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1、 山東工商學院2013屆畢業(yè)論文 一、房地產(chǎn)金融概述 （一）房地產(chǎn)金融概念 房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房

2、屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 1. 房產(chǎn)金融 房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動。可見，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。 2. 地產(chǎn)金融 地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍

3、繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。 （二）房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟市場的有效性

4、有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。 1.房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障 首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。 其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運作，包括業(yè)務(wù)拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點

5、，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。 　　再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　　金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟單位在一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現(xiàn)資金效益最大化。 　　金融市場將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的

6、部門，使一個社會的經(jīng)濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉(zhuǎn)嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現(xiàn)風險的再分配。 　　金融市場的存在及發(fā)展為政府實施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段，即法定存款準備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務(wù)的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟運行情況制定政策提供決策依據(jù)。 　 2.房地產(chǎn)金融支持居民住房消費能力的提高 　　長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國

7、實現(xiàn)小康目標和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 　　從制度層面看，我國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實行住房商品化，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的動力。 　　從經(jīng)濟層面分析，我國經(jīng)

8、濟的高速增長不僅提高了當期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當長一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。 從金融體系看，大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是

9、為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點。商業(yè)性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融[1]。 二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風險 自1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機制不合

10、理，運作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風險。 （一）銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴大 表 1 2001～2011 全國房地產(chǎn)銀行貸款 數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒。 當前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風險。 如表1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房

11、地我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。 （二）利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金 由于次貸危機以來，我國實行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計劃通過買殼去香港上

12、市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。 （三）資產(chǎn)負債率偏高 當前，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，以致房地產(chǎn)企業(yè)承受著極大財務(wù)風險隱患。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多以銀行貸款為主要融資渠道，籌資渠道單一。據(jù)有關(guān)材料的報告，在2003-2004年香港前五大

13、上市公司負債率基本維持30％至40％之間，而我國房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在75％左右，甚至80%以上，幾乎是香港前五大上市公司的兩倍可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例偏低，資產(chǎn)負債率很高增大了企業(yè)財務(wù)風險。當金融危機出現(xiàn)時，一方面銀行提高貸款的門檻，另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。這樣就會加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的風險。在資本結(jié)構(gòu)不合理情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往抵御市場風險的能力很差。 根據(jù)wind資訊顯示，滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司，2011年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負債率約為65.42%，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率約為70.56%，2011年比2010年行業(yè)資產(chǎn)負債率整體上升超過五

14、個百分點。如圖所示，2012年扣除兩家ST公司，最高的資產(chǎn)負債率達到95%，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過50%。據(jù)統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達12540.48億元，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)占用貸款數(shù)額巨大，資產(chǎn)負債率過高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務(wù)風險。 表2 2011年~2012年滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債情況 資產(chǎn)負債率（%） 最高資產(chǎn)負債率（%） 企業(yè)銀行貸款額度（億元） 2011年度 65.42% 88.92% 10093.56 2012年度 70.56% 95% 12540.48 （四）監(jiān)管機制不合理

15、 與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個較原始的狀態(tài)，市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實踐中逐漸完善。目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進行監(jiān)管時時常遇到各種因素的制約，從而導(dǎo)致其無法對我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。此外我國金融業(yè)的國際化在進一步推動房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時，也使監(jiān)管機構(gòu)更加難以對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和調(diào)控。 三、我國房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的主要原因 （一）融資渠道單一 我國金融法律對銀行、保險、證券、信托等四大金融機構(gòu)的管理仍然是傳統(tǒng)分業(yè)經(jīng)營管理的模式,在管理手段、管理政策制度等各個方面

16、都不能適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求,雖然我國目前對金融機構(gòu)的分業(yè)管理能夠有效防止金融危機發(fā)生,但是也削減了金融行業(yè)系統(tǒng)性風險,造成了我國房地產(chǎn)市場上看起來存在多種融資渠道,但是由于政策、法律、環(huán)境等客觀原因的限制而使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行多元化融資時候的難度非常大,只能高度依賴銀行融資來獲取資金,封閉了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的道路。下面將分析融資渠道單一問題： 1.對銀行貸款融資過度依賴 房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè),在目前我國存在的多種融資渠道中,銀行貸款融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資中成本最小,風險最低的一種方式,而其他融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說成本更高,會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利益。所以我國房地產(chǎn)企

17、業(yè)要進行融資必定會選擇最優(yōu)化的銀行貸款融資渠道。但是對于銀行來說,承擔了我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的貸款,我國目前缺乏有效的風險分擔機制,這就造成銀行主要承受房地產(chǎn)融資風險,一旦出現(xiàn)風險那么我國銀行將承擔巨大的損失。 2.房地產(chǎn)預(yù)售風險大 對房地產(chǎn)企業(yè)來說通過預(yù)售獲得融資是較好的一種融資方式,風險較小。但是房地產(chǎn)預(yù)售要受到多方面的影響,在房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較好的情況下,大部分投資者會看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),并且愿意投資房地產(chǎn)企業(yè),因為好的房地產(chǎn)前景對投資者來說只要付出部分的資金或者預(yù)付款就有可能在未來享受到房地產(chǎn)的增值收益。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,通過預(yù)售部分房地產(chǎn)可以籌集到項目開發(fā)建設(shè)需要的部分

18、資金,這是一種比較好的融資渠道。但是由于受到多方面原因的影響,房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)中,會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,這就會對投資者帶來損失。我國對房地產(chǎn)預(yù)售融資在法律法規(guī)建設(shè)上的缺陷,也給部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來機會,他們利用制度缺陷用以非法獲取財富,缺失投資者的信任氣這就造成目前我國房地產(chǎn)預(yù)售融資受到很大影響。 3.直接融資難度較大 在我國,目前房地產(chǎn)企業(yè)除了通過銀行貸款進行間接融資外,還主要通過上市的方式直接融資來獲得資金支持,但是包括上市融資在內(nèi)的很多融資方式在我國受到的限制還較大,造成房地產(chǎn)企業(yè)通過其他融資方式獲得資金難度較大。比如上市融資,對房地產(chǎn)企業(yè)的實力、資格等要求較高,要求

19、房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)能夠達到連續(xù)三年贏利,凈資產(chǎn)收益率每年不低于10%等氣并且在房地產(chǎn)企業(yè)上市時還需要受到多方面的審查,門檻較高,我國大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難達到上市融資的要求。這樣就封閉了我國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的道路。再比如債券融資,其融資成本較低,附加限制少,也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個非常好的選擇。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資也受到很大的限制。比如我國《公司法》中規(guī)定,只有股份有限公司、國有獨資公司或者其他兩個以上國有投資主體投資設(shè)立的公司才能夠發(fā)行公司債券,再加上國家的宏觀調(diào)控等,使得我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資困難重重。其他融資方式也與上市融資、債券融資等面臨著一樣的問題,都閉塞了房地產(chǎn)企業(yè)多

20、元化融資的道路。 （二）商業(yè)銀行自身存在信貸管理問題 1.市場競爭不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸問題隱患存在 其一，各大銀行的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品具有同質(zhì)性，市場營銷手段單一；其二，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，將審查手續(xù)簡化，貸款項目缺乏可行性分析和評估，以及缺乏強有力的信貸風險約束機制和風險防范機制。這種競爭方式埋下風險隱患，并可能最終導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生真正的損失。 2.信息不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的逆向選擇和道德風險 貸款前調(diào)查和審查中，房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持，故意隱瞞項目或歪曲企

21、業(yè)項目的相關(guān)真實信息，這種貸款前的雙方信息不對稱導(dǎo)致銀行在貸款決策時做出逆向選擇；貸款管理中，由于房地產(chǎn)企業(yè)為了更長久的占用銀行信貸資金，從而故意隱瞞企業(yè)財務(wù)信息，致使銀行不能準確評估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風險，這種貸款后雙方的信息不對稱會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風險，最終演變?yōu)樯虡I(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸問題。 3.商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請不嚴而產(chǎn)生問題 一是簡單的將公司類信貸業(yè)務(wù)和個人金融業(yè)務(wù)的風險特征混淆，不能有針對性的把握審查重點；二是有關(guān)人員對宏觀政策，行業(yè)政策和信貸政策等了解不深，不能很好的把握房地產(chǎn)企業(yè)信貸的發(fā)展方向和節(jié)奏；三是經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對資料的真實性審核不嚴，

22、在項目的自由資金投入，項目手續(xù)的完備性，企業(yè)信用狀況等方面審查把關(guān)不緊，形成信貸風險。 4.貸款管理不善造成的問題 貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設(shè)進度進行及時跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款，使銀行貸款產(chǎn)生風險或損失。 （三）個人住房消費信貸潛在違約問題較大 目前，商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而不遺余力的大力發(fā)展。而我國個人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行嚴格的調(diào)查和監(jiān)控，未來的房價波動和利率變化也使拖欠還款的危機存在。此外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為明顯存在。所有這些都說明，一旦

23、風險暴露和債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，就會給銀行帶來極大的風險。其次，銀行用以支持長期的個人住房貸款的資金多來源于儲蓄存款，“短存長貸”的期限不匹配問題較嚴重，給銀行帶來流行性風險；再次，局部地區(qū)的貸款炒房活動也直接影響銀行貸款安全，一旦樓市波動或其他主客觀原因?qū)е峦稒C失敗，銀行將面臨很大信用風險[2-4]。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在各種問題 1.忽視房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算及成本管理 全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本發(fā)生是一個過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，其成本管理就是要在項目開發(fā)的全過程中，對全部成本構(gòu)成

24、要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，有些房地產(chǎn)企業(yè)管理者認為成本管理和核算是財務(wù)部門的職責，忽視了內(nèi)部各職能部們進行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù)部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管理偏離預(yù)算，從而不能達到有效控制成本的目的。 許多地產(chǎn)公司在開展成本管理工作之前，均沒有專職的部門負責成本工作，有的將成本局限的定義為工程造價成本，由工程概預(yù)算等相關(guān)部門負責，有些公司是由財務(wù)部門兼顧成本管理，可見，這些地產(chǎn)公司從組織架構(gòu)上難以支撐項目全面成本的管理需求。另外，成本過程管理不清晰。地產(chǎn)公司成本管理的

25、流程是：目標成本-責任成本-動態(tài)成本-調(diào)整成本。許多地產(chǎn)公司在成本管理的開始，根本沒有動態(tài)成本、目標成本概念，當然就更別說形成這樣的成本管理流程體系了。缺乏有綜合能力的成本管理人員。成本管理崗位是房地產(chǎn)企業(yè)隨著精細化管理，逐漸分離出來的新型管理崗位。既然是全成本管理，就要求這個崗位人員要具備一定的綜合能力，要懂得工程造價、設(shè)計、營銷管理、財務(wù)等方面知識。而目前這樣的人才在地產(chǎn)公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個問題，將會成為企業(yè)未來發(fā)展的瓶頸。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全，企業(yè)內(nèi)部責權(quán)利不分，沒有健全的財務(wù)決策、控制、風險預(yù)警、激勵與財務(wù)監(jiān)督機制，平時容易出現(xiàn)以情辦事、家長式管理，造成資金

26、使用效率低下，資金的完整性、安全性無法得到保證，從而導(dǎo)致財務(wù)風險的發(fā)生。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)不會或不習慣采用定量財務(wù)決策，常常會遇到?jīng)Q策者所獲得的信息不能完整或真實的反映企業(yè)所處的外部和內(nèi)部環(huán)境，在決策中得出的結(jié)論大相徑庭，這時就要依靠主觀判斷，由于受決策人員知識水平的限制，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生。只要有財務(wù)活動，就必然存在著財務(wù)風險，現(xiàn)實工作中，許多企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者風險防范意識不強，對財務(wù)風險缺乏足夠了解，不能從根本上把握風險的本質(zhì)，認為只要管好用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風險。在當前復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、市場定位問題很難把握，自然而然，造成他們對財務(wù)

27、活動中資金的投資、籌集、運用等各環(huán)節(jié)的控制更是難上加難。在這種情況下，企業(yè)的財務(wù)風險無形中被放大了。 2.銷售風險 盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對銷售風險，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風險狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價房與低價房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費得起高檔住宅，但實際上許多地方的高檔樓房比例卻高達30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價。國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，截止2012年12月末，全國商品房空置面積

28、達1.09億平方米，同比增長10.8%。其中商品住宅面積6006萬平方米，增長4.5%。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴重的銷售問題，這也直接危及我國金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。 （五）房地產(chǎn)市場價格問題 由于房價不穩(wěn)，加劇了市場風險。貨幣傳導(dǎo)的信貸機制理論認為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押，而房地產(chǎn)在我國又是最重要的抵押物品。抵押物的價值成為約束貸款者最大借款額的一個重要方面。如果房地產(chǎn)價格上升，抵押物的價格就會增加，銀行貸款損失就會減少，從而提高銀行的凈資產(chǎn)和利潤水平。我國近年來

29、的實際負利率使得房地產(chǎn)成為倍受青睞的投資品，但一定條件下投資轉(zhuǎn)化為投機，一些單位和個人通過各種途徑從銀行貸款投入房地產(chǎn)炒作。個別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導(dǎo)消費者，造成房地產(chǎn)價格不合理上漲。從2007年到2011年全國平均房價（表1）可以明顯看出，除2007到2008年房價有所下降以外，平均房價一直處于攀升狀態(tài)，尤其2008年到2009年由3800元升至4681元，升幅達23%。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲>開發(fā)成本增加>房價上漲>預(yù)期房價上漲>開發(fā)商增加投資>地價上漲，由此形成一個上漲的價格循環(huán)怪圈，房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真

30、實價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行貸款帶來損失。 表3 2007年~2011年全國平均房價統(tǒng)計表 （單位：元） 年份 2007 2008 2009 2010 2011 平均房價 3864 3800 4681 5032 5357 數(shù)據(jù)來源：相關(guān)年度中國統(tǒng)計年鑒[5] （六）國家政策調(diào)控問題 1.強力的宏觀調(diào)控加大了資金鏈斷裂風險 房地產(chǎn)市場受國家政策調(diào)控的影響明顯。房地產(chǎn)貸款絕大部分來自銀行，房地產(chǎn)商利益和銀行利益密切相關(guān)。2008年銀行出臺相關(guān)的寬松貨幣政策調(diào)整資金的投入，2

31、009年由于房價上漲過快，國家緊縮銀根。2010上半年在2009年的基礎(chǔ)上加大經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度，實行銀行政策轉(zhuǎn)移。這表明房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的能力正在下降，這樣大大影響房地產(chǎn)的成交量。在房地產(chǎn)資金來源渠道單一背景下，交易量的持續(xù)低迷和信貸緊縮，導(dǎo)致許多資金緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨生存危機。此外，首次土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險。 2宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)金融的沖擊 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的作用主要通過房地產(chǎn)市場的供給和需求這兩個渠道，而房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟影響則是通過消費和投資這兩個渠道。 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)價格的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟基本面的變化會引起人們對

32、于未來期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對比失衡，進而引起房地產(chǎn)價格的上升或者下降。如果經(jīng)濟發(fā)生衰退，金融機構(gòu)和企業(yè)將進行大量改組和合并，使得市場上供轉(zhuǎn)讓的土地和房源大量增加。居民由于失業(yè)、高利率以及收入下降，對增量住房市場的需求也會大幅減少，存量住房供給則會上升。供給和需求的不匹配會導(dǎo)致價格下降。相反，在經(jīng)濟高速增長時期，人們對未來有良好的預(yù)期，房地產(chǎn)市場一般會出現(xiàn)供銷兩旺、價格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象。 9 房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟基本面的作用渠道歸結(jié)于消費和投資兩個方面。在整個系統(tǒng)中，房地產(chǎn)價格升降會對居民、企業(yè)和金融機構(gòu)三個部門產(chǎn)生直接影響，通過儲蓄效應(yīng)、財富效應(yīng)、預(yù)算效應(yīng)和成本效

33、應(yīng)，從而影響影響宏觀經(jīng)濟發(fā)展。 （七）法律法規(guī)問題 房地產(chǎn)涉及千家萬戶，多種行業(yè)，但至今尚未有完善的法律法規(guī)對房地產(chǎn)運作過程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等做出規(guī)范，沒有更為直接細致的相關(guān)法律對借貸雙開以及借貸行為，抵押登記行為，抵押房產(chǎn)處置，風險控制等進行控制和規(guī)范，沒有建立房地產(chǎn)金融風險防范機制，也沒有建立一個專業(yè)的金融風險管理機構(gòu)。因此，我國的房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當滯后的，對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控力度很弱，由此也增大了房地產(chǎn)金融風險[7-8]。 三、我國房地產(chǎn)金融風險的對策 （一）拓寬融資渠道,實現(xiàn)融資方式多元化 商業(yè)銀行應(yīng)大力發(fā)展

34、多元化的房地產(chǎn)金融市場力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時分散房地產(chǎn)投資風險。第一，商業(yè)銀行應(yīng)該積極推進住房貸款證券化進程。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且可以分散投資資金的風險；第二，應(yīng)努力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，可考慮引進海外房地產(chǎn)業(yè)基金，同時加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐，出臺產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律，規(guī)范房地產(chǎn)投資基金運作。 （二）商業(yè)銀行完善風險防范體系 第一，商業(yè)銀行作為信貸供給方的金融機構(gòu)應(yīng)提高風險意識，建立完善的

35、風險評價體系，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)準入門檻，對自有資金低，應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)該限制對其發(fā)放貸款；第二，切實加強信貸審查，管理，監(jiān)管，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，利用信貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，對過熱的房地產(chǎn)市場要適度降溫；第三，嚴格審查住房按揭貸款，各銀行應(yīng)該完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理的辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為，從而規(guī)避房貸操作風險；第四，商業(yè)銀行應(yīng)該控制好貸款比例，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款，商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理，對于不能直接帶來按揭資源的土地儲備貸款，商用房開發(fā)貸款等實行專項規(guī)模指標管理，

36、不納入每年住房開發(fā)貸款總規(guī)模內(nèi)，并嚴格限制該類貸款的發(fā)放，對于能夠帶來按揭資源的住房開發(fā)貸款，實行住房開發(fā)貸款與個人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例掌握，住房貸款在各項貸款中占比一般掌握在20%~25%之間，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例在5%~7%之間，個人住房貸款比例在15%~18%之間，不斷調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。 （三）消費者量力而行，適度購房 住房是一種代價不菲的生活必需品，貧寒之家可以不買汽車，電腦，卻不能沒有遮風避寒的棲身之所。當我國一部分消費者把依靠銀行住房貸款作為首選時，面對銀行貸款購房應(yīng)保持理性心態(tài)，理性估計自己的未來收入，通過銀行貸款購房在中國慢慢盛行起來，在國外

37、早已是十分平常的事情了，不過，中國的特點在于銀行貸款購房的低齡化。從我國目前申請住房消費信貸者的年齡結(jié)構(gòu)來看，多是25~40歲年齡段的人，這些人一則沒有享受到公房的待遇，即使享受也十分少；二則他們多是剛參加工作，工作流動性較大，卻對自己未來收入水平十分看好，他們總是覺得自己未來的收益水平一定會不錯，因此，都輕松的進入了購房市場。但是，這些擁有高學位，高收入，高地位的“精英”們，真正購房之后卻已是不堪重負，這種崩得緊緊的狀況，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，其金融風險會立即顯示出來。所以國內(nèi)的消費者應(yīng)該理性的估計自己未來的收入水平，從而盡量避免銀行貸款購房所導(dǎo)致的負面影響[9-14]。 （四）完善房地

38、產(chǎn)企業(yè)自身問題 1.房地產(chǎn)企業(yè)要自律而且能夠正確的認識和看待市場 我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目很多，在這種條件下，如果我們無視消費者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時間不能遵守等等，那么，最終會限制消費者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風險的產(chǎn)生。 2.房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題 也就是說要加大競爭力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，認為這樣的結(jié)果可能會使

39、一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認為這個觀點有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效果之一，其對房地產(chǎn)市場的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場份額和市場收益。房地產(chǎn)商能夠進行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風險的一種重要的社會基礎(chǔ)，也就是說房地產(chǎn)商自律問題不是企業(yè)自身問題，不是這個企業(yè)自身好壞的問題，而是直接涉及到我們能不能防范金融風險，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會基礎(chǔ)的問題。 綜上所述，雖然我國房地產(chǎn)金融存在諸多風險，但是，由于國家的政策調(diào)控在一定范圍內(nèi)規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并且居民在個人貸款方面得到了政策的扶持，我國的房地

40、產(chǎn)金融狀況依然處于良性發(fā)展狀態(tài)。 致 謝 光陰荏苒，日月如梭，轉(zhuǎn)眼間四年大學的學習生活就要結(jié)束了，內(nèi)心有著難舍之情，十分留戀在山東工商學院求學的這段時光。在這里，我取得的每一點進步，都離不開老師們的悉心指導(dǎo)和同學們的無私幫助。 首先，我要衷心地感謝我的恩師指導(dǎo)于鳳芹，感謝她四年來對我的耐心指導(dǎo)和無微不至的關(guān)懷。恩師淵博的專業(yè)知識，嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度，忘我的敬業(yè)精神，為人師表的高尚風范，從嚴要求的育人觀念以及樂觀積極的生活態(tài)度是我終身學習的楷模。在過去的四年里，從我的培養(yǎng)方向確定、論文選題、論文寫作的各個階段，恩師都傾注了很多心血。從恩師的諄諄教誨中我不僅學到了許多專業(yè)知識，而且也學

41、到了書本上學不到的很多做人的道理。 同時，我要感謝山東工商學院經(jīng)濟學院老師，他們在本人撰寫論文過程中給予了很多幫助，在此表示深深的謝意。 感謝室友，他們既是我的同學，又是我的摯友，大家生活上互相關(guān)心、互相幫助，學業(yè)上互相鼓勵、共同進步，我們相處得非常愉快。我始終感到，能與這些優(yōu)秀的同學共同學習，是我今生的榮幸。 最后，感謝各位評審專家百忙中評審本論文，并提出寶貴意見！ 參考文獻 [1] 鄧宏乾.房地產(chǎn)金融 [M] 上海：復(fù)旦大學出版社 2006. [2] 中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2004年，1，國房地產(chǎn)金

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