《四平市區(qū)基于人口因素的房地產市場需求分析》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《四平市區(qū)基于人口因素的房地產市場需求分析（12頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。 　　2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛! 　　3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。 　　4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。” 　　5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。” 　　6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話?！? 7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。 基于人口因素的四平市房地產市場需求分析 人口變動對經濟發(fā)展的重要影響已不言而喻。同時，市場營銷學也強調“市場= 人口+ 購買力+ 購買欲望”,把人口因素作為市場細分的一個變量。因此，本文試圖探究人口因素（包括城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口年齡結構、非農業(yè)人口數(shù)量、城市化等)對四平市房地產市場需求的影響。 一、四平市的人口現(xiàn)狀 1、四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況 　 戶數(shù) 人口數(shù) 平均家庭戶規(guī)模（人/戶） 合計 家庭戶 集體戶 合計 家庭戶 集體戶 鐵西區(qū) 100861 95633 5228 278741 255816 22925 2.67 鐵東區(qū) 122876 121718 1158 334884 326243 8641 2.68 總計 223737 217351 6386 613625 582059 31566 　 四平市市區(qū)人口接近60萬人，說明四平市為典型的中等規(guī)模城市，城市發(fā)展還有較大的空間。四平市平均每戶2.7個人口的家庭結構，反映在購房需求上主要以中小戶型（即小于等于90平方米）的戶型結構為主。 注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。 表1 四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況 2、四平市市區(qū)人口年齡結構 四平市市區(qū)60歲以上人口占總人口的比例已經超過14%，說明四平市區(qū)已經進入了老齡化社會。另外，25歲到34歲適婚年齡人口占總人口的比例為13%，25歲-45歲的主要購房人口占總人口的比例為32%。 注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。 圖1 四平市市區(qū)人口年齡構成圖 3、四平市市區(qū)農業(yè)人口和非農業(yè)人口數(shù)量情況 四平市市區(qū)非農業(yè)人口占總人口的比重接近20%，主要集中在平西鄉(xiāng)、山門鎮(zhèn)、石嶺鎮(zhèn)、葉赫滿族鎮(zhèn)、城東鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。農業(yè)人口進城務工的人數(shù)正在不斷增加，他們是城市房屋租賃市場的消費主體，活躍的租賃市場又進一步刺激了購房需求的擴大。由于城市完備的功能對于農業(yè)人口有很強的吸引力，因此鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化將會是四平市房地產市場需求發(fā)展的重要推動力。 常住人口 合計 農業(yè)戶口人口數(shù) 非農業(yè)戶口人數(shù) 非農業(yè)戶口人口占總人口的比重 鐵西區(qū) 278287 24505 253782 91.19% 鐵東區(qū) 333316 95874 237442 71.24% 總計 611603 120379 491224 80.32% 注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。 表2 四平市市區(qū)農業(yè)人口和非農業(yè)人口數(shù)量表 注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。 圖2 四平市市區(qū)農業(yè)人口和非農業(yè)人口構成圖 4、市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化情況 2003年-2011年，四平市市區(qū)總人口數(shù)量呈現(xiàn)出波動中增加的趨勢。從2011年至今市區(qū)總人口數(shù)量則呈顯出穩(wěn)定不變的態(tài)勢，甚至在2013年有所減少。非農業(yè)人口呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢。人口自然增長率不斷降低，而人口增長率近兩年呈現(xiàn)出負增長態(tài)勢。四平市的城市化水平處于緩慢發(fā)展中，潛力很大。 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 市區(qū)總人口 511413 513799 561989 564758 568214 571734 573088 574926 605722 602699 589448 非農業(yè)人口 511413 513799 533534 536322 539633 543022 544112 545978 549322 545867 533023 遷入 9619 9182 9375 10060 11857 11323 9207 11064 6835 6212 6177 遷出 7826 8489 10416 9328 10793 10228 10454 11271 12883 10711 8609 機械增長率（‰） 3.5 1.3 -1.8 1.2 1.8 1.9 -2.1 -0.36 -9.98 -7.46 -4.12 人口增長率（‰） 6.5 5.2 1.3 4.5 5.6 5.4 1.8 2.24 5.35 -6.26 -3.52 自然增長率（‰） 3 3.9 3.1 3.3 3.8 3.5 3.9 -0.2 1.4 1.2 0.6 城市化水平 40% 40% 39% 38% 38% 38% 37% 37% 53% 43% 　 注：資料來源于四平市2003-2013年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。 表2 四平市市區(qū)市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化表 二、基于人口因素的住宅需求分析 1、 市區(qū)人口數(shù)量與住宅需求 住宅總是為人服務的，人口數(shù)量在很大程度上決定了對住宅的需求數(shù)量。城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化包括兩個方面:城鎮(zhèn)人口的自然增長,即出生人數(shù)減去死亡人數(shù)的凈值;城鎮(zhèn)人口的機械增長（人口遷移）,即遷入人口減去遷出人口的凈值。這兩方面的變化對房地產需求的影響具有較大的差異。人口的自然增長并非對房地產產生現(xiàn)實的需求,而是二三十年后的潛在需求,因為新生嬰兒既無購買住房的能力,也沒購買住房的需要。從另一個角度來看,新生嬰兒的增多會導致家庭的撫育成本增高,家庭的可隨意支配收入減少,對住房的消費也隨之減少。人口的機械增長則對房地產產生現(xiàn)實的需求，這些遷入人口絕大多數(shù)是靠購買住房來解決居住問題的。 年份 市區(qū)總人口（人） 人口自然增長率（%） 銷售面積（平方米） 2007 568214 3.8 538944 2008 571734 3.5 　 2009 573088 3.9 1706698 2010 574926 -0.2 1720542 2011 605722 1.4 770183 2012 602699 1.2 1136423 注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。 表3 四平市市區(qū)2007-2012年人口數(shù)量、自然增長率、房地產銷售面積表 另外，將歷年人口自然增長率與銷售面積的數(shù)據(jù)進行回歸分析，R2=0.242364245，說明人口自然增長率與銷售面積之間的相關性較低。可見，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房地產需求之間存在較高的相關性，而影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的其中一個因素人口自然增長率與房地產需求的相關性卻如此之低。由此推斷，影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的另一個因素鄉(xiāng)村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產的需求。 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 城市化水平 40% 40% 39% 38% 38% 38% 37% 37% 53% 43% 注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。 表4 四平市2003-2012年城市化水平變化表 “納什姆曲線”總結出一地區(qū)城市化率，即城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總人口比例達到30％以后，該地區(qū)城市化進程及對住宅需求將迎來持續(xù)增長階段，這種增長會一直持續(xù)到城市化率達到60％。四平市城市化率由2003年的40％上升到2012年的43％，由此可見，四平城市化水平的發(fā)展仍有很大潛力。因此，雖然人口增速趨緩，但是鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化仍會持續(xù)進行，大量進城務工人員亦有很大的住宅需求，房地產市場需求量會持續(xù)緩慢增長，但是總需求量不大。 2、 人口年齡結構與住宅需求 從四平市人口結構上看，25歲～45歲群體是購買商品房的主要群體。25歲-45歲的主要購房人口占總人口的比例為32%。其中25歲～34歲人群處于婚齡期，25歲到34歲適婚年齡人口占總人口的比例為13%，其對住宅的需求彈性較小 ，城市年輕人結婚必買房的風氣無疑刺激了住宅的需求，但是其人數(shù)占比不高，需求量不大。四平市市區(qū)60歲以上人口占總人口的比例已經超過14%，說明四平市區(qū)已經進入了老齡化社會。人口的老齡化一方面是多數(shù)父母與子女愿意分開居住，另一方面是人口壽命的增長將不會形成大量的住房遺產繼承。市區(qū)的總體人口結構從“成年型”向“老年型”轉變，從而使得房地產剛性需求的主體縮小。然而，其中還有一種現(xiàn)象在改變這種需求的結構，那就是家庭人口結構由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉變。在“金字塔”型的家庭人口結構下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級增長，不斷分解為一個個“核心家庭”，所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長，這就是傳統(tǒng)的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結構下，人口數(shù)量自上而下逐層減少。例如現(xiàn)在城市中的部分“三口之家”住進了上百平米的商品房中，若干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁，如此大面積的房屋對于兩位老人來說必然會產生部分“閑置”，而房屋的結構和設施卻未必符合老年人的需求。因此在老年型社會就會產生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。根據(jù)佛朗哥莫迪利亞尼的儲蓄生命周期假設，預測人們在他們的收入相對于終身平均收入較高時進行儲蓄，而在其收入相對于終身平均收入較低時進行負儲蓄。一個人的儲蓄隨著青年、成年、壯年、老年經理一個由低到高再到低的過程。一個家庭的形成也隨著家庭的形成、擴展和解體經歷一個由低到高再到低的過程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多，全社會儲蓄總額有減少之勢。四平市區(qū)人口中60 歲以上人口數(shù)量不斷增加，勞動年齡的人口增速減緩，“人口紅利”期即將結束?！叭丝诩t利”帶來了高儲蓄率和高社會勞動生產率。前者的高位增長，為現(xiàn)階段以住房、汽車為主的耐用品消費積蓄了充足的消費勢能；而后者的不斷提高，為建筑業(yè)和城市建設的不斷發(fā)展提供了足夠的動能。然而人口結構達到“拐點”，即撫養(yǎng)比率由下降轉為上升后，就進入了“人口負債”期。高儲蓄將逐步用于社會撫育成本，社會勞動生產率也會因為宏觀勞動力的減少而減速增長，房地產的需求也將顯著減少。 住宅市場需求結構隨人口年齡結構變化而變化，簡單型住宅市場份額下降，隨著20-34歲的青年人口數(shù)量下降，簡單型住宅需求量將隨之減少，而舒適型住宅將占據(jù)市場主體地位。35-49歲的中年人口數(shù)變化不大，此年齡段人口對住房有較高的改善性需求，功能齊全、規(guī)模適中的舒適型住宅將是主要需求方向，享受型住宅市場需求迅速上升。50-64歲中老年人口數(shù)量劇增，到2025年可能上升至30%，未來高品質、高性能住宅的需求量將猛增，便利型住宅為新的發(fā)展方向。65歲以上的老年人口數(shù)量持續(xù)上升，專門適用于老年人的老年公寓、親情住宅等特殊性住宅將成為未來一個新的發(fā)展方向。 3、 家庭戶規(guī)模與住宅需求 市區(qū)家庭戶平均人口呈現(xiàn)下降趨勢，家庭戶規(guī)模在3人以下占到總家庭戶的比例為86%。四平市平均每戶2.7個人口的家庭結構，反映在購房需求上主要以中小戶型（即小于等于90平方米）的戶型結構為主。由于城市的年輕人追求獨立，多數(shù)會選擇和父母分開居住，未來的城鎮(zhèn)家庭將是以三口之家為核心家庭，兩口之家的老年家庭，新婚無子女家庭和單身住戶家庭為主體。家庭戶規(guī)模的減小將會導致住戶總數(shù)的增多，引起住宅需求總量的增大，而大量小規(guī)模家庭的出現(xiàn)也會進一步增大對小戶型住宅的需求。另據(jù)四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)（表5）2013年四平市市區(qū)小于等于90平方米的中小戶型房屋登記銷售面積占總面積比例為48%。大量的小戶型房屋也加速了家庭分裂的速度，減小了家庭規(guī)模。 戶型（M2） 批準銷售套數(shù) 登記銷售套數(shù) 批準銷售面積（平方米） 登記銷售面積（平方米） 平均成交價格（元/平方米） 登記銷售套數(shù)占批準銷售套數(shù)比例 登記銷售面積占批準銷售面積比例 登記銷售面積占總面積比例 ≤60 2602 755 129915 38585 3796 29% 30% 7% 60-80 2649 1651 181439 117164 3678 62% 65% 21% 80-90 2754 1299 234524 111426 3715 47% 48% 20% 90-100 2231 1130 210921 106851 3562 51% 51% 19% 100-120 2501 897 268089 96456 3863 36% 36% 17% 120-144 790 372 101878 48392 3916 47% 47% 9% 144-180 303 164 47451 25679 3659 54% 54% 5% ＞180 126 78 26086 17102 4089 59% 66% 3% 注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。 表5 2013年四平市區(qū)不同戶型商品住宅供求結構表 4、流動人口與住宅需求 四平市城市化進程中出現(xiàn)了較大的流動人口，流動人口顯示出規(guī)模大，增長速度快的特點。流動人口的存在對租賃房屋產生了巨大需求。在流動人口當中，外來投資者、商人、白領等人群具有較高的消費能力和購房意愿，擴大了住房需求，而外來人員中為數(shù)最多的是務工人員，他們成為這些城市房屋租賃市場的消費主體，租賃市場的活躍又進一步刺激了購房需求的擴大。 三、基于從業(yè)人口的產業(yè)構成對房地產需求的分析 四平市近年來產業(yè)結構調整正在穩(wěn)步推進，第一產業(yè)從業(yè)人口不斷下降，第二、三產業(yè)人口不斷增加，尤其是第三產業(yè)從業(yè)人口數(shù)量快速增長。2012年，四平市第三產業(yè)增加值預計完成356億元，同比增長25.8%，三次產業(yè)比重調整到25.3:46:28.7。隨著第一產業(yè)從業(yè)人員逐步向第二三產業(yè)轉移，商業(yè)服務房地產發(fā)展較快。 從2013年各類商品房的供應量比例看，四平市區(qū)商品住宅供應量為120萬平方米，占總量的80.1%，商網供應量為15.4萬平方米，占總量的10.3%，車庫供應量為14.4萬平方米，占總量的9.6%，其他用房供應量為0.1萬平方米，占總量的0.1%。（見圖3） 注：資料來源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 圖3 2013年四平市區(qū)各類商品房供應面積比例圖 從各類商品房的登記銷售量比例看，四平市區(qū)商品住宅登記銷售量為56萬平方米，占總量的94.8%，商網供應量為2.5萬平方米，占總量的4.2%，車庫供應量為0.4萬平方米，占總量的0.4%，其他用房供應量為0.2萬平方米，占總量的0.3%。（見圖4） 注：資料來源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 圖4 2013年四平市區(qū)各類商品房登記銷售面積比例圖 雖然市區(qū)的住宅用地所占比例最大，商業(yè)服務用地所占比例較小，但是隨著第三產業(yè)從業(yè)人口的增加，以及商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)服務用地占比將會不斷增加。 四、總結 四平市區(qū)適齡購房人口總數(shù)的持續(xù)減少，以及老齡化社會特征逐步顯現(xiàn)，將會對商品住宅市場產生很大影響。家庭規(guī)模減少趨勢能在一定程度上抵消人口下降帶來的影響，但空間有限。四平市區(qū)住宅市場需求量會受到一定影響，同時不同功能類型的住宅結構有所變化。隨著第一產業(yè)從業(yè)人員逐步向第二三產業(yè)轉移，商業(yè)地產需求將會不斷增加。中長期來看，城鎮(zhèn)化速度放緩和新增城鎮(zhèn)人口逐漸減少，對房地產業(yè)的支撐作用下降。根據(jù)四平市城區(qū)商品房2008年至2013年的供求關系來看，歷年商品房累計供應量均大于銷售量，說明四平市近幾年的房地產供給充足，住宅需求不旺盛。在未來房產商應減少住宅產品供應量，同時針對人口結構的變化做出產品類型生產的結構性調整，注重增加商服產品的供應量。 我們要密切關注人口結構的變動，樹立超前意識，增加一些理性的分析，制定出可持續(xù)發(fā)展的長期政策。這樣才能預測未來房地產市場可能出現(xiàn)的矛盾，做出正確的科學決策，減少一些只看眼前的失誤。 1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！” 2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。 4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。