房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場.ppt
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1,第一章,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場,2,第一節(jié)房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)概念1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)土地：如一塊無建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時，可無視建筑物的存在，如為征收土地稅費或確定補交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨評估土地價格。(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨看待。如為房屋入火災(zāi)保險，房屋拆遷補償?shù)取?3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。,3,,3.房地產(chǎn)用詞(1)房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。(2)房地：指土地與建筑物合成一體，如說房地價格時，即指此價格包含土地價格及建筑物價格。(3)土地：僅指土地部分。(4)建筑物：僅指建筑物部分。4.房地產(chǎn)的別名(1)不動產(chǎn)：指不能移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產(chǎn)。(2)物業(yè)：在香港，通常使用“物業(yè)”這個詞，其實質(zhì)就是房地產(chǎn)。,4,房地產(chǎn)概念的總結(jié),,5,思考,土地與地產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別,6,二、房地產(chǎn)的特點,（一）物理特征1、不可移動性；2、異質(zhì)性；3、不滅性。（二）經(jīng)濟(jì)特征1、稀缺性；2、經(jīng)濟(jì)壽命長；3、適應(yīng)性；4、位址。,7,第二節(jié)房地產(chǎn)市場,一、概念（1）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。（2）廣義的市場：一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和；二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營性活動。,8,二、房地產(chǎn)市場的特點,房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因為個人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。（1）價值量大；（2）政府干預(yù)；（3）感覺；（4）愿望；（5）心理效用。,9,三、房地產(chǎn)市場的分類,現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場和房地產(chǎn)信息市場五種類型。（1）房產(chǎn)市場按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場從供房時間分：現(xiàn)貨市場和期貨市場,10,（2）地產(chǎn)市場一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國家這一所有權(quán)主體將指定地段通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者，開發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費用。二級市場：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，指土地在一級市場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考:原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓？,11,（3）房地產(chǎn)金融市場：指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房儲蓄業(yè)務(wù)，或者運用按揭等方式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場：指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設(shè)計、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設(shè)備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。（5）房地產(chǎn)信息市場：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場。,12,四、不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格問題,（一）基本概念和術(shù)語1、交易價格：指房地產(chǎn)在進(jìn)行交易過程中發(fā)生的價格，是雙方議價的結(jié)果，也稱為實際價格。2、最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。3、市場價值：是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為的房地產(chǎn)市場價格波動的中心，也稱為不動產(chǎn)價值或理論價格。4、評估價格：是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種最可能的估計、推測或判斷。5、投資價值：對于投資者而言，就是預(yù)期的未來收益的價值。反映了投資者對某一房地產(chǎn)未來預(yù)期利潤能力的一種假定。,（二）房地產(chǎn)交易價值的形成,當(dāng)Vp≥Vs，賣，Vs為最低價（a端）,當(dāng)Vb≤VI，買，VI為最高可接受價格（d端）,賣方,買方,當(dāng)a下載提示(請認(rèn)真閱讀)
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