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1、《基本知識》 PS:本部分只有選擇題和判斷題 1. 房地產籌劃師職業(yè)道德是社會為了調節(jié)房地產籌劃師之間、房地產籌劃師與顧客之間、房地產籌劃師與社會之間的關系，規(guī)定籌劃師應當遵循的行為準則。P3 2. 房地產籌劃師職業(yè)道德規(guī)范是對房地產籌劃師最低的道德規(guī)定。P4 3. 1月17日起施行《房地產籌劃師國家職業(yè)原則（施行）》。P5 4. 房地產籌劃師應遵循的職業(yè)守則：P5 1) 遵紀守法，尊重知識產權； 2) 忠誠敬業(yè)，恪盡職守； 3) 公正都市，杜絕欺詐。 5. 尊重知識產權的主線出路在于創(chuàng)新。P5 6. 房地產籌劃時的思想根據是：社會學強調的社會關系、社會群體、社會生活、社會

2、人口、社會文化、及社區(qū)發(fā)展等問題。P9 7. 房地產籌劃師的職業(yè)能力：P9 1) 掌控全局的能力； 2) 充足的實戰(zhàn)經驗； 3) 杰出的創(chuàng)新能力； 4) 敏銳的洞察力； 5) 較強的合伙能力。 8. 掌握全局的能力<——>一種好的房地產籌劃師要可以整合（市場、設計、建筑、融資等）可以運用的資源，同步協(xié)調好這時資源，使其發(fā)揮特定的作用。P9 9. 較強的合伙能力<——>房地產籌劃師要可以使其項目的“理念設計”“目的市場定位”“項目規(guī)劃”“建筑設計”“營銷執(zhí)行”“經營運作”“品牌建設”等方面能與項目操作同步進行,需要與眾多專業(yè)人士通力合伙。P10 10. 房地產籌劃師的職業(yè)素質:

3、P10 1) 對民族老式文化和人文精神有普遍的結識； 2) 對現(xiàn)代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為進一步的理解； 3) 對特定區(qū)域、特定都市的歷史文脈、都市精神、價值取向和民眾生活習慣有系統(tǒng)深刻的結識； 4) 對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有較全面的理解； 5) 對多種營銷理論、微觀經濟理論有著系統(tǒng)而深刻的結識； 6) 深諳多種廣告、品牌傳播理論的精髓，純熟運用宣傳造勢手法及較強的文字駕馭能力； 7) 對藝術和美的想象能力和領悟能力，及溝通執(zhí)行能力； 8) 對設計的技巧解決和建筑施工有一定結識。 11. 房地產開發(fā)發(fā)明的價值重要體目前為消費者提供了滿足其需求

4、的空間、時間、服務。P15 12. 國內的建設方針：“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理”。P17 13. 房地產開發(fā)按開發(fā)對象分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)、綜合開發(fā)。P18 14. 綜合開發(fā)是目前國內絕大多數房地產開發(fā)公司采用的開發(fā)方式。P19 15. 房地產開發(fā)的特點：P19 1) 綜合性（最本質）； 2) 長期性； 3) 時序性； 4) 地區(qū)性； 5) 風險性。 16. 房地產開發(fā)是房地產業(yè)最基本、最重要的物質生產活動。P19 17. 綜合性是房地產開發(fā)最本質的特點。P19 18. 房地產開發(fā)項目的區(qū)位作為戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇。P21 19

5、. 房地產開發(fā)程序（按順序）：P23 1) 投資機會的研究； 2) 申領項目選址意見書、項目立項批文； 3) 申請定點； 4) 申請購買土地、辦理土地產權手續(xù)； 5) 申領規(guī)劃紅線圖； 6) 規(guī)劃設計條件告知書等文獻； 7) 申領建設用地規(guī)劃許可證。 20. 可行性報告評價重要從三方面進行:P24 1) 項目與否符合國家有關政策、法令的有關規(guī)定； 2) 項目與否符合國家宏觀經濟意圖和國民經濟長遠規(guī)劃、布局與否合理； 3) 項目的技術與否先進合用，與否經濟合理。 21. 項目評估的投資估算精度為±10%。P24 22. 項目建設階段的開發(fā)程序（按順序）：P26 1)

6、組織承包商進場； 2) 加強開發(fā)項目工程管理與控制； 3) 申領商品房預售許可證； 4) 項目竣工驗收。 23. 申請辦理《商品房預售許可證》應具有的條件：P27 1) 建設項目個多種批準手續(xù)齊備，且已擬定竣工交付使用日期； 2) 已完畢建設項目投資的25%或已完畢單體項目的主體構造（即構造封頂）； 3) 已擬定預售款的監(jiān)管機構和監(jiān)管方案； 4) 已制定房屋使用管理維修公約。 24. 根據《城鄉(xiāng)房屋所有權登記暫行措施》和《都市私有房屋管理條例》規(guī)定，新建房屋應于竣工后3個月內申請辦理所有權登記。P28 25. 都市規(guī)劃的原則：P31 1) 人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則（

7、首要原則）； 2) 歷史環(huán)境與將來環(huán)境相和諧的原則； 3) 都市環(huán)境中各社會集團之間社會生活相和諧的原則。 26. 人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則是都市規(guī)劃的首要原則。P31 27. 都市規(guī)劃工作的特點：P34 1) 綜合性； 2) 法治性、政策性很強； 3) 地方性； 4) 長期性、常常性； 5) 實踐性。 28. 都市規(guī)劃的調查研究工作一般有現(xiàn)場踏勘、基本資料的收集整頓、分析研究三方面。P37 29. 分析研究是調查研究工作的核心。P37 30. 都市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃重要是研究擬定都市發(fā)展的目的、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題。國內的都市總體規(guī)劃、土地運用總體規(guī)劃都屬于

8、這一層面。P39 31. 建設控制引導層面的規(guī)劃是對具體每一地塊將來開發(fā)運用做出法律規(guī)定。國內的具體規(guī)劃屬于這一層面。P39 32. 都市總體規(guī)劃剛要的成果涉及文字闡明、必要的示意性圖紙。P40 33. 控制性具體規(guī)劃圖紙涉及：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、控制性具體規(guī)劃圖紙。圖紙比例為1/1000—1/。P43 34. 修建性具體規(guī)劃圖紙涉及：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設計意圖的透視圖。圖紙比例1/500—1/。 P44 35. 直轄市的都市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務院審批。P44 36. 省、自治區(qū)人民政府所在地都市、百萬人口以上的大都市、國務院

9、指定都市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查批準報國務院審批。P44 37. 房地產籌劃是以概念設計為中心進行的。P46 38. 概念設計是項目的“靈魂”。P47 39. 房地產籌劃的地位：P49 1) 房地產籌劃在知識經濟時代屬于智力型產業(yè)，能為公司發(fā)明社會價值和經濟價值； 2) 房地產籌劃在籌劃征詢領域中處在領先、主導地位； 3) 房地產籌劃在房地產公司充當智囊團、思想庫，是公司決策的密切助手； 4) 房地產籌劃在房地產開發(fā)項目建設中至始至終貫穿在一起，為項目成功保駕護航。 40. 房地產籌劃的作用：P51 1) 能使公司決策精確，避免項目運作浮現(xiàn)偏差； 2) 能使房地

10、產開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地； 3) 增強公司的管理創(chuàng)新能力； 4) 能有效的整合房地產項目資源； 5) 能提高樓盤價值和附加值。 41. 房地產籌劃的原則：P52 1) 獨創(chuàng)原則（最重要）； 2) 定位原則； 3) 整合原則； 4) 人文原則（獨有）； 5) 全局原則； 6) 可行原則； 42. 獨創(chuàng)原則是房地產籌劃最重要的原則。P52 43. 要在房地產籌劃中靈活運用好定位原則的具體規(guī)定：P53 1) 要對房地產開發(fā)項目定位精確； 2) 籌劃人對具體的定位內容要相稱熟悉； 3) 要純熟運用項目定位的具體措施和技巧，使定位精確，方向集中。

11、 44. 人文原則是房地產籌劃的一種獨有原則。P54 45. “名牌的背后是文化”“親水住宅”體現(xiàn)的是房地產籌劃的人文原則。P55 46. 房地產項目前期籌劃事實上是站在項目的最高點，從統(tǒng)領全局的角度出發(fā)，對房地產項目的總體運作作出對項目起決定性的前瞻統(tǒng)籌。P58 47. 房地產市場籌劃是房地產項目前期籌劃的基本性工作。P58 48. 房地產項目后期籌劃涉及：銷售籌劃、廣告籌劃、形象（品牌）籌劃、物業(yè)籌劃四方面。P60 49. 房地產銷售籌劃是房地產營銷籌劃中最重要的一項籌劃工作。P60 50. 項目形象或者說樓盤形象，是指樓盤的文化、物質形態(tài)，是指項目在人們心目中形成的總體印象和

12、評價。P61 51. 房地產籌劃程序的內容（按順序）：P63 1) 項目洽談階段； 2) 組建機構階段； 3) 項目調研階段（重頭戲）； 4) 項目研討階段； 5) 提交報告階段； 6) 實行方案階段。 52. 項目洽談階段的重要工作是解決籌劃代理機構的業(yè)務來源問題。P63 53. 項目調研階段是整個籌劃代理工作的重頭戲。P64 54. 戰(zhàn)略籌劃的含義，是為公司發(fā)展或項目開發(fā)設計總譜，并協(xié)助公司從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作，使其在統(tǒng)一的平臺上協(xié)調一致地實現(xiàn)總體目的。P65 55. 戰(zhàn)略籌劃的措施：P65 1) 大勢把握——出思路； 2) 理念創(chuàng)新——出定位

13、； 3) 方略設計——出方案； 4) 資源整合——出平臺； 5) 動態(tài)顧問——出監(jiān)理。 56. 在全過程籌劃服務中，每個環(huán)節(jié)都要以提高項目的價值為重點。P67 57. 品牌籌劃的內容：P69 1) 建立品牌； 2) 建立一流的品質和一流的推廣； 3) 附加值推廣。 58. 品牌籌劃以建立品牌為中心。P69 59. 創(chuàng)立品牌的作用：P69 1) 獲得較大的市場份額； 2) 獲得較高利潤。 60. 品質是品牌的基本。P69 61. 品牌籌劃中附加值推廣側重點：P69 1) 要融入自然的和諧環(huán)境； 2) 要社區(qū)服務的社會化； 3) 要家居生活的信息化。 62. 品

14、牌籌劃推廣的四個階段：P69 1) “人工造雨”階段； 2) “筑池蓄水”階段； 3) “開閘泄洪”階段； 4) “持續(xù)蓄水”階段。 63. 品牌籌劃推廣的五種措施：P69 1) “筑巢引鳳”法； 2) “盆景示范”法； 3) “借花獻佛”法； 4) “馬良神筆”法； 5) “巨量廣告”法。 64. 產品籌劃的重點：P70 1) “顧客就是上帝”一切環(huán)繞顧客需求來籌劃產品； 2) 注重產品的舒服性和藝術性； 3) 產品定位和產品設計。 65. 產品定位最重要的是目的客戶定位。P71 66. 產品服務重要是售后服務，即物業(yè)管理，目的是把產品的價值提高和延長。P71

15、 67. 單項籌劃階段（1993.6—1997.3）是以廣東順德“碧桂園”成功推向市場作為起點、標志的。P72 68. “賣樓花”理念是仇福憲帶來的全新的銷售風格和銷售技巧，可以說是房地產籌劃的濫觴,世界貿易中心大賽即采用的該銷售措施。P73 69. 王志綱指出“好項目不是找來的，而是籌劃出來的”、“精確的市場定位是成功籌劃的核心，對社會大趨勢的精妙把握是能否認位精確的前提”。P73 70. “泛地產”理念：就是不局限于“房子”為核心，是在某一特定概念下營造一種個性化的主體功能區(qū)域，“房子”在這里有也許是主體，也可以是附屬的配套設施，這種功能區(qū)域主題各不同，如生態(tài)農業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)

16、、高爾夫生活村、欣賞型農業(yè)旅游區(qū)等。是對“概念地產”理論的進一步發(fā)展。P77 71. “概念地產”頂峰——“SOHO現(xiàn)代城”。P77 72. 柴強撰寫的《全方位把握房地產開發(fā)項目籌劃》一文，提出了“房地產開發(fā)項目籌劃是房地產開發(fā)成敗的核心”。P78 73. 整合籌劃三大走向：P81 1) 大盤籌劃； 2) 連鎖籌劃； 3) 都市籌劃。 74. 大連市最早提出都市經營理念。P81 75. 項目規(guī)劃設計的原則：P86 1) 規(guī)劃設計定位時，要堅持以人為本； 2) 規(guī)劃設計必須符合項目定位； 3) 規(guī)劃設計應考慮將來物業(yè)管理的以便； 4) 規(guī)劃設計應考慮項目營銷的以便； 5

17、) 規(guī)劃設計應考慮中國老式建筑景觀學說的基本禁忌。 76. 規(guī)劃設計應考慮項目營銷的以便。P86 77. 營銷在規(guī)劃設計上的兩個基本規(guī)定：1、賣點，2、賣相，即形象。P86 78. 樓盤規(guī)劃和戶型規(guī)劃方面，設計師必須懂得的基本禁忌：路沖、角沖、門沖等，這些稍加注意完全可以避免。P87 79. 建設單位或個人根據規(guī)劃設計要點意見書完畢方案設計后，應將設計方案（不少于2個）的有關圖樣、模型、文獻報送都市規(guī)劃主管部門。P90 80. 工程建設是房地產開發(fā)項目運作過程中最為具體一種階段。P91 81. 進行工程設計、編制設計文獻的重要根據是項目建議書。P94 82. 地震烈度在6度及6度

18、以上地區(qū)和此后有也許發(fā)生破壞性地震地區(qū)的所有新建、改建、擴建工程都必須進行抗震設防。P95 83. 居住區(qū)項目環(huán)境容量：P96 1) 人口凈密度=總人口數/建筑總用地面積 2) 人均住宅用地=總用地面積/總人口數 3) 住宅區(qū)建筑密度=總建筑基地面積/總用地面積 4) 容積率=總建筑面積/總用地面積 84. 居住密度的高下取決于：P96 1) 土地的價值和土地資源的狀況； 2) 生活環(huán)境的定位； 3) 對都市型生活氛圍的營造。 85. 合適的住宅區(qū)人口密度宜控制在300—800人/h㎡。P97 86. 低密度住宅的容積率<1。P97 87. 居住組團級道路為居住社區(qū)內部

19、的重要道路，起聯(lián)系居住社區(qū)范疇內各個住宅群落的作用，有時也可伸入住宅院落中，其道路紅線寬度一般在8—10m之間，車行道規(guī)定為5—7m。P100 88. 建筑控制的內容：P101 1) 建筑高度； 2) 建筑后退； 3) 建筑間距。 89. 建筑與外界應保持合適的間距，一般路段沿路建筑高度不得超過規(guī)劃道路紅線的寬度并為建筑后退距離的1.5倍。P101 90. 住宅功能定位要考慮的問題：P105 1) 個性化； 2) 為中產一族服務； 3) 主力戶型； 4) 建筑風水； 5) 老齡化問題； 6) 住宅類型（別墅、高層住宅、多層住宅、酒店式公寓）。 91. 別墅容積率一般在

20、0.4左右。P106 92. 多層住宅一般為6層、7層的磚混構造房屋。 P107 93. 對于建筑的風格和造型應考慮的問題：P108 1) 避免跟風、跟潮； 2) 注意整體規(guī)劃； 3) 注意合理變換形體； 4) 注意整體造型； 5) 注意合理運用色彩。 94. 居住區(qū)級公建，如：派出所、街道辦事處、綜合百貨商場、理發(fā)店、綜合修理部、文化活動中心、門診等，其服務半徑不不小于1000m。P114 95. 住宅最核心的是要安全、舒服、環(huán)保，必須遵循“重環(huán)保、師法自然、資源共享、發(fā)揚文化、以人為本”這五大原則。P117 96. 房地產開放項目融資的特點：P120 1) 融資規(guī)模大

21、； 2) 歸還期較長； 3) 房地產資產缺少流動性。 97. 土地使用權獲取的基本形式有行政劃撥（免費的）、有償出讓、轉讓、租賃、入股聯(lián)建等。P120 98. 轉讓土地使用權，涉及發(fā)售、互換、贈與三種形式。P121 99. 住宅房地產的投資特點：P124 1) 住宅需求量最大； 2) 住宅在于居住、保值或生殖； 3) 住宅投資風險??； 4) 住宅樣式豐富多樣； 5) 住宅是房地產開發(fā)的主流。 100. 購物中心是一種商業(yè)物業(yè)類型，由歐洲拱廊商業(yè)建筑發(fā)展演變而來。P127 101. 物流中心和商品物流活動的基本設施是商品的周轉中心、分揀中心、保管中心、在庫管理中心、及流通

22、加工中心。P130 102. 綜合房地產的特性：P135 1) 整體協(xié)同性； 2) 功能復合性； 3) 使用均衡性； 4) 空間持續(xù)性； 5) 交通平衡性； 6) 環(huán)境藝術性。 103. 綜合房地產的投資特點：P136 1) 投資大但收益高； 2) 獨特的風格設計； 3) 社會各界的廣泛支持； 4) 科學的綜合管理； 5) 良好的功能互補。 104. 房地產開發(fā)項目融資的基本規(guī)定：P136 1) 擬定合理的融資規(guī)模； 2) 對的選擇融資的渠道和方式，減少融資成本； 3) 統(tǒng)籌考慮房地產開發(fā)的融資與投資； 4) 按規(guī)定建立資本金制度； 5) 優(yōu)化房地產開發(fā)的

23、資金構造。 105. 房地產開發(fā)公司可依托舉債來從事房地產的開發(fā)經營活動，投資負債經營就是運用財務杠桿作用來變化公司的資產負債比率。P138 106. 資本、土地是房地產開發(fā)的生命線。P140 107. 銀行是房地產開發(fā)項目最重要的資金來源。P140 108. 營銷學中，市場是指有那些具體特定需要或欲望，并且樂意并可以通過互換來滿足這種需要或欲望的所有潛在顧客的集合。P144 109. 按菲利普.科特勒的觀點，市場營銷觀念演變分五個階段:P145 1) 生產觀念階段； 2) 產品觀念階段； 3) 推銷觀念階段； 4) 以消費者為中心的營銷觀念階段； 5) 社會營銷觀念階段。

24、 110. “營銷近視癥”是產品觀念階段的缺陷。P146 111. 推銷觀念采由內而外的視角。P147 112. 勞特朋提出的“4C”理論，其重要內容:P148 1) 消費者的欲望和需要； 2) 消費者欲望與需要的滿足成本； 3) 購買的以便性； 4) 溝通。 113. 社會營銷觀念是從20世紀70年代開始提出的。P149 114. 市場營銷基本內容是由其研究對象所決定的。P149 115. 選擇分銷渠道方略的目的是為了保障產品從生產領域大消費領域的路程短、環(huán)節(jié)少、費用省、時間節(jié)省，并順利達到消費者手里。P150 116. 消費者購買產品的一般程序：懂得——結識——喜歡

25、——偏愛——確信——購買。P150 117. 房地產市場營銷的特性：P151 1) 復雜性； 2) 風險性； 3) 差別性； 4) 協(xié)同性。 118. 目的市場是公司制定市場營銷組合的前提和基本。P156 119. 市場營銷組合是公司進入目的市場的手段。P156 120. 物業(yè)管理來源于19世紀60年代的英國，奧克維婭.希爾女士。P158 121. 現(xiàn)代意義的物業(yè)管理產生于19世紀末的美國。P159 122. 19，美國喬治.A.霍爾特組織“芝加哥建筑物管理人員組織”（CBOO）、宣布了世界上第一種專業(yè)物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。P159 123. 1981年3月，國內第一家

26、物業(yè)管理公司——深圳物業(yè)管理公司誕生。P159 124. 1994.3.23，建設部頒布了33號令《都市新建住宅社區(qū)管理措施》，是國內物業(yè)管理的劃時代文獻，為國內物業(yè)管理的正規(guī)化、法制化奠定了基本。P159 125. .9.1，國務院頒布的《物業(yè)管理條例》正式實行，標志著國內物業(yè)管理工作進入了一種新的階段。P159 126. 前期物業(yè)管理是指物業(yè)管理在業(yè)主入住前或業(yè)主、物業(yè)大會選聘物業(yè)管理公司之前，由建設單位選聘的物業(yè)管理公司實行物業(yè)管理。:P164 127. 一種物業(yè)管理活動周期是以簽訂物業(yè)管理合同開始，至合同終結結束。P165 128. 物業(yè)管理的基本原則：P165 1) 業(yè)主至上原則； 2) 統(tǒng)一管理原則； 3) 經濟合理原則； 4) 專業(yè)化高效原則； 5) 權責明確原則； 6) 超前管理原則； 7) 公平競爭原則； 8) 權力界定原則； 129. 《一般住宅社區(qū)物業(yè)管理服務級別原則（試行）》（中物協(xié)[]1號），據此，一般住宅社區(qū)物業(yè)管理有了明確的量化指標。P169 答題技巧 l 合理安排考試時間； l 卷面整潔、筆跡工整；（寫錯了不要涂，劃掉就可以啦） l 專業(yè)、綜合千萬不能空題； l 簡答題合適展開就可以了；（展開1、2句，不要超過2句） l 綜合評審全面展開； l 案例、情景問什么答什么；（除非你實在不會答）；