扣劃款扣款授權(quán)書(shū)款授權(quán)書(shū)的約定，將貸款劃到售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，的約定，將貸款劃到售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。（2 2）由房屋交易中介公司擔(dān)保的二手房貸款，）由房屋交易中介公司擔(dān)保的二手房貸款，其操作程序其操作程序?yàn)椋簽椋航杩钊伺c同意為貸款提供借款人與同意為貸款提供階段性保證擔(dān)保階段性保證擔(dān)保的

59、房屋交易的房屋交易中介公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中介公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“交易中介交易中介”）簽訂擔(dān)保協(xié)議。）簽訂擔(dān)保協(xié)議。交易交易中介在經(jīng)辦行處開(kāi)立專(zhuān)戶，經(jīng)辦行在接到借款人的申請(qǐng)和有中介在經(jīng)辦行處開(kāi)立專(zhuān)戶，經(jīng)辦行在接到借款人的申請(qǐng)和有關(guān)資料并審核無(wú)誤后，與借款人簽訂關(guān)資料并審核無(wú)誤后，與借款人簽訂個(gè)人住房抵押借款合個(gè)人住房抵押借款合同同，與交易中介簽訂階段性擔(dān)保合同，同時(shí)借款人、售房，與交易中介簽訂階段性擔(dān)保合同，同時(shí)借款人、售房人、交易中介與經(jīng)辦行簽訂售房款委托劃轉(zhuǎn)協(xié)議。人、交易中介與經(jīng)辦行簽訂售房款委托劃轉(zhuǎn)協(xié)議。辦理房辦理房屋保險(xiǎn)、合同公證。屋保險(xiǎn)、合同公證。經(jīng)辦行將貸款劃到交易中介在經(jīng)辦行經(jīng)辦行將貸款劃

60、到交易中介在經(jīng)辦行開(kāi)立的專(zhuān)戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，交易中介出開(kāi)立的專(zhuān)戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，交易中介出具收款憑證。具收款憑證。借款人與售房人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理借款人與售房人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)。經(jīng)辦行收到借款人交來(lái)的房屋經(jīng)辦行收到借款人交來(lái)的房屋他項(xiàng)權(quán)證后，將售房款由專(zhuān)戶轉(zhuǎn)入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬他項(xiàng)權(quán)證后，將售房款由專(zhuān)戶轉(zhuǎn)入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶。戶。（3 3）由住房置業(yè)擔(dān)保公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)）由住房置業(yè)擔(dān)保公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“置業(yè)擔(dān)保公司置業(yè)擔(dān)保公司”）等保證人提供擔(dān)保的貸款等保證人提供擔(dān)保的貸款，經(jīng)辦行要嚴(yán)格審查置業(yè)擔(dān)

61、保，經(jīng)辦行要嚴(yán)格審查置業(yè)擔(dān)保公司的擔(dān)保能力，其擔(dān)保的貸款不得超過(guò)其實(shí)有資本的公司的擔(dān)保能力，其擔(dān)保的貸款不得超過(guò)其實(shí)有資本的3030倍。操作程序?yàn)椋罕?。操作程序?yàn)椋航?jīng)辦行、借款人與同意為該貸款經(jīng)辦行、借款人與同意為該貸款提供保證擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司簽訂提供保證擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司簽訂個(gè)人住房保證借款個(gè)人住房保證借款合同合同。辦理借款合同公證。辦理借款合同公證。借款人簽署借款人簽署劃款扣劃款扣款授權(quán)書(shū)款授權(quán)書(shū)，授權(quán)經(jīng)辦行將購(gòu)房首付款和貸款劃入售房，授權(quán)經(jīng)辦行將購(gòu)房首付款和貸款劃入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證

62、。放，售房人出具收款憑證。6.6.資料歸檔、貸款償還、貸后管理資料歸檔、貸款償還、貸后管理、貸款利率調(diào)、貸款利率調(diào)整的處理、提前還款處理、貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判整的處理、提前還款處理、貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷、違約貸款的催收與處理和清戶撤押參照一手?jǐn)?、違約貸款的催收與處理和清戶撤押參照一手樓貸款相關(guān)程序辦理。樓貸款相關(guān)程序辦理。三、個(gè)人住房房改房貸款三、個(gè)人住房房改房貸款（一）概念（一）概念 個(gè)人住房房改房貸款是指借款人根據(jù)國(guó)家個(gè)人住房房改房貸款是指借款人根據(jù)國(guó)家房改政策規(guī)定，以房改政策規(guī)定，以從房屋產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)的可出售從房屋產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)的可出售公有住房作為抵押物而從銀行得到的人民幣貸款公有住房作為抵

63、押物而從銀行得到的人民幣貸款。（二）特點(diǎn)（二）特點(diǎn)貸款額度小、期限短、貸款業(yè)務(wù)辦理集中。貸款額度小、期限短、貸款業(yè)務(wù)辦理集中。四、個(gè)人住房公積金委托貸款四、個(gè)人住房公積金委托貸款（一）概念（一）概念 個(gè)人住房公積金委托貸款指?jìng)€(gè)人住房公積金委托貸款指貸款行根據(jù)貸款行根據(jù)住房資金管理中心委住房資金管理中心委托托，以住房公積金為資金來(lái)源，按規(guī)定向購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人發(fā)放貸，以住房公積金為資金來(lái)源，按規(guī)定向購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人發(fā)放貸款款。（二）特點(diǎn)（二）特點(diǎn) 由由住房資金管理中心住房資金管理中心提供資金，確定貸款對(duì)象、金額、期限、提供資金，確定貸款對(duì)象、金額、期限、利率，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，受托行負(fù)責(zé)辦理貸款手續(xù)及協(xié)助

64、貸款本息利率，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，受托行負(fù)責(zé)辦理貸款手續(xù)及協(xié)助貸款本息收回，并按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)。收回，并按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)。（三）貸款條件（三）貸款條件 1.1.具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。2.2.能夠支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款能夠支付不低于購(gòu)房全部?jī)r(jià)款20%20%的首期付款。的首期付款。3.3.按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶戶。（四）貸款額度、期限和利率（四）貸款額度、期限和利率 貸款額度和期限具體按照住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度和期限具體按照住房公積金管理中心有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行和建設(shè)部規(guī)定

65、的規(guī)定執(zhí)行。貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行和建設(shè)部規(guī)定的利率。如遇利率調(diào)整，于下年初按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行利率。如遇利率調(diào)整，于下年初按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。新的利率規(guī)定。（五）貸款發(fā)放程序（五）貸款發(fā)放程序1.1.住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。2.2.借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行也可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住行也可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。房資金管理中心審核、審批。借款人應(yīng)提供下列資料：借款人應(yīng)提供下列資料：（1 1

66、）身份證件（指居民身份證、戶口本或其他有效居留）身份證件（指居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）和婚姻狀況證明。證件）和婚姻狀況證明。（2 2）借款人家庭財(cái)產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)收入的證明。）借款人家庭財(cái)產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)收入的證明。（3 3）合法的購(gòu)（建、修）住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他）合法的購(gòu)（建、修）住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。批準(zhǔn)文件。（4 4）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明；抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供保證的書(shū)面文件和保證人資信證明。保證人同意提供保證的書(shū)面文件和保證人資信證明。（5 5）有所購(gòu)（建、修）住房全部?jī)r(jià)款）有所購(gòu)（建、修）住房全部?jī)r(jià)款20%20%以上的自有資以上的自有資金，并保證用于支付所購(gòu)（建、修）住房的首付款。金，并保證用于支付所購(gòu)（建、修）住房的首付款。（6 6）自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有）自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件。關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件。（7 7）對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的，應(yīng)出具自有