《物業(yè)管理 相關(guān)法律法規(guī)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理 相關(guān)法律法規(guī)（5頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理 一、 概述 1、 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。 2、 物業(yè)管理 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 【法律法規(guī)】 《物業(yè)管理條例》 第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 第三十四條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

2、 第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第三十八條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 二、 業(yè)主大會 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的自治性組織，是物業(yè)管理區(qū)域最高權(quán)利組織。業(yè)主大會是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的群眾團體和物業(yè)監(jiān)

3、督管理組織，也是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主實施自治自律管理的組織。 【法律法規(guī)】 《物權(quán)法》 第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 　　地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。 第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： 　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約； 　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共

4、同管理權(quán)利的其他重大事項。 　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 《物業(yè)管理條例》 第八條

5、　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 第十一條　下列事項由業(yè)主共同決定

6、： 　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約； 　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金； 　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施； 　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 第十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建

7、筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 第十三條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 第十四條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告

8、知相關(guān)的居民委員會。 　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。 第十八條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》 第七條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 　　只有一個

9、業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 第十七條　業(yè)主大會決定以下事項： 　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約； 　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員； 　?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案； 　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 　?。┗I集和使用專項維修資金； 　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?； 　?。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用； 　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

10、 第十八條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護、管理； 　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用； 　?。ㄈ┪飿I(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配； 　?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護； 　?。ㄎ澹I(yè)主共同管理權(quán)的行使； 　　（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)； 　?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 第十九條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定： 　?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； 　　（二）業(yè)主委員會的職責(zé)； 　?。ㄈI(yè)主委員會議事規(guī)則； 　?。ㄋ模I(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； 　?。ㄎ澹I(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； 　?。I(yè)主

11、代表的產(chǎn)生方式； 　?。ㄆ撸I(yè)主大會會議的表決程序； 　?。ò耍I(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等； 　?。ň牛I(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等； 　?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理； 　　（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。 第二十條　業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。 第二十一條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組

12、織召開業(yè)主大會臨時會議： 　?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的； 　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 　?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 第二十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 第二十三條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積

13、和建筑物總面積： 　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； 　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第二十四條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： 　?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； 　　（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！? 第二十八條　業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同

14、管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 第二十九條　業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 三、物業(yè)服務(wù)合同及服務(wù)收費 1、物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付費用的合同，其中主要約定物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同

15、期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。 2、物業(yè)服務(wù)收費 物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 　 【法律法規(guī)】 《物業(yè)管理條例》 第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 第四十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)

16、費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 第六十七條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 第九條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服

17、務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 第十一條　實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 　　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 　　6、辦公費用； 　　7、物業(yè)

18、管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第十二條　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。