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1、第八章房地產(chǎn)金融與稅收,,房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項(xiàng)目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)稅收,,第一節(jié)概述,一、房地產(chǎn)金融的概念是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。,,第一節(jié)概述,二、房地產(chǎn)金融的分類（一）按是否通過(guò)金融機(jī)構(gòu)1.直接金融：不通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)，直接通過(guò)資本市場(chǎng)融資投資者投資、股票、債券特點(diǎn)：直接性、長(zhǎng)期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資借款、融資租賃特點(diǎn)：間接性、短期性、相對(duì)非流通性、可逆性,,第一節(jié)概述,二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)1.權(quán)益資本金融：為獲取可供長(zhǎng)期或永久

2、使用的資金而采取的資金融通方式。資金直接構(gòu)成企業(yè)資本。也就是向其他投資者出售公司的所有權(quán)，即用所有者的權(quán)益來(lái)交換資金。投資者投資、股票、信托、基金、特點(diǎn)：代表投資者對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權(quán)；屬于企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，不能抽回，但可轉(zhuǎn)讓；不需還本付息。,,第一節(jié)概述,二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)2.債務(wù)資本金融：通過(guò)借入方式取得資金，并支付利息的融資。雙方形成債券債務(wù)關(guān)系。借款、融資租賃、債券特點(diǎn)：債券債務(wù)關(guān)系；約定期限并還本付息；適度債務(wù)資本可降低企業(yè)綜合融資成本、保持投資者控制權(quán)，有利于提高資本收益率和市場(chǎng)價(jià)值。,,第一節(jié)概述,三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)1.開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。

3、2.需要房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押。3.資金面臨比較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,,第一節(jié)概述,四、房地產(chǎn)融資的模式（一）公司融資模式傳統(tǒng)模式依托現(xiàn)有公司進(jìn)行融資特點(diǎn)：1.現(xiàn)有企業(yè)統(tǒng)一組織融資并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。2.在現(xiàn)有企業(yè)資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上融資，并成為企業(yè)增量資產(chǎn)。3.融資后的投資收益和償債能力分析是根據(jù)現(xiàn)有企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的。,,第一節(jié)概述,四、房地產(chǎn)融資的模式（二）項(xiàng)目融資模式新型模式新組建公司進(jìn)行融資特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金來(lái)自新建房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資本金和債務(wù)資金。2.新建房地產(chǎn)企業(yè)的投資者承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。3.主要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況評(píng)估其投資收益，分析其獲利能力和償債能力。,,第一節(jié)概

4、述,五、房地產(chǎn)融資的渠道,,第八章房地產(chǎn)金融與稅收,,房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項(xiàng)目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)稅收,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,傳統(tǒng)融資模式一、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款貸款方式：流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)貸款貸款方向：房屋建造、土地開(kāi)發(fā)（一）貸款的基本條件1.開(kāi)立基本賬戶或一般存款賬戶，并通過(guò)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)收入結(jié)算。2.提供擔(dān)保（抵押、質(zhì)押、信用）。3.可行性研究結(jié)論可行。4.開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已納入住房開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃。5.已立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)。6.自有資金達(dá)到35%。,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（二）貸款提供的資料1.基本材料：企業(yè)法人主體資格材料2.貸款項(xiàng)目材料：項(xiàng)目合法性及可行性材料用地材料：土

5、地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發(fā)票、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等報(bào)建資料：立項(xiàng)批文、固定資產(chǎn)投資許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)、施工許可證等其他前期資料：項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、現(xiàn)金流量分析預(yù)測(cè)及開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度計(jì)劃；商品房預(yù)售許可證、施工合同、監(jiān)理合同、施工進(jìn)度月報(bào)、監(jiān)理月報(bào)等,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（二）貸款提供的資料其他前提資料：貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，項(xiàng)目預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30以上，并

6、能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。3.擔(dān)保材料4.客戶評(píng)價(jià)授信客戶只需提供2.3.和貸款證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般不超過(guò)3年。,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,二、債券貸款的基本條件向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。（一）五個(gè)問(wèn)題1.發(fā)行價(jià)格：與票面價(jià)格相比平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行2.票面利率、利息支付、支付時(shí)間：票面利率=利息/票面價(jià)格票面利率等于市場(chǎng)利率，債券發(fā)行價(jià)格等于面值平價(jià)發(fā)行；票面利率低于市場(chǎng)利率折價(jià)發(fā)行；票面利率高于市場(chǎng)利率溢價(jià)發(fā)行。3.償還期限和方式,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（一）五個(gè)問(wèn)題4.是否記名和流通5.發(fā)行條件：公司法

7、規(guī)定股份有限公司凈資產(chǎn)額不低于3000萬(wàn)元，有限責(zé)任公式凈資產(chǎn)額不低于6000萬(wàn)元；累計(jì)債券總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)總額的40%；最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付債券1年的利息；籌集資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平；其他條件,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（二）債券特點(diǎn)1.償還性2.流通性3.安全性4.收益性,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（三）債券種類1.是否有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保：抵押債券和信用債券2.是否轉(zhuǎn)換為公司股票：可轉(zhuǎn)換和不可轉(zhuǎn)換3.利率是否固定4.是否能提前償還5.償還方式：一次到期、分期到期,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（三）債券的收益計(jì)算債券收益率=（到期本息

8、和-發(fā)行價(jià)格）/（發(fā)行價(jià)格*償還期限）*100%債券出售者的收益率=（賣出價(jià)格-發(fā)行價(jià)格+持有期間的利息）/（發(fā)行價(jià)格*持有年限）*100%債券購(gòu)買(mǎi)者的收益率=（到期本息和-買(mǎi)入價(jià)格）/（買(mǎi)入價(jià)格*剩余期限）*100%債券持有期間的收益率=（賣出價(jià)格-買(mǎi)入價(jià)格+持有期間的利息）/（買(mǎi)入價(jià)格*持有年限）*100%,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（三）債券的收益計(jì)算如某人于1995年1月1日以102元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一張面值為100元、利率為10、每年1月1日支付一次利息的1991年發(fā)行5年期國(guó)庫(kù)券，并持有到1996年1月1日到期，則債券購(gòu)買(mǎi)者的收益率=(100+100*10%-102)/(102*

9、1)*100%=7.8%債券出售者的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,三、股票股票是股份有限公司在籌集資本時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者（即股東）對(duì)股份公司的所有權(quán)。股票是對(duì)公司收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。（一）股票的分類1.普通股在公司的經(jīng)營(yíng)管理和盈利及財(cái)產(chǎn)的分配上享有普通權(quán)利的股份，代表滿足所有債權(quán)償付要求及優(yōu)先股東的收益權(quán)與求償權(quán)要求后對(duì)企業(yè)盈利和剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,1.普通股基本權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)。（2）利潤(rùn)分配權(quán)。（3）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)。（4）剩余資產(chǎn)分配權(quán)。,,第

10、二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,2.優(yōu)先股相對(duì)于普通股，優(yōu)先股在利潤(rùn)分紅及剩余財(cái)產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)先于普通股。基本權(quán)利：（1）優(yōu)先分配權(quán)。（2）優(yōu)先求償權(quán)。,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,三、股票（二）股票的特點(diǎn)1.不可償還性2.參與性3.收益性4.流通性5.價(jià)格波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（三）股票的種類A股：人民幣普通股票。由我國(guó)境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機(jī)構(gòu)、組織或個(gè)人（不含臺(tái)、港、澳投資者）以人民幣認(rèn)購(gòu)和交易的普通股股票。2.B股：人民幣特種股票。是指那些在中國(guó)大陸注冊(cè)、在中國(guó)大陸上市的特種股票。以人民幣標(biāo)明面值，只能以外幣認(rèn)購(gòu)和交易。,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,

11、（三）股票的種類3.H股：國(guó)有企業(yè)在香港(HongKong)上市的股票。雅居樂(lè)、中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、麗豐控股、中新地產(chǎn)、路勁基建、上海證大房地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上置集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)普爾非投資級(jí)中海標(biāo)準(zhǔn)普爾投資級(jí)4.N股：在中國(guó)大陸注冊(cè)、在紐約（NewYork）上市的外資股。,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,項(xiàng)目融資模式一、含義“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障?！?----fromPeterK.Nevitt,FrankFabozzi

12、ProjectFinancing”“融資不是主要依賴項(xiàng)目發(fā)起人的信貸或所涉及的有形資產(chǎn)，提供債務(wù)的參與方的收益在相當(dāng)大程度上依賴于項(xiàng)目本身效益。”----國(guó)際著名法律公司CliffordChance編著的項(xiàng)目融資,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,二、與傳統(tǒng)融資的區(qū)別,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,三、適用范圍和（一）適用范圍資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:石油、天然氣、煤炭、鐵、銅等項(xiàng)目的開(kāi)采基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：鐵路、公路、港口、電信和能源等項(xiàng)目的建設(shè)制造業(yè)項(xiàng)目,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,三、適用范圍和框架結(jié)構(gòu)（二）框架結(jié)構(gòu),,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,四、項(xiàng)目融資的參與方,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

13、企業(yè)融資方式,五、項(xiàng)目融資的模式（一）直接融資模式投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)的一種方式，是最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式。優(yōu)點(diǎn)：1.選擇融資結(jié)構(gòu)及融資方式比較靈活2.債務(wù)和稅務(wù)安排比較靈活3.可以靈活運(yùn)用發(fā)起人在商業(yè)社會(huì)中的信譽(yù)缺點(diǎn)：1.實(shí)現(xiàn)有限追索相對(duì)復(fù)雜2.項(xiàng)目貸款很難安排成非公司負(fù)債型的融資。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,五、項(xiàng)目融資的模式（二）項(xiàng)目公司融資模式投資者通過(guò)建立一個(gè)單一目的的項(xiàng)目公司（SPV）來(lái)安排融資的一種模式，具體有單一項(xiàng)目子公司和合資項(xiàng)目公司兩種

14、形式這種形式的特點(diǎn)是項(xiàng)目子公司將代表投資者承擔(dān)項(xiàng)目中全部的或主要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,但是由于該公司是投資者為一個(gè)具體項(xiàng)目專門(mén)組建的,缺乏必要的信用和經(jīng)營(yíng)歷史(有時(shí)也缺乏資金),所以可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。這種信用支持一般至少包括完工擔(dān)保和保證項(xiàng)目子公司具備較好經(jīng)營(yíng)管理的意向性擔(dān)保。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,,,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,投資者通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資結(jié)構(gòu)有以下特點(diǎn)：1、在融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單；2、項(xiàng)目投資者不直接安排融資，較易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資的目標(biāo)要求；3、通過(guò)項(xiàng)目公司安排共同融資，避免了投資者之間在融資上

15、的相互競(jìng)爭(zhēng)，又可充分利用大股東在管理、技術(shù)、市場(chǎng)等方面的優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件；4、在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，缺乏對(duì)現(xiàn)金流的直接控制。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（三）“設(shè)施使用協(xié)議”融資模式（TollingAgreement）在某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和使用者之間達(dá)成的一種具有“無(wú)論使用與否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議。以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)安排的項(xiàng)目融資具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活。2.項(xiàng)目的投資者可以利用與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來(lái)安排融資，分散風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金投入。3.具有“無(wú)論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項(xiàng)目融資

16、不可缺少的組成部分。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,,,,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（四）“杠桿租賃”融資模式承租人可以獲得固定資產(chǎn)使用權(quán)而不必在使用初期支付其全部資本開(kāi)支的一種融資結(jié)構(gòu)。一般形式為：當(dāng)項(xiàng)目公司需要籌資購(gòu)買(mǎi)設(shè)備時(shí)，由租賃公司向銀行融資并代表企業(yè)購(gòu)買(mǎi)或租入其所需設(shè)備，然后租賃給項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間以營(yíng)運(yùn)收入向租賃公司支付租金，租賃公司以其收到的租金向貸款銀行還本付息。貸款銀行還本付息。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（四）“杠桿租賃”融資模式,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（四）“杠桿租賃”融資模式,,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

17、企業(yè)融資方式,（五）“生產(chǎn)支付”融資模式（ProductionPayment）建立在由貸款銀行購(gòu)買(mǎi)某一特定礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量的全部或部分未來(lái)銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的，即提供融資的貸款銀行從項(xiàng)目中購(gòu)買(mǎi)到一個(gè)特定份額的生產(chǎn)量，這部分生產(chǎn)量的收益成為項(xiàng)目融資主要償債資金的來(lái)源。因此，生產(chǎn)支付是通過(guò)直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過(guò)抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（六）BOT融資模式政府將一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商(一般為國(guó)際財(cái)團(tuán))。承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，并回收成本、償還債務(wù)、賺

18、取利潤(rùn)，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。1.基本思路是，由項(xiàng)目所在國(guó)政府或所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一種特許權(quán)協(xié)議（ConcessionAgreement）做為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國(guó)公司或者外國(guó)公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在有限的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤(rùn)，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（六）BOT融資模式2.流程圖政府BOT財(cái)團(tuán),,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,3.特點(diǎn)(1)BOT融資方式是無(wú)追索的或有限追索的，舉債不計(jì)入國(guó)家外債，債務(wù)償還只能靠項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。(2)承包商在特許期內(nèi)擁有項(xiàng)目所有

19、權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。(3)名義上，承包商承擔(dān)了項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)，因此融資成本較高。(4)與傳統(tǒng)方式相比，BOT融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率一般較高，因此，用戶可以得到較高質(zhì)量的服務(wù)。(5)BOT融資項(xiàng)目的收入一般是當(dāng)?shù)刎泿牛舫邪虂?lái)自國(guó)外，對(duì)宗主國(guó)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目建成后將會(huì)有大量外匯流出。(6)BOT融資項(xiàng)目不計(jì)入承包商的資產(chǎn)負(fù)債表，承包商不必暴露自身財(cái)務(wù)情況。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,4.具體形式世界銀行在1994年世界發(fā)展報(bào)告中指出，BOT有以下幾種具體形式：BOT形式：Build（建設(shè)）、Operate（經(jīng)營(yíng)）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BOOT形式：Build（建設(shè)）、Own(擁有)、Op

20、erate（經(jīng)營(yíng)）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BOO形式：Build（建設(shè)）、Own(擁有)、Operate（經(jīng)營(yíng)）BLT形式：Build（建設(shè)）、Lease（租賃）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）TOT形式：Transfer（轉(zhuǎn)讓）、Operate（經(jīng)營(yíng)）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BDOT形式：“Build,Development,Operate,Transfer”,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,5.融資結(jié)構(gòu),,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,6.例子背景：深圳市軌道交通4號(hào)線南起皇崗口岸,北至龍華新城中心,穿越深圳中心區(qū),全長(zhǎng)約20.5公里,其中二期續(xù)建工程長(zhǎng)約16公里,計(jì)劃總投資5

21、8億元。根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策和深圳市公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)的有關(guān)規(guī)定,深圳市人民政府通過(guò)公開(kāi)招募投資者以及資質(zhì)審查和意向談判,2004年1月15日,深圳市人民政府和和港鐵簽署了關(guān)于深圳市軌道交通4號(hào)線投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)的原則性協(xié)議,原則上確定了以授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式由港鐵投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)深圳軌道交通4號(hào)線35年(建設(shè)期5年,運(yùn)營(yíng)期30年)。在此協(xié)議的基礎(chǔ)上,深港雙方于2004年初開(kāi)始就土地開(kāi)發(fā)模式、監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)防范等重要內(nèi)容進(jìn)行了近一年的艱苦談判,最終簽署了深圳軌道交通4號(hào)線特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議。,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,6.例子融資模式：BDOT(建設(shè)-開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-移交)項(xiàng)目融資模式開(kāi)發(fā),即整個(gè)項(xiàng)目將

22、以資本金投入、銀行貸款、軌道交通運(yùn)營(yíng)收入及沿線站點(diǎn)部分土地開(kāi)發(fā)的增值收益等作為主要現(xiàn)金流來(lái)源,由港鐵負(fù)責(zé)建設(shè)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)4號(hào)線前30年。投資主體包括深圳市政府和以港鐵為代表的社會(huì)投資者。這是我國(guó)第一個(gè)將BOT付諸實(shí)施的軌道交通項(xiàng)目,并在公共設(shè)施用地與周邊土地開(kāi)發(fā)的結(jié)合方面進(jìn)行了一次有益的嘗試。,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,6.創(chuàng)新之處在于:第一,它是我國(guó)首個(gè)非贏利性大型基礎(chǔ)設(shè)施融資項(xiàng)目。BDOT模式的成功,不僅在公共設(shè)施的投融資體制改革方面開(kāi)創(chuàng)了先例,也將在公共設(shè)施用地與周邊土地開(kāi)發(fā)的結(jié)合方面成為一種有益的探索。第二,軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)和沿線土地開(kāi)發(fā)權(quán)捆綁建設(shè)的BDOT模式。目前國(guó)

23、內(nèi)的軌道交通投資建設(shè)和沿線土地的升值相割裂,軌道交通建設(shè)的投資者不能分享因軌道交通建設(shè)帶來(lái)的外延效益,城市軌道交通開(kāi)通后,直接收益的并非軌道交通公司和政府,而是沿線的物業(yè)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主。香港軌道交通建設(shè)模式是將軌道交通建設(shè)的一部分外延效益返還給投資者用于軌道交通建設(shè),另一部分外延收益作為土地開(kāi)發(fā)收益上繳政府,政府只需要將一部分沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)交由軌道交通公司。這樣,政府無(wú)需動(dòng)用財(cái)政資金用于軌道交通建設(shè),同時(shí)投資者也獲得了一定的商業(yè)回報(bào),企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán),軌道交通建設(shè)也走上了可持續(xù)發(fā)展道路。,,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（七）ABS融資模式1.運(yùn)行機(jī)制,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融

24、資方式,（七）ABS融資模式2.可證券化的理想資產(chǎn)是1.能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流2.持續(xù)一定時(shí)期的低違約率、低損失率的歷史記錄3.本息的償還分?jǐn)傆谡麄€(gè)資產(chǎn)的存活期間4.金融資產(chǎn)的債務(wù)人有廣泛的地域和人口統(tǒng)計(jì)分布5.原所有者已持有該資產(chǎn)一段時(shí)間，有良好的信用記錄6.金融資產(chǎn)的抵押物有較高的變現(xiàn)價(jià)值7.金融資產(chǎn)具有標(biāo)準(zhǔn)化、高質(zhì)量的合同條款,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,3.目前可進(jìn)行ABS融資的有：1.居民住宅抵押貸款2.私人資產(chǎn)抵押貸款、汽車銷售貸款，其他各種各種個(gè)人消費(fèi)貸款、學(xué)生貸款3.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款、各類工商企業(yè)貸款4.信用卡應(yīng)收貸款、轉(zhuǎn)賬卡應(yīng)收款5.計(jì)算機(jī)租賃、辦公設(shè)備

25、租賃、汽車租賃、飛機(jī)租賃6.交易應(yīng)收款7.人壽、健康保險(xiǎn)單8.機(jī)票收入、門(mén)票收入、會(huì)費(fèi)收入、公共事業(yè)費(fèi)收入9.石油、天然氣儲(chǔ)備，礦藏儲(chǔ)備，林地10.各種有價(jià)證券組合,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,4.ABS融資的特點(diǎn)：1.高檔債券融資，利率低，成本低；國(guó)際資本市場(chǎng)融資，適合大規(guī)模資金需求。降低成本2.證券形式提高資產(chǎn)流動(dòng)性，改善資金來(lái)源3.風(fēng)險(xiǎn)隔離，風(fēng)險(xiǎn)分散消除信用風(fēng)險(xiǎn)4.表外融資。提高資本比率5.證券化，較少了交易環(huán)節(jié)和交易費(fèi)用。能夠更充分利用現(xiàn)有能力，規(guī)模經(jīng)濟(jì)6.人才培養(yǎng)和市場(chǎng)完善,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,4.ABS案例美國(guó)奧林皮亞公司辦公樓的項(xiàng)目融資案例分析,,,,

26、,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式1.內(nèi)容信托契約（TrustDeed)。與公司的股東協(xié)議相似。規(guī)定和規(guī)范信托單位持有人、信托基金受托管理人和基金經(jīng)理之間關(guān)系的基本協(xié)議。信托單位持有人（Unitholders）。類似于公司中的股東，是信托基金資產(chǎn)和其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的所有者，不參與信托基金及信托基金所投資項(xiàng)目的管理。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式1.內(nèi)容信托基金受托管理人（Trustee）。代表信托單位持有人持有信托基金結(jié)構(gòu)的一切資產(chǎn)和權(quán)益，代表信托基金簽署任何法律合同。受托管理人由信托單位持有人任命，作用是保護(hù)信托單位持有人在信

27、托基金中的資產(chǎn)和權(quán)益不受損害，并負(fù)責(zé)控制和管理信托單位的發(fā)放和注冊(cè)，以及監(jiān)督信托基金經(jīng)理的工作，一般不介入日常的基金管理。一般由銀行或受托管理公司擔(dān)任。信托基金經(jīng)理（Manager）。由受托管理人任命，負(fù)責(zé)信托基金及其投資項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式2.特點(diǎn)信托基金是通過(guò)信托契約建立起來(lái)的，而有限責(zé)任公司是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律組建的；信托基金與公司法人不同，不能作為一個(gè)獨(dú)立法人而在法律上具有起訴權(quán)和被起訴權(quán)。受托管理人承擔(dān)信托基金的起訴和被起訴的責(zé)任；,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式2.特點(diǎn)

28、公司的債務(wù)責(zé)任有可能與其股東及董事的債務(wù)責(zé)任相分離，信托基金的受托管理人作為信托基金的法定代表，他所代表的責(zé)任與其個(gè)人責(zé)任是不能夠分割的；在公司型結(jié)構(gòu)中，公司的資產(chǎn)是由公司而不是其股東所擁有；但在信托基金結(jié)構(gòu)中，受托管理人只是受信托單位持有人的委托持有資產(chǎn)，信托單位持有人對(duì)信托基金資產(chǎn)按比例擁有直接的法律和受益人權(quán)益，每一信托單位的價(jià)值等于信托基金凈資產(chǎn)的價(jià)值除以信托單位總數(shù)。,,,,,第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式,（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式3.例子,,,,,,第八章房地產(chǎn)金融與稅收,,房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項(xiàng)目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)稅收,,第三節(jié)融資成本資金成本,一、含義企業(yè)為籌集和使用

29、資金而付出的代價(jià)。資金成本一般包括資金籌集成本和資金使用成本兩部分。資金籌集成本是指在資金籌集過(guò)程中所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，如發(fā)行股票或債券支付的印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、廣告費(fèi)等。資金籌集成本一般屬于一次性費(fèi)用，籌資次數(shù)越多，資金籌集成本也就越大。資金使用成本又稱為資金占用費(fèi)，是指占用資金而支付的費(fèi)用，它主要包括支付給股東的各種股息和紅利、向債權(quán)人支付的貸款利息以及支付給其他債權(quán)人的各種利息費(fèi)用等。資金使用成本一般與所籌集的資金多少以及使用時(shí)間的長(zhǎng)短有關(guān)，具有經(jīng)常性、定期性的特征，是資金成本的主要內(nèi)容。,,第三節(jié)融資成本資金成本,二、資金成本的計(jì)算（一）一般公式K=D

30、/(P-F)K=D/P(1-f)P籌集資金額D使用費(fèi)F籌資費(fèi)f籌資費(fèi)費(fèi)率（二）各種資金來(lái)源資金成本1.權(quán)益融資資金成本（1）優(yōu)先股成本：公司發(fā)行優(yōu)先股股票籌資，需支付的籌資費(fèi)有注冊(cè)費(fèi)、代銷費(fèi)等，其股息也要定期支付，但它是公司用稅后利潤(rùn)來(lái)支付的，不會(huì)減少公司應(yīng)上繳的所得稅。,,第三節(jié)融資成本資金成本,Kp=Dp/P0(1-f)Kp=i/(1-f)Kp優(yōu)先股成本率P0優(yōu)先股票面值Dp每年股息f股息率例1.某公司發(fā)行優(yōu)先股，票面額按正常市價(jià)計(jì)算為200萬(wàn)元，籌資費(fèi)費(fèi)率4%，股息年利率為14%，則資金成本率為多少Kp=200*14%200(1-4%)(2)普通股成本兩種方法股利增長(zhǎng)模型法。普通股的股利

31、往往不是固定的，因此，其資金成本率的計(jì)算通常用股利增長(zhǎng)模型法計(jì)算。一般假定收益以固定的年增長(zhǎng)率遞增，則普通股成本的計(jì)算公式為：,,第三節(jié)融資成本資金成本,Ks=Dc/Pc(1-f)+gKs=i/(1-f)+gg普通股利年增長(zhǎng)率例2：某公司發(fā)行普通股正常市價(jià)為56元，估計(jì)年增長(zhǎng)率為12%，第一年預(yù)計(jì)發(fā)放股利2元，籌資費(fèi)率為市價(jià)的10%，則發(fā)行普通股的成本為Ks=2/56*(1-10%)+12%資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。根據(jù)投資者對(duì)股票的期望收益確定資金成本。Ks=Rs=RF+(Rm-RF)RF無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；股票的系數(shù)；Rm平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率。,,第三節(jié)融資成本資金成本,例3：某期間市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

32、為10%，平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率為14%，某公司普通股值為1.2。留存收益的成本為：（3）保留盈余成本：留存收益，其所有權(quán)屬于股東，是企業(yè)資金的一種重要來(lái)源。企業(yè)保留盈余，等于股東對(duì)企業(yè)進(jìn)行追加投資。股東對(duì)這部分投資與以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求有一定的報(bào)酬，所以，保留盈余也有資金成本。它的資金成本是股東失去向外投資的機(jī)會(huì)成本，故與普通股成本的計(jì)算基本相同，只是不考慮籌資費(fèi)用。KR=D1/P0+g=i+g,,第三節(jié)融資成本資金成本,2.負(fù)債融資資金成本（1）債券成本：企業(yè)發(fā)行債券后，所支付的債券利息列入企業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支，因而使企業(yè)少繳一部分所得稅，兩者抵消后，實(shí)際上企業(yè)支付的債券的利息僅為：債

33、券利息（1所得稅稅率）。因此，債券成本率可以按下列公式計(jì)算：KB=I(1-T)/B(1-f)KB=ib(1-T)/B(1-f)B-債券籌資額I-債券年利息ib-債券年利息率T-所得稅率例4：某公司發(fā)行總面額500萬(wàn)元的10年期債券，票面利率12%，發(fā)行費(fèi)用率為5%，公司所得稅為33%，則該債券的成本為,,第三節(jié)融資成本資金成本,2.負(fù)債融資資金成本（2）銀行借款成本。向銀行借款，企業(yè)所支付的利息和費(fèi)用一般可作企業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支，相應(yīng)減少部分利潤(rùn)，會(huì)使企業(yè)少繳一部分所得稅，因而使企業(yè)的實(shí)際支出相應(yīng)減少。對(duì)每年年末支付利息、貸款期末一次全部還本的借款，其借款成本率為：Kg=I(1-T)/G-FKg=ig(1-T)/(1-f)G-貸款總額I-貸款年利息ig-貸款年利息率F-貸款費(fèi)用,,第三節(jié)融資成本資金成本,三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（一）比較綜合資金成本法：尋找綜合資金成本最低的方案,,第三節(jié)融資成本資金成本,三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（二）權(quán)益資本稅后利潤(rùn)表平衡點(diǎn)分析法：采用負(fù)債融資與采用普通股融資時(shí)權(quán)益資本稅后利潤(rùn)表相等的點(diǎn)。例子：房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金總額為8000萬(wàn)，其中：股本4000萬(wàn)，銀行借款（10%）2400萬(wàn)，其他債務(wù)（無(wú)利息）1600萬(wàn)，企業(yè)所得稅率33%，息稅前利潤(rùn)率為20%，現(xiàn)企業(yè)有一新項(xiàng)目，擬再融資1600萬(wàn)，是增加銀行借款呢？還是增發(fā)股票呢？,,第三節(jié)融資成本資金成本,,作業(yè),,