《合同管理制度(房地產(chǎn)公司)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《合同管理制度(房地產(chǎn)公司)（22頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

經(jīng)濟合同管理 1 總則 1.1建立和完善合同管理制度，是公司規(guī)范經(jīng)營行為，保護公司的合法權益，建立公司良好的經(jīng)營管理秩序的重要舉措，各級管理人員必須嚴格遵循公司規(guī)定。 1.2為保證公司經(jīng)營活動的有序和有效，所有對外經(jīng)濟合同及相關文件必須按規(guī)定進行分級審批管理。各級管理人員應在其授權范圍內(nèi)開展對外談判、簽訂合同和審批合同，任何違反授權范圍的審批、簽發(fā)、簽訂的合同均是無效的，責任人應承擔由此引起的經(jīng)濟和法律責任。 1.3公司在對外簽訂經(jīng)濟合同時，應遵循以下原則： 必須遵守國家法律法規(guī)和行政法規(guī)； 必須貫徹平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)脑瓌t； 不能超出公司的經(jīng)營范圍； 必須保障公司的合法權益； 不違背公司的各項規(guī)章制度； 工程類合同和材料設備采購合同的簽訂，盡可能采用招標方式確定供方，材料設備采購如不能采用招標方式確定，要盡可能的采用社會比價，原則上不能少于三家； 所有經(jīng)濟合同必須報公司計劃經(jīng)營部審核、備案； 1.4公司各部門必須對已簽訂合同的執(zhí)行進行連續(xù)的監(jiān)控。合同執(zhí)行過程中發(fā)生的變更、合同執(zhí)行情況評估等，均應按公司規(guī)定要求進行操作。 1.5本經(jīng)濟合同指對除銷售房屋合同以外的經(jīng)濟合同。 2 合同辦理 2.1合同起草 2.1.1 凡發(fā)生金額在1萬元以上的業(yè)務事項應事先簽訂合同，由業(yè)務經(jīng)辦部門負責起草書面合同文本中技術類條款并與對方商談，計劃部根據(jù)業(yè)務經(jīng)辦部門的技術條款約定，制定商務類條款并進行雙方商談。 2.1.2合同文本的起草應盡可能參照使用公司發(fā)布的標準格式合同范本。對公司尚未發(fā)布標準格式合同范本的，由公司各部門公司自行編制，但應確保合同內(nèi)容的完整、嚴密和有利，并將自行編制的合同文本報公司計劃經(jīng)營部審核、備案。 2.1.3經(jīng)濟合同的主要條款和內(nèi)容必須符合法律法規(guī)，當事人各方的權利和義務必須明確，文字表述清楚準確。工程類合同（與項目工程造價有關的經(jīng)濟合同，如施工合同、監(jiān)理合同、材料設備采購合同等）的起草必須執(zhí)行《工程類合同編制要點》的規(guī)定。 2.2合同談判 2.2.1合同談判應由相關業(yè)務經(jīng)辦部門負責組織。 2.2.2所有經(jīng)濟合同的談判，原則上至少有二名經(jīng)辦人員參與談判。 2.3 合同審批及簽訂 2.3.1公司合同經(jīng)辦人員必須按《合同審批程序與范圍規(guī)定》執(zhí)行，將草擬合同呈送相關授權人員審批簽署。 2.3.2每一項經(jīng)濟合同的簽訂，必須按公司指引文件規(guī)定，完成相應的會簽程序。 2.3.3合同審批授權人員負有合同審查責任，必須就其職能范圍對合同進行審查，以保證合同主要條款及內(nèi)容的合法性、嚴密性、可行性。 2.3.4可對外簽訂經(jīng)濟合同的人員： 公司法定代表人； 公司法定代表人授權代理人。 2.3.5除公司法定代表人外，其他授權代理人對外簽訂經(jīng)濟合同時必須有上述公司法定代表人授權委托書，在其授權范圍內(nèi)行使對外簽約權。 2.4 經(jīng)濟合同的履行 2.4.1簽訂合同的部門負責人是負責合同履行的主要責任人。合同履行中出現(xiàn)分歧時，應及時與對方協(xié)商處理，必要時應邀請律師參與，并向公司主管領導匯報。 2.4.2公司計劃經(jīng)營部負責建立工程類合同臺賬，并負責跟蹤監(jiān)督工程類合同執(zhí)行情況，各業(yè)務經(jīng)辦部門應配合收集、整理和及時提交工程類合同執(zhí)行的相關資料。 2.4.3公司綜合部負責建立非工程類合同臺賬，跟蹤監(jiān)督非工程類合同執(zhí)行情況，各業(yè)務經(jīng)辦部門應配合收集、整理和及時提交非工程類合同執(zhí)行的相關資料，定期報計劃經(jīng)營部，方便審核其完成情況。 2.4.4公司各部門應盡力保障合同的履行。如實際履行或全面履行確實存在難以克服的困難，或履行合同后將給公司造成經(jīng)濟損失而需要變更或解除合同時，經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應在法律規(guī)定的有效期限內(nèi)，與對方當事人進行協(xié)商，并及時上報公司領導批準。合同的變更或解除手續(xù)應根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定辦理。變更或解除合同必須采用書面形式，并重新辦理合同的審批手續(xù)。 2.4.5工程類合同執(zhí)行過程中，以及完畢后，合同管理責任部門應依據(jù)《合同執(zhí)行情況評估指引》的規(guī)定進行合同執(zhí)行評估，并報公司計劃經(jīng)營部備案。 2.5 合同檔案管理 2.5.1合同簽訂后，公司各經(jīng)辦部門留存一份原件，報公司計劃經(jīng)營部一份原件，報公司財務部一份原件，其他部門需要留存合同的，由計劃經(jīng)營部提供復印件。 2.5.2合同檔案包括合同原件、合同審批記錄、合同簽收記錄、《合同執(zhí)行情況評估表》等，由檔案管理部門負責搜集、整理、歸檔，并建立《合同臺帳》。 2.5.3當經(jīng)濟合同歸檔后出現(xiàn)補充或更改時，經(jīng)補充或更改后的經(jīng)濟合同仍作為有效的經(jīng)濟合同進行檔案管理。 2.6工程類合同編制指引 2.6.1 合同的價款或酬金 采用招投標方式選擇合作方時，應以雙方認定的最終報價作為合同金額；公司不提倡以費率招標方式確定價款，如果是采用費率折扣方式確定價款，合同應表明計費依據(jù)，盡可能明確主材價格的計算方法，規(guī)定合同雙方如何盡快核實施工圖預算，以確定合同價款，并就確定后的合同價款簽署補充協(xié)議。 2.6.2 計價依據(jù) 工程類合同應將圖紙、預算書作為合同的組成部分，合同附件一般包括：招標文件、投標文件、答疑文件等，并應在合同條款中明確以下問題： 包干形式、定額標準、取費方法； 甲方分包工程、甲供材料設備、甲方限價的范圍和種類； 人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結(jié)算辦法； 總分包的關系、配合的范圍，總包管理費和總包配合費的計取方法等； 開辦費、施工組織措施費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用明確的計取辦法及其包括的具體范圍。 2.6.3變更和簽證 合同中應規(guī)定變更和簽證的認定依據(jù)、結(jié)算核價辦法，對于承包商，可依據(jù)公司現(xiàn)場簽證規(guī)定與其另外訂立《關于現(xiàn)場簽證事項的協(xié)議》。 2.6.4總價結(jié)算辦法 工程類合同可在合同中明確規(guī)定結(jié)算總價按以下各項綜合計算： 合同價（或預算造價） 材料價差 現(xiàn)場簽證 增加項目 減少項目 獎勵 罰款 2.6.5 付款和結(jié)算辦法 a) 原則上不向施工單位支付備料款，確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。 b) 每月工程款的支出應以施工進度為依據(jù)，不得超過經(jīng)預算部門確認已完工程價值量的70%。 c) 工程竣工前，支付工程款的總額不得超過合同總額的80％；工程竣工驗收并交付使用時，工程款撥付不得超過合同總額的90％。如需對方協(xié)助辦理相關專業(yè)驗收證明文件且公司在未拿到相關證明文件的，工程款撥付不得超過合同總額的70％。 2.6.6廉潔合作約定 為維護公司利益、防止黑幕、保護職員，在工程或其他高金額的合同中，應與承包商另外訂立“工程廉政協(xié)議”。 2.6.7保修協(xié)議 所有施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護公司利益，應與承包商另外訂立“工程質(zhì)量保修協(xié)議”。 2.7標準格式合同內(nèi)容指引 2.7.1定義 格式化標準合同指公司為重復使用而就某類業(yè)務預先擬定的合同文本，包括協(xié)議條款、通用條款、補充條款和附件四部分內(nèi)容。 通用條款 通用條款是標準合同的主要條款，系公司根據(jù)每種業(yè)務的性質(zhì)和內(nèi)容事先擬定的條款。 協(xié)議條款 協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務、對象的不同填寫。 補充條款 補充在標準合同中為空白部分，由雙方經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時協(xié)商加入。 附件 附件是指在協(xié)議條款、通用條款及補充條款中涉及到的內(nèi)容（如表格、國家規(guī)范標準、招標文件等），據(jù)以強調(diào)說明。 2.7.2標準格式合同內(nèi)容 1)合同內(nèi)容包括但不限于以下條款： 當事人的名稱或者姓名、住所、電話； 標的； 數(shù)量； 質(zhì)量； 價款或者酬金：采用招投標方式選擇合作方的，應以雙方確定的最終報價作為合同金額； 計價依據(jù)； 履行期限、地點和方式： 經(jīng)濟合同以及其他涉及標的轉(zhuǎn)讓（所有權、使用權或占有權轉(zhuǎn)讓）的合同，應以公司或項目所在地為合同履行地。 在公司為付款方時，應將付款時間與對方當事人履行義務的時間相結(jié)合，若對方履行義務時間較長，應盡量選擇分期付款的方式。 違約責任：包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等； 解決爭議的方法 一般應選擇訴訟方式；公司與對方當事人不在同一城市的，應盡可能選擇公司所在地為訴訟管轄地。 2)根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要，合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗收、風險、權利歸屬等條款： 工程合同、買賣合同等，在公司為付款方時，應有保修條款； 涉及知識產(chǎn)權（包括商業(yè)秘密）的合同，應有保密條款和權利歸屬的條款； 涉及標的轉(zhuǎn)讓（所有權、使用權或占有權轉(zhuǎn)讓）或成果移交的合同，應有驗收條款和風險承擔或轉(zhuǎn)移條款。 3)合同內(nèi)容應具體、確定，能明確界定各方當事人的權利、義務；客觀情況在簽約時確實無法明確規(guī)定的，應規(guī)定能明確權利、義務的依據(jù)。 4)當標準合同的附件較多時，應在合同中注明附件中各項文件的解釋順序。 2.8合同審批程序與范圍規(guī)定 2.8.1審批程序 1)公司合同應按以下所列順序，依次逐級審批： 經(jīng)辦人員簽字 律師審閱（必要時） 經(jīng)辦部門負責人審批 計劃經(jīng)營部組織相關部門合同評審并會簽 財務經(jīng)理審批 副經(jīng)理審批 總經(jīng)理批準 2)合同審批原則上應按順序依次作業(yè)，特殊情況下經(jīng)公司總經(jīng)理同意，各級審批人可并行同步作業(yè)，或由總經(jīng)理召集會議審批。 3)審批“簽字組合” a)每一項經(jīng)濟合同的簽訂，須按“審批程序”的規(guī)定，完成“簽字組合”。 b)“簽字組合”是指各部門經(jīng)濟合同的簽訂時應根據(jù)審批程序和審批權限在“經(jīng)濟合同審批表”上完成必要的審批簽名。 c)當部門負責人外出時，受托者應出具部門負責人授權的委托書，委托書須注明委托的事項、委托的權限以及委托的期限。 d)負責“合同印章”的管理員和負責公司“公章”的管理員，只給完成了“部門會簽組合”的經(jīng)濟合同加蓋經(jīng)濟合同印章或公章，對于未完成“經(jīng)濟合同審批表”的合同，印章管理員拒絕予以蓋章。未經(jīng)審核或未加蓋經(jīng)濟合同印章的合同，財務部門拒絕執(zhí)行。完成簽字組合的“經(jīng)濟合同審批表”，應由檔案管理部門妥善保管，并及時將備份遞交財務部用于復核。 2.8.2 審批范圍及審查責任 1）審批范圍：具體包括，但不限于下列內(nèi)容： a)材料設備采購合同 b)工程類合同 單項施工合同； 單體建筑物中甲方分包工程單項合同； 勘察、設計、監(jiān)理等單項合同； 園林景觀、室外供配電、智能化等配套工程單項合同。 c)服務類合同 設計咨詢、銷售代理、物業(yè)中介、宣傳推廣、模型制作、造價咨詢等服務類單項合同。 d)其他 固定資產(chǎn)購建、租賃及車輛購置合同。 2)各部門簽訂合同時應保證合同內(nèi)容的完整性，嚴禁拆分合同。 3)合同評審要點 1)各經(jīng)辦部門和項目公司將協(xié)商完畢的經(jīng)濟合同按“審核程序”上交各相關部門進行“簽字組合”時，各級審批人員有責任就其職能范圍對合同進行評審，以保證合同的主要條款、內(nèi)容、合同的合法性、嚴密性、可行性。 2)合同評審的主要事項： 審核對方單位（法人）的資格是否真實、合法，合同項目是否在營業(yè)執(zhí)照范圍內(nèi)，當事人的名稱或者姓名和住所是否記錄清楚、準確； 經(jīng)濟合同的標的是否明確； 經(jīng)濟合同中的數(shù)量、質(zhì)量是否符合有關規(guī)定和公司要求； 經(jīng)濟合同的價款或者報酬以及支付方式是否確定和準確； 經(jīng)濟合同的履行期限、地點和方式是否確定； 經(jīng)濟合同的違約責任是否明確； 經(jīng)濟合同中是否有發(fā)生爭議的解決方法。 3)對工程類合同還必須進行以下事項的審查： 簽訂50萬(含)以上金額的合同時，應與對方簽訂《廉潔合作協(xié)議》，作為合同的補充協(xié)議； 是否有保修條款； 結(jié)算和付款條件是否有利； 計價依據(jù)是否完備； 2.8.3 合同簽訂 1)合同簽訂權限及注意事項 a)未經(jīng)公司總經(jīng)理書面授權，公司各部門不能對外簽訂下列合同： 銀行貸款合同 擔保合同 抵押或賒賬合同 股權轉(zhuǎn)讓合同 技術轉(zhuǎn)讓合同 對外投資合同 合資合作合同 贈予合同 其他未授權合同 2)經(jīng)濟合同簽訂前，必須認真了解對方當事人的情況，包括對方單位的（法人）資格、經(jīng)營范圍、履約能力以及代理權限等情況是否符合法律規(guī)定。做到既考慮本公司的利益，又考慮對方的現(xiàn)實條件和實際的履行能力，防止上當受騙，防止簽訂無效的經(jīng)濟合同。 3)簽訂合同之前，公司各部門草擬合同涉及到復雜事項，應該邀請公司法律顧問一起參加經(jīng)濟合同的談判工作。 4)簽約人員在談判和簽約時，應力爭合同履行地為公司所在地。 2.9合同執(zhí)行情況評估指引 2.9.1 原則和方法 a) 金額大于10萬元，且雙方權利義務不能即時結(jié)清的合同均須評估；金額在10萬元以下的合同，若有相關部門提出，也應進行評估。 b)執(zhí)行期超過5個月的合同（不包括保修期），應每月進行評估，其他合同則待執(zhí)行完畢后進行一次性評估，對于主體施工、監(jiān)理合同要每月進行評估。 c)若合同涉及保修的，待合同保修期滿后，相關部門要重點針對保修條款的履行進行評估。 d)合同執(zhí)行的評估要遵循客觀、公正的原則。相關部門在進行了實地和技術資料檢查的基礎上，進行書面、客觀的評價，并且進行綜合打分（見《合同執(zhí)行情況評估表》）。 e)評估時，合同評估執(zhí)行部門要對供方從合同開始執(zhí)行日到評估日的每次評估得分進行平均，依據(jù)平均得分確定供方是否繼續(xù)成為合格供方。 2.9.2 合同評估責任 合同評估由合同經(jīng)辦部門（合同執(zhí)行部門）負責組織。 2.9.3 評估內(nèi)容 對合同執(zhí)行情況的評估包括，但不限于下列內(nèi)容： 進度控制 承包方在正常情況下是否按照合同中進度的要求按時完成標的物。 b) 質(zhì)量控制 承包方完成的工作成果的質(zhì)量是否達到合同的要求。 c) 成本控制 合同的實際付款是否達到了付款條件，付款金額是否正確，是否扣除了應扣款。 d) 配合情況 承包方與甲方的合作情況、管理水平、技術力量進行綜合評估。 e) 售后服務 在保修期間出現(xiàn)的質(zhì)量問題，承包單位有無故意推委保修責任，是否及時修理維護。 2.9.4評估操作 1)合同評估應由合同評估執(zhí)行部門負責組織，其他參與部門負責配合進行。 對于工程類合同，評估部門應深入到施工現(xiàn)場考查，除了考核工程實體外，還要對施工技術資料的齊全和規(guī)范程度進行檢查。 對設計類合同，評估部門應到設計公司進行實地檢查，重點考察是否按照合同的規(guī)定按時完成階段性成果，技術成果的質(zhì)量是否滿足合同的要求。 對于造價咨詢類合同，評估部門應到作業(yè)現(xiàn)場，重點檢查造價成果的完成程度，是否按照甲方的要求劃分類別，并抽查工程量計算底稿的正確與清晰程度。 對材料設備采購類合同，評估部門重點檢查供貨商運至施工現(xiàn)場的材料、設備是否和樣品的質(zhì)量一致，材料的各種參數(shù)是否符合合同的規(guī)定。供貨時間是否及時，材料付款的時間和金額是否正確合理。 2)評估完畢，參與評估的各部門填寫《合同執(zhí)行情況評估表》。并由檔案管理部門存檔保管。 附件一： 廉政合作協(xié)議（參考文本） 表單號：JHD002(T) 甲方： 乙方： 為加強工程項目建設期間的廉政管理，確保項目高效優(yōu)質(zhì)按期竣工，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議并做為雙方共同遵守的廉政行為準則。 一．甲方責任 1．甲方有責任向乙方介紹本單位有關廉政管理的各項制度和規(guī)定。 2．甲方有責任對本單位項目管理人員進行廉政教育。 3．甲方人員應嚴格遵守本單位有關廉政管理的規(guī)定，不得接受乙方的宴請，不得接受任何形式的實物、現(xiàn)金或禮券。 4．甲方在工程項目建設期間發(fā)現(xiàn)甲方人員任何形式的索賄受賄行為，均應及時采取措施予以制止，并及時通報乙方單位領導。 5．甲方人員如違反廉政管理制度及本協(xié)議規(guī)定，甲方應視情節(jié)輕重、影響大小給予行政及經(jīng)濟處罰。 6．對于乙方舉報甲方人員違反廉政規(guī)定的情況，甲方應及時進行調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況進行處理。 二．乙方責任 1．乙方應保證乙方有關人員了解甲方單位有關廉政管理的各項制度及本協(xié)議的規(guī)定，并遵照執(zhí)行。 2．乙方不得宴請甲方人員，不得以任何形式贈送實物、現(xiàn)金或禮券。 3．乙方單位在工程項目建設期間發(fā)現(xiàn)乙方人員任何向甲方人員行賄行為，均應及時采取措施予以制止，并及時通報甲方單位領導。 4．乙方有責任接受甲方對乙方在工程項目建設期間廉政管理執(zhí)行情況的監(jiān)督。 5．乙方單位人員有義務就甲方人員任何形式的索賄或受賄行為及時向甲方單位領導舉報；如乙方向甲方人員行賄，或甲方人員向乙方索賄，乙方滿足其要求且未向甲方舉報的，一經(jīng)查實，除追回由此給甲方造成的損失外，乙方自愿在總價的基礎上再讓利100萬元，并對本方知情不報人員進行處罰。 6．如因乙方單位及人員在工程項目建設期間賄賂甲方人員，被檢查機關立案查處的，甲方有權取消或終止工程合同的履行，由此給甲方造成的損失由乙方負責賠償。 甲 方： 乙 方： 法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日 附件二： 合同臺賬 表單號：JHD003 合同類型： 頁次 合同編號 合同名稱/標的物 簽約單位 合同金額 決算金額 已付款 未付款 簽約時間 付款時間 付款方式 經(jīng)辦部門 (責任人員) 備注 附件三： 合同執(zhí)行情況評估表 表單號：JHD004 項目名稱 日期 合同名稱 合同編號 合作單位 資質(zhì)等級 序號 內(nèi)容 評估結(jié)論與意見 1 質(zhì)量控制 2 進度控制 3 成本控制 4 合作配合 5 售后服務 編號 評估內(nèi)容 得分 情況說明 1 質(zhì)量控制 2 工期控制 3 合作配合 4 報價合理 5 現(xiàn)場管理 6 技術實力 7 經(jīng)濟實力 本次評估平均得分: 歷次評估平均得分: 是否保留合格供方資格 評估人員簽名： 1）評分標準為優(yōu)秀、一般、較差。 2）對供方的綜合評價之技術和管理部分由執(zhí)行部門填；經(jīng)濟部分由成本測量部和財務部填。 3.4材料設備采購的直接委托范圍 3.4.1已列入公司集中定點采購目錄； 3.4.2已列入公司合格供應商目錄，且一次性采購金額在1萬元以下的訂制產(chǎn)品； 一次性采購金額在1萬元以下的材料設備； 屬于壟斷經(jīng)營的材料設備，或供應商極少。 以上直接委托由項目公司項目經(jīng)理審批，報公司計劃經(jīng)營部備案。 3.5直接采購控制指引 3.5.1供方的確定 1)對確定為直接的采購（工程和服務類），由其經(jīng)辦部門提出《直接采購審批單》，說明直接采購原因、對供方的條件要求，以及擬選擇的供方。 2)直接采購的供方已在合格名錄中，經(jīng)辦部門可直接確定。 3)不在合格名錄中的供方，經(jīng)辦部門應在合格評定工作完成后決定是否選擇該供方。 4) 非緊急情況下，直接采購供方的選擇應經(jīng)過詢價、比較，并將綜合比較情況記入《直接采購單》。 5) 材料設備直接采購的，由經(jīng)辦部門填寫《材料設備采購訂貨單》，在合格供方名錄中選擇2～3家供應商，經(jīng)過詢價比較后，按下述規(guī)定程序報批。 3.6直接采購的審批 3.6.1公司計劃經(jīng)營部應對經(jīng)辦部門的申請進行審核。 3.6.2批準后，按《采購方式選擇規(guī)定》需報公司批準的，經(jīng)辦部門必須在得到公司書面批準后方可與供方簽訂合同，緊急情況下可先口頭請示，事后補充書面記錄。 3.6.3需報公司備案的，在項目公司項目經(jīng)理批準后一周內(nèi)（無論合同是否簽訂）報公司備案。 由公司負責的招標工作，具體包括，但不限于下列內(nèi)容： 策劃咨詢、規(guī)劃設計、銷售代理、物業(yè)中介、宣傳推廣、模型制作、造價咨詢等服務類招標，以及其他招標。 3.7.4供方合格評定與監(jiān)督評估指引 3.7.4.1 供方合格條件 供方是各類承包商、服務商、供應商的總稱，其合格條件包括： 證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范、資質(zhì)； 技術力量和資金實力雄厚； 重合同、守信用，信譽良好； 近三年無重大質(zhì)量、安全事故，以及未發(fā)生嚴重的顧客投訴； 近三年與公司及項目公司無訴訟。 3.7.4.2合格評定與監(jiān)督評估責任 a) 供方合格評定與監(jiān)督評估的經(jīng)辦部門和參與部門規(guī)定如下： 工程施工、監(jiān)理、材料設備供應單位 經(jīng)辦部門為總工辦公室，計劃經(jīng)營部、項目公司為必須參加的配合部門，參與部門為項目開發(fā)部。 設計單位 經(jīng)辦部門為項目開發(fā)部或總工辦公室，計劃經(jīng)營部、項目公司為必須參加的配合部門，參與部門為物業(yè)管理部。 營銷代理單位 經(jīng)辦部門為營銷管理部，物業(yè)管理部、財務部、項目公司為必須參加的配合部門，參與部門為項目開發(fā)部、總工辦公室。 造價咨詢單位 經(jīng)辦部門為計劃經(jīng)營部、總工辦公室、項目公司為必須參加的配合部門，參與部門為財務部。 b) 供方合格評定，以及監(jiān)督評估過程中，應同時保證至少有二人共同進行。所有評定（評估）記錄應由參加人會簽。 3.7.4.3 合格評定方法 a)合格評定分兩步進行，首先進行企業(yè)基本信息調(diào)查評估，通過后再進行現(xiàn)場考察評估。 b) 基本信息調(diào)查 企業(yè)基本信息由業(yè)務經(jīng)辦部門負責收集，并與相關參與部門共同進行審查。企業(yè)基本信息可由對方直接提供，或由經(jīng)辦部門自行收集。 通過基本信息調(diào)查，應能了解該企業(yè)的規(guī)模、技術實力、市場信譽、經(jīng)營策略、業(yè)績案例，以及目前的運作狀況，并根據(jù)公司分包業(yè)務的需要進行初步判斷。 信息調(diào)查的結(jié)果應形成《供方基本信息審查表》，相關附件包括以下資料： 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼證（復印件）、從業(yè)資質(zhì)證書（或等級證書）復印件、典型業(yè)績案例陳述、產(chǎn)品說明書（材料設備供應商適用）、反映企業(yè)技術能力和信譽的各類獎項證明文件復印件。 c) 《供方基本信息審查表》應由參加審查人員會簽，并由經(jīng)辦部門經(jīng)理確認簽署。只有通過基本信息審查的單位，才進行下一步的現(xiàn)場考察。 3.7.5 現(xiàn)場考察 3.7.5.1 經(jīng)辦部門負責安排供方現(xiàn)場考察，現(xiàn)場考察內(nèi)容應包括，但不限于： 核對收集資料的真實性； 企業(yè)規(guī)模； 企業(yè)質(zhì)量管理現(xiàn)狀（管理方式、水平、風格、規(guī)范程度等）； 技術設備、材料及運作程序； 現(xiàn)場工作狀況等。 3.7.5.2 現(xiàn)場考察應接觸單位負責人，并深入工作現(xiàn)場進行觀察、訪談、查閱文件資料，以期對企業(yè)運營情況全面了解。 3.7.5.3 選擇考察地點的注意事項： 工程施工、監(jiān)理單位，應考察在建項目的情況； 材料設備供應商，應考察生產(chǎn)地點，而不能是經(jīng)銷部門。 3.7.5.4 考察結(jié)束后，經(jīng)辦部門負責填寫《供方現(xiàn)場考察記錄表》，并經(jīng)參加人員會簽。 3.7.6 審批 3.7.6.1 經(jīng)辦部門負責人認可考察結(jié)論后，經(jīng)辦人負責填寫《供方合格評定審批表》，并隨附供方相關資料、基本信息審查表、現(xiàn)場考察記錄表，經(jīng)辦部門經(jīng)理、參與部門經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準。 3.7.6.2 根據(jù)批準的《供方合格評定審批表》，經(jīng)辦部門負責建立《合格供方名錄》，并按季度報計劃經(jīng)部匯總輸入信息庫。 3.8 監(jiān)督評估方法 3.8.1 各經(jīng)辦部門負責組織供方監(jiān)督評估工作，并做好供方履約評估記錄。 3.8.2 已按合同執(zhí)行評估指引規(guī)定完成的，不再重復進行供方監(jiān)督評估。不屬于合同執(zhí)行評估指引范圍的，應對供方進行年度監(jiān)督評估。 3.8.3 供方監(jiān)督評估方法參照合同執(zhí)行評估指引的規(guī)定，綜合評估年度的合作表現(xiàn)，特別是近三個月的合作表現(xiàn)。 3.8.4 合同執(zhí)行評估和年度供方監(jiān)督評估結(jié)果的處理： 評估結(jié)果為“優(yōu)秀”和“良好”的，繼續(xù)成為合格供方； 評估結(jié)果為“一般”的，應根據(jù)改進結(jié)果決定能否繼續(xù)成為合格供方； 評估結(jié)果為“較差”的，取消合格供方資格。 3.8.5 經(jīng)評估為“較差”的供方，在二年內(nèi)不得再參與公司內(nèi)的合格評定和投標。 3.8.6 經(jīng)合格供方在二年內(nèi)與公司沒有業(yè)務合作的，應重新進行合格評定，不能繼續(xù)作為合格供方。 3.8.7 公司定向供方的評估結(jié)果，由公司計劃經(jīng)營部進行確認。 5采購計劃管理 5.1 材料設備采購總進度計劃 5.1.1 項目公司經(jīng)營部負責根據(jù)施工總進度計劃，編制材料設備采購的總進度計劃。總計劃編制的準確性要求： 材料數(shù)量誤差率小于2%，主要設備數(shù)量誤差率為零。 材料設備的價格準確度應達到95%以上。 5.1.2 材料設備采購總計劃中的各種材料設備總成本，與該項目施工成本計劃中材料設備總成本進行同口徑比較，若有較大超支時，應考慮從優(yōu)化設計上研究解決措施。 5.1.3 材料設備采購總計劃應在項目工程開工前10天完成。若施工圖分批出圖時，該分項工程部分的材料采購總計劃仍應在該分項工程開工前10天完成。 5.1.4 材料設備采購總進度計劃，應根據(jù)施工總進度計劃的年度、季度細化，同步調(diào)整修訂采購總計劃，以便于指導材料設備的定板和招標工作的安排。 5.2 材料設備采購（實施）計劃 5.2.1 項目公司工程部應要求承建商在合約規(guī)定的時間內(nèi)，上報材料設備需用量及供應時間，工程部據(jù)此及《材料設備采購總進度計劃》、《項目材料設備監(jiān)管計劃》編制《材料設備采購計劃》，其中除明確采購材料設備的數(shù)量外，還必須明確材料設備選型定板完成時間、限價完成時間，以及招標完成時間和進場時間。 5.2.2 采購材料設備具體分批進場時間及數(shù)量安排，工程部應要求承建商提前報送材料設備進場申請，此申請由工程部專業(yè)工程師初審后，交經(jīng)營部、工程部審核，總工程師批準后實施。 5.3甲供材料設備采購操作要點 5.3.1 計劃采購 a) 計劃采購的材料設備，凡需要根據(jù)施工進度材料設備進場時間和數(shù)量的，應在施工合同中明確公司將以書面《發(fā)貨通知單》形式?jīng)Q定具體送貨要求。 b) 工程部應根據(jù)施工場地、施工進度和材料設備采購計劃中規(guī)定的進場時間，經(jīng)與施工方協(xié)商后，確定材料設備分批進場的種類、時間和數(shù)量。 c) 在向供應商發(fā)出發(fā)貨通知單前，應充分考慮供應商的備貨周期和運輸距離，并與供應商擬訂發(fā)貨通知單。 d) 發(fā)貨通知單經(jīng)工程部負責人簽署后，以傳真或郵件方式向供應商發(fā)出。 e) 發(fā)貨通知單發(fā)出后，工程部應按到貨時間順序保管發(fā)貨通知單，并及時跟催供應商按約定時間送貨。 5.3.2 零星采購 a)零星采購是指不需要簽訂合同的、每次采購金額在2000元以下的工地急需材料或低值易耗品。 b) 零星材料采購需注意的問題 零星材料采購仍應在合格供應商名冊中選擇供貨商供貨； 零星采購可不必進行詢價比較，直接填寫《零星（緊急）材料設備采購審批單》，報工程部經(jīng)理批準； 零星材料采購應盡量采用先供貨、后付款的方式進行，以提高效率； 零星采購在取得供貨方的發(fā)票后，方能報銷結(jié)賬。 5.3.3 緊急采購 a) 緊急采購是指在工程緊急情況下，來不及納入正常采購計劃而必須立即進行的材料采購。這些緊急情況如：現(xiàn)場臨時決定進行設計變更、工程事故緊急搶險、需連續(xù)進行的工序或關鍵工序、即將停工待料，市場出現(xiàn)急劇變化等。 b) 緊急采購需注意的問題 材料緊急采購仍應在合格供應商名冊中選擇供貨商供貨； 材料緊急采購應盡量采用先供貨，后付款的方式進行，以提高效率； 如需先付款后供貨，采購工程師填寫《零星（緊急）材料設備采購審批單》，金額在1萬元以下的，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，作為出款依據(jù)；1萬元以上的，應報項目公司經(jīng)理批準。 5.4乙方采購指定品牌及限價操作指引 5.4.1乙方采購指定品牌 5.4.1.1 指定品牌材料設備定義 一般是指工程承包合同中注明的，工程總價已經(jīng)包死，但需要由甲方來確定廠家、規(guī)格型號、質(zhì)量要求的材料（或設備）品種。 承包合同中雖未注明，但預算定額中無單價，項目所在地政府、主管部門公布的信息價中又沒有，而需要由甲方確定價格的材料（或設備）品種的，亦應納入指定品牌材料設備范圍進行審定。 5.4.1.2 指定品牌材料（設備）審定的標準 a) 材料設備質(zhì)量必須符合設計圖紙要求，同時應滿足產(chǎn)品定位確定的功能和裝修標準要求。 b) 價格滿足成本標準控制要求。工程總價未包死時，應努力爭取接近或達到市場行情的底線價。 5.4.1.3 指定品牌材料設備審定中要注意的問題 a) 在承包合同中應用附件的形式，將指定品牌材料（設備）的品種、定價原則、審定程序、有效審定人等規(guī)定清楚，預防將來扯皮。對于總價包死部分的指定品牌材料（設備）的生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號、技術標準、質(zhì)量要求更應羅列清單，以預防乙方為了追求料差帶來盈利而降低材料（設備）品質(zhì)標準。 b)總價可調(diào)整的指定品牌材料設備審定，首先要注意作好市場調(diào)查，直接從廠家處摸清供貨底價，然后考慮適當?shù)牟杀ＹM（一般1.5—2%），必要時亦可考慮讓微利（1—2%）給乙方，以避免定價不準或雙方矛盾激化，影響項目總體目標實現(xiàn)。 c)指定品牌材料審定工作應在施工組織設計、施工圖會審完成后，該分項工程開工前30天內(nèi)完成。千萬避免在工期緊迫的情況下進行此項工作，防止乙方以影響工期逼迫甲方在價格上讓步。 d)注意供貨時間及生產(chǎn)批量滿足施工進度計劃要求。 e) 指定品牌材料設備的確定應按采購供應商選擇的程序規(guī)定執(zhí)行，直接審批選定，或通過招標確定，并履行《乙供材料設備審定表》。 5.4.2 限價采購 5.4.2.1 限價的含義 在保證質(zhì)量的前提下事先限定乙供材料設備的結(jié)算價格，并由施工單位認可執(zhí)行的一種成本控制措施。 5.4.2.2 限價范圍 與施工單位簽定的合同中必須明確限價材料設備的范圍。對以下材料設備，應按信息價或廠家價下浮一定比例的方式結(jié)算，并在簽訂施工合同時即予明確： 建筑類 商品砼（含各類外加劑）、建筑鋼材（含裝飾鋼材）、輕質(zhì)墻板、砌塊、內(nèi)外墻涂料、防水材料、保溫材料、鋁合金門窗、塑鋼門窗、鋼制門、木方、磁磚、建筑石材、特種及普通玻璃、木質(zhì)及鋼質(zhì)飾面板、有機及無機飾面板等等； 安裝類 電線、電纜、橋架、母線、母線槽、電氣箱、柜、給排水管及管件、電線管及管件、各類閥門水嘴、風機、水泵、開關及插座、地漏、鑄鐵雨水排水蓖、鑄鐵井蓋、水表、雨水斗、消防箱、消火栓、鋼制及玻璃鋼水箱、門鈴、剛性及柔性套管、各類風口、通風管材、空調(diào)系統(tǒng)保溫材料、線槽、潔具、機電設備等等。 5.4.2.3 限價依據(jù) 招標 公司價格信息庫 詢價或信息價下浮一定比例 5.4.2.4 限價方式 限價材料設備供應商的選擇應盡量采取招投標方式。 對于市場價格相對穩(wěn)定的材料設備，如公司價格信息庫中有最近的限價數(shù)據(jù)，則可直接參照使用，交施工單位認可執(zhí)行； 在無法按照前述兩種方式確定限價的情況下，可考慮采用本地區(qū)最近時期的信息價下浮一定比例后執(zhí)行； 總價低于1萬元的零星材料或?qū)儆讵毤疑a(chǎn)經(jīng)營的工程、材料，如用量少、工期緊，則可采取詢價方式（僅適用于主體總包單位）。 所有限價材料設備均應履行《限價（指定品牌）材料設備審批表》。 5.4.3材料設備質(zhì)量技術要求管理規(guī)定 5.4.3.1 基本要求 a) 工程部應根據(jù)設計文件的規(guī)定，以及材料設備的選型定板結(jié)果，明確各類材料設備的質(zhì)量技術要求，在采購計劃、采購合同，以及訂貨單（發(fā)貨單）等文件上完整、準確地表達材料設備的質(zhì)量技術要求，避免因表達的差錯造成質(zhì)量問題或延誤施工。 b) 根據(jù)材料設備類型的不同，材料設備質(zhì)量技術要求的表達應至少采用以下列明方式中的一種： 規(guī)格、型號，以及相應標準名稱（或編號） 產(chǎn)品圖紙 樣板 實物圖像 5.4.3.2 表達方式選擇 a) 材料設備可分為標準產(chǎn)品和訂制產(chǎn)品兩類。 標準產(chǎn)品是指供應商按標準規(guī)定生產(chǎn)提供產(chǎn)品，包括國際標準、國家標準或企業(yè)標準。 訂制產(chǎn)品是指供應商根據(jù)公司要求進行特定的生產(chǎn)（加工）。 b) 標準產(chǎn)品在確定規(guī)格、型號后，根據(jù)相應的產(chǎn)品標準就確定了產(chǎn)品的質(zhì)量技術要求。公司采購人員通過產(chǎn)品規(guī)格型號難以對產(chǎn)品進行認定時，可同時使用產(chǎn)品樣板。 c) 訂制產(chǎn)品必須有加工使用的圖紙或工藝技術要求，特殊情況下，圖紙編制困難或時間來不及時，可單獨使用產(chǎn)品樣板。只要條件允許，應盡可能同時使用圖紙、工藝技術要求、樣板等，向供應商表達產(chǎn)品質(zhì)量技術要求。 d) 所有外觀（裝飾）材料設備必須使用樣板。在難以使用樣板的情況下，可考慮使用產(chǎn)品的實物圖片（如訂購景觀植物）。 5.4.3.3 產(chǎn)品質(zhì)量技術資料管理 a)工程部負責采購產(chǎn)品的質(zhì)量技術資料進行收集、編號、登記和保管，并分別建立相應的產(chǎn)品標準目錄和加工圖紙目錄。 b) 項目公司自行繪制的加工圖紙必須經(jīng)過公司總工程師審核批準。由加工廠商負責編制的加工圖紙，必須提交總工程師審核認可。 c) 采購人員在向供應商提交圖紙時，應要求對方簽收，且必須保證自己留存一份。 d) 與裝飾有關（或顧客容易感覺到的部位構(gòu)件）的訂制產(chǎn)品圖紙，應經(jīng)過公司營銷管理部和公司營銷總監(jiān)的審查。 5.4.3.4 產(chǎn)品樣板管理 a)材料設備樣板認定由項目公司工程部負責組織，總工辦公室、計劃經(jīng)營部負責參與，必要時要求設計單位、監(jiān)理單位和施工單位協(xié)助。對裝飾材料的樣板認定應有營銷管理部和公司領導參加，并履行《材料設備定樣會審記錄表》。 b)經(jīng)認定的樣板應制成材料展示板（或封板）三份，一份放置在項目公司經(jīng)營部，一份放置在營銷管理部的體驗中心樣板房（供銷售用），一份放置在工地辦公室，并由工程部進行編號、登記。 c) 存放于工地辦公室的材料設備樣板應附有樣板說明書，詳細介紹樣品的質(zhì)量等級、規(guī)格、型號、技術參數(shù)指標、產(chǎn)地、質(zhì)地、顏色等。 5.4.3.5 材料設備質(zhì)量技術要求的統(tǒng)一管理 a) 項目公司工程部應在采購合同簽訂后，將產(chǎn)品質(zhì)量技術信息報公司計劃經(jīng)營部備案，以便于公司建立適合于本企業(yè)品牌的材料設備質(zhì)量技術標準。 b) 為保證項目材料設備質(zhì)量的一致性和規(guī)模采購效益，計劃經(jīng)營部有責任逐步建立《材料設備統(tǒng)一采購標準》，并分發(fā)各項目公司執(zhí)行。 c) 公司發(fā)布的材料設備質(zhì)量技術統(tǒng)一標準應在設計階段作為設計輸入文件之一提交設計單位。 5.4.3材料設備進場驗收指引 5.4.3.1 基本要求 a) 所有項目材料設備的進場驗收，項目公司工程部必須依據(jù)材料設備監(jiān)管計劃的規(guī)定，完成相應的驗收檢查，具體方式包括參與現(xiàn)場驗收，或委托監(jiān)理方執(zhí)行現(xiàn)場驗收，但應審查確認驗收記錄。 b) 工程部參與的現(xiàn)場驗收，應會同監(jiān)理方、施工方進行。必要時，應要求供應商代表在場見證。 5.4.3.2甲供（三方合同）材料進場驗收操作 a) 工程部要求施工方提前24小時通知材料進場，并提交材料設備進場驗收申請單。甲供材料設備的驗收由工程部負責組織，三方合同材料設備由施工方負責組織。 b) 現(xiàn)場檢查內(nèi)容和步驟： 材料設備的現(xiàn)場驗收按照國家有關規(guī)定要求進行。 材料設備對板。如果對板不合格，則勒令材料供應商將材料退出現(xiàn)場。 檢查材料的出廠合格證及材質(zhì)檢驗報告。 核對材料的規(guī)格、數(shù)量。 檢查材料包裝及損耗情況，對材料到場的損耗進行統(tǒng)計，按照合同將損壞部分退返給材料供應商。 填寫完《材料設備進場驗收單》。 c) 工程部審批《材料設備進場驗收單》后，物料才能入庫并用于工程項目。 d) 材料入庫時工程部需登記入庫量（材料設備臺賬）。 5.4.3.3 乙供材料的進場驗收 a) 由施工方組織驗收，甲方可以不參加。 b) 施工方必須提前24小時提供材料供貨合同，由工程部進行審核，審核通過后方可進場進行驗收。 c) 材料進場驗收后由監(jiān)理工程師填寫《材料設備進場驗收單》，工程部簽字認可方可入庫。 d) 重要的乙供材料按照項目材料設備監(jiān)管計劃，甲方也要參與驗收。 e) 在材料入庫后，工程部按項目材料設備監(jiān)管計劃的要求，針對重要材料設備進行抽檢。如果抽檢不合格，勒令材料供應商將材料退出現(xiàn)場。 22